无锡市房地产市调报告之海尚映像.doc

海尚映像（阅山花园）一、 区域状况分析：北塘区位于无锡市区西北部，面积31.5平方公里，人口约35万，下辖黄巷、山北、北大街、惠山4个街道办事处。作为太湖明珠无锡中心城区之一的北塘，地理环境优越，水陆交通便捷，名胜古迹荟萃，人文底蕴醇厚，自古以来就是充满江南灵气的风水宝地。北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，商贾云集，经济发达，米市、钱庄、布庄、山货行林立，曾是无锡最繁华的商埠。古运河横亘东西，312国道穿境而过，境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜等高速公路直接相接，是出入无锡的交通枢纽。境内风光秀丽，天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹享誉海内外二、 开发商简介：上海中锐地产集团是一家以房地产开发为主的大型民营企业集团，由10余家全资和控股企业机构组成，经营范围涵盖房地产开发、土地成片开发、基础设施投资等。经营区域集中在长三角地区，包括上海、苏州、无锡、南京、合肥和淮安等地。中锐拥有一支年轻、专业、充满活力、富有理想的团队，立志成为中国地产新锐。三、 个案简介：3.1 项目介绍：中锐海尚映象地处无锡内环线上，惠钱路与惠峰路交汇处，坐望惠山，驻守城市交通枢纽，快速抵达市中心。项目占地约8.4万平方米，总建筑面积约20万平方米，其中住宅建筑面积约15万平方米，由88-292观山公寓、花园洋房、叠拼别墅组成，为内环罕有的低密度社区。 项目为北塘区少有的高品质景观楼盘，容积率仅1.8，绿化率高达约40.5%，外部公园环绕，内部独有50000平米东南亚精致园林，优享中心花园、组团花园、下沉式庭院、入户空园、空中花园、风景露台等多重情境空间，打造经典海派ART-DECO风格建筑。 中锐海尚映象是惠山古镇历史文化街区核心区内的唯一高档楼盘，惠山古镇历史文化街区以其不可复制的多重价值，将成为无锡新的国际旅游集散地、新兴的娱乐时尚中心、新成功人士聚居地，海尚映象将独享其潜力无限的价值前景。 3.2 楼盘基本信息：物业名称海尚映像销售报价小高层 均价6300元/平米花园洋房 均价7500 元/平米开发商中锐地产楼盘地址惠钱路与惠峰路交汇处环惠山隧道口建筑形态多层住宅、高层住宅公开日期2008年7月6号交房日期一期09年02月，二期2010年5月推案状态对外销售占地面积8.4万总建筑面积20万规划户数1309多套 容积率1.80停车位地下1050、地面448个绿化率 40.5%物业公司上海上实物业物业管理费1.7元/月3.3 周边配套：海尚映象位于锡惠板块，近邻惠山国家森林公园等多个优质公园，环境优美怡人。交通网络四通八达，16条公交线路穿梭于此，出行畅达自由。学校、医院、银行、超市、餐饮场所环伺左右,生活怡然自得。 购物：易初爱莲大型购物超市、盛岸农贸市场、快乐购物中心、可的超市等 医疗：武警医院、一零一医院、第四人民医院、蓉盛大药房等 教育：杜克双语幼儿园、山北实验小学、无锡外国语学院、市一中等 休闲：惠山国家森林公园、锡惠公园、吟园公园 金融：江苏银行、建设银行、工商银行、中国银行等3.4 交通状况：出门即上内环高架，惠山隧道近在咫尺，10分钟直达市中心 85、56、16、102、208、70、83、4、916、60、115、609等16条公交线路畅达全城四、销售策略2009年5月23日端午节派对活动2008年5月1日亲子游园会，现场中央景观区开放 截止至2009年3月15日推出89平米三房，总价47万起2008年11月28日观山首排菁英公寓开盘2008年7月6日首次开盘，推出房源170套五、销售现状入网总套数579套，可售套数20套，限售套数176套，成交套数383套，销售面积41328平方米，成交比例66.1%。（至2009年6月25日为止）楼号入网总套数可售套数限售套数成交套数销售面积成交比例10号6711452465077.6%9号665952478078.8%11号555545454881.8%12号44044000%13号44044000%3号8400847783100%4号932487798893.5%18号162311225668.8%19号19379202647.4%20号300822370173.3%21号301920346266.7%22号3012801343.3%SY5号101000%六、SWOT分析优 势区位优势该项目在北塘区属于离市区较近的楼盘交通优势5、56、16、102、208、70、83、4、916、60、115、609等16条公交线路畅达全城劣 势区域劣势有些无锡人对于北塘区有一定得排斥心理价格劣势该楼盘的房价在一定程度上接近滨湖区楼盘的价位心理排斥对于住惯无锡南面的人，大多不愿意搬到北面住机 会销售市场目前，无锡对于商品房的刚性需求量还是比较大的，且北塘区的商品房价格相对比较便宜。交通机会随着无锡地铁的即将建造，将沟通南北区域内经济活跃，紧密了各片区内的联动，给本项目提供成为城市商圈的机会。威 胁市场问题随着去年的经济危机的发生商品房的价格一降再降，引发了投资者购房的恐慌，虽然今年房地产市场专暖，但投资者持观望态度的较多潜在竞争与项目相近的楼盘较多，同质楼盘逐渐增多，潜在竞争项目集中上市，且竞争楼盘大都注重素质营造及营销手段的运用。优势彰显：项目所在区域、交通和周边配套等优势资源，加之项目产品诸多优势，项目在营销推广突出产品的区位、交通、景观、配套商业和户型的多样性，主要推广人群面对原北塘区常住人口、即将拆迁人口和外来人口。劣势弱化：由于无锡人群相对排斥往北住，所以要淡化客户对于区域原地段的认知。通过形象包装、品牌推广等手段，树立项目区别于与周边环境明显印象，构成视觉上强烈的反差。威胁回避：正确认识产生竞争的现有局势，寻找好的竞争对手,寻找与竞争对手差异化的独特卖点，才是局势中一种健康端正的心态，项目产品设计中进行了“创新优化”规避了与竞争产品间的激烈竞争。营销推广中从突出产品创新、产品精神内核和企业形象方面挖掘产品卖点，是提高本项目差异化竞争的必由之路。七、与我项目的对比优势：1价格优势：我们项目的价格估计为4000元/平米多，相对盛世新城现在高层的6000元/平米起价，价格方面优势比较明显。2市场优势：从我项目附近租房需求量来看，我们区块的房屋需求量是非常大的，所以我们区块的潜在客户需求是非常多的。3名称优势：由于我项目的名称是小天鹅品