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青岛永基地产有限公司青岛四方区拜泉路项目可行性研究报告(征求意见)目 录第1章 项目总论31.1项目简介及承办单位情况31.2可行性报告的内容61.3可行性报告的编制依据61.4 可行性报告编制的原则6第2章 项目提出的背景和建设的必要性82.1项目实施背景82.2 项目建设的必要性10第3章 市场分析及项目调研分析123.1市场分析123.2产品分析143.3 项目SOWT分析14第4章 建设条件及市政配套设施164.1 建设条件164.2 市政配套设施17第5章 项目概念规划方案185.1 项目组成内容185.2 概念规划设计依据185.3 概念规划设计方案18第6章 消防、节能、环境保护216.1 建筑消防216.2 节能设计226.3 环境保护23第7章 组织机构与管理257.1 组织结构257.2 项目招标管理25第8章 投资估算与资金筹措288.1 投资估算288.2 资金筹措32第9章 项目经济效益及社会效益分析339.1 项目经济效益分析339.2 项目社会效益34青岛四方区拜泉路项目可行性研究报告第1章 项目总论1.1、项目简介及承办单位情况1.1.1 项目简介 项目名称：拜泉路片区改造 项目承办单位：青岛永基地产有限公司 项目地点：四方区拜泉路片区 占地面积：24463.2平方米 总建筑面积：191548平方米 项目组成：地上二层（局部三层）商业联体裙房，裙房上方4栋住宅和1栋办公楼，地下二层网点房 容积率：5.32 绿化率：25.12% 建筑密度：39.98% 总投资：约10亿元 建设周期： 36个月 1.1.2、建设单位基本情况青岛永基地产有限公司成立于2010年04月，为裕龙集团有限公司的全资子公司。公司主要经营房地产开发、房产信息咨询、物业管理。裕龙集团有限公司，注册资本为5亿元人民币，是一家集国际贸易、国际物流、食品加工、房地产开发、旅游开发等多领域经营的综合性大型集团公司。荣获“山东百强民营企业”光荣称号，现为青岛市物流协会会长单位，食品协会副会长单位，中国与物流采购联合会常务理事单位， 农业银行信用3A级单位。2012年2月，青岛永基地产有限公司以拍卖形式取得四方区拜泉路片区24463.2平方米国有建设用地使用权，宗地编号370205-002-005-1011，土地价款为5.89亿元。土地证号为：青房地权市字第201267541号和青房地权市字第201269029号。该项目将采用主体建筑与商业街相呼应的弧形主题，引导区域内商业人流的购物方向，提高区域的商业性、整体性，打造一个交流、休闲、娱乐、购物、休憩商业综合体。 青岛永基地产有限公司作为青岛房地产界的一支生力军，将发扬“诚信敬业，创造卓越，合作共赢，和谐发展”的企业理念，不断为岛城房地产与注入新的活力，为繁荣城市经济发展，为人们提供日臻完善、品质超凡的生活空间和办公环境，以稳健的步伐向着成为一流房地产企业的目标迈进，为促进岛城及房地产市场的繁荣与发展做出贡献。公司基本情况介绍公司名称： 青岛永基地产有限公司法定代表人： 毛方国公司的注册地址：青岛市四方区海伦路68号注册资本：5000万元1.2 可行性报告的内容1.2.1 项目名称、经营期限、投资方基本情况；1.2.2 项目背景和建设的必要性1.2.3 市场分析及建设规模1.2.4 项目的技术方案和建设方案1.2.5 项目的消防、节能和环境保护1.2.6 投资估算1.2.7 效益分析1.3 可行性报告编制的依据1.3.1 中华人民共和国建筑法；1.3.2 青岛市城市规划条例；1.3.3山东省建筑工程消耗量综合定额、山东省安装工程消耗量综合定额；1.3.4 国有土地使用权证；1.3.5 由委托方提供的项目概念规划设计1.3.6 由委托放提供的相关信息及资料1.3.7 青岛市相关的政策及法规1.4 可行性报告编制的原则1.4.1 以人为本 环境优先充分重视环境效益、社会效益和经济效益的统一，创造良好的生态环境和景观环境。充分重视人的行为心理需求，提高居住环境和工作环境的舒适性、安全性，创造有品位的适合特定人群和社会阶层需求的居住、工作和休闲的空间环境。1.4.2 根据城市总体规划及规模的需要及标准，本着实用、经济、安全、美观、协调的原则考虑设计方案，实现实用价值与美学价值的有机统一。1.4.3 坚持科技进步、择优选择设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术，降低能耗、推进建设水平的提高，以获取尽可能高的社会效益和经济效益。1.4.4 坚持环境生态化的原则，着重进行环境和绿地系统的配套建设，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合的原则，实现社会、商住产业、经济、生态在高水平上协调发展。第2章 项目实施背景及建设的必要性2.1、项目实施背景2.1.1青岛市整体发展规划 改革开放以来，青岛作为以港口、海洋、旅游“三大特色经济”为支柱的外向型经济城市，在山东经济发展中龙头地位日益突显。在青岛市最近提出的城市发展构想中，集中概括为“一湾两翼三级”。其中“一湾”是以青岛、黄岛、红岛为核心的环胶州湾城市圈。“两翼”东翼是指前海景区、崂山景区、仰口鳌山卫田横岛景区构成的东部旅游岸线，西翼是指以薛家岛旅游度假区、琅玡台风景名胜区等构成的西部海滨旅游度假区。“三级”即城阳四方莱西发展级、胶州平度发展级、黄岛胶南发展级。2.1.2项目背景拜泉路片区项目位于青岛市四方区山东路与重庆路交叉口，距四方区政府1公里，距离青岛市政府5公里，是进出青岛市的重要通道。该项目是四方区政府的重点项目，是四方区的在山东路节点的重要标志性建筑。四方区抢抓半岛蓝色经济区建设及 “环湾保护、拥湾发展”战略机遇，按照世界眼光、国际标准，坚持文化引领、创新支撑，大力实施“组团发展、两翼带动、轴线集聚、园区支撑”发展战略，深入推进“三大战略转型”， “滨海新区、创新四方”建设迈出了坚实步伐。而今，四方区正以项目建设为科学发展的生命线，以时不我待的精神，全力以赴引进项目、培育项目、服务项目，靠项目推动经济发展，靠项目改变城区面貌，靠项目提高民生水平。滨海新区的发展轮廓渐渐清晰，创新四方的蓬勃朝气昂扬凸显，经济结构明显优化，创新体系日趋完善，发展方式加快转变，综合实力显著提升。项目周边路网发达，交通便利，重庆南路、瑞昌路直通市外，山东路串起市南、市北，未来M5 号线经过本项目。周边配套服务设施完善，山东路成熟居住区，周边教育、医疗配套完善，商业、超市、餐饮、金融等生活配套设施可齐全。非常适合于人们生活居住、购物、办公。 该项目将打造成一个集高端商业、商务楼、高品质住宅为一体的城市现代化综合片区。2.2项目建设的必要性2.2.1 可加快完善青岛市及四方区城市总体规划建设2012年12月1日按照国务院的批复，青岛市部分行政区划调整的主要内容是：撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域。根据青岛市城市发展总体规划，四方区初步形成了以老城区为依托，以新经济区西海岸为两翼的发展格局。近几年来四方区利用其自身的区位优势，国民经济得到了飞速的发展。四方区切实加强项目建设，努力营造一流园区环境，营造一流的政务和商务环境及人文环境，发挥项目优势，促进产业集聚，完善基础设施和功能配套，强化产业激励机制，吸引了大量科研院所进驻，呈现在世人面前的是一片欣欣向荣的高端产业集聚的科技孵化基地。四方区突出招商引资政策导向、投资结构和税收贡献，招商引资不断深化，发展后劲日益增强，营造政务商务一流环境，唱好“项目建设”重头戏，努力形成以优势吸引项目、以项目拉长优势的良性循环，给四方区的可持续性发展奠定了良好的基础。第3章 市场分析及项目调研分析3.1 市场分析3.1.1 宏观环境分析与青岛市房地产市场分析自中国加入了WTO、申奥成功等一系列利好消息的拥来，国家土地政策的宽松，银行贷款额度、贷款年限的持续增加，城镇住房实施改革、公房上市交易等因素的刺激，自1998年以来，房地产投资逐年增加，并且增幅越来越大，全国房地产市场呈现出市场发展迅速的景象，并出现了一定的“泡沫”现象，自2003年出现政府宏观调控收紧的局面，随着政府相继颁布了一系列规范土地、房地产交易市场的规定，加之银行收缩银根，预售门槛的提高，自2004年上半年开始房地产市场进入了一个调整期，投资增幅趋缓。2008年，受国际金融危机的影响，国家投资4万亿刺激经济，房地产市场出现巨大反弹，其后，国家不断对房地产市场进行调控，但是房地产投资仍在持续增长，供求局面并未得到改善，房地产价格继续攀升。青岛的房地产市场也呈现出大致的趋势，市场需求并未减弱，供不应求的局面依然存在，因此房价连年上涨，并且增幅不减，在全国亦处于领先水平。从市场走势分析看，随着建设开发成本的增加，市场的供不应求，商品房售价短期内仍然会有上涨空间。3.1.2 区位分析 区位：宗地位于四方区，山东路以东，重庆南路以南，安达路以西，拜泉路以北，占地面积约36.69亩。距四方区政府1公里，距离青岛市政府5公里， 交通：该项目位于山东路与重庆路交叉口，是进出青岛市的重要通道。区内交通发达，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港 2 公里，距机场 10 公里，铁路纵贯全区，区内的四方火车站和沙岭庄火车站两处客货混合三等中间站青岛市长途汽车站坐落于区内，年旅客送量 180 万人次/年。区内现有道路 128 条，道路长度为 106.69 公里，道路面积 1.96 平方公里，道路面积率为 5.66 %。 配套设施：宗地临近四方区政府，配套设施齐全，并且发展迅速。 气候地质条件：北温带季风性气候，气候温和，年平均气温12.3，最热的8月份平均气温25，最冷的1月份平均气温1.3；四方区所处大地构造位置为新华夏隆起带次级构造单元胶南隆起区东北缘和胶莱凹陷区中南部，以断裂构造为主。地势起伏不平，东高西低，南北趋向平缓，西部临海，海岸线长5.83公里。3.1.3 区域市场分析四方区的老城区、新经济区和西海岸经济开发带三部分组成交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区，在全市处于举足轻重的地位。根据区域功能定位，四方区适时提出了东西抓开发，老区抓改造，“两翼齐飞，优势互补”的总体思路和“三产兴区”方针，按照规划，四方区今后的发展将立足干区位优势和交通优势和交通优势，重点优化完善区域功能和产配置，逐步形成中部第三产业发达，东部新兴工业商业集聚繁荣，西部港口，仓储、临港工业发达，三大区域全力并进的发展格局，成为极具投资价值的区域，成为经济繁荣、环境优越、功能完善的现代化新城区。3.2 产品分析3.2.1 目标客户：梦想改变居住环境的人群、青岛四方区外籍客户、省内国内的投资者。3.2.2 产品定位：追求品位、价格适中的中、小户型住宅；高端商业区；现代化商务楼。3.2.3 价格定位：能够让城市中有足够购买力的中层消费群体认可，总价较低，依靠有市场竞争力的售价和高质量物业管理争夺客户群体，使普通客户能享受到贵宾级待遇。3.3 项目SOWT分析3.3.1 优势：本地区主要为商业服务用地和居住用地；周边有成熟居住区，教育、医疗配套完善，商业、超市、餐饮、金融较完善，人能较为方便的得到各种设施服务。 通过新城市设计，整个地块及周边业态得到大幅提升，环境质量得到大大提高，特别是结合商业广场、商业街及景观设计，改善了整个周边环境。未来M5 号线经过本项目，交通更加便利。3.2.2 劣势： 项目定位较高，建设成本加大，价格定位会受到周边项目的挑战。周边有多个大的项目，因此项目必须有出彩地吸引人之处，否则会被客户忽视。3.3.3 机会： 随着四方区发展，青岛楼价的水涨船高，越来越多的人考虑到北部置业，必将拉动四方的居住环境的提升。 交通的便利，未来M5 号线经过本项目，使得城市中上班族可以考虑在此置业。 周边项目已经成熟，考虑依托其造势效果，联合经营，借力突出我们的卖点。3.3.4 风险： 受国家宏观调控影响较大。 定位较高，市场接纳能力有待商榷。第4章 建设条件及市政配套设施4.1 建设条件4.1.1自然条件 地理位置拜泉片区改造项目处于青岛四方区，距四方区政府1公里，距离青岛市政府5公里。具体位于山东路与重庆路交叉口，是进出青岛市的重要通道。区内交通发达，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港 2 公里，距机场 10 公里，铁路纵贯全区，本项目地块距离青岛流亭国际机场30分钟车程，交通便利。 气象条件青岛四方区位于山东半岛，地处北温带季风区域，属温带季风气候。由于受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛、温度适中，四季分明，春、夏、秋三季雨量较多。以南东风为主导风向。 工程地址条件建设单位已对地质进行勘探，该区域不是地震易发区。 地震根据国家1992年颁发的中国地震烈度区划图的划分，该区域属于宁静地带，地震烈度为6度。4.1.2 交通运输条件区内现有道路 128 条，道路长度为 106.69 公里，道路面积 1.96 平方公里，道路面积率为 5.66 %。多达十几路公交车通过，交通便利。4.2 市政配套设施4.2.1 给水工程临街设有主供水管线一条，足以供应项目投入使用的需水量。4.2.2 排水工程周边给排水设施齐全，给水管网已形成环网，足以保证建地内各建筑给水及室内外消防用水，市政给水压力按0.35Mpa考虑。4.2.3 电力工程该区域属四方供电公司，区内可提供10KV电源，供电能力充足，可根据需要选择。4.2.4 通讯工程项目周边已设电信主缆，可满足小区通信及宽带网络需要。4.2.5 供热工程与燃气工程满足区域市政系统供应条件。第5章 项目概念规划方案5.1 项目组成内容本项目建设用地面积24463.2平方米，总建筑面积191548平方米，其中：地上建筑面积130121平方米。包含地上二层（局部三层）商业联体裙房，裙房上方4栋住宅和1栋办公楼；地下二层网点房。其中：商业建筑面积10989平方米，办公建筑面积46219平方米，住宅建筑面积72913平方米（含拆迁安置房7000平方米）。地下61327平方米，其中：商业7470平方米，车库53957平方米。规划总户数802户；容积率5.32；绿地率：25.12 %；建筑密度：39.98 %；停车位：1110个。5.2 概念规划设计依据5.2.1 青岛市国有土地使用权证书；5.2.2 建设用地规划设计条件通知书；5.2.3青岛市控制性详细规划要求；5.2.4 国家及青岛市相关规范及文件。5.3 概念规划设计方案5.3.1 设计依据住宅设计规范(2003年版)GB 50096-1999； 住宅建筑规范GB 50368-2005；民用建筑设计通则GB 50352-2005, 汽车库,修车库,停车场设计防火规范GB50067-97汽车库建筑设计规范JGJ100-98；建筑地面设计规范GB50037-96；屋面工程技术规范GB50345-2004；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50-2001 J 114-2001；城市居住区规划设计规范 (2001年版) GB 50180-93；公共建筑节能设计标准GB 50189-2005；民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JGJ 26-95； 山东省公共建筑节能设计标准J10786-2006； 山东省居住建筑节能设计标准J 10321-2006； 青岛市城市建筑规划管理办法，青岛市住宅建筑设计有关规定 建设单位提供的用地地形图及相关设计要求与设备要求等5.3.2规划设计构思 设计构思及指导思想功能分区：基地位于青岛四方区山东路和重庆南路的交叉口，山东路和重庆南路是两条重要的城市主干道，噪音、震动、空气等污染都非常严重；而安达路和拜泉路是两条城市次干道，相对安静车流较少，周围都是住宅。综上所述，我们将办公安排在主干道交叉口，次干道环绕布置住宅及商业。人车分流：根据项目周边道路的特点，并满足交通便利的前提下，在安达路、拜泉路设置车行出入口，小区人行主入口位于安达路。进而实现办公下客区与步行商业主入口的分离，小区也实现人车分流。商住分流：由于区域内商业、办公与住宅的人流在目的性，使用性，时间性等方面均有不同，为避免不同人流的交叉，保证商业空间的公开性，办公空间的半公开性，住宅空间的私有性，我们将这三股人流最大化分离。 绿化景观设计：办公建筑的体型设计为创造和自然相融合的绿化景观做了充分的考虑。建筑体量通过顶部的退台处理，在办公楼22 层、23 层分别形成空中屋顶花园，将绿化景观和自然光线引入办公空间，为办公提供良好环境。与建筑相融合的景观设计，将阳光、空气、水和绿意带入具有强烈现代感的办公空间，从而创造了有着生态环境和绿色景观的办公建筑。居住区的绿化布置方式以广场上种植灌木为主，结合水景、雕塑小品创造良好的社区气氛，形成多层次的主体景观效果。 建筑立面设计：办公楼外立面用玻璃幕墙营造现代写字楼的质感，竖向的金属线条向人传达出挺拔玉立的独特感觉；有力的轮廓线跃升于在地平线之上，体量关系响亮明确，塑造面向重庆南路、山东路的地标性建筑。住宅立面设计以框架、落地玻璃、石材为立面设计的主要元素。立面通过框架的变化体现了现代时尚的活力，同时通过框的不同组合，把凹凸不一的户型平面统一起来，作为一个整体框结构，形成多变的立面效果，这有别于一般的住宅立面的设计概念，独树一帜。立面设计总体简洁时尚，摆脱传统住宅立面的形式，类似公共建筑风格。此时尚的建筑造型，将成为地区住宅群落的标志。 第6章 消防、节能、环境保护6.1 建筑消防本工程按一类建筑和耐火等级一级设计。总平面沿地块四周设消防环道，办公楼消防登高面位于建筑的西侧，并结合消防登高面设登高作业区。办公楼西面直接落地，便于消防扑救。办公楼与周边其它建筑的间距均大于消防规范要求。住宅小区内设有环形消防车道，沿住宅的一个长边设置消防车道。消防车道宽度大于7 米，尽端式消防车道的回车场地不小于15 米x15 米。住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边的长度。高层住宅在消防登高面一侧，结合消防车道设置不小于15x8 米的消防登高场地。住宅楼与周边其它建筑的间距均大于消防规范要求。消防车道和消防登高场地的地面承载力能满足相应的消防车承重要求。建筑防火分区办公楼整幢建筑采用自动喷淋、自动报警措施。地下车库按小于4,000 m2 划分防火分区；地下双层机械车库按2600 m2 划分防火分区；机电设备用房按1000 m2 划分防火分区；地下商业按小于2,000 m2 划分防火分区；办公主楼标准层按不超过2000 m2，划分防火分区。本工程按建筑面积500 M2 划分防烟分区，一个防烟区不跨越防火分区。消防疏散本工程每个防火分区设2 个安全出口。主楼设2 个防烟疏散楼梯。楼梯净宽总和1.3Mx2=2.6M，应按通过人数每100 人不小于1.00m 计算，可供使用人数为260 人，满足规范要求。(办公人数按人均8 平方米使用面积计，每层使用人数约200 人)商业区商铺开门处，最远疏散距离控制在30 米以内；办公楼标准层设走道，房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离不超过40 米。车库内最远一点离安全出口不超过60 米。位于两个安全出口之间的房间，当其建筑面积超过60m2 时，均设2 个门，门的净宽1.0M。房间内最远处离房门的距离不超过15 米。地下室在相邻防火分区之间的防火墙上设有防火门，每个防火分区至少设一个直通室外的安全出口。消防电梯办公主楼设两台货梯兼做消防电梯。消防电梯间设前室，独用前室面积不小于6.00M2，合用前室面积不小于10M2。消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间，采用耐火极限不低于2.00h 的隔墙隔开。消防电梯的行驶速度为2.5 米秒，从首层到顶层的运行时间不超过60s。消防电梯轿厢的内装修采用不燃烧材料。建筑构造设自动灭火系统的设备室、通风、空调机房，采用耐火极限不低于2.00h 的隔墙，1.50h 的楼板和甲级防火门与其它部位隔开。管道穿过隔墙、楼板时，采用不燃烧材料将其周围的缝隙填塞密实。穿过防火墙处的管道保温材料，采用不燃烧材料。电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井，分别独立设置；其井壁为耐火极限不低于1.00h 的不燃烧体；井壁上的检查门采用丙级防火门。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙采用不燃烧材料填塞密实并在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。办公楼集中控制的消防控制中心设在地下一层，有直通楼梯到达室外。玻璃幕墙在楼层之间设不小于800mm 高的防火隔断，采用1.5 厚的镀锌钢板和防火保温岩棉（最小厚度为100mm，100kg/m）进行封堵，包括正面、底面及顶面，以达到至少1.5 小时的防火要求。6.1.1 消防水源室外消防给水由小区DN200室外消防生活合用环网供水。室外消防生活合用环网由市政给水管网两路不同的管段引入DN200给水管，供水水压0.35Mpa。室内消防给水采用常高压消防系统，由小区DN200室外消防生活合用环网供水。6.1.2 消防系统类型及设置部位 室外设室外消火栓系统，室内设室内消火栓系统 室内设置中危险级自动喷水灭火系统 各建筑按建筑功能要求配置灭火器6.1.3 消火栓系统 室外消防系统：本工程室外消防生活合用环网上设SS100室外消火栓，消火栓间距离在120米以内，以保证室外消防用水的要求。 室内消火栓系统:各地下车库设室内消火栓系统环网,由室外消防生活合用环网两路供水.并在室外设置DN100消防水泵结合器一套。室内消火栓箱内配DN65栓口,19口径水枪,DN70龙带长25米。6.1.4 自动喷洒系统各房间设自动喷洒系统：采用常高压系统。由室外消防生活合用环网供水至车库自动喷洒系统.每座车库设两套DN150室外水泵接合器。喷洒系统起端设信号阀和水流指示器，末端设试水装置及排水管道。车库内喷头公称动作温度79。自动喷洒系统设有水流指示器和安全信号阀，发生火灾时喷头经感温后喷水，水流指示器动作，向消防中心发出信号同时在水力压差的作用下打开该系统的报警阀，向系统供水。并在区域消防控制中心显示动作信号6.1.5 根据建筑物要求布置磷酸铵盐干粉灭火器6.1.6 管材及接口：消火栓系统采用热浸锌无缝钢管，喷洒系统立管采用热浸锌无缝钢管，横用热浸锌钢管，管径小于DN100时丝扣连接，大于等于DN100时采用沟槽式专用接头连接6.1.7 电气消防：在会所、地下车库设置应急照明6.1.8 暖通消防防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室设防烟设施地上长度大于40m的疏散走道设排烟设施公共建筑中长度大于20m的内走道应设置排烟设施6.2 节能设计：6.2.1 建筑节能： 设计依据：民用建筑节能设计标准（JGJ26-86）民用建筑热工设计规范（GB50176-93） 积极推广使用节能技术、材料、设备，其墙体材料，地面屋面保温，隔热技术与材料，门窗的三性技术保障等均按国家及青岛有关节能设计标准执行6.2.2 给水节能： 各用水点均设水表计量 选用优质节水型卫生洁具及五金配件 充分利用市政给水管网水压供水，给水系统水压控制在0.35Mpa0.45MPa 建地内景观水体用水使用小区管网收集的雨水经处理后回用6.2.3 电气节能 箱变尽可能设置在负荷中心,选用高效低耗的节能型变压器,构成合理的供电系统,设置就地和集中的无功功率自动补偿 合理控制照度标准和照明功率密度,选择合理的照明方式和控制方式 采用高效节能的电器设备,灯具为高效光源,效率符合规范要求,其附属配件均为节能型配件。 住宅公共走廊采用高效低耗节能灯和延时自熄开关6.3 环境保护6.3.1 污水处理 污水量：最大日生活污水排放量为350m3/d。生活污水经生化处理达到环评标准后排入下游市政污水管道6.3.2 暖通环境保护 住宅厨房设抽油烟机，排烟经变压式风道至屋顶高空排放 置于屋面上的各机组均设置浮筑基础 位于楼面上的各空调器、通风机等均采取了设置减振基础等隔振措施，各种空调器、通风机等均选用低噪声型设备 梁下或楼板下的空调设备均采用弹性支吊架吊装垃圾收集方式为6.3.3垃圾处理集中存放定期运出。垃圾间的位置设在货运区域，满足环卫车进出要求。第7章 组织机构与管理7.1 组织结构为确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立强有力的指挥管理机构。本项目建设期由建设单位成立专门的项目公司，负责整个工程的指挥、组织、管理、协调工作，并对工程投资、进度和质量进行监督和检查。机构具体设置如下图所示：项目总经理财务部办公室工程部前期开发部部3部销售部7.2 项目招标管理根据我国招投标法第三条规定，本项目的设计、施工、监理以及与工程相关的重要设备、材料等的采购，必须依法进行招标。本工程可进行招标的主要内容有：7.2.1监理单位招标为保证本工程建设的施工监理水平，监理单位的选择可以采用公开或邀请招标的方式，对符合报名条件的投标单位进行资格预审后，选择不低于3家的投标单位进行投标。监理单位的招标工作应先于施工单位的招标，既符合相关的法律法规，又方便监理单位尽早参与工程管理。7.2.2设计单位招标设计质量的优劣直接影响到工程的质量、进度及投资额度。本项目属新建项目，鉴于本项目的重要性及功能定位，拟选具有相应资质、实力强、信誉好、服务好的甲级设计单位参与本项目的设计投标，从中选取优秀的设计方案，为本项目的