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第四章 房地产评估习题一、单项选择题1某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为()。A. 250元/平方米B500元/平方米 C1 000元/平方米D2 000元平方米2在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是()。A交通通达程度B公共公用配套设施状况C区域的繁华程度D城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为()。A. 0.6B5.1C2D64在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于()。 A大型的建筑物 B价格较高的建筑物C账面成本不实的建筑物D单位价值小、结构简单的建筑物5在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以()体现出来。 A建筑物的经济性贬值B建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值D土地的功能性贬值6某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。已知该房地产的折现率为9，评估时的剩余使用年限为10年。 经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为()。 A852元B825元 C1,054元 D1,328元7对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的()为准。A市场价格B账面价值C.重置成本D收益价格8在在建工程评估中，形象进度法适用于()。A施工期较短且价格变化较小的在建工程B施工期较短且价格变化较大的在建工程C施工期较长且价格变化较小的在建工程D施工期较长且价格变化较大的在建工程9基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于()。A收益法B成本法C.市场法D清算法10在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用()评估较为合适。A成本法B市场法 D剩余法D收益法11根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是()年。 A30B40 C50D6012由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为()。 A土地取得费B土地增值收益C.土地出让金D土地配套费l3下列关于土地的描述中，错误的是()。 A.在我国，所有土地的所有权均属于国家B国有土地使用权可以转让C科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年D凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让14非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前()内申请续期。 A. 3个月B6个月 C12个月D18个月15在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的(). A.实际总收益实际总费用B实际总收益客观总费用 C客观总收益实际总费用D客观总收益客观总费用16运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括()。A.管理费折旧费保险费税金B管理费折旧费保险费税金空房损失费C管理费维修费折旧费保险费税金空房损失费D管理费维修费保险费税金17有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10，预计未采5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，并从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于()万元。 A2639065B266.4212C3735815D10222618有一宗土地，第一年的纯收益为100万元，资本化率为5，若(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1；(2)以后各年年纯收益逐年增加1万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为()。 A. 2 500万元，1 600万元B1 667万元，2 400万元 C2 500万元，2 400万元D1 667万元，1 600万元19土地的“三通一平”是指，()。A.通水、通热、通路、平整地面B通水、通路、通电、平整地面C通水、通路、通气、平整地面D通气、通电、通讯、平整地面20在一宗土地上，建有一栋10层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是()。A9.8，0.8B5，0.5C5.2，0.5D6.5，0.6 21下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为()。交易实例纯收益(元平方米年)售价(元平方米)14195 90024506 00033945 70044606 300 A6.8B7C7.1D7.2 22.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8，土地的还原利率为6，建筑物价值占房地产总价值的45，则该房地产的综合还原利率应为()。 A5B6 C6.9D7.123待估建筑物的账面原值为150万元，竣工于1995年底，假定1995年的价格指数为100，1996-2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7、17、20.5、6.9和4.8，则2000年底该建筑物的重置成本最有可能是()万元。A2 650B265C2 410D24124运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的()与建筑物全部使用年限的比率求得。A.已使用年限B剩余使用年限 C实际已使用年限D已提折旧年限25采用成本法评估建筑物是以()为依据的。 A.该建筑物预算数B同类建筑物客观合理投入额 C建筑物价格不变D建筑物人工费率变化率 26.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按()处理。 A功能性贬值B建筑物增值C经济性贬值D经济性溢价27运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为()条件下的价格。 A评估对象所处区域B参照物所处区域 C城市平均区域D参照物规划区域28在房地产开发中的“三通一平”费用属于()。 A基础设施配套费B公共事业配套费 C小区开发配套费D城市建设配套费29城镇土地的基准地价是()。 A.某时点城镇土地单位面积价格B某时期城镇土地单位面积价格C某时期城镇区域性土地平均单价D某时点城镇区域性土地平均单价30造成房地产经济性贬值的根本性标志是()。 A利用率下降B部分闲置C实际收益率下降D客观收益下降31土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科研、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地的最高出让年限正确的是()。 A70年，50年，50年，40年，50年 B70年，50年，50年，40年，40年C60年，50年，50年，40年，50年 D60年，50年，40年，40年，50年32某宗土地，单价为10 000元平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为()元平方米。A5 000B1 250C800D20 00033某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率为6，比较实例价格为3 000元平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于()元平方米。 A3 279B2 250C2 744D4 00034评估房地产时需要考虑的主要风险是()。A.不可位移B使用时间长C不易变现D规划限制严35若反映宗地地价水平，()指标更具说服力。 A.楼面地价B土地单价 C建筑单价D基准地价36.有一宗土地的深度为150米，若标准深度为100米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为40、30、20、10、9和8，则其平均深度百分比率为()A117B78 C58.5D19.537土地市场的不完全竞争性是由土地的()决定的。A稀缺性B用途多样性C不可再生性D价值增值性38待估土地的年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6，则其评估价值最接近于()万元 A700B800 C833D75239我国土地使用权出让的最高年限由()确定并公布 A.国土资源部B建设部 C省、自治区、直辖市政府D.国务院40如果某房地产的售价为1 000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元；该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8，那么土地的资本化率最接近()。 A8B7.5 C6D5 41由于土地用途改变而带来的增值收益应归()拥有。A转让人B.占有人C.使用人D所有人二、多项选择题1下列费用中，属于建筑安装工程费的有()。 A招投标费B质量监督费 C测量、勘察设计费D.竣工图费 E.城市规划设计费2应该由政府指定并定期公布的房地产价格有()、A基准地价B交易底价 C标定地价D房屋重置价格 E.转让价格3评估建筑物需考虑的因素包括()。A.产权性质B用途C建筑结构D建设单位E.装修质量和水平4房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益资本化率，其成立的前提条件是()。A纯收益每年不变B资本化率固定C.收益年限为法定最高年限D收益年限为无限期 5基准地价是城市建成区的()。A.单位地价B路线价C平均价格D区域性价格E宗地地价6运用巾场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在()方面与待估资产大致相同。A外观B结构C.用途D坐落位置7土地的经济特征是()。A.供给的稀缺性B可垄断性C.不可再生性D土地利用多方向性E效益级差性8地价的特征包括()。A.地价是地租的资本化B地价是权益价格C地价具有增值性D地价具有稳定性E.地价与用途有关9应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有()。A征地费用B建筑总成本C利润 D税金E利息10下列关于土地使用权的表述中，正确的有()。A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让B土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押C土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限D土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让E土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押11适用于房地产评估的经济技术原则包括()。A.供需原则B替代原则C最有效使用原则D贡献原则E合法原则12影响房地产价格的一般因素包括()。A商业繁华程度B经济发展因素C交通因素D城市规划及开发战略13新建房地产的开发成本包括了()。A.可行性研究费B设计费C土地出让金D场地平整费 E.勘察费14引起建筑物功能性贬值的因素主要有()A政策变化B使用强度不够C市场不景气D用途不合理15新建房地产的公共配套设施建设费包括()等的建设费用。A临时用电B附属锅炉房C.自行车棚D大型游乐场16.土地使用权出让可以采用()方式。A协议B招标C划拨D拍卖17在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有()A供电工程费B.红线内自来水设施建设费C雨水处理费D管理费用E销售广告宣传费用18运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括()A.土地出让金B土地使用年限C拆迁费用D土地等级E.容积率19国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括()A土地补偿费B拆迁费C.安置补助费D地上附着物补偿费E青苗补偿费20运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数，可以是()。A土地取得费用和土地开发费用B土地取得费用和土地增值收益C土地开发费用和土地增值收益D开发后的土地地价E.土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用三、判断题1土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。() 2土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的土地使用权价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政 府部门制定。()3住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。()4地价是土地的购买价格，即地租的资本化。()5房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。()6用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，所有投资的计息期都应为整个开发期。()7土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种改变所带来的增值收益应归土地转让者所有。()8标定地价是国家征收城镇土地税收的依据。()9基准地价系数修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价深度百分率临街宽度其他条件修正率。()10通常情况厂，在建工程的投资额就可以反映在建工程的形象进度门。()11.土地的自然供给和经济供给都是有弹性的。()12国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。()13由于土地的不可再生性，导致了土地级差地租的产生。()14供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。()15最有效使用原则是房地产评估的最高原则。()16贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。()17一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。()18收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。()19运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。()20用市场法评估房地产价格时，在土地使用年期修正公式K=l上中，r为土地的还原利率，m为参照物的剩余使用年限，n为评估标的的剩余使用年限。()21成本法中基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。()五、计算题1、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6，现收集到A、B、C、D四 宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.52之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2。该城市1998-2002年，每年地价指数上升1。要求：试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。宗地成交价(元平方米)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限(年)评估标的2002年l月01.70040A2 2002001年1月-11.60-l38B2 4002001年1月01.8+2040C2 300200l年1月01.70039D2 1002000年1月-21.60-138 2、有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积 率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元平方米，专业费用为建筑费 用的10，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金 水平预计为2元平方米日，管理费用为年租金的2，维修费用为建筑费用的1.5，保险费用为建筑费用的0.2，税金为年租金的17.5，贷款利率为6，房地产综合还原利率为7，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用专业费用)之和的20。要求：试评估该宗地地价。3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价