关于进一步规范土地利用管理的若干意见.doc

关于进一步规范土地利用管理的若干意见为进一步规范我市土地利用管理，有效推进土地节约集约利用，经研究，提出如下工作意见。一、关于土地利用管理（一）明确国有建设用地使用方式新增国有建设用地，除符合划拨用地目录的项目以划拨方式供地外，其余国有建设用地全部采用招标拍卖挂牌出让的方式供地。存量国有建设用地，除划拨用地目录内的用地项目，一律实行有偿使用，不得继续保留划拨土地使用权。有偿使用的方式有出让和租赁二种方式。对划拨用地目录之外的以划拨方式存在的存量建设用地，在办理转让、抵押时，国土部门事先征求规划部门意见，符合城乡统筹规划的，以补办出让或者租赁的方式进行有偿使用。不符合城市总体规划的，以租赁方式有偿使用，租赁期限不得超过5年。租赁到期时可以续租，年期仍不超过5年。（二）推进国有土地使用权竣工验收制度发放新增国有建设用地过渡土地使用证。在签订出让合同或出具划拨决定通知书时，约定发放过渡土地证，颁发有效期至出让合同规定的竣工日期的土地证，待整个项目按要求竣工后重新核发土地证。过渡证到期时必须换发国有土地使用证。申请换发证时，地籍科、利用科、土地交易中心、土地登记中心按供地时的约定条款进行联合验收。合格则换发证，不合格则不予换发，限期整改。验收不合格的土地使用权不得抵押、转让、出租等。经营性房地产开发项目用地实行复核验收制度。经营性房地产开发建设项目竣工后，国土资源部门根据建设、规划、房产等单项验收意见，对开发建设单位履行土地出让合同约定的情况进行复核和验收。未通过用地条件复核验收的经营性房地产开发项目，不得办理土地使用权分割登记手续，不得发放分割土地使用证书。（三）冻结闲置土地抵押、转让和出租权利为严格控制存量建设用地闲置，对中介机构提供备案的报告全面实行合理性审查，具体内容为出让合同的履行情况、土地权属情况、房屋所有权情况、地价评估的技术路线、估价方法、估价结果。审查中，疑似闲置土地的宗地进行现场核实，被确定为闲置土地的估价报告不予备案，没有备案的宗地一律不得转让、出租、抵押。由于政府等原因造成存量建设用地闲置的，国土部门与土地使用权人补签出让合同，约定开竣工时间，同时明示土地使用权人以该宗地作为抵押标的的，抵押期限不得超过1年，土地抵押金额不得超过评估地价的50%。通过价格审查后，土地登记中心依据补签的出让合同、备案表、估价报告设定土地抵押权。（四）开启工业用途闲置土地转让的特殊程序根据市人民政府2009年进一步推进闲置土地的意见，对闲置的工业用地，由镇（区）协调确定受让人的，镇（区）向市政府申请批准后，可以转让给已确定的受让人。在办理土地使用权转让过程中，与受让人签订补充合同，约定开竣工时间、投资强度。（五）规范土地用途变更办理程序严禁假借工业用途名义进行公开挂牌出让，待工程建设验收后向规划部门申请改变土地用途，此类改变用途属于新增建设用地改变用途，国土部门不得为其办理任何用途变更手续，不在下列处理方法之列。严格土地用途管制，对国有建设用地改变用途的宗地，在取得规划许可后，经土地使用者申请，对土地使用证书进行查验，启动用途变更程序，确定有偿使用的方式。改变土地用途，原则上采用出让的方式，按协议出让国有土地使用权规范（国土资发2006114号）补缴地价。补缴新用途用地调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平确定，原土地使用权为出让供地，应补缴的土地出让金额批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格；原土地使用权以划拨方式或者租赁方式取得，应缴纳的土地使用权出让金额拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。因老城区改造或者规划控制的原因，经规划部门批准临时改变用途的，必须与土地使用者签订临时改变用途的协议，其核心内容为在城市拆迁的过程中按原用途对土地使用者进行补偿。临时改变用途租赁合同1 年一签，租金标准依据市政府相关规定执行。（六）存量建设用地的确权与供地存量建设用地一律采用有偿使用的方式供地或确权发证。对集体建设用地转征收后的国有土地，原土地使用权人继续使用的，其用途符合规划的，按“国土资发2006114号”文件规定的程序办理；其用途不符合规划的，由收储中心予以收储，调整符合城市或集镇规划的用途后，按国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）进行供地。国有存量建设用地土地使用权人申请土地登记发证，按“国土资发2006114号”文规定的程序办理。无土地使用权人的存量建设用地，由收储中心收储，按“国土资源部39号令”进行供地。（七）加强出让合同管理严格执行省国土资源厅关于经营性用地变更容积率等规划设计条件处置意见的通知（苏国土资发2010303号）要求，国有建设用地使用权出让后，任何单位和个人都无权擅自更改已批准的出让方案中确定的容积率等规划条件，土地使用者应当按照法律的规定和出让合同的约定开发利用土地。通过有形市场以出让方式供地的宗地，因推迟开竣工时间、处置闲置土地等原因而没有完全履行出让合同的约定的，必须与国土部门签订补充合同。因政府或者特别因素的影响，闲置土地进行1年期抵押、改变用途未获规划部门批准而以原批准用途进行1年期抵押等情形，在签订补充合同时，对土地使用者的责任应该予以明示。对闲置土地，补充合同中应当明确土地使用者在1年内必须开工建设，否则，1年后予以收回该宗地国有土地使用权。改变用途未获行政部门批准的，补充合同中应明确土地使用者在1年内必须拿出改变用途的处置方案，处置方案可以恢复原用途，也可以由国土部门收储。二、关于地价管理（一）建立评估中介机构备案制度凡在我市从事地价评估的中介机构，在开展地价评估业务前，必须到国土部门进行机构资质备案，经审查合格后方可执业。执业机构在出具宗地评估报告时，附件里必须附有执业批准文件，同时，按市国土资源局关于规范土地评估行为的通知提供备案材料，否则对该报告不予备案。宗地价格备案时，对报告进行合理性审查，审查的重点是宗地评估所采用的估价方法是否合理，修正参数是否与上年度公布的基准地价相吻合，结果是否合理。审查不合格报告不能作为土地使用权转让、抵押等的依据，不予办理所涉宗地的土地使用权转让或者抵押登记。（二）建立地价评估中介机构信用体系建立地价评估中介机构信用体系，体系的参数主要是办公场所、注册资金、从业人员数量、报告质量、违纪情况等，采用季度检查与年度评定相结合的方法，评定等级分为四等：A、B、C、D。D级为不合格等级。A、B等级的机构可以优先为进入政府绿色通道的项目进行评估，国土部门将涉及土地一级市场的评估业务直接委托给上一年度信用等级为A级和B 级的土地评估中介机构。建立土地评估机构“黑名单”制度。关于进一步规范土地评估市场秩序的通知明确了被列入“黑名单”的情形。被列入“黑名单”的评估机构，在被列入“黑名单”之日起6个月内不得在我市土地评估市场执业，其出具的评估报告不予备案。6个月期满后15日内，向国土部门提出书面验收申请；15日内未提交申请的，视作该土地评估机构在本年度内不再在我市辖区内执业，其后国土部门不得为其进行任何备案。（三）建立宗地价格集体会商机制2002年国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令）和2007年招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）对经营性用地的底价确定的方法有了明确规定，市检察院、纪委和国土部门有关人员成立“土地出让领导小组”，对拟出让宗地的权属、规划用途、规划指标、土地利用条件、出让底价进行集体会商会审，以会议纪要形式予以确定。宗地转让过程中的地价必须由利用条线会商确定。（四）明确不同有偿使用方式宗地地价内涵以出让方式取得的国有建设用地使用权，无论宗地转让还是抵押，其地价是评估时点下的剩余年期的价格水平。在设定抵押权而进行地价评估时，其价格水平是剩余年期的价格，土地评估机构不得高评虚估。以租赁方式取得的国有建设用地使用权，无论宗地转让还是抵押，不得以出让价格代替租赁国有土地使用权的价格，其地价是划拨土地使用权价格与剩余租金的总和。划拨土地使用权补办出让，以集体会商确定宗地出让地价的50%补缴土地使用权价款。划拨土地使用权在办理转让过程中以租赁方式办理，其地价是划拨土地使用权价格。三、关于土地确权、登记、发证管理（一）国有建设用地统一登记发证地籍科负责全市土地登记的行政管理工作，拟定有关管理办法、政策措施及技术规范，对土地登记业务进行核准，对土地登记的具体操作环节和土地登记结果质量进行监督检查，依法调处土地权属纠纷。土地登记中心负责全市国有建设用地土地登记的具体事务性工作和登记材料的初审。中心国土资源所负责辖区内集体土地登记的事务性工作和集体土地登记材料的初审。各镇辖区内的商品房和自建房的国有建设用地的登记由中心国土资源所收件上报地籍科审批后登记发证。除此以外，市辖区内其他国有建设用地的土地登记业务统一由土地登记中心负责受理，经地籍调查、测绘、初审后呈报地籍科核准，核准通过后由土地登记中心制证。中心国土资源所必须配合土地登记中心开展地籍调查和权属材料的收集工作。（二）实行土地证书查验制度土地权利人在办理土地交易、土地登记、土地价格备案、土地抵押等业务时，国土部门首先对其提供的土地证书进行查验。证书查验的内容为：（1）土地证的真伪；（2）是否改变土地用途；（3）是否存在权属争议；（4）土地面积有无变化；（5）公司股权变化情况；（6）土地利用情况；（7）查封登记情况等。城市规划区内的国有建设用地证书查验由土地登记中心负责，其它范围则由所在镇（区）中心国土资源所负责。土地登记中心和中心国土资源所进行现场调查，查阅相关档案后填写土地证验证调查表，并加盖部门公章。经办人员在办理验证过程中发现的问题要及时告知申请人，并上报相关职能科室。各职能科室在受理上述业务时依据土地证验证调查表进行办理。（三）国有土地抵押权的设定依据中华人民共和国物权法、土地管理法实施条例，租赁国有土地可以按规定设定抵押权，但抵押期限不得超过承租土地使用权的剩余年期。对于拒绝为租赁国有土地提供抵押的个别商业银行，停止办理该行所有土地抵押权设定登记业务。工业用地设定抵押期限不得超过3年，其它用途可以设定抵押权的年限不得超过2年。（四）股份制公司土地使用权更名登记与转让的处理股份制公司分为有限责任公司和股份有限公司两类。无论是公司更名还是转让，行政服务科收件后必须流转到土地交易中心扎口办理。严格审查房地产开发股份制公司未按出让合同及未按房地产管理法相关规定开工建设的转让行为。对工业生产为主的股份制公司作放宽处理。必须办理土地使用权转让交易的情形：（1）控股股东发生变化的；（2）以土地使用权作价入股的；（3）一人公司股份发生转移的；（4）公司合并的；（5）公司分立的；（6）公司解散的；（7）公司破产的；（8）法律法规规定的其它情形。（五）换发证过程中土地使用面积误差的处理在土地登记换发证过程中，对少批多用宗地面积以批准面积为准，界线按批准供地界线确定，超占面积和界线在地籍调查表和土地使用证相应记事栏内注明，待后处理。对批多少用宗地面积和界线原则上按土地确权规定处理。如若土地使用权人有特别要求，有土地权利人向我局提出书面申请，对批准供应面积和实际使用面积的误差作退还出让金处理，报市人民政府批准后实施。在此过程中，利用科、土地交易中心、财务科全面审查该宗地土地使用权的出让和出让金解缴情况，对出让不规范，出让金解缴没有到位等情况，按国家规定给予完善后才能进行出让金退还。（六）工业用地项目竣工验收中面积不符的处理工业用地项目竣工验收中实际面积与发证面积不一致两种情形的处理。一是实际面积小于发证面积。在原土地登记发证的过程中，由于勘测等技术手段原因，导致发证面积小于实际出让面积，误差在5%以内的，按实际面积确权面积办理更正登记。二是实际面积大于供地面积。在工业用地项目竣工验收中发现实际使用面积大于供地面积并且在1亩之内的，超占部分在第二次土地利用现状图上属国有存量建设用地的，由土地权利人申请，经现场勘测调查确权后，按国家相关规定与土地权利人签订土地出让补充协议，并按原地块出让时点的价格核定相关规费。土地权利人凭补充协议等相关材料到土地登记中心补缴相关规费后，土地登记中心办理更正登记手续。（七）土地用途为“综合用地”的处理中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55号令）第十二条明确“综合用地”出让期限为50年，但对“综合用地”的范围与内涵并未进行界定。土地利用现状分类（GB/T21010-2007）采用二级分类体系，12个一级类，57个二级类，“综合用地”不在其列，我市曾依据国务院55号令颁发了若干土地用途为“综合用地”的国有建设用地使用权证书。为规范土地用途，解决这一历史问题，明确在全市范围内取消“综合用地”类别，严格按土地利用现状分类管理辖区内土地用途。对已经以土地用途为“综合用地”发出的国有建设用地使用证，原则上以土地使用权人向规划部门申请规划许可时，规划部门出具的规划文件作为确定土地用途的依据。对工业类、机关宣传类、房地产开发类的“综合用地”明确为：“工业类综合用地”系指土地使用权人用地时，以工业性质向国土部门提出申请，国土部门考虑到配套或诸如职工宿舍等设施用地，确定其用途为综合用地。“机关宣传类综合用地”系指行政机关和事业单位申请用地时，以机关宣传、文教卫生等性质向国土部门提出申请，国土部门考虑到其用地的特殊性，确定其用途为综合用地。“房地产开发类综合用地”系指国土资源部11号令实施前，经营性用地没有通过招拍挂方式而是以协议出让方式取得，国土部门考虑到该房地产开发项目的特殊性，确定其用途为综合用地。对以上三类“综合用地”的处理：（1）“工业类综合用地”其用途是工业用地与职工宿舍等辅助配套实施用地共生，此类综合用地不含商业用地，配套的职工宿舍等辅助实施用地不得分割登记，不得单独转让。（2）“机关宣传综合用地”其用途中可含商业用地，根据