北清项目市场供应汇报(NXPowerLite).ppt

,戴德梁行泛城综合住宅服务 二OO五年五月十日,北清项目市场供应汇报,CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES,市场研究层次,根据项目区域特点层次化研究、多元分析 项目地段分析线性区域市场特征低密度板块分布主 要竞争板块项目统计分析潜在竞争产品演化 对区域市场吸纳、产品表现演化结合区域市场产品供应量、市场 结构、产品类型进行分析，完成对市场供应特征、供应趋向、产品 趋向等诸要素的把握，从而获得对当前区域市场状况的认知，以及 未来区域市场趋势的定性预测，制订和确立本案开发的主力方向， 开发策略。,项目地段分析 项目基本情况 本案地块位于北京市西北郊区昌平区，东邻京昌高速，北临北清路，南接龙城花园，西靠三一光电子科技园。地块红线东侧距京昌高速路100米，地块红线北侧距北清路200米均为规划绿化隔离带。规划建设用地面积10万平方米,按用地中线东西划分为两个区域，东侧区域限高12米，西侧区域限高18米。本案出入交通较为便利，京昌高速北安河出口后，桥下回转即可直达，向南距马甸桥仅14公里，沿北清路向西则为中关村生命科学园，项目隔京昌高速对面为北京农学院和规划中的史各庄新村。,项目地块要素分析 本项目地块由东侧、北侧两块规划绿地包围，地块平整，绿树成荫，北侧两排成年夹道杨树颇有气势，现状除保留两处育牛厂棚及西南角仓库外，场地已拆平。,项目优势 地块北侧、东侧同时紧邻绿化隔离带，有利于环境营造。 场地现有相当数量的成年绿树，可以在规划中充分利用。 京昌高速9出口收费站及北清路距本项目地块咫尺之遥，驾车出行便利。 体现地段历史元素的现存育牛厂棚，也可能有一定的利用价值。 地形基本方正、平整，便于利用。 项目劣势 项目紧邻两条主干道，噪音影响较为明显。 地块12-18米限高，产品形态选择余地较小。 项目土地成本较高，总体规模较小。 距回龙观较近，区域认知受到一定影响。 西侧有一条排污沟，须作适当处理，须避免对社区产生污染。,场地分析 项目地块东侧紧邻京昌高速路及辅路，南行便利，北侧临北清路可直接向西行进。从现场地块边界关系及交通走向来看，主出入口应设在东侧京昌高速一边较为合理。次出入口可设在西侧规划路和临北清路的北侧。,CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES,二、关于项目地块的基本观点 本案地段质素在区域中属于中档水平，并不具备纯别墅用地的安静与优越的原生环境条件，但12-18米的限高，使我们必须在低密度范围内考虑问题，较小的规模，也要求项目对资源的利用更为集中和精准。 相对于区域住宅，和现有的类别墅项目、混合型社区相比，我们的交通条件较为优越，现场成木绿植的环境基础也较突出。所以做中高档类别墅项目是我们对场地的初步判断，项目的竞争对手是经济型别墅、区域市场类别墅和高配置的低密度项目，而不应是容积率较低的纯别墅项目。通过精耕细做，我们的交通及相对环境优势可以得以发挥，同时客户群也更为宽泛，项目利润与风险比率较高，项目才会有市场竞争基础。,最大限度的保护和利用现有原生资源、历史元素完成精细规划 现有项目，尤其是小规模项目在前期开发运作中，普遍较为粗放，对原有环境尤其是原生环境保护不足，为便于施工，通行的做法是在土地前期开发中，推平头式运作，荡平一切地面保留物，先建房子，再重新作环境。往往造成后建社区环境过分硬质化，自然景观缺失和退化。而后期的景观建设的落实无非是在边角铺点草皮，移几棵小树苗而已。只见房子不见环境已成为低密度类别墅项目的通病，这与前期的开发粗放是有直接关系的。所以前期对原生环境的保护和尊重原生景观的建筑规划会对后期项目价值的提升产生重要作用，虽然这样会对施工作业计划要求更高，相关管线布置也会更加复杂，但从项目总体收益成本比率来讲，其实更为经济。 对于本案来讲，由于规模较小，可以进行精细规划，在前期开发中对原有资源应最大程度的加以保护和利用，凸现环境特质，体现环境与居所的共生与相依，降低后期景观投入，并在预售期展示出原生环境优势。 建议在前期开发中，先对原生资源进行测绘，在现有环境基础上进行规划研究和布局安排。最大限度地保留原有自然原生资源，对记载地段历史元素的旧厂棚（现存两所）也应先考虑保留，在规划中结合项目策划，决定是否可加以合理改造利用。,利用绿化带、场地绿植营造多重环境，减低噪音影响，提升环境品质 本案东侧与北侧各有绿化带，这为降低公路噪音对项目的心理影响，带来了机遇。通过对认领绿地的适度景观改造，可以建立过渡空间，全面提升环境品质。所以在规划中应将此与社区内部景观统一考虑，协调设计，形成相互渗透和关联的互动关系，扩大社区的领域感和提升总体地块的专属环境特征，使客户建立良好的项目认知。,建立容积率、目标品质和总价的平衡 从区域现有项目的容积率来看，超过1.1的低密度项目，环境品质下降，舒适度、私密性难以保障，市场竞争力减弱，售价降低。而市场低密度项目平均容积率已经处在0.7的程度，考虑到新项目以容积率较低的独栋别墅为主，所以本案需要在可建面积、容积率与品质及相关的市场接受度间进行平衡。通过横向比较，我们初步认为0.750.9的容积率应是本案适宜的范围，具体控制需要通过具体测算及与规划方案结合，得出最优化的方案。同时在规划设计布局方面应通过合理安排，降低建筑密度对客户的心理影响。,CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES,三、线性区域市场情况概述 显著沿主路分布的特点，呈现线性分 布的空间扩展，区域产品线较为丰富 ，并形成梯级 普通住宅处于升级阶段，区域产品供应多元 （四环五环） 目前周边供应总量较小，低密度项目正蓄势放量 （五环六环）,普通住宅处于升级阶段，区域产品供应多元，别墅项目正蓄势放量 从四环至五环，京昌高速两侧以及学院路周边，是以高层项目为主的住宅区，目前以消化较大户型的尾盘为主,均价在6500元/平米左右，近两年新上市的项目相对而言配置较高，价格已经处于相对高位，基本在7000-9000元之间，预计今明两年在价格上不会有大的变化。此类典型项目主要有：,博雅德园 褐石,紫城 中海枫涟山庄,畅清园II 燕清源,普通住宅项目,从五环以北，市场供应产品开始存在一定差异，京昌高速东侧区域，由于受到回龙观经济适用小区规划及周边陈旧项目的的影响，发展空间有限，市场认可度较低，以中低端普通住宅产品为主，而京昌高速西侧，由于自然及人文环境相对优越，空间发展向西延伸，潜在规模较大，项目整体质素也相对提高，以中档低密度产品为主。 京昌高速过沙河接近六环区域，高速东侧的自然环境大大改善，加上百善镇、沙河镇相应别墅土地开发已形成规模，别墅项目较为集中，已成为中高档低密度住宅项目的汇集地，潜在供应量较大，并逐渐向东延伸，一直与小汤山板块连接起来。,区域现售典型低密度项目,线性区域市场梯级分布,线性区域市场特点： A、目前低密度以存量项目消化为主 B、潜量供应规模较大,CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES,四、低密度板块 市场分析,北京总体低密度市场概况 实际上以别墅、联排、叠拼为主的低密度住宅，在北京市场上一直处于温热状态，市场需求伴随着中产阶层的壮大和生活升级在不断壮大，但相关的政策和土地供应却一直以半遮半掩的态度继续暧昧着。自2003年非典以后，低密度住宅由于其较高的居住品质和相对健康的环境获得了广泛的认同，2004年郊区低密度住宅已成为一种真正的消费趋势，供应及需求都较为旺盛。但随后，由于政府在别墅用地审批及高档住宅贷款方面的政策限制，又导致了2005年低密度市场供应集中面市和消费谨慎的市场状况，同时2004年总体房地产市场价格的全面上扬，也使一些开发商出现惜售现象，准现房暂时供应不足，目前低密度住宅价格一路攀升，刺激了后续开发，预计06年市场潜量供应较大并且较为集中。 由于土地成本的提升和拿地难度加大，新建低密度住宅项目在原有“一山、二河、三线、四高”的格局基础上，分布区域范围将更广泛，如良乡、密云、怀柔、泛南部等区域都逐渐成为新的增长点，但今后2-3年内仍以现有板块为主，北部区域仍然是低密度住宅区向成熟发展的主要市场。,低密度别墅类市场两极分化，独栋过量，联排稳定，叠拼较少 目前北京新开低密度别墅类项目36个，其中密云3个、顺义3个、怀柔1个、昌平10个、朝阳7个、大兴2个、房山3个、海淀4个、通州1个、平谷1个、丰台1个。加上2004年以前开盘至今仍在销售的别墅项目，北京别墅项目总个数已有160个左右。,新开低密度项目,历年供应情况,北京市低密度分布七大板块,从分布看，传统低密度开发区的东北部和北部仍占绝对优势。但昌平区的新增低密度项目最多，为10个，主要集中在立汤区域；朝阳区次之，为7个；海淀区的别墅项目仅有4个。虽然，2004年顺义仅开盘3个新盘，但目前有几个体量较大的项目在做入市前的准备。 从价格上看，北京市场上供应的别墅总价已经开始呈现两极分化的态势。总价在100万-200万元之间的经济型别墅（含类别墅）占20%左右，目前较受欢迎。200-500万元价格段的别墅占2004年别墅市场的60%以上是市场中坚；一些总价在千万元以上的超豪华别墅出现建一栋卖一栋的定制销售；500-800万价位的别墅则由于目标客户的分化市场表现一般，前途未卜。,此外，从2005年第一季度市场来看，独栋的供应迅速放量，正占据主要地位，双拼和联排别墅在市场上亦保持上升态势，但现有供应量相对稳定。叠拼类型供应量相对最少。区域市场也反映了这一明显特征。 进入2005年，尽管欧式风格的西式别墅依然是高端低密度住宅市场的主流产品，但已不足以满足北京市场的审美风尚，“简约的现代风格”、“新中式”、“新四合院”“亚洲风格”、“赖特式”等多元设计风格的出现丰富了别墅市场的产品类型，同时也提升了客户对中高端产品的总体要求和艺术水准。,七大板块的发展情况及主要竞争板块分析 北京低密度住宅项目在长期市场发展中，在交通干线及区域工作中心的支撑下形成了较为规律的七大区域市场板块。,顺义板块 区域特征：供应量渐增，维持中高端品质，独栋为主 由于2003-2004年温榆河总体规划滞后的影响，造成目前顺义低密度项目的供应量不是很大。 按现有项目土地规模预计，该区域未来两年内，将会有50-200万平方米的别墅和亚别墅放量，05年，顺义已陆续推出不少新的别墅项目，以目前的项目品质来看， 独栋的中高档别墅产品将占据区域市场主流 由于一些早期乡产权的项目参与市场竞争，该区域别墅产品价位浮动很大，在400020000之间，主流产品在700010000元平米之间的居多，后期开发的别墅产品将以中高端产品为住，预计价位将以12000元以上价位为主。 从近期项目动向可以看到开发区域将沿温榆河逐渐西移至京承高速 从温榆河沿线目前及未来的潜在项目分布来看，龙湾别墅、罗马湖别墅、优山美地二期、柏连别墅、丽莱花园都位于温榆河与京承高速交会处的上游，这已经与传统的温榆河别墅沿京顺路而建有所不同，即有逐渐向西移至京承高速沿线的趋势。 区域设施升级，远期供应产品更丰富 随着京承高速全线通车，将对温榆河沿岸别墅将会有不小的带动作用。未来温榆河沿岸别墅的发展趋势是竞争更加激烈，产品更加丰富。按照目前的总体规划，温榆河沿岸将不仅有高档别墅，也会兴建不少容积率稍高的高档公寓、酒店式公寓，Townhouse产品，总体产品线将更加丰富。,典型新项目： 卓锦万代-占地面积12万平方米，建面8万平方米，以独栋、联排为主，面积为300至500平方米。 罗马湖别墅-北京天洋地产, 温榆河沿岸,京承高速东侧，该项目为欧式风格，走高端路线 柏联别墅-中海项目，占地40公顷 丽莱花园-新世界集团 , 15万平方米，预计售价25000元/平方米。 东隆别墅 - 总建筑面积14.6万平方米，预计售价16600元/平方米。 上游别墅首发地产，位于温榆河与京承高速交会处，占地133公顷，预计售价15000元/平方米。,西山板块 西山的别墅类用地更加稀缺，价格一路走高，目前该区域土地供应有限，后续项目供应量并不是很大。目前从永定河往北一直到北京植物园，有十来个低密度准现房项目发售。 地段稀缺，维持高价位 该区域低密度产品目前价位基本上为400万元/套-1500万元/套之间，以300多平方米为主力户型。目前高端价位产品居多，大致价位分布在1000024000元之间，其中35左右的产品均价在1000024000元/平米之间；5065集中在550010000元/平米之间；5500元以下的产品（乡产权类）较少，大约占总产品的10左右。 后续供应量不大 西山别墅虽总体放量达80万平方米，但许多新项目集中在2004年面世，加上市场消化较快，因此2005年及以后的放量估计将不会很大。,典型项目 老项目保有量很小，半山枫林、阳光100香山别墅、香山艺墅基本半年内售罄 新项目售价较高，消化迅速 万城华府-巴沟南路以北，面积在240平方米480平方米，价格为300万元/套1000万元/套。该项目定位为“城市别墅”，主力产品为三层和五层Townhouse. 郦城We-起价是13000元/平方米，均价达14000元/平方米，建筑面积为17.1万平方米，容积率为0.63. 西山美庐 -香山南路99号，均为独栋别墅，一期100栋，价格为700万-5000万元/栋，均价更是达到2700美元/平方米 檀香山别墅 -四季青桥向西1800米，绿化率为43%，容积率为0.58.该项目为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，总共有276套。其中联排别墅地均价为12800元/平方米，双拼别墅的均价为14800元/平方米 四季香山（二期）-二期是在小区的南区，为别墅产品。二期规划用地面积20万平方米，建筑类型为联排别墅、独栋别墅和部分公建 ，价格待定 西山美墅馆 ：项目位于四季青桥南旱河路西侧，为北京市场少见北美木结构别墅。容积率在0.4-0.7之间，绿化率50%以上。该项目起价为17000元/平方米，均价为18000元/平方米。,泛南部板块 区位认知提升、价格优势明显 该区域低密度产品的价位相比其它区域较低，主要集中在50007000元/平米之间， 以中端产品为主流，项目间产品价位差距较小。 典型项目 ： 翡翠城五期福提岛 独墅逸致 靠山居 提香草堂 大宁山庄 市场新动态： 创世愿景房地产开发公司其开发的奥林匹克花园也即将落户西南五环外，总体 规划占地1000亩，预计以联排别墅住宅产品为主，目前该项目正处于前期规划阶段。,亦庄板块 开发量减少，供需不平衡，向凉水河南侧发展 该区域别墅产品的价位分布比较集中，且多为中端产品，价位集中在40009000元/平米之间，其中以5000元/平米及8000元/平米为两个分界线，产品价位差距不大。 典型新低密度项目： 瀛海名居-项目占地226560平方米，容积率0.88、绿地面积110058平方米、水景面积14565平方米、绿化率41.5%、绿化用地占项目用地的55%.起价为8000元/平方米，地中海式风格，纯白外观特色。建筑类型多样，独栋、联排、叠拼、公寓项目均有。 卡尔生活馆,泛CBD板块-通州板块 项目规模可观，产品供应层次分明 通州地域广阔、向东、南、北三个方向的发展空间都较大，可以延伸到河北与北京交界地带。相比较于传统的低密度板块，这里的市场相对平静，尚未成低密度气候。以北关环岛为界，低密度社区主要集中在通州北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。京沈沿线以交通便利性为地区的主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价格普遍以中价位为主，各种类型的产品定价普遍都在5000-7000元平方米左右。 价差较大，整体升级阶段 京东的通州地区以运河岸上的院子、水郡长安、天地美墅等一些高端产品，其价位大多在1000025000元之间，其余中档产品价位大多分布在50007000元左右；京通高速紧靠四五环沿线的别墅产品价位也较高，大多在800013000元左右；南部京沈沿线大多在5000-7000元/平米。 典型项目： 运河岸上的院子 水郡长安 康城 珠江国际城,本案所在区域板块 山后及沙河板块区域 小汤山板块区域,昌平地区一直北京房地产市场上的老牌别墅带，拥有临近亚北富人区的地理优势和北京经济中心北扩的便利条件，在上世纪九十年代，各种类型、各种产权的别墅项目就开始发展起来。经过多年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为现状不同，有所差异的两大板块：一个是山后及沙河板块，一个是小汤山板块。,昌平山后及沙河板块分析 京昌高速沿线新开别墅区的北移使以京昌高速11出口为中心的区域成为未来发展的新热点，加上山后区域的新盘项目涌现，这个区域的低密度住宅选择范围在迅速扩大。区域现有的生态资源较为优良，西北方向上三面环山，林木覆盖率达80%，是北京上风上水之地，水质良好的京密引水渠自东北向西南横贯其中，使这一区域成为京城难得的居住生态区，休闲旅游资源也较为丰富，正在逐步形成以观光、采摘、度假为特色的新型生态旅游度假区。 京昌高速也是目前唯一一个连接到二环而没有红绿灯的快速干线， 六环路的通达，也将西山板块、小汤山和汤立路连成了一个完整的区域交通循环系统，使进出城都变得更加顺畅，使本区域的低密度项目因此受益。此外，作为国家一级公路颐南路可快速直达中关村各科技园区，规划建设中的京包高速路也将使南北交通变得更为通畅。,对于CBD、燕莎商圈客群而言，顺义、通州板块更有区位优势 对于中关村、亚奥商圈、金融街乃至三里河行政区的客户群来讲，这一区域交通也相对较为便利。 老牌项目玫瑰园形成了市场对这一地域的认知标尺，领秀硅谷、顺驰林溪形成了规模开发态势，中小规模新项目亦将层出不穷，这一板块充满了市场活力。供应量也逐步放大，目前已进入市场视野的新项目有香江别墅、东方普罗旺斯、亚美利加别墅、上城国际花园等等。潜在供应量的迅速增大也引发了市场供需关系的变化，目前本区域项目在定价上普遍趋于谨慎，尤其是高端别墅产品的价格基本保持平稳。,资源优越，交通逐步改善，发展空间较大 现有低密度供应有限，潜量供应较大，目前以与其他板块的竞争为主，区域内竞争尚不激烈，主要竞争期集中在2006年后。,目前，该板块区域低密度项目的价格基本分为三个等级： Townhouse的价格在6000元-8000元/平方米之间 双拼的价格在7000元-9000元/平方米之间 独栋别墅的售价在11000元/平方米左右 相比北京西山、顺义板块别墅聚集区域和南部板块，该区域低密度项目的售价处于相对中间水平。 该区域20左右的产品价位集中在10000元/平米以上； 4050左右集中在600010000元/平米之间； 30左右集中在45006000元左右。,典型代表项目： 领秀硅谷 领秀硅谷位于北京中关村科技园核心区的北部，是为北京中关村科技园配套的住宅项目。邻近清华大学、北京大学等高等院校，毗邻中关村软件园、生命科学园及上地信息产业基地，中关村大街、轻轨、京昌高速三条大道通往创业者家园，交通便捷。 规划总用地面积125公顷，总占地面积71.6公顷，规划总建筑面积68万平方米。北部规划为40公顷休闲绿化带，绿化率超过50%。 一期建筑面积20万平方米，容积率1.1，分为A、B、C三区，A区为板式高层，低密度部分占B、C两个区，约38栋，局部容积率约为0.76，包括花园洋房（叠拼）及TOWNHOUSE（联排别墅）二种类型，目前销售过半。 联排townhouse（均价：80009000元/平方米） 叠拼（均价7500元/平方米） 二期预计约为40万平米，以联排为主,顺驰林溪 项目位于昌平区海淀以北昌平区百善镇，目前的销售参考价是8500-9000元/平方米。该项目总占地面积52万平方米，建筑占地面积38万平方米，总建筑面积19.8万平方米，绿化率45%，容积率0.38.该项目以双拼别墅为主力户型，兼有少量独栋和联排，共计508套。 一期已经开始入住，6600平方米的大会所正在建筑，包括超市、游泳馆、中餐厅等配套设施。二期DOUBLE墅278套正在销售，以双层双拼为主。该项目由于85%双拼的产品定位与市场需求合拍不准，目前销售不畅。,三水青清 三水青清位于八达岭高速公路11出口，总体项目以小独栋为主、联排TOWNHOUSE为辅，绿化率38.80 容积率0.55，占地面积27万平米 建筑面积11万平米。 以两层为主的小独栋别墅改善了传统别墅采光、通风、私密性、垂直交通方面的弊端。一期已经入住，联排基本销罄，共341户，一期244户，二期48户，三期49户。起价：130万元/套 联排 ，200万元/套 独栋 ，均价：7000元/平米 联排 面积200平米，7200元/平米 独栋 地上面积263-313平米。,碧水庄园（A区） 中房项目位于八达岭高速公路沙河10出口，距北四环健翔桥17公里，由中房集团旗下的北京必胜房地产开发有限公司开发建设。独栋别墅136栋，总占地面积120642.1平方米）建面5.3万等。总价260-390万，318-445平米独栋为主,亚北小汤山板块 亚北区域亦是北京较早进行低密度开发的典型区域，从早期的北辰别墅、观天下别墅、紫玉山庄到亚运新新小镇，再到橘郡和现在的纳帕溪谷，亚北一直扮演别墅低密度的引领者的角色。除了直接受惠于亚运会、奥运概念外，该区域作为北京最早的富人区，消费潜力巨大。同时各种社会资源丰富。 整个亚北板块辐射内，拥有温榆河温泉休闲渡假区、小汤山温泉渡假区、国家森林公园、朝来森林公园、奥林匹克公园、碧叶高尔夫球场、灯光高尔夫、鸿华高尔夫、碧玉公园、姜庄湖公园、北京剧院、姜庄湖高尔夫、国家奥林匹克体育中心、龙脉温泉渡假村、北鸿高尔夫球场等著名休闲娱乐设施。随着五环路的通车，商业配套渐趋完善，目前，在奥运村规划用地东侧，已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业抢占有利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈。教育配套设施完善，汇佳私立学校、景山分校、亚运村幼儿园等知名教育机构均落户于此。,在亚北地区，从已经开工的北辰西路到整个奥运路网完成，一共要修建12条道路，不仅为奥运会提供交通保障，还会整体提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。安立路在安慧桥至立水桥间的路段也将于05年年底完成扩建工程。除此之外，亚北地区还规划有两条地铁经过，分别是地铁5号线与地铁10号线，随着北六环的通车，立汤路北段改造完成及区域整体环境日益成熟，奥北区域的范围将不断扩大。 总体市场定位正在逐渐向中档转变 紫玉山庄最先为亚北地区贴上了高档的标签，也记录了当时住宅高端消费市场买房人的观念亲水、绿化、低密度。今天的亚北板块，沿立汤路两侧，直到小汤山，大小项目林立，类型丰富，层次分明。随着供应量的放大和竞争加剧，除了水印长滩、纳帕溪谷等高档项目外，总体市场定位正在逐渐向中档转变。已经在售的强势项目包括威尼斯花园、纳帕溪谷、渡上、 温哥华森林 等项目，而保利垄上别墅、麦卡伦地、 长河玉墅 、东方普罗旺斯也即将成为该区域市场的角力者。,据统计，该区域别墅产品价位浮动范围：基本在400025000/平米之间，其中25左右产品的价位集中在1000025000元/平米之间，且以1300014000元/平米居多；50左右产品集中在600010000元/平米之间；5000元/平米以下的产品（乡产权类）约占25左右。,强手如林，供应量大，发展有限 进入2005年，昌平的道路、配套逐渐改善。大型开发集团也纷纷在小汤山圈地开发，运作百万平方米大盘，如首创（温哥华森林）、保利（垄上别墅）、北辰（长河玉墅项目，位于小汤山镇南面，项目占地69万平方米，地上建筑面积14万平方米，由500栋纯独栋别墅组成） 2005年上半年小汤山区域潜在供应的别墅项目分别是麦卡伦地、亚美利加别墅、保利集团项目，以独栋为主，风格大多走北美路线。 同时，已入市的项目在2005年也有后续放量。如温哥华森林将推出三期，共172套（独栋为主）；纳帕溪谷供应量颇大，一期南部有249套（独栋、联排）；渡上2005年供应量也有60套（独栋为主）。,典型项目 麦卡伦地 威尼斯花园 纳帕溪谷 长河玉墅 保利垄上别墅 东方普罗旺斯 温哥华森林 亚运新新家园 紫庐 碧海方舟 区域典型特征： 普遍的北美、欧风形式，独栋别墅供应较为集中，短期供应总量较大，长期扩 展空间有限。,同场竞技的亚北小汤山与山后及沙河板块 共同的劣势 首先市政交通设施不堪重负。在高峰期，从市区经四环路上京昌高速这一段，没有40分钟很难顺利通过；从北三环经立汤路到小汤山，其交通堵塞之程度和行驶时间之长更是让人苦不堪言。 另一方面本区域属于城郊接合部的新兴发展区，各种生活设施配套很不完善，购物要到北辰，看病须到市内；环境治理措施尚不到位。这些都是本区域两大板块的最大劣势。 目前回龙观地区交通疏堵工程已开工，八达岭高速路西侧辅路将在05年6月底扩宽到12米。八达岭高速公路回龙观地区东西侧辅路按平原二级公路标准扩建。西侧辅路工程现已开工，道路全长900米，设计路面宽12米，改造公交港湾1处，现正在进行排水工程的施工，工程将于6月底前完工；东侧辅路全长3055米，设计路面宽12米，改造公交港湾2处，计划4月底前开工，年底前完工。改造工程完成后有望改善区域的交通状况。,优势比较 亚北小汤山板块在亚运经济的带动下和与亚北富人区邻近的地理优势，小汤山别墅区发展非常迅速。本地区大大小小的别墅楼盘目前共有18个之多。数量虽多，却是良莠不齐。开发商急于求成的心态和政府土地审批制度的不完善，在小汤山地区出现了为数不少的乡产权别墅和低档次别墅。浪费了宝贵的土地资源，还破坏整个地区的高档居住区形象。目前小汤山地区别墅用地已经不多，真正适合做高档别墅的土地已经很难找到，后续开发力量不足，加上2005年北辰、首创、保利等几大国企背景开发商同时启动项目，该区域的竞争尤其是纯别墅的竞争将呈现白热化状态。 而山后及沙河板块地理优势则较明显，京昌高速路比立汤路要畅通得多；环境优势也比较突出，区域临近沙河和沙河水库，西有海淀后山的百望山大森林，南接中关村高科技开发区的旺盛人气，区域环境保护也相对较好，既没有大规模工业污染，也没有大量普通住宅建设。沙河高教开发区的建设进驻，也将给沙河区域带来厚厚的人文气息。 目前已经有多家开发商拿地超过10000亩，准备在沙河地区大规模开发，后续开发势头很强，但目前在售低密度项目竞争程度相对较低。,本案处于山后及沙河板块，从与其它板块的分布、交通干线及主要工作中心的关系来看，在对CBD客群的争夺上，无论高端客户还是中端客户，很难与顺义、亦庄、泛CBD板块相抗衡，所以本案所在区域的项目应主要以南北中轴线以西的商圈客群为目标。这些客群以中关村、金融街、三里河行政区、海淀、昌平科技园区、海淀大学区等中心为主，而与这些客源区形成直接竞争的，主要以西山山后、昌平沙河、昌平小汤山、泛南部板块为主。其中对产品环境形成竞争的以同区域山后及沙河板块和小汤山、西山板块为主，对价格形成竞争的以泛南部板块为主。 在项目拿地成本较高的情况下，本案不可能以价格作为自己的优势，所以无法与泛南部板块争夺中低端总价承受的客户群，但可以凭借区位优势和产品后发优势与其它板块争夺中端及高端客户。所以本案的主要竞争板块应该是西山、小汤山及同区域山后及沙河板块这三大板块。其中由于西山板块地段稀缺，已处于价格高位，目前有房的在售项目较少，所以可以树立相对价格优势，而对小汤山板块及同区域项目，只有通过产品比拼及环境的精细营造方能出奇制胜。 从总体综合比较，在对区域客户的竞争中，本案所在板块相对小汤山板块应具有一定的后发优势。但在集中放量的市场环境下，作为小规模项目，需要把握细分市场，完善自身质素，挖掘资源潜力，快速巧占市场。,CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES,六、目前区域市场供应特点,不同建筑类型项目的市场平均价格水平 我们对北京在售的30个低密度项目作了分析，并对其中典型项目价格作了统计分析，得出不同建筑类型的目前市场平均价格水平： 独栋：12000元/平米 双拼：8200元/平米 联排：7800元/平米 叠拼：7500元/平米 从价格分析中，可以看出，受整体市场价格上扬的影响，市场独栋产品的价格上扬较快，从市场调研情况反映出开发商对产品的投入加大，成本全线提高。另一个层面也发现独栋产品户型面积在减小，小独栋供应增加，单价得以提升。但由于目前市场在售及潜在项目，独栋供应比例最高，价格能否持久支撑，还有待市场检验。 双拼目前在区域市场消化情况不佳，价格只是维持原有水平。 联排虽然在区域市场供应量不小，但市场消化很好，但不同产品质量价格差异极大，这说明联排的市场接受度最广，产品可挖掘潜力较大。 叠拼作为一种变种TOWNHOUSE，其市场接受度较高，价格与联排相差无几，目前市场供应量偏小。 参见下页表格,容积率 从各项目调研中，得出目前低密度项目市场平均容积率达到0.7，考虑到许多许多以独栋为主的纯别墅项目数量较多，容积率较低，混合类型低密度社区的容积率应该在0.75-1.0左右。而对于一般的TOWNHOUSE低密度社区而言，不高于0.9的容积率应该是兼顾开发利润和保证环境及私密性的最低底线。 参见下页表格,供应项目容积率历年变化,区域类型供应 从区域主要项目的产品供应来看，各种产品类型均具备，十分齐全，但总体来讲，从本案预计发售的时段看，独栋产品供应量将较为饱和，现有欲上市项目一期大多以独栋为主。 联排总体供应虽然不低，但是由于销售情况较好，在售联排产品相对保有量不大，且后续供应量有限。 叠拼产品在五环以外目前出现很少，且目前发售的几个项目价格都较高。有一定的市场发展潜力，但在别墅密集区叠拼产品的优势如何体现是个新问题。从目前的典型产品来看，基本路线是标准向联排标准看齐，但总价更低。,区域产品供应比例,市场吸纳情况 通过对调研项目市场销售量及销售周期的研究，我们获得了主要典型项目的市场吸纳情况。 独栋产品由于成本等综合因素，价格水平较高，但市场吸纳情况在逐渐减缓，局部区域项目销售出现一定停滞。这主要和独栋产品的大幅放量有关，虽然从产品的角度，独栋具备无可争议的优势，但由于市场整体水平的快速提升，和高端客群数量的有限，竞争异常激烈。两极分化明显，120-230万的经济型独栋别墅反馈最好，300-500万的中端别墅竞争最激烈，市场表现尚可，而500-800万左右的产品则命运难料，顶级1000-3000万/套的明星级别墅的市场表现也很良好，但数量非常有限，不具普遍商业意义。 联排产品总体新供应量，以消化2003-2004年的放量供应为主，目前市场表现普遍较好，许多项目如三水青清、渡上在规划中联排产品设置的数量较少，但卖得最好，以联排为主的项目，如亚运新新、威尼斯花园销售状况也较好。,本区域对双拼产品在市场的吸纳情况较为独特，一方面一些以双拼为主的老盘项目如雪梨澳乡投放早期（2003-2004）市场反应较好，但尾盘消化缓慢，一方面以双拼为主的新盘如顺驰林溪项目，目前销售较为被动，销售率较低。这说明本区域市场层次逐渐清晰和两极分化，对双拼产品的认同度开始降低。客户要么选择独栋，要么选择联排、叠拼，而对双拼则似乎不太认同。 叠拼产品在本区域供应很少，在本区域五环外基本是市场空缺，主要原因在于市场认为叠拼舒适度不如联排，尤其是上叠。但叠拼产品设计的发挥空间较大，也容易控制单元总价，易消化容积率，所以在区域市场的出现只是时间问题，从西山板块的WE项目及亚北上元项目的市场表现来看，市场消化情况不错，潜力较大，但叠拼客户对交通便捷的要求应是最高的。 根据对成交数据及成交周期的统计分析，我们了解到本区域以联排、独栋为主的低密度项目的月平均市场吸纳量约在11套左右，畅销项目在发售高峰期月均销售套数超过30套。,其中区域市场表现最为优异的项目: 纳帕溪谷独栋；亚运新新小镇联排；上元叠拼； 参见月吸纳量图表,CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES,7、低密度市场产品特点与演化情况,低密度市场产品演化过程 北京低密度类别墅住宅产品是以早期TOWNHOUSE的兴起为标志，而开始逐步发展起来的。从一种舶来品，经历多年发展，通过逐步的完善和改进，不断变化，不断完善形式，从而逐渐适应本地气候、市场竞争及居住需求，成为一种成熟品种。所以通过纵向了解和剖析低迷度产品设计在本地的演化历史，可以有效地把握未来产品趋势和市场预测,早期低密度类别墅以TOWNHOUSE为主 TOWNHOUSE作为一种低密度产品在北京兴起，不到十年的时间，其核心建筑内涵是指“在有限的用地约束条件下进行纵向功能设计”，一般以三层为主，独门独院，独占天地，在国外是一种典型的中产阶级家庭城市和近郊寓所。 低密度发展的初期，北京的Townhouse设计基本以照搬国外所谓标准形式为主，强调所谓有花园又有露台 的“有天有地”，起居和卧室分层，满足了部分追求别墅生活品质又没有足够条件的中产购房者。 北京顺义和北京的亦庄都是最早进行低密度社区建设的主要区域，集合了不同阶段的典型产品，是记录低密度产品发展模式的活样板，从最早的Townhouse听涛雅苑、双裕花园到一栋洋房、康城，再到现在的卡尔生活馆、境界等，每一个项目都记录了低密度产品在本地的市场发展历程。,早期产品以三层Townhouse为主，设计重点主要是在控制户型面积的同时提高容积率。为了降低单户面积控制总价的同时保证较高的容积率，许多早期设计采用了减少面宽，加大进深的作法，一般开间在4.8米，进深达到14-16米左右，户型设计在狭长的空间中显得很不合理，居室的舒适度降低。又由于户户紧密相联，户与户之间的噪音干扰及庭院内的视觉干扰都很严重，而传统住宅和居住习惯是非常重视私密性与围合感的，因而它并不适应了本地客户的传统生活习惯。同时一般为了达到0.8-1.0甚至以上的容积率，往往要缩小排与排之间的间距，许多项目的间距都大大小于18米这一避免对视的生活卫生间距，而Townhouse往往前后又都设有大的落地窗，从而加剧了前后排及户间的视觉干扰。所以在初期的新鲜过后， Townhouse 产品受到一定程度的质疑。,早期Townhouse户型,随着产品的发展和市场的反馈，狭长式户型开始发生变化，发展商开始适度降低容积率，减小进深，通过设置两跨增加面宽，以降低户型设计的硬性弊端，但一般每层的面积只有五六十平米，感觉仍较为局促。,随着市场竞争的逐步加剧，低密度产品开始走向另一个极端，增加面宽成了产品比赛的硬性指标，主开间尺寸被大幅扩大，进深被大幅压缩，出现了一些横过来联排产品，例如宽HOUSE、卡尔生活馆，并且这一趋势保持至今。虽然这类产品彻底改变了联排局促的室内印象，但追求开间尺寸，过度降低进深会造成用地的浪费，成本的提升，夏季室内也会显得过于明亮，环境较为燥热，室内的纵深感消失，形成另一种不适。 目前Townhouse有向 联院式联排 短联排（三到四联）发展的趋势,一些项目作了更进一步的设计革新，例如出现联院式联排，吸取独栋别墅的处理 方法，联院不联屋，提高每户的私密性和独立感，另一方面适度扩大开间，以L、 T、十型户型形成拼合单元及灵活的庭院围合。还有一些联排项目直接以两层联 排为主，户型趋向方形，简单而有效的解决了复杂的设计控制问题。,联排产品在发展中，也开始衍生出另一种产品形式叠拼，叠拼实际上是联排产品的一种变种，通过将两（多）户叠加，但分别入户，改变了传统联排难以控制单元面积的弊病，同时又使每个平层的面积大小适度。每户通过平层、复式或错层处理，可大可小，灵活多变。,叠拼设计也容易出现下叠与上叠和中叠的均好不一的问题，需要设计做一些可以赠送的补偿性处理，配合销售以解决上下户均好性问题。 目前叠拼向混合式叠拼方向发展，总体品质有接近联排的趋势,市场供应产品分析,单元面积设置与单元总价区间 从区域市场项目横向对比，我们对各典型项目不同类型产品作了相应统计，目前独栋产品销售单元的主流单元面积在380-460平米，总价约440万760万，销售状况较为平稳，但总体状况不及2004年。总价在200-360万，单元面积在200-300平米的小独栋也开始出现批量供应，市场反馈销售情况较好，但是对开发商来讲，在较低的容积率下，项目开发相对收益率相比做较大户型要低。,联排TOWNHOUSE主流总价在100-160和240-280万，单元面积在220-280-300平米（含地下面积），从市场销售状况来看，200平米左右，160万左右总价的联排产品较为畅销。 双拼的主流产品总价在240-280；320-360；单元面积在320-380（含地下面积） 叠拼单元面积在180-200-260，单元总价主要在160-200-280万，由于目前区域叠拼项目较少，现有考察项目地段和配置较高，所以区域叠拼总价感觉略高。,单元层空间设置,二层为主设置功能区的产品设计正成为主流，三层在普遍设置挑空空间的情况下，以辅助性睡眠区和阁楼露台配置为主。 目前独栋项目的变化及创新相应较小，目前看有以双层产品为主流的趋势，主流首层配置1L+1D+1K+1T+1B，二层配置3B+2T，三层设置1B+1T地下室设置面积较大，平均超过132平米，在销售中以半价或称赠送形式形成促销，但地下室过大，增加冬季能耗，地下室的实际效用也有限，目前完全地下室远不如采光半地下设计和联带下沉式庭院的设计较易为客户接受。 双拼产品面积有向紧凑发展的趋势，主流首层面积在139平米，设置1L+1D+1K+2T，二层主流面积接近100平米，一般设置3B+2T，三层主流面积在62平米，设置1B+1T，地下室一般在87平米。 联排产品配置有高端化趋势，以两层为发展趋势，三层面积普遍减小，主要以非功能间和露台为主。这样的面积匹配，正在改变早期产品，每层面积过于局促的弊端。首层面积加大，设置1L+1D+1K+1T，主流市场平均在100平米左右，设置挑空后，二层设置3B+1T，约在81平米左右，三层在68平米，一般设置1B+1T，地下室一般在84平米。,产品分析,八、主要现有竞争项目分析简述,领秀硅谷二期 主要竞争点：总规模较大、相关配套较为齐全、准现房供应、没有公路噪音 主要劣势：多种产品混合，总体品质有降低，小区环境过于硬质化，自然景观缺乏。 威尼斯花园（联排） 主要竞争点：规模大配套齐全、水景观有吸引力、风格纯粹 主要劣势：产品混杂，对总体品质有降低，有些客户会对欧式风格有