房地产投资分析报告.doc

房地产投资分 析 报 告课程名称：房地产投资分析实训题目：重庆市合川区润阳晨房地产项目投资分析报告专 业：房地产经营估价 班 级： 2010级(1)班 学生姓名：李迁碧学 号：1002357指导教师：冯力职 称：学生部 门：重庆工商职业学院起止日期：2012年 4月 10 日 至 2012 年 4月16 日教务处 制重庆市合川区润阳晨房地产项目投资分析报告一、重庆市合川区宏观环境分析（一）合川区经济社会发展基本情况合川地处渝西北，紧邻重庆主城和两江新区，是重庆规划建设的六大区域性中心城市之一，“1小时经济圈”的重要版块和经济增长极，距重庆主城24公里，江北国际机场56公里，幅员面积2343平方公里，辖23个镇，7个街道办事处，总人口154万，其中：城市建成区面积36.67平方公里，常住人口40万。其一，合川是一座历史文化古城。合川已有2300余年历史，曾为巴国别都，历为州郡治所，1992年撤县设市，2006年撤市设区。巴文化、龙舟文化、理学文化、廉政文化久负盛名，孕育了史学家张森楷、爱国实业家卢作孚、新中国第一位少年英雄刘文学等杰出人物，理学鼻祖周敦颐、一代廉吏于成龙、人民教育家陶行知等贤达曾在此为官授业。境内有被誉为“上帝折鞭之处”的国家重点风景名胜区、全国重点文物保护单位钓鱼城古战场遗迹，中国佛教禅宗文化胜地、首批十大历史文化名镇涞滩古镇。合川是中国龙舟之乡、全国儿童画之乡，也是重庆的高职教城，现有高校8所、在校学生5万余人。其二，合川是一座便捷畅通之城。合川历为重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊，是重庆“一江两翼连三洋”国际物流大通道战略中的桥头堡。拥有铁路、公路、水路、航空四种交通工具的便利，遂渝铁路、兰渝铁路、襄渝铁路、渝武高速公路、212国道穿境而过，到重庆江北国际机场和中国首个内陆保税港区寸滩保税港区半小时车程。有水运航道300公里，即将动工建设石盘沱等一批大型码头，草街航电枢纽工程建成后，千吨级货轮可上达四川广元、下至上海。其三，合川是一座资源富饶之城。水资源得天独厚，江河众多，水甲西部，人均拥有水量是全国的19倍。已探明矿产资源达20多种，其中煤炭远景储量18.2亿吨，锶矿储量达100万吨，岩盐可开采储量达160亿吨，石灰石储量55亿吨，煤层气储量704亿立方米，天然气储量达840亿立方米。合川是重庆主要农副产品区，全国著名的农业高产区之一，是国家确定的商品粮、瘦肉型猪、白山羊、茧丝绸和柑桔生产基地。目前，全区电力装机容量74.5万千瓦，煤炭年产能350万吨，水泥年产能700万吨，随着草街航电枢纽、双槐火电厂、沥鼻峡煤田、昌兴、冀东水泥等一批重大能源、建材项目的建成达产，煤炭、水泥年产能将分别达500万吨、1200万吨，电力装机容量将达500万千瓦，合川将成为重庆乃至西南地区重要的能源、建材基地。其四，合川是一座宜居山水之城。嘉陵江、渠江、涪江三江横贯全境，并在合川城区汇流，是中国西部不可多得、不可复制的独特资源。同时，合川青山环绕，钓鱼城、牟山、高望山、铜梁洞拱卫城市，山水交融，有“城在江中、江在城中”、“半城青山半城湖”之美景，为不可复制的宜居江城。近年来，我们围绕100平方公里、100万人口的宜居之城、美丽之城的目标，突出规划和建设互动，着力提升城市建管品质，彰显区域性中心大城市的气魄与魅力。加快旧城改造，推进凉亭、文峰塔“两片”改造，启动丝厂、食品厂、溪子口、纯阳山等片区100万平方米旧城改造；大力推进城区环境秩序综合整治，健全城市管理长效机制，着力塑造、提升和发展城市。另外，合川商贸繁荣，辐射力强，形成了一大批特色鲜明、人气旺盛的商业区，在建的重庆（合川）义乌小商品市场（西南唯一）、南滨商业中心等项目更添商业活力。其五，合川是一座创业兴业之城。招商引资是合川经济发展的“一号工程”。合川区委、区政府历来高度重视招商引资，将继续以强烈的开放态势、强有力的开放举措，持之以恒地搭建发展平台、搞好基础设施、营造优良环境，敞开怀抱喜迎四海客商，诚挚吸纳优质投资，同时各地客商也对合川给予了极大信任、寄予了合作发展多赢的厚望。2009年新签招商引资项目190个，其中亿元级以上项目达44个，协议投资额555亿元，到位资金73亿元，分别增长80%和122%。今年1-7月，全区新签招商引资项目172个,协议投资435亿元，到位资金71.72亿元。其六，合川是一座和谐发展之城。我们一直以来致力于打造人文道德高地，清新的从政文化、平实的为民文化、健康的经商文化“落地生根”，“坚韧不拔、创新求变、奋勇争先”的“合川精神”已成为全区干部群众的精神支柱和合川发展的动力源。围绕打造“重庆城乡统筹示范区”的目标，中国西部农民创业促进工程、城乡建设用地增减挂钩试点工作推进有序，新农村建设示范点、镇域产业园建设成效显现。围绕打造“重庆最安全、最稳定城市”目标，确保了全区政治安全、社会安全、信访安全、生产生活安全，群众安全感指数在95%以上，安全稳定工作已跻身重庆“三甲”。其七，合川是一座开拓开放之城。今年是我区加快建设中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大城市”，深入实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略”，切实抓好发展与民心“双十工程”，扎实推进“百个重点工作项目”的攻坚、决战之年。当前，各项工作正有序推进，一批重大产业项目落户合川，一大批基础设施项目陆续上马，“一园五区多团地”产业布局渐趋完善，以能源、建材、装备制造、纺织服装、制药、精细化工等为主导的产业架构逐步形成，产业发展呈现突飞猛进的强劲势头，应该说，合川已经开启了历史上最好的发展时期，已经成了一方投资兴业的热土。今年17月，全区实现地区生产总值131.8亿元，同比增长17%；地方财政收入23.38亿元，为年度预算的 70.8%，同比增长107.8%。其中:一般预算收入完成8.28亿元，增长30.1%。税收收入4.75亿元，增长66.6%。全社会固定资产投资完成129.73亿元(不含4、5月跨区项目投资)，同比增长53.8%，总体增势强劲。社会消费品零售总额57.70亿元，同比增长22.4%。城镇居民人均可支配收入9670元，增长11.1%；农民人均现金收入4088元，增长15.4%。多情三江水，好客合川人。合川，一座巴濮起源的历史古城，一座山水交融的美丽城市，一座资源富集的开放高地，一座交通便捷的现代都市，一座潜力无限的投资热土。富强、美丽、平安、德润之合川，赋予了合川人民“坚韧不拔、创新求变、奋勇争先”精神内涵，正以其全新的理念、宽松的环境、周到的服务、优惠的政策以及“海纳百川”的胸怀在等待，企盼天下客商到合川做客、考察、投资、发展，为合川的发展出谋划策，与我们一道，携手打造合川更加辉煌灿烂的明天，为项目实施带来良好的前景！（二）主要政策影响一是继续落实房地产市场调控政策，科学制订商品房建设供地总量和供地时序，计划全年供应房地产开发用地596.92亩。二是加快推进保障性住房建设，新建公租房建设项目22个，共77.62万平方米，主体完工6.8万平方米；启动第一批147套公租房申请受理工作，受理申请1024户；新建廉租房建设项目20个，共21万平方米，主体完工18.8万平方米。审核通过符合廉租房保障对象1116户，完成实物配租876户。三是加快个人住房信息系统建设，完成档案影像化7942万页，预计今年6月底前完成全区住房信息系统网络和基础数据库建设。四是规范房地产市场秩序，依法查处炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。征收对象包括个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，存量和增量均包括在内。方案对高档住房界定为，建筑面积交易单价达到上两年主城9区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。（三）区位环境 合川位于嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处，水陆交通发达，基本形成了“三江”、“两线”为主体的水陆交通运输网络。区位优越，是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊，是重庆北部区域性中心城市和未来国内大城市，与周边10个区（市）县相接，可辐射市场的人口达1800多万人，是重庆辐射渝西北、川东北地区的桥头堡。润阳晨房地产项目位于合川思瑞路较繁华地区，周边的学校有：重庆市民生职业技术学院、重庆移通学院、重庆师范涉外商贸学院；新华小学；合川中学。周边配套设施完善：义务商场、重百超市、吉有吉超市、新世纪百货等。交通也比较方便，目前有302，301，702，701，101等公交车。目前的房产有Mimi时代，据说缤果城也会在我们项目的周边，所以我们楼盘很适合宜居，交通便利，繁华。二、重庆市房地产市场分析 （一）主要政策分析（1）1月26日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，也就是“新八条”。要求：a、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。b、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。c、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。d、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。e、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。f、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。g、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。h、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。（2）重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。税率施行累进税率，即住房交易单价为重庆主城区房屋均价23倍的，税率为0.5%；单价为均价34倍的，税率为1%；单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。（3）2月9日，央行宣布上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点央行宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。5年期以上贷款基准利率达到6.6%。（二）合川房地产市场交易情况1、投资情况：合川房地产开发投资额近年快速增长，市场热度明显上升合川区历年房地产开发投资额增幅表（单位：亿元）时间房地产投资开发额增幅（%）20045.672020057.744020068.1510200711.1040200812.8620200916.3830201035.24120合川区历年房地产开发投资占比变化表（单位：万平方米、元/平方米）时间投资额/GDP（%）投资额/固定资产投资（%）20055.9310.8920065.739.2120076.629.9720086.328.4120097.168.18201014.4113.562、供求关系：市场整体处于供销两旺的状态，年均成交面积为114万合川区商品房市场历年供求情况（单位：万）时间新开工面积竣工面积销售面积200575.885.069.1200674.258.386.82007104.671.6106.5200853.255.394.82009113.676.1109.52010246.137.4153.52006年到2011年上半年，年平均成交量为113.6万3、量价关系：销售面积和销售均价平稳快速增长；从近5年来看，年均销售均价增幅都在20%以上合川区商品房历年销售量价变化表（单位：万平方米、元/平方米）时间销售均价销售，面积2006140977.42007174097.72008199294.820092514109.520103400153.52011（16）426473.7合川区商品住宅历年销售量价变化表（单位：万平方米 、元/平方米）时间销售均价销售面积2006107986.820071595106.52008191794.820092500103.020103332138.32011（16）3481.968.4（三）重庆市房地产市场发展前景 1997年重庆成为直辖市，在1997年至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，房地产业呈现较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，且占全社会固定资产投资比重进一步提高到26.8%，占GDP比重也从2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。与全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康发展，房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业已成为重庆国民经济的支柱产业。“十一五”期间，重庆市房地产开发投资稳步增长，累计完成投资5300亿元，年均增长25.6%，累计竣工面积居全国大中城市前列。其中，2010年完成房地产投资1620.26亿元，同比增长30.8%，占全市固定资产投资的23.4%；商品房新开工面积6312.64万平方米，同比增长65.5%；商品房竣工面积2626.59万平方米，同比下降9.6%。由于重庆出台了十几项地方政策，有效防止了房地产泡沫产生，抑制了房价过快上涨。2011年，房地产市场宏观调控政策效果初步显现，重庆市房地产市场建设投资与市场销售等各项增速均呈现逐步放缓趋势，市场理性回归态势较为明显，各类保障性安居工程建设均超额提前完成全年计划，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，一个多层次的综合性房地产市场体系正在形成。从城市布局来看，2010年重庆主城进入“外环时代”，千万平方公里、千万人口特大城市的建设序幕由此拉开。在“十二五”期间，将迎来重庆房地产业发展的重要机遇。同时，也将为房地产行业提供强劲的市场需求，并推动重庆房地产业向更高、更深层次发展。 完善的基础设施是房地产业发展的基础。“十五”期间，我市基础设施建设全面提速，“8小时重庆”通达工程、“半小时主城”畅通工程顺利完成，机场、铁路、港口、轨道、桥梁的建设从水、陆、空搭建了与市外地区的直接联系通道，降低了市内交通成本，城市扩展提速，为房地产业的蓬勃发展奠定了良好的基础。另一方面，我市十分重视对重庆这座老工业基地城市的环境净化与保护，“蓝天”、“碧水”、“绿地”、“宁静”四大行动的加速推进使重庆的人居环境得到较大改善，“十一五”期间，我市将继续推进这四大工程，我们有理由相信，重庆一定会更加美丽，它的独特魅力将会吸引更多的人士到重庆置业、定居。三、项目竞争优势分析（一）润阳晨项目楼盘介绍本项目位于合川区民生职业技术学院旁边，占地833333平方米，总建筑面积1303122.876平方米，由高层住宅和多层住宅。户型主要以跃层小户型为主，针对刚毕业出来的青年的需求量身打造。（二）本项目竞争优势分析（1）区域优势：合川区正逐渐成为重庆市宜居城市。该区旅游资源及其丰富，自然景观和人文景观相辉映。拥有丰富的森林、温泉、滨江等资源，还拥有宗教文化、知青文化、古镇古寨、都市旅游等享有盛名的资源。成为全市打造森林旅游城市的核心区域。（2）本项目的建筑单位是中建三局，房地产开发商是重庆龙湖有限公司，该公司的每个地产项目都得到了消费者的青睐，获得了多个国内大奖，并创造了业界的销售奇迹。多个项目的成功开发，为项目业主积累了丰富的产品研发经验和雄厚的资金实力。龙湖在房地产市场都有良好的口碑。所以重庆龙湖有限公司的品牌企业形象，将成为本项目的优势。（3）户型优势：主力户型是以小户型为主，本项目主要的创意亮点为舒适的高层外廊式跃层户型。保证室内有良好的采光通风以及开阔的景观视野。丰富的空间为居住者提供个性化的居住体验。（4）交通状况：公交车301、302、701、702；本项目到火车站大概需要一个小时，但是塔耳门广场有一个代售火车站的地方；本项目到汽车站大概需要半个小时。（5）商业配套：义务商场、重百超市、吉有吉超市、新世纪百货；人民公园、塔耳门广场、重百电器商场。（三）竞争性楼盘比较合川区住宅主要竞争项目比较项目名称开盘时间容积率主力户型（平米）销售均价德润世家2011.64.0高层50125高层4700千山米兰都2011.12.5高层66110高层4400希尔安江上城别墅165190（建面）未开盘宝润国际公