房地产可研性报告框架范例分析.doc

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螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿膄莈蒇螈芆薄螆螇羆莆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螅莃芈袃螄肃蒃蝿螃膅芆蚅袂芇蒁薁袁羇芄蒆袀聿蒀袅衿节节螁衿莄薈蚇袈肃莁薃袇膆薆葿袆芈荿螈羅羈薄蚄羄肀莇薀羃膂薃蒆羃莅莆袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀蚃肇芆芃蕿肆肅葿薅肅膈莂袃肄芀薇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁蝿 某区域房地产项目投资可行性调查研究报告目录构架前 序 说 明博纳国际资讯在地产领域有着自己独特的行业经验，针对该项目，发表点自己的看法和见解。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑；可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。常态下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力，要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍。该可行性研究报告，至少能精确的为您回答如下三个问题： （1）、该项目是可行的还是不可行的； （2）、如果可行，可行到什么程度； （3）、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么后续安排。本房地产投资可行性研究主要着重从项目总论（项目总体描述）、项目背景（项目发起缘由）、市场研究（全方位研究）、项目研究（该项目所在区域、周边交通、人流量及SWOT分析等）、投资估算（成本核算等）、开发进度（项目实施进程安排）、资源供给（资金筹措、建材供应状况、能源供给等）、财务评价（投资回收期、利润率等）、风险评价（风险控制机制状况等）、综合评估（从社会、经济等角度论证并提出有效咨询建议）等诸方面来整体论证该项目的可行性。另外，该文档主要包括如下内容，若双方有合作意向，可进一步沟通费用及时间周期问题：（1）、投资可行性目录框架；（2）、合作流程；（3）、博纳国际资讯在地产领域的过往案例简述。（一） 文档- 某区域房地产项目投资可行性调查研究报告目录某区域房地产项目投资可行性调查研究报告目录第一部分项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四周范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况 2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度规划主要是地产投资项目分阶段投资规划表。第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议（二） 文档- 委托方与受托方合作流程委托方与受托方前期接洽委托方提出调研需求受托方依据需求制作投资建议书客户审核建议书是否需要调整修改并调整建议书YN合作意向确立，签署合作协议委托方支付首付款，项目启动项目执行阶段客户审核、评估报告是否需要调整YN撰写过程频繁沟通资料收集实地调研深度访谈撰写报告委托方提供相关文件提交报告提交正式报告支付余款项目结束备注：上述合作流程主要分为三个阶段：（1）、初期接洽-提需求、做方案、签署合作协议等；（2）、中期实施-实地执行、频繁沟通、撰写报告等；（3）、收尾阶段-后续修订、支付余款等。另外，在项目开始实施之前，博纳国际资讯将会向客户提交一个项目实施的详细时间安排，并在约定的周期内与客户进行当面沟通或电话会议等。（三） 文档- 博纳国际资讯在地产领域的过往案例介绍博纳国际资讯自1998年成立以来，在家电、IT、通信、地产等领域的市场研究以一贯之，并以专业、专心、专注的原则得到了企业客户和市场的一致认可，下面将简单阐述博纳国际资讯在地产领域的过往案例。(1) 行业报告-部分地产领域常规监测报告l 2008年中国房地产行业研究咨询报告 l 2007-2008年中国房地产行业研究年度报告 l 2008年上海房地产行业研究咨询报告 l 2008年北京房地产行业研究咨询报告 l 2007-2008年中国房地产金融市场研究年度报告 l 2007年中国房地产行业研究咨询报告l 2007年中国房地产中介行业研究咨询报告 l 2007年广州房地产行业研究咨询报告 l 2007年成都房地产行业研究咨询报告 l 2007年中国房地产市场研究报告 l 2006-2007年中国房地产中介服务业发展研究年度报告 l 2006-2007年中国房地产行业发展研究年度报告 l 2006年4季度全国房地产行业分析报告 l 2007-2008年广州房地产市场全景投资研究报告 l 2007年上海房地产行业研究咨询报告 l 2007年北京房地产行业研究咨询报告 l 2007年中国房地产行业研究咨询报告l 2006年2007年中国房地产行业兼并(并购)重组决策分析报告l 2006年上海房地产行业研究报告l 2006年中国房地产金融全景分析白皮书 l 2006年1季度重庆房地产市场研究报告 l 2006年广州房地产行业研究咨询报告 l 2006年1季度中国房地产业分析报告 l 2006年中国房地产行业年度报告 l 2006年房地产商业模式研究报告 l 2006年中国房地产行业IT应用及需求趋势市场研究报告 l 2006年成都房地产市场月度监测报告 l 2006年广州房地产市场月度监测报告 l 2006年上海房地产市场月度监测报告 l 2006年北京房地产市场月度监测报告 l 其他欲了解更多地产行业报告，请登陆集团旗下博讯报告网：(2) 专题项目-部分地产领域专题项目报告地产领域项目名称执行周期国内2家知名地产公司竞争情报调查研究33个工作日北京地区房地产行业市场调查（含行业状况、环境状况、未来趋势等）21个工作日某知名地产公司委托我司对某地产公司3处楼盘实施神秘顾客调查项目39个工作日某知名地产公司地产投资可行性研究项目40个工作日上海某知名地产公司人群定位市场调查研究30个工作日深圳某知名广告投放效果评估调查研究36个工作日北京某传媒公司投资度假村项目可行性研究30个工作日山东省房地产市场综合分析研究报告（含烟台、青岛、济南、威海四地）51个工作日北京某百货公司商圈周边环境调查研究（含受众人群、商业形态等）25个工作日北京某快餐食品商圈调查研究（含受众人群、商业形态等）32个工作日其他欲了解更多地产行业报告，请登陆集团网站： 蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃薂羂芈节蚄膈膄芁螆羁肀芀衿螃莈莀薈罿芄荿蚁螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芃蒁蒄肀艿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羁莀蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂腿莂芃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