物业管理-业主手册.doc

目 录一、目录1二、收楼须知2三、业主入住流程图3四、半岛国际业主公约4五、业主承诺书20六、住户装修流程图21七、装修管理程规定22八、电梯使用管理规定28九、防火责任书30十、精神文明公约31十一、常用设备、设施使用说明及日常管理规定32十二、物业服务合同36十三、常用、急用电话44收 楼 须 知 （先生、女士）：欢迎阁下入住半岛国际小区，我管理处将竭力为您提供优质的管理服务，现将有关入伙事项和程序告知阁下，以避免您在入伙时产生遗漏而引致不便。1、业主在接到收楼通知书时，须按通知时间办理验收手续。逾期三个月不办验收手续者，则视为质量已完全符合标准，管理处将不再接受任何质量方面的投诉，超过半年不办理收楼手续者，由管理处代管（加收费用）。代管二年仍不办理收楼手续者，视为无主房产，将交回开发商处理。但无论何种原因，管理费均需交纳。管理费一律自 (售房部门通知接房之日) 起计收。2、楼宇验收时，请认真察看室内设备及装修是否有未尽妥善之处，并请填写验房表，管理处将代表业主利益就提出的问题与楼宇承建单位协商并督促施工单位按期修复。3、根据楼宇承建合同楼宇保修期为给排水电一年，房屋面五年，楼宇维修保养期间，如工程质量所致，承建单位免费修复。如属使用不当，则由业主承担费用。4、业主如进行住宅装修，应绝对保证不损坏楼宇结构，各公共设施及大楼外观，装修前，业主需向管理处提出书面申请及施工图纸，获准后可进行施工并按规定交纳装修保证金。5、住宅的房屋产权和使用必须遵守国家所有法律和条例，并严格遵守小区内的一切管理规定。6、业主收楼须向物业管理处提交全家人员身份证复印件一份，免冠1寸照1张。7、业主收楼时须向物业管理处缴纳相关各项费用。业主入住流程图业主须备资料和费用：1、业主持收楼通知书，收楼须知。2、本人身份证、同住人身份证复印件，一寸照片一张。到管理处、验证、领取入住资料表格领 取 房 间 钥 匙验 收 房 屋填写登记表、办理入住手续（包括缴费）领 取 业 主 手 册业 主 公 约第一章 总 则第一条 本公约属于协议、合约性质。订立本公约的目的，是要清楚和明确各项规则，使物业业主或使用者以及物业管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白各自的职责、权利和义务。 第二条 本公约将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式加以确定，并对全体业主或使用者以及管理者均具有约束力。 第三条 每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、按揭、出租、批准享用或以其它方式处置或变卖，而无须其它业主或对该物业有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就业主及承租人在租赁期间遵守本公约的条款向其权利人负责。 第四条 有关名词的定义：在本公约中，除文意另有所指外：1、该物业指座落于利川市滨江路（半岛国际）。2、物业名称：商业住宅小区。3、物业类型：高层住宅。4、总建筑面积：约72742平方米。5、发展商指房地产开发有限公司。6、物业管理公司。7、业主、指根据相关的销售合同或预售契约拥有物业全部或部分单元的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人与自然人及发展商，以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处分抵押单元的抵押权人。8、“使用人（非业主使用者）”：指业主所购单元的承租人、借租人、代理人（委托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。9、“公共地方”：指在该物业内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括正门入口、入口大堂、电梯大堂、楼梯间、信道、行人道、行车道、绿化区、物业外墙、梯台、配电室、泵房、监控中心、消防设备控制室、井道、水箱、天面屋顶及为该物业的业主和租客及真正访客而设并供其共享之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独自使用权的地方。10、“物业管理费”：指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳、用于支付物业正常运转及其管理和日常维护及其它费用。11、“物业管理基金”：指由业主按建筑面积比例分担，并由物业管理公司用于支付物业公共部分和公共设备的管理与大型维修的费。12、“公共服务设施”：指为该物业的利益而安装的机器、设备、树木、管道、机房、电缆、电线。但任何可供个别业主使用的设施不包括在内。13、“管理规则”：指本公约及其它由发展商或管理公司（如以下所定义）按本公约的条款而制订之各项与该物业管理有关之规章制度。14、“管理”：指管理公司根据本公约而履行及遵守的全部责任。15、“装修规则”：指管理公司就各业主在其所属单元（如以下所定义）的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的。16、“单元”：指在该物业内的商业单元及其任何部分。17、“交付使用通知书”：指发展商于该物业可以给各业主使用时发给各业主的通知书。第二章 业主权利与义务第五条 业主的权利1、依法享有所拥有物业的各项权利。2、依法合理使用房屋建筑和共用设施及设备、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）权利。3、有权按规定进行室内简易装饰装修（指在不拆改房屋主体结构、明显加大用电负载、改变设备设施和房屋使用功能的情况下）。4、有权自己聘请合法施工人员对其物业自用部位的各种管线、水箱以及其他设备进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业单位施工的除外。5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公共设施的状况，建议物业管理单位及时组织修缮。6、有权参加业主大会，并对该物业的重大管理决策拥有表决权。7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理单位提出质询，并得到答复。8、有权要求业主管理委员会和物业管理单位按照规定的期限，定期公布物业管理服务费用收支帐目。9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，可要求业主管理委员会对物业管理单位违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。10、有权向物业管理行政主管部门进行投诉。11、有权要求房屋建筑毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理单位强制维修养护，并按规定分摊费用。第六条 业主的义务及责任1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定。3、该物业每一单元的转让应包括一份明示承诺：有关购买者应于买卖合同签署之日起一个月内，就产权情况变化以书面通知管理公司，并将由购买者所签署，与附录相同的承诺书交与管理公司，以确保有关购买者遵守本公约内的一切条款，并受其约束。前业主在管理公司接到这一通知前，对该单元的管理费用及其它有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付至转让日的管理费用及其它有关费用。前业主如未能付清其应付的管理费及其它有关费用，管理公司有权向前业主及或新业主追讨。4、业主使用该物业内公用设施、公共场所（地）时，涉及有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等，应按规定交纳费用。5、业主和使用人，必须按规定定期交纳有关的管理费用。6、住户对房屋的使用，必须要遵守以下规定：（1）不得改变房屋结构、用途和外貌。（2）未经批准不得对房屋进行装修、任何装修不得改变受力结构。（3）任何危险物品不得进入小区和房屋内。（4）不得利用房屋从事危害社会公共利益及损害他人合法权益等活动。（5）不得私自占用或妨碍他人使用公共设施和公共场地。7、业主有权对其房屋进行规定范围内的装修、维修。但必须先向管理公司申报，并填写装修申请书或维修申请书，预缴押金，并经批准后方可动工。工程完毕后，由管理公司核实装修项目，原押金由管理公司退回。8、教育全体常住成员及临时来访的亲友遵守本公约，并由签约人或住户对家庭成员或亲友的违章行为依章负连带责任。9、不得从空中向地面抛弃任何物品，否则应承担因故意或过失向地面坠弃物品所造成的一切责任。10、不得在居民休息时间（中午12点至2点，晚上11点至次日7点）制造噪音（如敲击、高音响、按喇叭等）。11、不得随意阻碍异产毗连房屋的正常维修（如：上层楼漏水，给其他住户造成影响时，上层楼住户必须给予配合），否则应承担因故意或过失而给他人造成损害的责任。 12、垃圾（包括搬家垃圾）应用袋装好，按指定时间（早上7点半至8点半，下午1点半至2点半）放到收集点或垃圾站，不得放在楼梯口、道旁或草坪、违章者每次罚款5元至20元。重犯或屡犯者加倍。13、在小区不得有下列行为：（1）随地吐痰、随地丢果皮、废物或杂物、随地倒垃圾。（2）饲养鸡、鸭、鹅、狗等禽兽和宠物。（3）未经批准，擅自架设天线、接驳水、电管道或开挖道路、草地等。（4）搭建各类违章建筑。（5）损坏水、电设备，花草树木、园林等公共设施。（6）不按规定位置停放非机动车辆。（7）机动车辆碾压人行道和绿化带，或不停放在指定位置并妨碍其他车辆和行人正常通行（8）不得改变窗户或阳台色调和前后阳台的用途。不得在阳台两水管道中排放污水，杜绝两污水混排等问题的出现。（9）不得擅自在区内任何未经允许的公共地方乱张贴、乱写、乱画、乱刻，悬挂任何广告牌或物品。（10）不得从事任何不文明、不道德行为，作不文明表演。（11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。14、承诺与其它非业主使用人在建立合法使用、维修养护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理规定和本业主公约，并承担连带责任。 15、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在该物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定的除外）。16、各业主若因本身的疏忽引致水、电、煤气、结构损坏或其它物体外溢，而损害他人或其财产，则所产生的诉讼、索赔和要求，由该业主全部负责。17、业主无权直接惩戒管理公司属下的职员，业主如对职员不满，应向管理公司提出，由管理公司采取其认为合适的必要行动。18、各业主不得将单元用作与土地批文、用途许可书、交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其它业主的事情发生。各业主不得将物业任何单元、任何地方用作非法、不道德、有损他人利益、违反当地风俗或任何管理公司认为不适当的用途；而如管理公司因制止上述行为而产生的一切费用包括法律费用等，均由作出该行为之业主负担。19、来客来访必须出示出入证，否则物业管理单位有权将其置于门外。如果客人及业主和住户在出入示证问题上不合作而引出纠纷及不必要冲突，其后果及一切经济责任由业户和住户全部承担。第三章 业主大会及业主管理委员会第八条 业主大会是由全体业主组成，决定该物业重大管理事项的业主自治管理组织。第九条 业主管理委员会是业主大会的常设执行机构，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利。第十条 第一次业主大会，在该物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由物业管理行政主管部门指导、监督开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，选举产生业主管理委员会。 第十一条 该物业所享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。第十二条 业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票。否则，视作弃权，但必须服从大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。第十三条 业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。第十四条 业主管理委员会成立后，负责召集业主大会，并每年至少召开一次。第十五条 坚持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会或业主代表大会。第十六条 业主管理委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予公告并报告物业管理行政部门。第十七条 业主大会须由住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。第十八条 业主大会出席人数达到规定人数时，在会上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。如遇反对票和赞成票票数相等，则会议的主持人在自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票）。但此规定不适用与本人或其直系亲属有利害关系的事项。第十九条 业主投票时，以每套单元式住宅为一票，非住宅房屋按建筑面积每一百平方米为一票，一百平方米以下的每份房产证书为一票。第二十条 业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反此规定，物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消。 第四章 发展商的权利第二十一条 下列权利将保留予发展商及其承让人：1、有权在其认为合适的情况下更改该物业的名称或其中任何部分的名称或编号。在进行上述更改前，发展商应提前三个月以书面通知所有业主，但无须就因此引起的任何损失、费用或开支向各业主或其它拥有使用权的人赔偿。2、保留该物业的公共地方的使用权，在规定范围内有权于上述任何部分安装、架设或拆除招牌、广告及其它对象。3、有权和管理公司及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人为检查、维修该物业的任何一部分，包括公共地方、公共服务设施或任何为该物业利益而安装的设施，或为履行管理公司对该物业的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该物业的任何一部分。如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或使用人。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的单元。4、有权将该物业及该土地中由发展商拥有的任何部分指定或重新指定为公共地方或公众行人或汽车通道，不必经其它业主或其它拥有该物业权益的人同意。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的单元。5、有权取消或更改根据本章第4条所规定由发展商指定的公共地方，而无须其它业主或其它拥有该物业权益的人同意。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的单元。6、有权对本公约签订时存在的该物业建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订或改动而无须获得其它业主或其它拥有该物业权益的人同意或批准。但上述更改、修订、增订或改动须获得有关部门的批准。唯上述更改、修订、增订或改动不得妨碍任何业主使用其单元的权利。7、有权于该物业并未出售的部分、公共地方及公共服务设施及其部分安装、加设、更改、保养及拆去烟囱、招牌、广告、天线、桅杆、避雷针、照明及其它各种固定设施。并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外），于一切合理时间带同或不带同工人及设备进入该物业任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许、批准或授权其它人进行上述工程。唯上述工程不得妨碍其它业主使用其所属的单元。8、有权改换或改变物业公共地方的颜色，在该物业外墙和公共地方展示、安装或附加任何招牌及其它广告牌或结构，并可拆除、修葺、维修、更换该等广告牌或结构。9、有权将该物业中由其完全拥有的部分在其认为适当的时间内划作额外的公共地方，并立约声明。在声明指定的时间内，该等额外地方构成公共地方的一部分，各业主须按比例负责该等额外地方的保养及维修。唯在行使上述权利时，发展商不得妨碍其它业主使用其所属单元。10、有权将该物业的任何部分（已出售的部分除外）转让或奉献给国家，而无须其它业主同意。11、有权向政府有关部门申请对土地批文作出发展商认为适当的修订、改动或修改，并就此事与政府磋商，达成协议，而无须其它任何业主同意或批准及可以以发展商之名义签署任何有关之文件。惟此项权利的行使不得妨碍其它业主使用其所属的单元。12、有权调整及重新划定该土地的界线，并就此事与政府磋商及达成协议，而无须其它任何业主同意或批准。 13、在受本公约限制和保障下，有权转让、抵押、出租、批准占用或以其它任何方式处置该物业任何部分（已出售的部分除外），而不须任何业主同意。14、可委派代理人行使本公约保留予发展商之任何权利。15、可按其认为适当的条件将本公约保留予发展商的所有或任何权利转让予发展商认为适当的人士或公司。16、可就该物业任何部分另行订立分约及其它有关管理该物业的契约，惟该分约及契约不得抵触本公约的条款。17、本公约所载发展商的其它权利。第二十二条 为了使发展商可以有效地行使本章第一条给予发展商的所有权利起见，各业主于此共同或各自任命（此项任命不得撤销）发展商作为代理人，授予发展商充分之权利、权力及全权代表各业主作出一切行为及事情及或代表各业主签订一切需要或附带的文件。第二十三条 在发展商出售其名下所有单元后，发展商在认为适当的时候，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和签署之一切文件。第二十四条 在发展商未出售完其名下物业之前，发展商委托物业管理公司对该等所有物业行使物业管理权。第五章 物业的使用与管理、服务第二十五条 一般事项：1、该物业由管理公司根据授权及本公约进行管理。 2、管理公司的责任在于管理和维护该物业的每一部分，管理公司受本公约约束，并必须遵守和履行本公约中其应遵守和履行之责任及义务。3、管理公司将作为全部业主之集体代理人，而非个别代理。每一个业主承诺及不可撤销地任命管理公司为执行本公约规定的代理人。第二十六条 管理公司的权力及责任 1、 在不抵触发展商及其权利转让人权利的前提下，管理公司有完全之授权去做所有为使该物业有效管理和维护所必须做的事情，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：（1）负责小区的房屋管理、商业服务及公共配套设施的管理和维护。（2）维护区内所有公共场所的照明及消防设施，并维护其功能良好。（3）保持该物业及其所有部分（单元除外）清洁、卫生、干净，并负责垃圾清运。（4）对区内各种车辆（包括机动和非机动车辆）实行管制。除消防、救护等特许车辆外、其他机动车辆未经许可，一律不准驶入小区。各种车辆实行定点停放，并按规定收停放费。（5）负责区内所有绿化地的维护和管理。（6）配合派出所、居委会管理区内的社会治安工作，确保区内正常的社会秩序。（7）对区内的商业服务网点直接进行经营管理。（8）按政府相关的规定向房屋（业）主、使用人和其他应缴费人收取有关管理费。对逾期不缴纳者，处以罚金。对拒缴或无理取闹的即采取相应的措施。 （9）公共部分用电，每月按实际的用电量收取电费。逾期不交纳者，处以相应滞纳金，连续超过2个月无正当理由不缴电费者，予以停止供电。（10）安排管理员对小区进行经常巡视，防止外来人员及不测事件发生。（11）对违章行为进行纠正或处罚。其方式有：责令停止违章行为；责令恢复原状；批评教育（包括公开批评）；扣押或没收违章工具和物品；照章罚款；拆除违章建筑或设施等。（12）实行依法、文明、民主、高效管理，定期征求住户意见，为业主和使用人排忧解难。（13）保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好工作状态。而配电房、电梯等设备，则按有关法律、法规执行。（14）清除任何不符合本公约规定的建筑物及安装物，向应负责的人要求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。（15）向业主报告所有因该物业的管理、维护而与政府、机构及有关个人的往来事宜。（16）雇用或解雇所需职员，使管理公司得以履行其职责。为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或其它材料及所有必要的设备。（17）节日期间可装饰该物业入口及公共地方（已出售的部分除外）包括灯光及其它饰物。如管理公司认为必要，可以组织该物业的文娱活动。 （18）监察各业主遵守及履行本公约的条款，方法为：A、在该物业内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约情节。B、书面通知违约业主纠正错误，并在发出通知十四天后而该业主仍未纠正错误时，采取相应的行动。C、通过法律程序向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付或赔偿的任何款项。D、管理公司认为合适的其它方法。（19）采取一切措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或该物业管理规则的规定。（20） 就管理公司的一切酬金和因履行本公约规定之职责而支出及收取的一切款项进行妥善的帐目记录。（21） 聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师、其它专业顾问、承建商、技工、代理人、清洁工及其它工作人员和机构。1、不抵触本公约规定的前提下，作出其它行动使到该物业有妥善之管理和维修。2、管理公司有权制定、修改该物业管理规则、停车场规则及装修规则，以上之规则及其修改应张贴于该物业报告栏上。3、管理公司根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。4、管理公司及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：（1） 履行本公约所做出的一切行为和事情，但涉及刑事责任、不诚实、严重过失及故意违约的不包括在内。（2） 因下列原因造成的服务中断。 A、因任何设施、装置必要之保养或受到其它不可抗力造成的损害和破坏。B、无法避免的燃料、材料、能源或劳力短缺。C、管理公司所无法控制的其它一切原因。5、管理公司应尽全力按照本公约的规定，履行其对该物业的管理和维护的职责。6、管理公司有权制定违规处罚细则，对违反本公约业主责任的有关条款的业主或非业主使用人进行处罚（罚款金额视违规项目及违规情节而定），并要求违规人员限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等措施；如因该措施引致业主或使用人有任何损失，由业户或使用人自行负责，并且物业管理单位保留索赔之权利。第二十七条 物业毁灭后的修复与重建1、该物业任何部分如因火灾、台风、地震、或其它原因而损毁到无法按该土地批文的允许用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，管理者可采取一切必要的行动在保险金不敷的情况下，收取受损部分的业主（以下简称受影响业主）的费用，所有受影响业主应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者。2、该物业任何部分如因前条所述原因而毁损至无法按土地批文允许的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在损害发生之日起三个月内召集一次受影响业主会议，就受损部分共同讨论应变措施，为此目的，管理者可以在会议通知中提出处理建议。 3、如果在前款规定的受影响业主会议上述应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论。4、如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改）管理者应通知所有受影响业主，如受影响业主中超过百分之五十的业权份额的受影响业主向管理者书面表示赞同该计划，则所有影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。5、如果自损害发生之日起一年内受影响业主之过半数未能对计划作出书面同意，管理者应有权请求受影响业主及其抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有该综合楼受损毁的单元，拍卖所得的先扣除应付之管理费及其它款项后，将按照个别业主持有的业权份额归还该受影响业主或其抵押权人（如有）。第六章 物业管理费与物业管理基金第二十八条 物业管理的费用分管理费和管理基金两部分；经常性支出以每月向业主或使用人定期收取管理费的方式支出，非经常性支出由管理公司经业主管理委员会审批后，从管理基金中支付。第二十九条 物业管理费物业管理费由业主或使用人按建筑面积比例分摊承担。单元内的水电费根据读表数缴纳，由业主或使用人自付。管理费用包括（但不限于）下列各项：1. 应付政府之地税、租金及其它应付款项及开支。2. 履行本公约规定的管理公司职责的费用。3. 为该物业的适当及有效管理，由管理公司决定应购置或租用的所有必需之设备、机械、车辆的费用。4. 聘用及解聘协助该物业管理的行政及监督职责的费用。5. 聘用及解聘任何管理该物业所必需的职员、承建商、或其它人士或机构，以及为该等人士或机构提供制服、工作服、工具、材料、设备之费用。6. 为该物业整体管理运作所耗的费用及支出。7. 管理公司的酬金。8. 处理垃圾的费用及绿化养护的费用。9. 操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公共服务设施的支出和费用10. 因安装、改善或更换该物业内任何公共服务设施所需的非经常性开支。11. 管理公司为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核数或其它专业费用。第三十条 物业管理费预算：1、为确定业主应付管理费用，管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示该物业总体上在管理与维护方面的估计开支（包括管理公司酬金）和估计收入。而交收楼时则由业主一次性预付三个月管理费，具体费用由物业管理公司依物价部门核定的数额依具体情形制定。至于发展商未售单元的物业管理费，发展商按有关政策规定按季拨付给管理公司。2、为确定管理预算，会计年度应自每年一月一日开始，至该年之十二月三十一日止。管理公司有权随时改变会计年度，但应提前一个月向业主发出书面通知。3、各业主按照管理预算及其单元的建筑面积支付管理费用。 4、管理工作及或管理费用如因为个别业主的要求及或行为而增加，管理公司有权向该等业主征收合理的附加费用。5、管理公司有权在其认为必要的情况下增加各业主每月应付的管理费用金额以满足有关年度修改后之估计开支，并不必如以下第6款所规定需准备一份预算更改，但应提前一个月书面通知业主。该增加之款项将构成各业主每月应付的管理费用的一部分。6、如管理公司认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则管理公司可准备一份修改后的管理预算，确定每一业主应加付的数目。管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。在特别情况下，如果管理公司认为合适，该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。7、业主均须如期缴交管理费用，无论其单元是否空置、出租或自用。第三十一条 管理费用及其利息的缴付。1、 业主应于每个月第一天预先向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，管理公司另有规定的除外。2、 任何业主如未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付的款项，则管理公司有权采取下列之措施并收取附加费用：（1） 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息。（2） 收取滞纳金作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿，滞纳金将由管理公司按年度调整。3、 任何业主如果未能于其根据本公约应付的款项到期日起三十天内支付其应付的款项，包括应交的管理服务费、赔偿款、违约金、逾期利息和滞纳金，则管理公司有权采取一切措施，包括但不限于停止供应水、电及燃气给有关之单元，直至应付之款项付清为止。4、所有以利息及滞纳金形式付给管理公司的款项应存入管理费之户口。5、各业主按本公约规定应付的全部款项，连同前条所述的利息及滞纳金，以及其它所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用，可以应管理公司的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回。在该等诉讼中，管理公司可要求诉讼方支付律师费用及管理公司作为一方当事人的费用。违约业主应承担该等费用。在该等诉讼中，管理公司将无可置疑地被视为代表全体业主的代理人。6、所有在上述诉讼中索回的款项应存入管理费用户口，管理公司可随时运用。7、管理公司可以管理费用，委托任何一家国家认可的会计师事务所审核管理公司所做的有关于物业管理的帐目。第三十二条 管理基金1、 非经常性支出由管理基金中支付，包括广场电梯、消防系统及智能办公系统等大型公共设备的大型维修、更换及部分更换、公共设施的增建与改建以及其他非经常性支出费用。2、 包括支付广场公共部位及公共设备的保险。3、 业主同意于入伙前缴纳 元/平方米建筑面积，予管理公司作为管理基金，管理基金在使用过程中不足以支付上述费用时，由各单元的业主按建筑面积比例继续分担。此基金在业主所购单元转让给第三者时不予退还，但业主在该基金中剩余部分可在其所购单元转让生效日自动转让予该单元受让人。4、 管理基金有不足时，管理公司有权决定合理追加管理基金数额。业主须在收到管理公司通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的管理基金。5、 每年第一季度末向业主管理委员会公布上一年度管理基金的使用情况，提供财务报告，建立及保存收支凭证，以供业主管理委员会审查。6、 上述管理基金无论单元是否闲置，业主仍需按本公约规定如数缴纳。第七章 违约责任第三十一条 凡违反本公约或有关政策法规的行为，除了立即停止违章违约行为，排除危害，返还财产，恢复原状或修复、更换、赔偿损失，消除影响或恢复名誉、赔礼道歉和口头或书面检讨等方式承担责任外，还应照章罚款。罚款标准按有关法规规定执行，对违反本公约而政策法律规定又无明确处罚规定的行为，以支付违约金（每次5元到100元）及其他形式处罚。该项目违约金纳入管理基金，用于公益事业。第三十二条 对违章违约者的任何处罚，都同时由该物业公布并通知被处罚者单位。被处罚者如有不服。可在5日内向上级主管部门申诉，或在15日内向人民法院提诉第三十三条 管理公司人员违法或违反本公约，应加重处罚，凡因管理人员渎职或失职（包括滥用职权，故意刁难住户，徇私舞弊、乱收费、乱罚款，工作失误等），给住户造成损失的，管理公司负责追究责任者经济、行政责任，直至法律责任。第八章 其它事项第三十四条 本公约在开发建设单位或受其委托的物业管理单位办理租售或住用手续时由业主签字后生效。本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。第三十五条 以上效力仅适用于除不可抗力以外的各类情况。不可抗力指由于不可预见的自然现象及灾难所造成的危害性结果，按民法通则107条规定执行。第三十六条 本公约所规定之任何发给该物业各业主的通知，如送至有关业主的单元，以该业主或其委托之人签收为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元作通讯地址者，必需事先以书面通知管理公司。第三十七条 管理公司有权依照本公约及委托合同制定、修改及替代该物业的管理规则、住宅单元规则、用户手册及装修管理规定等，以上之规则及其修改应张贴于该物业之告示栏，该等规则及修改在指定期限内生效，管理公司无须向个别业主、租客、使用者发出通知亦属有效。第三十八条 业主大会可以根据物业的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报物业管理行政主管部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。第三十九条 修改补充条款如与法律、法规和有关政策相抵触，物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤销。第四十条 若本公约任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行，本公约其余条文之有效性，合法性及执行性并不因此而受损。第四十一条 业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理单位之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请政府主管部门调解，或提交当地法律机构（人民法院、仲裁委员会）依法裁决。第四十二条 本公约一式三份，业主、业主管理委员会（发展商）、物业管理公司各执一份。物管方： 恩施州博诚物业管理有限公司邮政编码：445400地址：利川市胜利路利一中对面电 话：07186345999 7295198 (24小时值班电话)业主方：住 址： 利川市滨江路(半岛国际) 区 栋 单元 号电 话：本公约的甲方为房地产开发有限公司指定的物业管理机构；乙方为房屋购买方，含其执行和委托人。本公约对双方签约人具有法律约束。 年 月 日 业主承诺书本人为半岛国际小区 栋 层 号房屋（以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人详细阅读“半岛国际小区”业主公约（以下称“本公约”）；二、同意遵守并介导其他业主及物业使用人遵守本公约；三、本人同意承担违反本公约的相应责任，并同意对该物业的其他承租使用人违反人公约的行为承担连带责任；四、本人同意在转让该物业时，取得物业继受人签署的本公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。承诺人（签章）：身份证号码： 签 字 时 间： 年 月 日住房装修流程图业主须备如下资料：1）装修设计平面图或装修说明。2）施工单位营业执照复印件。3）装修工人身份证复印件、照片一张。业主填写装修申请表房管员初审入住三个月后复验合格退还押金管理处初次验收文 明 施 工接受管理处监督服务台交款、办临时出入证、装修许可证经 理 审 批装修管理规定第一章总则第一条 为了保护小区整体环境，维护全体业主的利益，保证业主的生活居住质量，保持物业外立面的统一、美观，延长物业使用年限，根据建设部住宅室内装饰装修管理办法规定，结合小区的实际情况，制定本办法。第二条 本办法中所称住宅室内装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的施工活动。第三条 本办法所称业主（使用人），是指小区物业的产权人、承租人和使用人。第四条 本办法所称的装修公司，是指受业主委托对住宅室内进行装饰装修活动的具有相应资质的企业。第五条 本办法所称的装饰装修管理，是指物业管理企业对业主（使用人）和其聘请的装修公司在住宅区室内进行装饰装修的活动，实行跟踪检查、指导监督、管理服务的全过程。第六条 当地政府房地产行政主管部门，为住宅区房屋装饰装修管理活动的行政主管部门。第七条 住宅区物业管理处，为协助当地政府地产行政主管部门，对住宅区房屋装饰装修管理活动，实施具体管理、监督、服务的法人企业，小区管理处为其派出单位。第八条 凡在小区内从事装饰装修活动的单位和个人均须遵守本办法。第二章装修申请程序第九条 凡不涉及结构改动的简单房屋装修，业主（住户）可直接到小区物业管理处申请装修许可证并登记备案。第十条 涉及结构改动的房屋装修，业主应当经相应资质的设计单位进行设计，并做好加固说明后，到小区物业管理处申请装修许可证并登记备案。第十一条 申请装修许可证时需提供以下资料：1) 利川市室内装饰装修企业营业执照； 2) 利川市装饰装修企业资质等级证书； 3) 装修设计平面布置图（注明电器容量及地面材料和作法）； 4) 装修施工申请书及装修责任承诺书； 5) 提交装修施工人员身份证复印件及其它有效证件及一式两份照片；6) 装修行为如涉及房屋公有部位或共用部位，应出具公有人或共用人同意的证明；7) 住户与装修队签订的装修协议或合同复印件。第十二条 装修许可证申请人必须是产权人或其委托人（出具产权人委托书），申请内容必须用黑色或蓝色钢笔填写。第十三条 住户在取得装修许可证后，可到小区物业管理处办理登记备案手续并提供第十一条所规定内容的资料。第十四条 业主（住户）在装修前应会同装修单位与小区物业管理处签订室内装修服务协议，并缴纳相应费用。第十五条 业主（住户）在装修前在物业管理人员的陪同下，应与装修施工单位对住宅情况进行检查，填写装修进场前检查表，明确装修前后责任。第十六条 业主（住户）应书面承诺装修管理责任，并对所聘请的装修公司施工人员的行为负责，并督促其遵守装修管理规定。第十七条 装饰装修公司在装修施工前，应与装修人签订装饰装修协议，并当面承诺装饰装修的管理责任，督促装修施工人员遵守装饰装修管理规定。第十八条 上述手续完备后，小区物业管理处将对装修户发放“装修进场许可证”标明该装修过程的合法性。第三章装修管理第十九条 业主在对物业进行装修之前，请仔细阅读本办法的全部内容，并将有关装修内容书面告知装修施工单位或作为装修合同的部份内容。第二十条 装修公司在“装修进场许可证”发放后，须按规定到小区保安队为施工人员办理出入证，施工人员出入园区需佩戴出入证（物业管理处制发），自觉接受检查，无证不得入内。第二十一条 装修公司在装修进场时，应将“装修进场许可证”张帖在分户门内侧，以便检查。第二十二条 装修公司在装修进场时，请仔细阅读本办法的全部内容，并通知和约束装修施工人员在装修过程中遵守装修管理规定。第二十三条 装修期间，装修公司必须为装修住宅配备灭火器（100平方米以下每户1只，100平方米以上每户配2只，每只4公斤）。第二十四条 装修期间，装修公司必须在卫生间安装简易坐便器，以保持室内整洁和环境卫生。第二十五条 业主（住户）或装修公司及施工人员的财物、材料等，须自行妥善保管，如有失少，责任自负。第二十六条 住宅区内未有业主入住时，装修户每户可留宿施工人员，但不得超过3人，并须办理暂住证。施工人员不准在园区内衣冠不整、随意游荡、喧哗。第二十七条 装修时间一般上午为7：3011：30，下午为13：3017：30，傍晚为18：0020：00，不得有影响其他住户正常休息的装修行为（如切割、凿墙等发出的噪音等）。第二十八条 业主或装修施工单位在搬运材料、工具、家俱时严格遵守管理处的规定。1、车辆停放不能影响交通，装运的车辆卸货完材料、工具、家俱后立即开走；2、装修材料、工具、家俱等有地下室的从地下室运送；3、散装的黄沙、石子、水泥等装修材料，不得任意堆放在公共通道和其它共用部位，需立即用袋装运送到室内；4、搬运材料时应注意保护共用部位和公共设施设备，严禁在公共区域拖拉装饰材料；5、装修材料的进场时间为8：3016：00（尽量避开业主上下班高峰时间段）；6、装修材料原则上只进不出，如确有多余材料需运出，必须出具住户亲笔书写的证明及出场材料清单，经保安员核实后才可出场；7、业主或装修施工单位有大量物品搬运时，须预先与管理处联系，以便控制；8、如遇无法运送的装修材料，可截断处理，不能截断的材料，可从住宅外面运送；9、易燃、易爆、易腐蚀的物品，严格按规定运送（有电梯设备的小区，不得经电梯运送）。第二十九条 装修公司在房屋装修过程中，实行关门装修。第三十条 住宅区装饰装修禁止下列行为：1、任意使用大锤敲击墙面；2、任意使用明火和电炉；3、任意使用有害、有毒装饰材料；4、擅自改动管线走向和下水设施；5、擅自改外立面颜色和安装“公共契约”规定的设施设备；6、高空抛物；7、擅自侵占公共部位；8、任意倾倒装修废弃物；9、擅自搭建任何构筑物和建筑物；10、损坏共用部位、公共设施设备；11、聚众赌博及其他违法活动；12、其他有碍于房屋安全和损坏住宅区环境的行为。第三十一条 装修施工垃圾须袋装，并扎紧口袋（防止泄漏）堆放在小区物业管理处指定的场地，由物业管理处统一清运。第三十二条 装修施工垃圾运送时间为每天16：0016：30。第三十三条 业主和装修公司需在室外安装空调室外机时，须与管理处事先取得联系，按管理处指定要求统一安装。第三十四条 装修公司不能擅自移动、安装气管道、气表，如需变动由专业公司操作。第三十五条 装修公司不能擅自移动室内开关箱、改变进户总线，所有电线改路必须采用护套管，不得直埋护套线。各电气回路所负担的电器总容量不能超过此回路的限定容量。第三十六条 装修期间，应开启进水总阀，使上水管中保持一定水压，以便及时发现上水管道破损。第三十七条 装修期间，严禁偷电行为和私接有线电视等行为的发生。第三十八条 装修期间，不能拆除，封堵厨房间内的共用烟道和卫生间的通风排气管道。第三十九条 装修期间，如需增大供电容量，须业主自行到电力部门办理扩容手续，核准后，须请电力部门施工，并报管理处备案。第四十条 装修期间，装修公司对卫生间必须按原设计的位置布置，严禁抬高地坪，更改原设计。第四十一条 装修期间，应将所有排水管道及地漏暂时封闭，以免垃圾堵塞，否则一切因装修施工不慎所造成的管道堵塞均由业主（住户）和装修施工单位负责。第四十二条 装修应当确保管理处的维修人员能方便地检查、维修通过住户室内的共用设施。所有维修活门、渠道盖不得封死，不得在门前、盖上堆放物品，以免日后影响维修。第四十三条 室内如需加分隔墙，只可使用轻质材料，以确保安全（小区物业管理处可事先将住宅结构、可承受最大荷载告知业主）。第四十四条 业主和装修公司在装修时，应当配合物业管理工作人员对装修过程进行检查、监督。第四十五条 物业管理工作人员在检查时，应当书面详细记录业主和装修公司装修活动的全过程。第四十六条 业主（住户）在房屋装修完工时，应及时对装修完的房屋进行自行验收，并通知小区物业管理处备案。第四十七条 装修工程完工后，施工单位须清理干净施工现场，到管理处交回出入证，结清各项费用，办理离场手续。第四章 违章处罚第四十八条 业主和装修公司的装修行为违反了装修管理的规定，物业管理处应当予