家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目可行性研究报告.doc

xxxx家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目 可行性研究报告建xx咨（研）报0-2013-005号xxxx家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论- 5 -1.1项目简述- 5 -1.2项目申报单位概况- 5 -1.3报告编制的依据- 6 -1.4项目建设的必要性- 7 -1.5可行性研究结论概要- 8 -1.5.1项目建设宗旨- 8 -1.5.2项目建设地点- 8 -1.5.3建设内容及规模- 9 -1.5.4项目建设经营期限- 11 -1.5.5总投资及资金筹措方式- 11 -1.5.6经济评价- 11 -1.6结论简述- 12 -第二章 项目建设的背景、目的和意义- 13 -2.1 项目建设的政策环境分析- 13 -2.1.1 中部崛起战略为中部地区的发展提供了坚实的政策支持- 13 -2.1.2xx城市圈一体化发展有利于中部地区要素资源的集中- 14 -2.2 项目建设的产业环境分析- 14 -2.2.1产业转移- 14 -2.2.2成本上升促家具业升级、转移- 16 -2.2.3抢抓机遇促进xx家具产业在中部崛起- 17 -2.3项目建设的目的和意义- 18 -2.3.1家具产业园建设的目的和意义- 18 -2.3.2园区建设的目的和意义- 19 -第三章 市场分析- 20 -3.1 全国家具行业发展趋势- 20 -3.1.1人民收入和生活水平不断提高- 20 -3.1.2室内装饰进入更新期- 20 -3.1.3第三产业和房地产业飞速发展- 20 -3.1.4居民住宅进入改善期- 21 -3.1.5农民消费观念改变与农村新房增加- 21 -3.1.6儿童家具消费逐渐升温- 21 -3.1.7西部大开发为家具业带来了商机- 21 -3.1.8国际家具市场提供了良好的机遇- 22 -3.2xx家具行业发展情况- 22 -3.3xx城市圈家具产业园发展情况- 23 -3.3.1汉口北金马凯旋家具CBD- 24 -3.3.2潜江华中家具产业- 24 -3.3.3红安融园家居产业园- 25 -3.3.4xxxx家具产业园- 25 -第四章 项目周边情况和SWOT分析- 27 -4.1项目周边情况分析- 27 -4.1.1 项目地理位置分析- 27 -4.1.2 项目区地形地貌- 28 -4.1.3 周边路网现状- 28 -4.1.4 周边河流现状- 29 -4.1.5 项目地块现状- 30 -4.2项目SWOT分析- 30 -4.2.1项目优势分析- 30 -4.2.2项目机会分析- 33 -4.2.3项目劣势分析- 34 -4.2.4项目威胁分析- 35 -第五章 建设条件- 36 -5.1项目选址- 36 -5.2自然条件- 37 -5.2.1气候条件- 37 -5.2.2地形地貌- 38 -5.3交通条件- 39 -第六章 规划方案- 40 -6.1园区建设原则- 40 -6.1.1科学规划原则- 40 -6.1.2市场导向原则- 40 -6.1.3功能配套原则- 40 -6.1.4产业集聚原则- 40 -6.2规划方案- 41 -6.2.1规划选址- 41 -6.2.2规划布局- 41 -第七章 建设内容- 42 -7.1基础设施建设现状- 42 -7.2基础设施建设内容- 42 -7.2.1道路工程- 42 -7.2.2供水工程- 42 -7.2.3排水工程- 43 -7.2.4电力工程- 43 -7.2.5绿化工程- 43 -7.2.6路灯工程- 44 -7.2.7卫生设施- 44 -第八章 节能环保- 45 -8.1节能- 45 -8.1.1节能措施- 45 -8.1.2 工艺革新带来的节能变化- 50 -8.2环保- 50 -8.2.1环境影响评价依据- 50 -8.2.2影响环境因素分析- 50 -第九章 劳动安全卫生与消防- 58 -9.1劳动安全卫生- 58 -9.1.1危害因素- 58 -9.1.2危害程度- 58 -9.1.3生产安全措施- 58 -9.2消防设施- 58 -第十章 组织机构与人力资源配置- 59 -10.1园区组织机构- 59 -10.2人力资源配置- 60 -第十一章 工程招标与实施进度- 61 -11.1 工程招标- 61 -11.1.1 招标依据- 61 -13.1.2 招标范围- 61 -11.1.3 招标组织形式- 62 -11.2工程进度- 62 -11.2.1 建设工期- 62 -11.2 .2项目实施进度- 62 -11.2.3 项目实施进度表- 63 -第十二章 投资估算及资金筹措- 64 -12.1 投资估算的依据- 64 -12.2投资估算- 64 -12.2.1 投资估算说明- 64 -12.2.2投资估算- 65 -12.3投资使用计划与资金筹措- 66 -12.3.1投资使用计划- 66 -12.3.2资金筹措- 67 -第十三章 财务评价- 68 -13.1 财务评价基础数据与参数选取- 68 -13.1.1计算期- 68 -13.1.2财务基准收益率的确定- 68 -13.2经营收入估算- 68 -13.2.1 住宅用地收入- 68 -13.2.2 工业用地溢价- 68 -13.2.3 商业用地溢价- 69 -13.3.4 税费返还- 69 -13.3财务评价- 70 -13.3.1盈利能力分析- 70 -13.3.2 清偿能力分析- 70 -13.4财务评价结论- 70 -第十四章 社会评价- 71 -14.1 社会影响分析- 71 -14.1.1 对居民就业和收入的影响分析- 71 -14.1.2 对居民生活质量的影响- 71 -14.1.3 对xx经济的影响- 72 -14.2 风险分析- 72 -14.2.1 政策风险- 72 -14.2.2 行业风险- 73 -14.2.3 市场和经营风险- 73 -14.2.4 工程及环境风险- 74 -14.2.5 投资风险- 74 -14.3 风险应对措施- 75 -第十五章 结论与建议- 76 -15.1结论- 76 -15.2 建议- 76 -附表- 77 -附表1 项目总投资估算表- 77 -附表2 投资计划与资金筹措表- 81 -附表3 项目经营收入与经营税金附加估算表- 83 -附表4 项目损益表- 84 -附表5 项目全部投资现金流量- 88 -附表6 项目贷款偿还期计算表- 90 -附表7 项目偿债备付率计算表- 92 -附表8 评估项目基础数据表- 94 -附表9 经营收入估算表- 96 -附表10 经济评估基础数据与效益指标表- 98 - 100 -xxxx家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目 可行性研究报告第一章 总论1.1项目简述项目名称：xxxx家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目（以下简称“xx配套基础设施项目”）建设单位：xxxx置业有限公司法定代表人：xx项目性质：城镇化基础设施建设项目地点：xx家居产业园园区位于xx河以南、以东，xx以西，xx以北，涵盖xx经济开发区、xx镇、xx街道办事处等三个行政区划约10平方公里区域。本项目范围为xxxx家居产业园中xx大道、xx路、xx路和xx路区域约2400亩土地。建设期：3年（全部建成达到使用条件）。1.2项目申报单位概况xxxx置业有限公司（以下简称“该公司”）成立于2009年10月16日，在xx省工商行政管理局注册登记，该公司注册号xxxxx，注册地址为xx市xx工业园，法人代表为xx。公司注册资本为5000万元，具体出资比例如下表：图表1：xx有限公司出资比例表出资人出资额出资比例xx4250万元85%xx750万元15%合 计5000万元100%该公司的主营业务范围：工业园的开发，工业厂房、城市综合体（企业总部研发区）的建设、销售及物业管理等服务。该公司是为了xx建设和经营需要而成立的有限责任公司，是xx家居产业园园区的建设和经营管理主体单位。截止2012年12月31日，该公司资产总额为14852万元，负债合计3251万元，所有者权益11601万元。2012年该公司累计实现主营业务收入10648万元，利润总额为2326万元。1.3报告编制的依据1.3.1中华人民共和国城乡规划法；1.3.2中华人民共和国土地管理法；1.3.3中华人民共和国土地管理法实施条例；1.3.4xx市城市圈总体规划（2009-2020）；1.3.5xx城市总体规划（2005-2020）；1.3.62010年xx家居产业园总体规划；1.3.7国家、省市相关政策、法律、法规；1.3.8 建设单位提供的其他相关文件资料；1.4项目建设的必要性（1）本项目的实施，符合国家产业政策，有助于推进区域经济的协调发展近年，党中央国务院大力推进城镇化建设，xx市为加快城市化进程，实现小城镇建设的突破，提出要构建科学、规模适度、特色鲜明的城镇群，认真搞好城镇基础设施建设，增强人口、产业集聚能力，使其发展成为有较强辐射带动作用的城镇。本项目的实施，将极大地促进相关区域基础设施的建设，带动相xx经济的协调发展，推进城市化建设的进程。（2）本项目的实施，有利于促进地区经济的协调发展本项目的实施，将进一步改善xx市的投资环境，增强对外招商引资的吸引力，促进企业的发展，进一步吸纳农村剩余劳动力，形成以市促镇，以镇促市的格局，加快工业化和城市化进程，增强xx市对周边地区的辐射作用，从而促进地区经济的协调发展，加快xx市城镇化建设步伐。（3）本项目的实施，有利于工业园区的建设，吸引大企业、大项目落户随着我国经济向中部转移的步伐加快，给xx市的发展带来了重大机遇。xx市抓住机遇，建设xx家居产业园。本项目的实施将进一步完善工业园区硬件建设，有利于招商引资，吸引发达地区的产业转移。本项目的实施是加强工业园区建设，吸引工业企业向园区集聚，通过园区产业的合理配置和空间规划，强化企业间的联系，努力建设产业集群，逐步形成具有区域特色的优势产业集群，从而吸引更多规模大、档次高的企业项目落户。综上所述，本项目的实施是十分必要的。1.5可行性研究结论概要 1.5.1项目建设宗旨 （一）指导思想 1.贯彻国务院关于促进中部地区崛起规划，促进中部经济协调发展； 2.承接东部相关产业转移，促进xx经济和城镇化发展；3.改善居民生活环境，提高居民生活水平，创造良好的人居环境；4.合理布局产业用地，促进三大产业协调发展，提升区域吸引力和竞争力。 （二）建设原则以城市总体规划和土地利用总体规划为指导，坚持资源节约型和环境友好型发展方向。 （三）建设目标 旨在优化工业园区结构，合理布局功能，合理布局产业用地和基础建设，以此促进土地功能的优化，提高土地利用效率和适应城镇化建设发展的需要。 1.5.2项目建设地点xx家居产业园园区位于xx河以南、以东，创业渠以西，孔沟渠以北，涵盖xx经济开发区、xx镇、汈东街道办事处等三个行政区划约10平方公里区域。本项目范围为xxxx家居产业园中xx大道、天汉路、圆通路和汉阳路区域约2400亩土地。 1.5.3建设内容及规模建设xx家居产业园园区范围内4条园区道路共计4218米，及相关的供水、排水、供电、路灯、绿化、卫生和公共设施等。具体建设内容、规模及主要技术指标见下表：图表2：xx家居产业园园区道路工程建设指标表序号项目名称长度（m）宽度(m)面积(万)一道 路1xx大道100050500002天汉路81830245403圆通路120040480004汉阳路12005060000合 计4218182540图表3：xx家居产业园园区供水工程建设指标表序号项目名称长度（m）直径（m）二供水1xx大道10000.42金水路18800.33天汉路16180.44圆通路12000.35汉阳路12000.4合 计6898图表4：xx家居产业园园区排水工程建设指标表序号项目名称长度（m）直径（m）三排水1xx大道20000.82天汉路24290.83圆通路24000.84汉阳路24160.8合 计9245图表5：xx家居产业园园区供电工程建设指标表序号项目名称供电线路长（m）用电负荷四供 电1xx大道100010KV2金水路188010KV3天汉路1618 10KV4圆通路120210KV5汉阳路161810KV合 计7318图表6：xx家居产业园园区绿化工程建设指标表序号项目名称道路长度（m）绿化宽度（m）五绿化1xx大道1000162天汉路81883圆通路1200124汉阳路120016合 计421852图表7：xx家居产业园园区路灯工程建设指标表序号项目名称道路长度（m）路灯间隔（m）六路灯1xx大道10002天汉路8183圆通路12004汉阳路1200合 计421820图表8：xx家居产业园园区卫生设施建设指标表序号项目名称费用（万元）七卫生设施380.4合 计380.4 1.5.4项目建设经营期限本项目建设经营期5年，其中建设期为3年，销售期4年，从建设期第2年开始出售。 1.5.5总投资及资金筹措方式本项目总投资估算为8249.52万元，其中企业自筹资金3249.52万元，申请银行贷款5000万元。1.5.6经济评价序号名 称数据单位一基本数据1总建筑面积1.1其中：可出售面积2950.00 亩1.2可出租面积1.3可自营面积2项目总投资8249.52 万元3年经营收入2399.75 万元4年经营成本2062.38 5年土地增值税、经营税金及附加134.39 万元6年利润总额202.98 万元7年利税总额337.37 万元8年税后利润59.26 万元二评估指标1项目折现率8.00%2财务内部收益率(税后)11.17%3财务收益净现值(税后)330.94 万元4财务内部收益率(税前)14.72%5财务收益净现值(税前)731.59 万元6年均投资利润率2.46%7项目投资利润率9.84%8项目销售利润率8.46%9建行贷款偿还期4.00 年折算成月48 月10所有贷款偿还期4.00 折算成月48 月11项目投资回收期4.50 三盈亏平衡点1销售率91.04%四还款资金盈亏平衡分析项目能顺利还款1建设经营期内存在资金缺口的年度数年1.6结论简述1.6.1项目抓住家具产业发展的契机，建设适应现代家具产业发展要求的工业园区，符合家具产业升级发展的经营理念，有利于加快投资主体多元化、融资方式多样化、运作市场化的新体制，满足生产者和消费者的需求，促进和谐社会的建设。因此，其建设是必要的。1.6.2项目所在地为xx市政府规划的工业区，交通相对便利，发展潜力大，能较好的辐射周边地区，为本项目的销售提供了保障，其市场潜力是较大的。1.6.3项目建设符合国家产业政策，符合xx市总体规划的要求，布局合理规范，采取多种节水、节能措施，并最大限度的利用各种资源，在技术上是可行的。1.6.4 项目建成后具有良好的社会经济效益，项目的建设能够将资源优势转化为经济优势，优化资源配置，保护生态环境，促进经济结构调整和产业升级，加快城市化和工业化进程，扩大就业渠道，增强xx经济增长后劲，推动全市经济、社会、环境协调发展。1.6.5经研究，本项目是可行的。第二章 项目建设的背景、目的和意义2.1 项目建设的政策环境分析2.1.1 中部崛起战略为中部地区的发展提供了坚实的政策支持2004年3月，温家宝总理在政府工作报告中正式提出“促进中部地区崛起”的重要战略构想，并指出“加快中部地区发展是区域协调发展的重要方面”。2010年8月，国家发改委通过促进中部地区崛起规划实施意见的通知和关于促进中部地区城市群发展的指导意见的通知，旨在深入实施促进中部地区崛起规划（下称规划），规划明确2015年中部地区崛起的12项主要量化目标和一系列任务要求，提出2020年促进中部地区崛起的总体目标，并要求各省在2010年12月底前完成规划实施的具体工作方案。2010年9月6日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式出台，这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。目前政府将中西部地区承接沿海地区产业转移作为平衡经济发展的重要手段，家具产业属于劳动密集型产业，是产业转移的重点，而xx家具产业园的建设符合产业发展政策，必将在未来一段时间取得较快的发展。2.1.2xx城市圈一体化发展有利于中部地区要素资源的集中xx城市圈，又称1+8城市圈，是指以xx为圆心，包括黄石、xx州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。面积不到全省三分之一的xx城市圈，集中了xx省一半的人口、六成以上的GDP总量，不仅是xx经济发展的核心区域，也是中部崛起的重要战略支点。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。xx为城市圈中心城市，黄石为城市圈副中心城市。2007年12月7日，国务院正式批准xx城市圈为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。在“中部崛起”这一国家战略的推动下下，中部地区六大城市群xxxx城市圈、湖南长株潭城市群、安徽皖江城市带、河南中原城市群、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群应运而生。中部崛起和城市圈的建设有利于各种资源的集中配置，有利于促进经济的协调发展。2.2 项目建设的产业环境分析2.2.1产业转移产业转移是发生在不同经济发展水平的区域之间的一种重要的经济现象，是指在市场经济条件下，发达区域的部分企业顺应区域比较优势的变化，通过跨区域直接投资，把部分产业的生产转移到发展中区域进行，从而在产业的空间分布上表现出该产业由发达区域向发展中区域转移的现象。产业转移对于区域经济结构调整及区域间经济关系的优化具有重要意义，并进而影响部分企业的战略决策。2010年9月6日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式印发，这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。近年来，我国区域经济发展格局正在发生深刻调整。长三角、珠三角、环渤海等东部沿海地区资本相对饱和，加之土地、劳动力、能源等要素供给趋紧，资源环境约束矛盾日益突出，外延型发展方式难以为继，加之受国际金融危机冲击和周边国家竞争加剧的影响，加快经济转型和结构升级刻不容缓。而广大的中西部地区基础设施逐步完善，要素成本优势明显，产业发展空间较大。在此背景下，推动东部沿海地区产业加快向中西部地区梯度转移，形成更加合理有效的区域产业分工格局，已成为促进区域协调发展的政策取向和重要任务。引导和支持中西部地区承接产业转移，既有利于充分发挥中西部地区自身资源、劳动力等优势，进一步壮大产业规模，加快产业和人口集聚，稳定扩大就业，激发内需潜能，拓展发展空间，加快工业化和城镇化进程，提高中西部地区的自我发展能力；也能够为东部地区发展腾出更大的空间，提供更强的要素供给保障，缓解资源约束和成本压力，有利于东部地区进一步增强体制机制和自主创新优势，提升发展质量和国际竞争力；而且对于推动区际间产业合理分工和区域良性互动，促进产业结构调整和优化升级，保持国民经济平稳较快发展，都具有十分重要的意义。2012年我国家具行业总产值达人民币5599.82亿元，和纺织服装、家电制造一起并列三大传统产业。但是作为传统制造业的一部分，沿海家具业从市场布局到产业投资向内转的趋势已经非常明显，他们都在进一步向中西部地区进逼。自2007年下半年起，以出口为主导的沿海家具产业就感受到寒冬来袭，在家居出口第一大省广东，全省6000多家家具制造企业中有300多家倒闭。其实，国内家具制造业2009年取得了历史上最好的利润成绩，但与以前不同的是，企业的利润已更多依赖国内市场。出口市场下滑，沿海家具业的劳动力成本却不断上升。以广东为例，家具业职工月工资从原来的2000元上调到2600元，技工更是从5000翻倍到10000元。把设计留在沿海，把生产环节和销售转移到成本更为低廉的中西部地区，是沿海家具制造转型升级的可行模式。综上所述，新一轮家具产业大规模集聚将发生在中西部地区。2.2.2成本上升促家具业升级、转移人民币升值和国内成本上升，正在不断削弱中国制造业出口的良好形势。数据显示，2011年上半年，广东顺德家具出口增速同比回落5.39个百分点;当地家具协会透露：2011年1-7月家具行业规模以上企业利润减少约6亿元，全行业利润损失约15亿元。有业内人士分析认为，在人民币升值、出口退税政策调整、生产要素成本上升和贸易壁垒等压力下，家具出口增幅回落和量减价升不可避免。而在中国家具市场发展论坛上，中国家具协会副理事长陈宝光也表示，由于人民币升值和各种费用的增加、成本增加，从今年季度开始，今年家具出口增长的幅度递减，到今年八月份，家具出口的增长速度已经从20%下降到8%，出口企业面临诸多不确定因素。出口受阻、一、二线城市的家居市场日趋饱和，但与此同时，二三级市场的发展却非常活跃。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，二三线城市是未来我国经济增长最快、发展潜力最大的城市和区域，很多国家级的发展战略如皖江城市带承接产业转移示范区规划等也给了二三级城市一些发展机会。无数家具制造企业开始酝酿转身，将眼光早已经瞄准了二三级市场，无数经销商也开始“逃离”一级城市向下延伸，而像红星美凯龙、居然之家、第六空间这样的家具连锁巨头也将卖场开到了三级以下的城市。2.2.3抢抓机遇促进xx家具产业在中部崛起xx是“九省通衢”，也是家具及其他商品的重要集散地和物流中心。目前，在xx家具市场上已汇集了国内众多的知名品牌，特别是最近几年，国内的珠江三角洲、长江三角洲、勃海湾地区这三大产业基地的家具产品长驱直入，与此同时，国际著名的家具零售商宜家来了，百安居也接踵而至。早些年，xx的民用家具还能占据半壁江山，到现在因受中外家具的双重挤压开始节节败退，故土难守，去年汉产的民用家具仅占了15%的市场份额。品牌少、档次低、仿冒多，这三大软肋是xx产的民用家具痛失“河山”的主要原因，若长此以往，汉产的民用家具仅剩的“一勺羹”也会被人夺去。（1）家具生产方面：xx市现有家具生产企业700余家，但年产值却只有21亿。2008年全国的家具产值是2900亿元，xx仅占0.72%，目前xx最大的家具生产企业是联乐，年产值1亿元，产值超过5000万的只有超凡一家，产值过1000万的也只有十家左右。（2）家具流通方面：截至2012年底，xx的家具卖场面积近100万平方米，分布xx三镇大大小小的卖场20多家，多是2-3万平方米，单体面积最大的有10万平方米，去年xx的家具销售收入是100亿元。目前，不论是硬件设施还是管理水平，xx家具卖场都居全国前列。（3）家具出口方面：广东竟是xx的200多倍汉产家具曾经有过辉煌。上世纪80年代，家具产业一度被列为xx市支柱产业，并涌现出“双箭”、“白鳍豚”、“四季如意”等知名品牌，几个龙头企业统治本土市场，为汉产家具最辉煌时期。九十年代后，沿海家具迅速发展，xx家具产业发展较慢，在全国的家具产业中占比直线下降，且出口比例更低，只占全国的0.2%。2.3项目建设的目的和意义2.3.1家具产业园建设的目的和意义（1）背靠大xx、建设家具大集群2008年3月至2009年8月，xx市、xx镇及相关政府部门领导先后考察了四川、江浙、广东、辽宁等多个家具产业园。同时密集关注xx宜家家居、黄陂家具CBD和荆州华中家具工业园等重大项目的规划和发展动态，重点考察了汉西华中家居建材总部采购基地、汉口北、xx本土家具市场企业和xx市内数家小型家具工业园。从竞争的角度和市场容量双方面论证外地和本省家具产业向xx转移的可行性，确立了“背靠xx家居大市场，建设xx家具大基地”的发展思路。（2）打造xx第四大工业园区，建设xx北部战略支点着力打造中部地区最具规模、最具竞争力的大型家具产业集群集聚基地，将家具产业打造成为xx继食品医药、服装纺织、金属制品之后第四大支柱产业，建设一个具有现代工业气息，又展现古代名镇风貌的综合新城，建设按照xx市城市总体规划“东伸北扩，发展新区，完善配套，提升老区，亮丽环境，接轨xx”的原则进行。到2020年城区面积50平方公里、城市人口达到50万人的中等城市框架。其中xx作为xx北部的新型城镇，人口规模不低于10万。2.3.2园区建设的目的和意义（1）打造汉产家具产业基地，促进汉产家具产业的崛起随着xx整体产业的升级，中部崛起战略的进一步实施，xx市内700多家家具市场企业将在未来的3-5年内外迁，包括东西湖走马岭、青山铁机村、白沙洲沿线等将全面外迁。xx是家具企业外迁的重要承接地。（2）打造家居产业园木制品示范基地为外迁木制品企业提供品牌提升、档次升级的平台和窗口，为向内地转移企业提供创业发展基地。第三章 市场分析3.1 全国家具行业发展趋势在国内市场上，我国家具前景很好。预计今后十年，家具行业仍将保持较高的增长速度，主要依据是： 3.1.1人民收入和生活水平不断提高随着改革开放步伐的加快和人民物质文化生活水平的不断提高以及室内装饰业的迅速发展，人们对家具产品款式、档次、质量的要求，对居住环境、生活和工作空间条件的重视都在不断提高和加强，中高档产品的需求量将呈上升的势头。 3.1.2室内装饰进入更新期目前，随着改革开放力度的增大、市场经济的繁荣、海外投资的大量涌入和旅游业的迅速发展，国内有近2000多家涉外宾馆、30多万套客房将进入更新改造期的高峰，更新改造需花费100亿元左右，其中要求提供更多更新的中高档宾馆家具。 3.1.3第三产业和房地产业飞速发展由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有近十亿平方米的住宅和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，尤其是住宅家具。同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌椅已进入更新换代期。因此，中高档办公家具在今后几年里将急剧增加，会客系列、会议系列、办公系列（包括办公自动化OA家具）等三大系列产品销势看好。 3.1.4居民住宅进入改善期随着“安居工程”和房改政策的进一步实施、城市新住宅的大批建造和旧城改造以及居住条件的不断改善，居民购置家具、装饰住宅的热情将不断高涨。这将会带动民用家具需求量增加。 3.1.5农民消费观念改变与农村新房增加尽管近年我国城镇化取得了较大的进步，但我国仍有6亿多农民，2亿多农产家庭，这是一个很大的潜在市场。随着农村乡镇企业经济的发展和“小城镇”建设进一步实施，农村与城镇的差距越来越小，大部分农民都较快地富裕起来，并普遍盖起了新房（般每栋有200300平方米），农民对家具的消费观念正在发生根本性的转变，已由过去的自制家具逐渐发展到购买家具。虽然目前大多数购买的是中低档产品，但需求中高档家具的潜在市场十分喜人。 3.1.6儿童家具消费逐渐升温我国现有少年儿童2亿左右，随着城镇居民住房条件的不断改善，儿童家具已成为家具市场的消费热点之一。如今，不少城镇家庭中的独生子女都有一间自己的居室，绝大多数家长都想为他们的孩子购买价廉物美的床具、写字桌和书柜等中低档儿童家具。 3.1.7西部大开发为家具业带来了商机国家西部大开发战略政策的实施，必将牵动该地区经济的起飞和发展。住宅家具需求潜力大，如果再加上西部经济开发带来现代化写字楼、宾馆和酒店等的涌现，西部家具市场将无可限量，并将会使国内家具企业开拓更大的发展空间，获得更多的发展机遇。 3.1.8国际家具市场提供了良好的机遇在国际市场上，随着木材资源短缺、原材料价格上涨、劳动力费用增大以及外汇汇率的变化等因素的影响，发达国家将劳动密集型行业如家具等已向发展中国家和地区转移，他们会利用资金和技术优势在中国建厂或收购企业，实现家具OEM方式。同时，随着家具进口关税将大幅度降低，发达国家将会运用现代营销理念在中国设连锁店、专卖店或进行电子商务与网络销售，这对我国家具行业的发展提供了良好的机遇。3.2xx家具行业发展情况从整个行业发展来看，xx作为我国中部中心城市的影响力较大，目前xx正处在持续稳定的发展阶段。改革开放以来，人们的生活水平有了很大提高，也有了一定消费能力，特别是在家居消费方面。据了解xx市去年的住宅商品房销售达到了十万套，而2010年是十二万多套，虽然2011年有一定程度的下降，但2010年销售的住房中包含有投资和投机性购房而2011年在限购和限贷的前提下基本都是刚需，这也为我们家居行业的发展奠定了基础。 另外政府加强保障性住房的建设和加大“全装修”房的市场份额也给家居市场产生一定的影响，带来一些变化，具体表现在家居产业链日趋完善，比如：大型买场打破了家具与建材的界线，欧亚达作为传统的家具卖场现建筑装饰材料已成为重要的组织部分，居然、金盛、红旗等都形成这一格局，另外，专业的家装公司也在家居产业链上沿伸、拓展，嘉禾装饰兴建了嘉禾家具产业园，美颂雅庭在红旗家居开设集成家居馆，近期在荆门家居建材城也将正式启动，专业化施工、工厂化生产，产业化协作将成为今后行业发展的趋势。 与此同时不能忽略房产调控对家具市场的影响，但不必局惧怕，要自信从容应对。当前市场环境下不得不承认由于房市的调控对家居行业的影响客观存在，具体表现在无论是家装、建材、家具的销售都有不同程序的下滑，至少是增涨速度明显放缓，但是从长远看，从行业稳定持续发展前景看，我们应该充满信心，这是因为家居行业的发展离不开经济的发展和城市建设的发展，“十二五”期间xx的经济将有较快的发展并努力成为国家中心城市。 另外，xx的城市建设步伐还将近一步加快，今年用于城市建设的投资达600多亿元，6个新城区将建成中等城市的规模。这些都为家居行业的发展提供了良好的空间，第二，正确认识速度与效益的关系，前几年家居行业一直处在高速发展的阶段，速度也掩盖了不少问题，发展需要速度，但是需要健康的、持续、稳定、有效益的速度，需要的是稳中求进，所以通过这次调整，企业可以静下心来练好内功、加强管理、提高效率、增强企业的综合素质、实力、后劲，第三要加强产业、行业、专业之间的合作和联合，优势互补、资源共享、共谋发展、实现双赢和多赢。 3.3xx城市圈家具产业园发展情况中国现有东部江苏蠡口、南部广东佛山、西部四川成都、北部河北香河四大家具产业板块，唯有中部地区目前还是初级阶段。随着产业结构及区域经济结构的调整，沿海地区的生产基地开始向中西部转移，家具产业也不例外。xx瞄准了这个机遇，提出了成为“中国家具产业第五级”的目标。随后xx省家具产业发展迅速，自2008年xx家具产业园投资迈出了大的步伐。目前投资在建家具产业园项目已经有四个，分别是汉口北金马凯旋家具CBD、潜江华中家具产业园、红安融园家具产业园和本可研研究的项目xxxx家具产业园。3.3.1汉口北金马凯旋家具CBD汉口北金马凯旋家具CBD于2008年5月20日开始建设，项目总建筑面积260万平方米，总投资52亿元人民币，分三期5年建成。2009年9月首期开业。今年8月底推出了总规模30万平方米的家居产业集群上游市场源头项目家具原辅材料市场，引来众多业内投资客户。目前，国际批发城及名店街曲美、耀邦、芝华仕、富运、亿美旗舰店相继成功开业，总运营面积达120万方。随着汉正街整体搬迁、堤角至汉口北轻轨开建金马凯旋家居CBD价值再次得到突显，经过成熟稳健的经营，其旗下项目正处于集体上市的前期，在未来短时期内，价值将得到集中释放。3.3.2潜江华中家具产业华中家具产业园于2010年10月19日全面开工，项目瞄准未来黄金十年，总规划占地面积30000余亩，分三期建设，园区内设有四个基地、五大中心、一个市场。现在园区一期工程正在有序建设中，将建成一个20万平方米的家具展示中心及一个20万平方米的原辅材料中心。目前，一期招商企业达69家，包括四川的“全友”、“好迪”以及广东“汉淇”、“金天拓”、“春晓”等等48家知名家具企业入驻，签约总投资101亿元，实现了园区建设的“高点起跳”。已有21家开工建设，有3家已率先投产运行。3.3.3红安融园家居产业园xx(红安)融园家具产业城于2011年7月18日举行隆重奠基，总规划面积13.3平方公里(20000亩)，总投资200亿人民币。项目分四期建设，园区一期占地约3000亩，已有成都千川木业、华中科技大学EMB管理中心家具研发培训基地、融园家具材料市场等10余家企业签约入驻园区，同期开工建设，预计2012年5月前全部建成投产。3.3.4xxxx家具产业园xxxx家具产业园与2010年8月10日公布规划，园区总规划面积9.6平方公里，总投资276亿元，计划用6-8年时间完成。明年下半年，xx将完成第一期基础设施建设近两亿，完成主要道路、完成水、电等基础设施的建设。以上在建的四个家具工业园项目所在地都属于xx“1+8”xx城市圈内，选址综合考虑了当地的交通、产业覆盖面等情况。在规划上都围绕家具的研发、制造、物流和其他相关配套等功能进行产业链集群式规划。在稳步推进建设的同时，招商工作也在如火如荼的进行中。较早开工的汉口北金马凯旋家具CBD在8月份，成功举办了第二届四川家具节，影响极大。潜江华中家具产业建立了该项目的网站，及时发布该园区项目招商的有关情况。xxxx家具产业园积极寻求政府的政策支持，加快工作的进展。红安融园家居产业园更是在奠基仪式便到了媒体的大力宣传，为开工已有名企进驻。不可否认，这么密集的大投资，各个产业园之间必然存在着竞争，但对于中部的家具业现状来说，合作才是当务之急。家具产业园的建设被政府作为“十二五规划”的支柱型产业，旨在改变xx省市场消费潜力巨大，但产能严重滞后；家具生产规模小，品牌产品缺乏的尴尬局面。希望汉口北、潜江、红安以及xx的家具产业项目能齐心协力，为实现xx成为中国家具产业第五级的目标贡献力量。有了大型的产业园并不能代表必然的崛起，但产业园建设确是中部地区家具行业摆脱困境，有所跨越的重要硬件，特别是这种集家具的研发、制造、物流和其他相关配套等功能于一体的现代化的产业园。上万亩的规模、过百亿的投资是对投资项目达到高要求的保障。在未来几年，这些产业园将逐步走向市场，到时xx城市圈的家具产业在全国将有举足轻重的地位。第四章 项目周边情况和SWOT分析4.1项目周边情况分析4.1.1 项目地理位置分析图表11：xx家居产业园园区位置示意图xx家居产业园本项目位于xx省xx市，项目地处xx东北部，地处东经11341-11344，北纬3100-3102，紧邻刁东农场，包纳了武荆高速xx出入口，是xx市最重要的门户之一。xx家居产业园园区紧邻xx市东西湖区和蔡甸区，与xx在经济交流方面有着地缘、人缘和历史渊源，讲形成稳定的人、物、信息交流。xx距离xx中环线（张公堤）的直线距离比新洲区城关到中环线的距离要近三分之一，比黄陂区城关到中环线的距离稍远一点，xx实质上具有与xx市远城区相同的区位条件。4.1.2 项目区地形地貌xx市地处江汉平原东北边缘，居汉江下游，是长江洪水多次泛滥和江汉三角洲不断延伸、扩大而形成的湖积、冲积型平原；其地貌类型单一，多层分布较稳定，横向变化小，平原特色明显，属非抗震设防区。项目地处地势开阔、平坦的刁东农场，适宜于产业项目建设，具有极大延伸空间。4.1.3 周边路网现状项目北连G316、G107、京珠高速，南接G318、沪蓉高速，公路网络四通八达。同时，xx紧邻xx，处在xx中心城1小时交通圈内，30分钟内即可上京珠、沪蓉高速公路。图表12：项目周边路网示意图项目位置xx四通八达的公路网可便捷的进入xx市城周的高速公路网，如可通过汉宜、汉十、岱黄、武麻、武合、武xx、武黄及京港澳等高速公路通往北京、上海、广州等城市。规划中的武天城际线路：xx-xx-天门，建成后将大大缩短xx及家居产业园到xx的距离。园区与周边地区的联系主要依赖武荆高速公路、川刘公路和虾民路。武荆高速公路从产业园北部通过，其出入口位于产业园西北部，其连接线向西接川刘公路，由川刘公路向南接xx城区及新荷沙公路（该公路向东延伸接G107）；园区内东西向的虾民路连接川刘公路和园区东面正拟规划的汉孝一级公路。园区现有道路宽窄不均，断头路较多，难成系统，部分道路路幅太窄，远远不能满足园区的交通需求，此次基础设施建设必将大幅提高园区道路通行能力。4.1.4 周边河流现状 项目周边河湖交织，汉江、汉北河自西向东横穿全境。主要河流有汉水、汉北河、北支河、南支河、中支河等，湖泊有刁汊湖、东湖、青林湖、白石湖、黄龙潭。xx河属于六级航道，可通行100吨级船舶；汉北河航段属于三级航道，可通行1000吨级船舶；刁汊湖属于五级航道，可通过300吨级船舶，xx市共有五大港区，其中百万吨级以上港区一个，即城关港区；50-100万吨级港区2个，即脉旺港区和马口港区；20-50万吨级港区1个，即沉湖分水港区。xx汉江沿线共有机械化作业码头7座，其中专业化作业码头2个。这些水系及港区未来均可为产业园所用。4.1.5 项目地块现状 项目目前园区基础设施正在建设中，园区基础设施已具雏形：贯通园区主干道并连接市区的川刘公路已建成通车，园区8条毛渣路总计4200米铺设完毕，园区自来水主管、零时施工用电、生活用电专线接入工程目前正在收尾，入驻企业的围墙、场地平整基本完成。4.2项目SWOT分析4.2.1项目优势分析（1）政策优势国家政策2009年9月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并通过了促进中部地区崛起规划。商务部推出包括“支持中部地区设立产业转移示范园区”和“支持中部地区开展投资和产业转移促进活动”等七个方面的政策，促进中部崛起；2010年9月6日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式出台。这些政策的推出有利于1+8xx城市圈的飞速发展，形成中部地区最为强劲的增长极，为xx家居产业园带来机遇，项目占地规模大，获承载的机会多。区域产业政策支持财政扶持奖励政策：本项目对投资建设所形成的建安营业税、不动产销售税中乡镇留成部分按50%的比例以奖励方式先征后奖给企业用于再投资，奖励期限5年；所形成的企业税中的乡镇留成部分，前两年按100%奖给企业，后三年按50%比例奖给企业。企业用地政策：对xx产业发展有较强的拉动作用、对地区财政收入有重大贡献的重大产业化项目可实行土地价格特殊政策。招商奖励政策：对于引进项目的注册资本和投资额在一定限额以上的企业给予一定的奖励。（2）区位优势我省位于长江中游，具有承东启西、贯通南北的区位优势。京广、焦柳、京九和汉渝等干线铁路在省内交汇，铁路网是省内大中城市连接全国所有的主要城市。长江横贯全省，省内长江沿岸有多个外贸专用运输码头，常年可停靠3000-5000吨货轮，通往海外的货轮直达香港、日本、东南亚等地，海外货轮也可直达省内。京珠、沪蓉高速公路与长江水运所构成的立体交叉和形式多样的交通运输网络体系，是我省具有交通便利和辐射能力强的区位优势。项目地处中部中心城市xx的远郊板块xx市。以项目为中心，35公里半径内，即可覆盖xx中心城区；50公里半径内，可覆盖这个大xx80%以上区域；项目地块是从xx市区进入园区的第一项目，位置优越。（3）资源优势我省林业用地达1.29亿亩，占全国国土面积的4.6%，气候湿润，发展林木有得天独厚的自然条件。依托丰富的林木资源，xx省内家居生产企业对原材料的加工能力已经达到可观的规模，并常年为珠三角和西部地区大中型家居企业提供纤维板、刨花