论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施.docx

内容提要：在过去的几年我国房地产价格持续上涨，房价已超出了许多居民的购买能力，今年年初曾一度出现广州、深圳、北京、上海等我国一线大城市房价大幅跳水，有人甚至提出了“拐点论”，人们期待房价由此开始下降，但今年国家公布的我国三月份70个大中城市的房价统计数据表明，房价涨幅再次超过10.7%.，今年一季度房价上涨11%。本文针对目前我国房价上涨的趋势，从几个方面阐述其原因，并提出相应对策。关键词：房地产价格土地价格供需结构心理预期商品房一、目前我国房价的基本状态2002年以来，我国房地产价格一直处于上升状态。2004年国家出台了相关的宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了一定的控制，房地产供求关系有了一定的改善，从而2005年房价涨幅有所下降，但是从2006年开始房价又开始以比较大的幅度上涨，政府虽然出台了一系列的调控政策，但收效甚微，反而出现了逆政策的不降反升状态，全国房价涨声一片。同时由于社会经济的发展，房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业，住房由基本的消费品逐步成为人们提高生活质量的要素，也成了居民个人投资的重要方式。研究我国房地产价格变动对宏观经济管理和居民生活具有现实意义，对房价进行适当调整已迫在眉睫。二、我国房地产价格持续上涨的原因分析总的来说，我国目前的房价同GDP和居民收入情况相比，明显偏高，房价偏高主要还是由于市场上呈现的供需不平衡导致。同时一些非市场的因素也起到了推波助澜的作用，还有就是我国房地产业税制的不完善等。（一）供需不平衡方面的研究1.供给方面。生产成本上涨导致房价不断上升，按照价格形成理论，房地产价格包括土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四部分。其中房地产开发经营成本和开发利润比较稳定，不易受宏观调控政策的影响，而土地价格和房地产开税费这两项受宏观调控政策的影响比较大，也是导致房价上升的主要因素。（1）首先，土地价格对房地产的影响，土地价格占房地产价格的40%左右，对房地产的总体价格上涨起着至关重要的作用。土地是稀缺的资源，是不可再生的，而房地产业对土地又有较强的依赖性，因此当房地产需求增加时，就不能通过增加供给来实现平衡，所以土地价格的上涨，会推动商品房价格上涨。国家发改委2008年4月19日发布房地产价格指数指出第一季度全国地价涨幅11%，地价的上涨在很大程度上带动开发成本的增加，在可预见的一段时间内房产价格必会随地价的上涨而上升。5高地价，必然带动房价的高涨，而地价与房价的相辅与反馈作用又带动地价的进一步上升，从而反过来再次带动房价上涨。二者之间的关系如图1。图1、土地供应、土地价格与住房价格之间的关系由图1可用土地供应与住房价格之间的Granger因果检验模型说明土地供应对房价影响，以HP代表住房价格，LS代表土地供应，则二者之间Granger因果检验方程为(1)(2)式（1）中，系数显著不为0，则说明土地供应是住房价格的Granger原因，同样如果式（2）中系数显著不为0，则说明住房价格是土地供应的Granger原因，如果，均显著不为0，则说明土地供应与住房价格之间存在相互影响的反馈效应。另外，由于在土地拍卖的过程中经常出现违法违规行为，使土地取得价格上升，同时，地方利益驱动，长期以来所形成的“土地财政”的运行模式下，有着双重职能和双重身份的地方政府作为规则的制定者和游戏的参与者，早已把土地作为财政收入的重要来源。表1的一些“地王”数据可以说明一些问题。表12007年各房产公司高价拿地情况表 时间房产公司拿地价格土地所处城市2007年8月2日深圳振业集团8800元每平方米天津2007年8月24日苏宁环球6.69万元每平米上海2007年8月29日万科3278元每平方米南京2007年9月4日河南天地置业2132元每平方米郑州2007年9月8日国贸地产1.75万元每平米厦门2007年9月11日万科7096元每平方米福州2007年9月11日富力地产1.87万元每平米广州2007年9月18日金融街120329.9万元（总）北京2007年9月20日九龙仓1.65万元每平米成都由此可见，一些地方政府受利益的驱动对土地资源的过度开发，对土地漫天要价，借经营城市之名行出卖土地之实，随意征用土地，并将大量的土地投入到房地产市场，以获取高额利润，这种土地财政的模式虽然在一定程度上弥补了地方政府财政的不足，但却是很大程度上增加了房地产的成本，成为高房价的直接诱因。（2）其次，建安成本的上涨。建安成本主要是指建筑过程中的房屋建设费用，约占房屋总价的30%。建安成本的上升会导致开发成本的上升，从而导致房地产价格的上涨，主要表现在两个方面：一是建筑材料价格上涨带来了房屋建设成本的增加，建筑材料尤其是钢材、水泥的价格呈现上升趋势，而且涨幅较大，据业内人士预测，这种上涨趋势还将维持相当长的一段时间，尽管经过国家宏观调控以后，建筑材料的涨幅有所回落，但仍在高位运行，以济南市场为例，钢材水泥和砂石是房地产价格平均上涨150元，这必将导致建安费用的增加，从而增加房屋成本，而最终反应到商品房的销售价格上。二是随着人们生活水平的提高，对房屋条件的要求越来越高，人们把目光投向配套设施齐全的小区，无论是所使用的建筑材料，建筑设计的户型还是小区的环境的营造，都有很大的提升，新技术、新设备、新材料、新工艺在建设住宅中的应用，特别是绿色生态住宅和智能化住宅的建设，必然大大增加服务建设成本。另外，随着国家保护农民工利益各项政策的不断落实，特别是近几年来政府出台了一系列政策措施，着力解决建筑领域拖欠工资问题，促使一些企业适当增加了工人工资，从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度的增加，人工费价格大幅上涨，是拉动建筑安装价格上涨的重要因素。（3）再次，房地产开发税费对房地产价格的影响。房地产税费是房地产价格的构成之一，但是我国目前的税收制度相对于发达国家还不够完善。首先，我国的不动产税比重太低，只占国家财政收入的很小一部分，还不足3%，而西方发达国家的不动产税是地方财政收入的主要来源，相对而言我国的不动产税太低了，而且我国对房地产税的征收主要集中在流通领域，房地产商或二手房东便很容易把这些负担转移到消费者身上，在一定程度上也提高了房价。同时有关房地产的税费比较繁杂，这些税费很大程度上转移到购房者身上，加剧了房价的上升。（4）最后，我国住房的供给结构不合理。从供给方面看房地产的市场供给主要包括商品房、经济适用房和廉租房等。长期以来我国住房的供给结构不合理，经济适用房和廉租房供给比例太小，高价商品房供给的比例占了主导，大户型豪华型供过于求，而价格适中的中小户型供应偏少。表2可以表明我国房地产供应结构的不合理。表22005年12月2007年8月各类住房同比变换（%） 时间新建商品住宅经济适用房普通住宅豪华住宅二手房2005.127.12.56.48.94.72006.016.93.76.48.05.32006.026.25.35.37.85.42006.035.94.35.07.86.72006.046.45.85.58.05.82006.056.14.85.76.96.72006.066.65.54.89.74.92006.076.74.75.58.94.02006.087.14.16.68.34.52006.096.31.96.37.04.32006.106.61.56.47.75.22007.089.03.19.310.07.9表2可以看出目前我国的经济适用房与普通住房和豪华住宅的供应比例极不协调。从现实情况看，导致我国房价上涨过快的供给因素是供给结构不合理，主要表现在三个方面：一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡，二级市场发展严重滞后，新增房地产需求全部集中在增量房地产市场，从而抬高了房价；二是房地产市场和租赁市场发展不平衡，使得租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升；三是房地产产品结构不合理，不但满足中低收入阶层住房需要的户型和中低档住房供应不足，而且由于今年来各地经济适用房规模不断受到挤压，作为住房保障的经济适用房也供应不足。如2004年经济适用房在商品房供应量中所占比重仅为4.2%；2006年前五个月这一比重进一步下降到2.6%，比上年同期下降0.5个百分点。因此房地产供给结构的不合理导致了普通商品房供不应求，进而推动其价格上涨。32.需求方面。巨大的消费需求支撑着高房价，这一点容易被人们所忽视，使之不被人们所认可，尽管很多人认为房地产是有价无市，但是在市场经济作用下，没有强大的购买需求，又何以形成房屋市场的交易价格呢？在高房价的背后，必定有一个庞大的消费群体，这个消费群体大致可以分为三个层次：第一个层次是实际需要住房的人群，这是一个最基本的消费群体。第二个群体是个人炒房者，不少人买房是将其作为一个短期或者长期的投资行为。第三个群体是住房的奢高消费者。（1）实际需要住房的人群。随着经济的日益繁荣和城市化进程的不断加快，人民收入水平的快速提高增强了居民的实际购买能力，同时为鼓励居民住房消费，实施积极的税收政策和金融政策，有效的激发了购房需求，支撑住房市场上合理需求的增加，另外，城镇化进程加快，大规模城市改造和拆迁力度的加大直接加剧了居民对住房的需求，来自拆迁带来的被动需求在短时间内集中的释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格的上涨。目前中国刚刚进入城市化的加速阶段，到2020年可能有60%65%的乡村居民变为城市居民。未来十五年会有四亿人口进城，20世纪60年代“婴儿潮”时期出生的庞大人口群体正介于4050岁之间，他们社会阅历丰富，社会财富又主要集中在他们手中，目前正处于消费旺期，近几年甚至一二十年，强劲的住宅需求可能不会疲软。（2）个人炒房者即投资性需求和投机炒作。我国居民储蓄连续保持两位数的高速增长，庞大的居民存款需要有投资渠道，而当前银行利率比较低，国内投资环境不够完善使得部分居民将储蓄用于投资房地产从而实现财富的保障或增值，大量的资金涌入房地产业使得房地产业的需求被夸大，推动了房地产市场价格的不合理上涨。另外，心理预期论认为，在房地产市场繁荣扩张阶段，投资者易受经济环境的感染，产生乐观的心理预期，使投资者产生对房地产投资高回报的遐想，投资意愿大增，导致了投资的过度增长，致使房地产需求大大增加。正是这种“买涨不买跌”的心理预期，使房地产市场出现“房价越涨越买，越买越涨”的景象,于是过多的货币在虚拟的高回报率甚至是暴利的刺激下，投入到有限的土地买卖中，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。需求的增加造成了市场的“繁荣”，推动地价不断上涨，导致房地产价格不断攀升，最终使价格膨胀成为泡沫，这个相互作用过程及对房地产价格的影响可以用图2表示。PP3D3P2P1D2D1D图2非理性预期对房地产价格的助推作用图2中最初的需求曲线为D1，供给曲线为S，均衡价格为P1，由于存在非理性的预期，短期内需求的波动曲线推至D2，价格升到P2，价格的升高会使某些投资者认为以后价格仍会持续升高，这种预期会使这些人抱着投机的心态进入房地产市场，推动需求增加，将曲线推至D3，房价升至P3，房价的升高使人们越来越乐观，也导致人们对房市的投资越来越盲目。然而，令人担忧的是这种非理性的预期在我国广泛存在，国际权威机构班克威克国际投资顾问中心在近期提交的一份报告中国房地产需求结构与其泡沫问题中称，中国房地产需求中40%是由于非理性的预期形成的，其中非理性预期形成的投机性需求为16%，投资性需求为13%。还有，人民币的升值带来亿人民币计价的房产价值也随之提高，而且人民币升值预期长期存在，会导致境外的资金流入我国的房地产业。又由于近期全球股市的低迷，大量资金开始流向房地产市场，加剧了房地产投资。（3）住房的奢高消费者。有许多人对住房的追求远远超出了实际需求，甚至于到了近乎奢侈的程度，有了小房买大房，有一套买两套，有了公寓买别墅，这些人之所以热衷购置房产，一是看中了房产的资产储备作用和增值潜力，二是讲究排场，三是贪图奢华享受。正是由于这种住房的奢高消费者的超强的购买能力急剧的加重了房价的上涨。13消费者的心理预期。预期是决定人决策的重要因素，根据经济学原理，当人们预期未来价格会上涨时，尽管可支配收入并没有上升，但人们仍会增加当前消费，引起房地产价格的上涨。这可以用哈佛大学鲍尔从心理学延伸出来的“感知风险”理论来解释，他指出“从众行为导致集体的歇斯底里”，从而形成如下的房地产怪圈：价格预期上涨感知风险加剧刺激其产生购买意图形成有效的市场需求加剧供需矛盾拉动价格进一步上升验证前期舆论感知风险进一步加剧。（二）其他因素的影响1经济的发展带动房地产市场的繁荣，房地产价格上涨。在世界各个国家发展的历史表明，当一个国家的城市化和工业化超过30%，达到60%之前，实际上是处在一个中期的加速阶段。在这一阶段，任何一个国家都会遇到住房紧张的问题。所以这期间，房地产是一个热点问题，是一个非常繁荣的阶段。改革开放以来，中国经济一直保持了较快的增长势头，房地产对于宏观趋势非常敏感，经济的长期发展势必会带动房地产市场的兴旺，这是中国这几年来房地产市场持续升温的重要的宏观因素。图3描述了经济发展与房地产市场繁荣的关系。创造就业机会人口流动城市规模扩大经济发展收入水平增加房地产需求增加带动相关产业供给增加房地产价格上涨供给成本增加图3经济发展与房地产繁荣的关系同时，从长期来看，中国实体经济的增长受美国实体经济的影响较大，不可能偏离。他会对中国的出口带来很大的压力，在这一背景下肯定要加快人民币升值的速度。因为现在的利率，还有存款准备金率效果都不是很好的情况下，势必要提高汇率升值的速度和幅度。这样做会使就业的压力骤然增加，会影响到住房的消费。2房地产存在较为严重的垄断情况。目前我国房地产业存在较为严重的垄断情况，一些企业和集团利用自身的优势取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对优势，从而使行业竞争很不充分。我国房地产之所以形成相当程度的垄断，既有普遍性的原因(比如在资金资源、技术、市场等方面占有绝对优势)，也有特殊原因。这种非特殊性表现在垄断的形成主要归因于非市场因素，即行政垄断。在从征地到房产销售的整个开发建设过程中，房地产商与土地规划、工程建设、城市管理、人防消防、工商税务等多个政府部门打交道，每一个环节都需要畅通，否则将会前功尽弃。由于这一系列政府部门可能发生寻租行为，房地产商必然会增加无形成本，而对这一特殊的投资环境和投资领域，一些循规蹈矩的生意人如果和政府部门没有紧密的联系，又不适应这种非常规的运作方式，自然就不敢贸然进入房地产市场，这无形增高了房地产行业的市场准入门槛，这种非市场因素是我国房地产行业形成垄断的主要因素。归纳总结，房地产业的垄断情况主要表现在四个方面：一是土地垄断。由于地方政府控制了土地的征收权，造成土地集中的少数人手中的局面。目前大量土地被开发商掌握，加大了土地调控矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间，尽管土地的出售也进行招、拍、挂，但流于形式，没有实质意义。二是建设规划环节的垄断。由于建设规划权属于政府，其中具有较大的弹性空间，从而为寻租行为留出了不小的空间。三是市场垄断。由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场提高房地产价格。四是价格的直接控制。部分房地产商通过提高住房档次，囤积居奇的方式提高房价，利用市场信息不充分的缺陷哄抬房价。13金融因素的影响。高房价与房地产金融密不可分。由于缺少良好的企业财务监管系统，中介机构比较薄弱，加之房地产企业的信息披露制度很不完备，致使很多房地产交易和融资行为存在着造假和违约问题。其结果是资金投向出现了较大的偏差，银行不良贷款增加，房地产金融出现风险。很多房地产商的自有资金率很低，却通过利用“滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、抵押等形式，从各种环节渠道获取资金，带有极高的自有资本利润率。另外股票市场上涨导致财富效益，会导致住房投资的购买力突然增加之外，还有一个是房地产股票市场的迅速上升，为房地产低价融资带来了极为便利的条件。股价涨得很高的时候，对上市公司而言，就会以最低的成本去融到更多的资金。融来资金之后可以买地，推高地价，所以房地产的价格就会上升。房地产涨幅在最高峰的时候是涨幅最大的，到6000点的时候，整个房地产的股票平均涨幅超过400%，在所有板块当中是第一位的。房地产行业存在诸多的问题，以及形成的虚高房价无疑与房地产金融密不可分。三、平抑和减缓我国房地产价格上涨的对策房地产市场的发展与调控是近年来各界积极关注的焦点问题之一，这不仅涉及到相关产业的发展，而且关系到广大群众的切身利益，近年来有关部门也出台了一系列政策来调控房价，但一直收效甚微。基于上面的分析我认为要平抑和减缓房价的上涨，应该针对引起房价上涨的原因，制定相应的措施，切实地履行，以积极的态度和措施调控我国当前一直上涨的房价。（一）供需方面的控制对策1针对土地价格对房地产价格的影响，加强对土地市场的调控管理，从源头上控制房价虚高。（1）首先，要加大土地供应的调控力度，优先土地供应结构。政府部门应根据经济发展目标和市场需求，及时调整房地产开发用地结构和总量。细化来讲，就是对高档商品房的开发应在土地供应上给予适当限度，对目前利润率较低需求量较大的商品房和经济适用房的用地开发予以适当放宽。（2）其次，抓好闲置土地的清理和利用，严格执行闲置土地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为，加强土地增值税的征收，限制以投机为目的的土地交易，加大存量土地的消化。（3）再次，加强对土地价格的调控作用，确定合理的土地价格。各地物价和土地管理部门要及时统计和发布各区域的土地价格，并编制和发布各类地价指数，为政府管理部门和开发商提供相对准确的土地信息。（4）最后，逐渐弱化地方政府的“土地财政”。充分利用经济、法律及市场调控等综合管理措施，切实加强土地调控，遏制当前房地产用地过度增长，建设用地总量增长过快的势头。应严格界定宪法所规定的国家征地条件，科学的确定房地产开发土地供应模式，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。另外，要合理确定土地的收益标准，目前的通用做法是以土地的收益补充财政收入，并用于城市公共设施的建设。这种做法是合理的必要的，但要确保土地不能漫天要价。其实目前，土地出卖采取的“招、拍、挂”的形式，符合公平竞争的原则，值得肯定。但在此基础上国家还须出台相应的政策法规予以规范，通过科学的设计和论证，制定严密可行的实施方案，对土地价格进行适当的控制，不能完全由市场决定。2由于目前我国存在着一定的通货膨胀，一些建筑材料价格上涨，对房地产价格的上涨产生一定的影响，对于这种由于宏观经济的原因引起的成本增加没有办法可以完全的规避，只有通过房产开发企业内部严格控制核算，尽量的减少这种影响。3完善房地产税费制度，各种税费的征收要有的放矢，最大限度的减少税赋转嫁带来的房地产价格高涨的负面影响。对名目繁多的房地产税费要进行调整，以促进房地产的流通与消费，消除房地产成本中不合理的税费。相应取消或合并其他房地产有关的税费，不仅能够减轻房地产开发商和消费者的负担，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费减缓房价上涨的势头。4.调整住房的供应结构。政府应调整房地产投资结构，适度控制别墅和高档住宅等项目的开发建设，增加普通商品住房和经济适用房等建设用地的投放量。通过税收和金融政策，引导和鼓励开发商多建造中低价位的普通商品房，健全和完善经济适用房、廉租房的相关政策，强化政府的住房保障职能，对住房的供应采取“双轨制”，即对高收入者实行市场化供应，对中低收入者实行不同程度的福利政策（如由政府建造低标准公寓住宅，出售或出租给中低收入者；对低收入者实行购买贴息、减税、降低土地价格等优惠政策以保障城镇中低收入家庭的住房需求。）逐步形成以普通商品房为主体，以经济适用房和廉租住房为保障，以高档商品房为补充的住房供应体系，更好的满足不同家庭的住房需求。75针对目前不同住房消费层次，应以积极的引导为主，倡导健康的消费理念，建立合理的梯度消费结构。我国的住房建设和房地产业的发展，必须考虑人多地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求。一方面，要合理引导住房的消费需求和消费模式，形成健康的消费理念和合理消费结构；另一方面，住房的供给也要逐步形成由高到低的梯度结构，使不同收入阶层的人们各得其所。在房地产供求市场不断走向成熟的今天，应该及时调整住房消费的政策导向，正确、合理的引导住房销费。不仅要引导人们购买住房而且要鼓励大家租房住，降低住房产权自有率，这在一定程度上可以缓解住房的供需矛盾。同时调整住房供给的政策导向，逐步建立起符合我国经济发展水平和国情住房价格趋于合理的房地产供应格局，使不同层次的人们买得起房，买得到房。同时，加大力度抑制投资及投资性需求。由于房地产需求中的投资、投机性因素弹性很大，因此，宏观调控中控制投资、投机性需求成为关键。比较妥切的办法是运用信贷和税收政策加以控制，调节房地产投资的收益率。一是针对投资、投机性购房贷款，采用提高贷款利率、降低贷款成数，缩短贷款年限的办法，增加贷款成本，相应降低投资收益率。二是对房地产转售的收益收取个人所得税，即2006年8月1日起实施的税收新政，同时对持有多套住房者征收物业税，从流通领域和保有领域限制其收益。三是对外国公民购房实行实名制，并且限制外国公民的购房数量。四是适度限制外国资本投资国内的房地产。最后改变消费者的心理预期，政府要做好房地产市场的供需信息的收集、整理、分析，通过电视、网络、报纸等多种媒体向公众发布，使房地产市场更趋理性与成熟。（二）对其他影响因素的调控1政府要适时的调整经济发展，加强宏观调控，防止经济过快、过热增长，使经济增长保持在一个合理的增长率，持续稳定和谐的发展，从而使房地产市场的发展趋于稳定的趋势。2打破行业垄断，营造公平、开放、有序的竞争环境。针对我国房地产业的垄断主要由非市场因素所导致，解决问题意欲从以下几个方面着手：一是继续完善相关的法律制度，确定房地产市场的基本法律关系。从立法源头抓起，理顺政府与市场主体之间、房地产市场各参与房地产主体之间的关系，建立完备的法律体制，使房地产市场处在一个良好的法治环境中。二是加强对政府部门权力运行的制约与监督，坚决打击寻租等腐败行为，从而打破由行政垄断因素所造成的市场准入门槛，为此，政府机关要大力实行阳光操作，全面推进政务公开，努力提高办事效率。三是加强对房地产市场的监督与管理，进一步整顿和规范房地产开发经营行为，加大惩罚力度，逐步规范房地产市场秩序。四是由政府牵头、多渠道投资，建立平价房地产企业，主要为中低收入者建造经济适用房，对建设的过程进行全程监管，努力降低房价。五是政府应依法对垄断进行直接管制，将开发商的利润控制在合理的范围内。尽可能将大项目拆分成许多小项目，在同一区域或相邻区域营造互相竞争的氛围，并将房地产投资的增长速度控制在一个合理的水平，以防止房地产的投资垄断行为，抑制房价的上涨。3加强银行监管。（1）促进房地产金融的多元化。为增加住房的供给与需求，政府应采取多种措施拓宽房地产开发企业的融资渠道，改变房地产开发企业融资过度依赖银行信贷的局面，鼓励房地产开发企业通过上市融资、信托融资、债券融资、基金融资以及其他融资方式获得资金，完善房地产投资市场与资本市场的链接防范房地产金融风险。（2）严格规范房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例，要严格审查和监管房地产开发企业贷款，对于开发贷款实施实时监控、跟踪管理，对高风险的项目和地区严格审批，加大对个人消费信贷的管理，推出多样化的个人住房贷款方式以满足不同层次家庭的住房需求。同时强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。9四、结论总的来说，在目前房地产市场供不应求，宏观调控的大背景下，房价在一段时间内仍会呈上升趋势。因此，为了稳定房价上涨趋势，政府应继续执行各项宏观调控政策和加大政策执行力度，尤其是要加强对房地产开发经营管理的政策监督、市场整顿力度、立法执行力度和土地制度执行力度。目前没有发生房价大幅上涨的地区，地方政府和相关部门同样应对房地产市场给予重视，警惕房地产投资资金的区域性转移。在“有保有压、区别对待”的原则下，防止房地产开发投资的规模和价格出现过快增长，从而尽快使住房价格上涨趋势得到有效的控制。注释:信息来源：窦尔翔、李洪涛等中国房地产价格泡沫形成的因素分析信息来源：北京房地产信息信息来源：国家信息中心经济预测部行业报告、中国房产信息网参考文献：1曾宪初，张洁燕.我国房地产价格持续走高的成因及对策建议J.海南金融，2007/09.2于泊源,浅谈我国房地产价格居高不下的原因及建议J.科技情报开发及经济，2007，（21）3卢兆丰.我国房地产价格虚高的原因及对策J.经济论坛，2007/09.4汪红.我国城市房地产价格持续上涨的原因探析J.中国高新技术企业，2007/05.5郑捷.浅析我国房地产价格的影响因数J.山西建筑，2007，(23).6秦文娟.浅议我国目前房地产价格的影响因数J.财经界（下旬刊），2007/06.7张一品.我国房地产价格上涨的理论研究J.科技信息，2007，(24).8黄庆阳.我国房地产价格持续走高的原因及对策J.中华建设，2007/Z1.9刘艳.我国房地产价格持续上涨的原因及对策J.商业经济，2006，(11).10蒋存琪.我国房地产价格的发展现状及原因分析J.科技信息，2007，(15).11徼锟.我国房地产价格变化的影响因数分析J.天津财经大学学报，2007/07DiscussiononReasonandMitigationMeasuresofPropertyPriceIncreasingXingWen-fengAbstract:Realestatepricesustainingriseinthepastyearsandhousepricehasalreadyexceededthepurchasingabilityofresidents.Inearly2008,housepricedecreasedinGuangzhou,Shenzhen,Beijing,Shanghaiandsoon.Sosomeoneevenputforward“inflectionpointtheory”andmanypeopleexpectedhousepricedecreasingsincethat.ButhousepricestatisticsdatagovernmentrelevantdepartmentpromulgatedinMarchshow:housepricerisemorethan10.7%andtheactualdatais11%.Accordingtohousepricerisetrendofourcountry,analyzedreasonsofitandputforwardCorrespondingCountermeasuresinthispaper.Keywords:realestateprice;landprice;supplyanddemandstructure;psychologicalexpectation;commercialhousing下面为赠送的述职报告 不需要的可以编辑删除述职报告尊敬的各位领导，各位同仁：大家好！本人被组织任聘为。副校长已有五年，主抓德育教育工作，分管学校后勤、德育、艺体、安全、卫生、综合治理等工作。身为副校长，我努力学习党的教育方针，学习邓小平教育理论。用全新的教育教学理念武装自己，努力提高自身教育理论素养。我在党的组织生活中，学习党建理论；在政治学习中学习党的路线、方针、政策、法规；在业务学习中，学习人文文化，加强自身政治理论，道德修养，培养高层次的道德感、责任感。工作几年来，我以强烈的事业心、责任心力抓好德育工作，确保学校教育教学工作运作正常。我的工作原则是倡导培养“勤奋乐干，善于思索，不断创新”三种优秀品质。以奖励机制为主，及时勉励，激发老师团队精神，从而完成教育教学任务。其出发点是一切为了学生，为了学校的生存、发展而不辍劳作。下面我就德育工作管理谈谈自己的做法，将一年工作总结如下：一、加强学习，联系实际，提高认识教师是一门终身学习的职业。社会在不断发展，不学习就会跟不上时代的步伐，特别是作为一名校级领导和德育工作者，必须始终站在社会发展的前列，德育工作更要求紧跟社会形势的发展。因此，我坚持做到每天看新闻和阅读一小时的书，提高自己对政治的敏锐性，提高对教育的认识和个人品德修养，提高管理能力。在这一年里，我先后阅读了德育文集、成功学校内部管理全书、教育管理等各类书籍，这些为我提高思想认识、更新教育理念、加快德育创新提供了扎实的基础。（一）严格要求自己，以身作则古人云“直而影正，以己以正而为人之标”，作为一名校级干部，在很多方面都要对自己有严格的要求，否则就没有进步，就不能为人之标，就没有能力去管理别人。作为校级领导成员、党的教育工作者，面对当今变革的时代，面对不断膨胀的知识信息和日趋多元性的社会给我们的教育工作带来的新问题、新情况，常常使我有一种危机感，因此，我必须不断努力充实自己、丰富自己。因此，我对自己提出了“凡事为先”的工作要求，只有自己身体力行，严以责己，严以律己才能在师生中树立良好的形象，才能使工作更好地开展，才能更好的服务于全校师生。（二）健全德育领导机构，重视班主任工作（1）加强班主任队伍建设，成功召开班主任经验交流会和例会；（2）迎接各类验收，打造学校品牌。一年内，学校三度受到省级表彰，先后被评为“省绿色学校”、“省先进体育学校”、“省文明单位”；（3）建立德育长效机制，注重活动育人。先后举行校第六届艺术节、第六届校体育运动会，开展了“阳光体育活动”，迎接了省“四个一”验收并获一等奖，开展“感恩教育”系列活动成效显著，举行元旦文娱晚会，多次召开家长会，宣传学校品牌；（4）狠抓学生常规管理，养成良好习惯。中午静校、桌椅归位、三禁止等活动有声有色；（5）成功组织高一新生军训，为学生奠定了学习和生活基础。三个年级在班主任的管理下，教学秩序稳定、教师培训和考核到位，无论教学工作还是学生管理都有条不紊，开创地开展了学生小型体育竞赛活动，使管理工作充满生机与活力，且成效显著。一是健全德育领导机构。成立了由。校长、书记、我、政教处主任、团委书记组成的德育工作领导小组。我们定期召开会议，研究德育工作，由我负责具体落实执行。二是建立德育工作网络。在德育工作领导小组的领导下，建立了由政教处、年级组、团委、学生会、班主任、家长委员会组成的德育工作网络，覆盖了学校的各个层面。三是重视班主任工作。学期初，我和政教处的全体同志都要精心挑选班主任，并对班主任及后备班主任进行了2次为期3天的岗位培训。组织召开全校 班主任老师工作总结暨经验交流会。在学校阅览室为班主任老师订阅了班主任之友、中国德育和德育报。通过经验交流，岗位培训、教育管理理论学习，提高了全体班主任老师对学生思想教育工作的理论水平和工作艺术水平，为我校德育工作奠定了坚实的理论基础。二、建立有效的德育机制，把德育工作落到实处（一）是规划机制。学校所有规划都体现德育为首，都有德育内容。1、在我的组织下，政教处编印了德育工作手册，收录了我校多年来德育工作的规定及一年来制定的各项规章制度，下发到全体教师及学生手中，作为德育工作的导向。2、学期初我负责制定德育工作规划和政教处工作计划。（二）是管理机制。德育工作重在管理，重在落实。目标责任制。我按德育工作目标层层分解、层层落实、层层签定责任状，学期末总评兑现。 一年来，我和政教处的同志一起以经验交流、学习材料、请专家做讲座等各种形式对班主任和年级组长进行培训，同时，也通过加强日常工作情况的检查和细化考核内容，来提高他们对德育工作的认识和工作责任心，鼓励班主任、年级组长发现问题，大胆创新，互相学习，取长补短。通过各类学习活动，丰富了班主任、年级组长的工作理论和经验，提高了他们的工作水平，大大推进了德育工作的进程。作为管理者，在日常工作中我尽量仔细、实事求是地评价教师的工作，抓住细微的工作亮点去看待其工作，给予充分的肯定和鼓励。并经常和教师探讨研究，进一步提高他们的工作实效。同时，我建立了学校德育工作领导小组例会制度，每周一与政教处成员召开德育工作例会，商讨学校近期工作，研究学生发展状况。（三）是加强管理，提高工作效率1）加强德育队伍建设。德育工作的顺利开展，最重要的是培养一支有敬业精神、能力强，工作有特色，团结互助的以班主任和年级组长为主的德育队伍。加强班主任和年级组长队伍的建设，首先是加强学习，其次是挖掘典型，鼓励创新。2）完善管理制度。通过几年德育工作的实践，使我认识到，完善的制度能使管理工作游刃有余；明确各项制度，能正确引导教师开展工作。今年，我和政教处的几位同志，通过研究和探讨，调整了各项考核内容，细化了考核依据，使班级考核和班主任考核既有机结合，又有所区别，从一定程度上促进了班主任工作的责任心和积极性，使班主任工作目标更明确、更具体。同时，在管理制度上，充分利用网络管理，发挥年级组的作用，大胆放心地发动年级组长承担起组长的职责。各个年级组长根据本年级的情况，在开学初和某些重要活动中制定了具体详细的工作计划，使家长会、学生会议、教师会议和师生活动等各类活动顺利开展。各个年级组在自主管理的基础上，充分发挥了个体作用和主动性，积极开展工作，形成了各个年级的工作特色。3）构建全员德育机制。拓宽育人渠道，拓展育人队伍，构建“三位一体”的全员育人机制，是我校德育工作的长期目标。在校内，我着重加强了德育团建设和学生自主管理建设，学生通过自主管理委员会，能基本参与到学校的管理；“德育团”工作使教师人人都成为了德育工作者，使家长、学生成为德育工作者成为可能。在家庭，我着重加强了家校合作途径的建设，通过数次的家委会会议，完善了学学生家庭行为准则和学生家长行为准则，并付诸于实施，使学生、家长的行为都有了明确的目标。这一项工作得到了社会的一致好评。这一系列的工作，使我校的德育基础得到进一步的巩固和发展。4）加强安全管理，完善管理机制。校园安全工作是学校各项工作的重中之重，我始终牢固树立“安全第一”的思想，居安思危，做到警钟长鸣，常抓不懈。在校长和学校总务部门的支持下，我通过落实和完善各种规章制度，进行严格的系统管理，做到：人员进出严格把关；学校24小时有人值班；每月对学校的安全设施进行检查；学校各项管理措施严格到位；学校安全知识宣传长期坚持。同时加强与校外力量的合作，与派出所、消防站和区综合治理办建立了长久的辅导和合作关系，基本形成了学校安全管理上的“内外合力管理模式”，确保了学校无重大安全事故的发生。三、 树立品牌意识，增强办学特色优势我校在08、09年文体、教学都取得好成绩的基础上，明确提出了“以师生同步发展为本”的办学理念；以“打造新农村品牌学校”的办学方向；以“兴文体教育，促学生全面发展；强师风建设，促学校快速发展”的办学特色；师生齐努力，要把我校办成师资一流、质量领先、设施先进的新农村品牌学校。我校的课外活动丰富多彩，有男、女篮球队，有男、女排球队，有美术绘画兴趣班、有舞蹈、合唱文艺队等，学校为每一个学生搭建展示自我才华的舞台。09年11月我校举行秋季田径运动会、学校艺术节活动。主题是“携手共建和谐校园”，（其他德育奖项）学校特色更加彰显，学校声誉日益提高，从而更好地提升了学校的品牌力和竞争力，为学校的发展夯实了基础。我校还充分利用校园的广播站、宣传栏、标语、横幅宣传党的政策，励志格言等。让校园处处充满育人的气息。今年五月我校被推荐为洛阳市“绿色学校”。今年我校荣获“河南中小学卫生优秀学校”、“洛阳市规范化管理十佳学校”、“洛阳市基础教育课程改革先进学校”等荣誉称号。培养我校学生热爱祖国，积极向上，团结友爱，文明礼貌的精神风貌培养学生强烈的责任感和集体荣誉感。让德育之花在洛阳一高校园怒放。总之，学校各项工作都充满生机和活力，成绩的取得是全体教职工团结一心、艰苦创业、勇于创新、争先创优、扎实工作的结果。我们也清醒地看到，学校发展过程中还存在一些问题和不足。随着办学规模的扩大，生源质量的下降，致使学生管理和教学工作显得困难，在今后的工作中需要我们高度重视，并希望在上级组织的正确领导和大力支持下，依靠广大教职工的共同努力，认真加以解决。而我更应该自觉坚持马克思主义的知行统一观，努力把自己造就成为一名既有正确而稳定的管理意识，又勇于实践，善于实践的教育管理专家。一、理清工作思路，制定工作要点要当好职工代表，首先必须干好本职工作。而工作的好坏，首先必须有一个好的思路。办公室承担着我局行政、党委、纪检监察