保利地产产品线特点及规划.ppt

,保利地产产品线介绍,现阶段已完成“香槟”与“林语”两个标准化产品系列,保利香槟系列产品线指引手册 技术篇_设计导则,香槟系,1、产品线定位 1.1 客户属性 1.1.1 社会新锐型 25-34岁的青年或青年夫妻，无子女，家庭成员学历较高。这部分客户不 太喜欢租房，想拥有自己的房子，来体现个人的品味、情调甚至个性，房子对他 们来说是一个重要的朋友聚会、娱乐的场所。 1.1.2 望子成龙型 有0-17岁子女的家庭，这部分家庭买房是为了让子女有更好的生活条件，能够去更好的学校去学习；或现有住房不理想，想要改善住房条件。 1.2 产品要求 1.2.1 社会新锐型 希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所、娱乐休闲场所；要求较好的户型和喜欢的建筑风格。 1.2.2 满足与孩子成长相关的文化教育和安全需求；有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件。 1.3 结论 产品线定位：舒适型属性，中高等档次；,香槟系,2.规划原则 2.1 区域资源 2.1.1 区位：城市区域或城市副中心。 2.1.2 资源：有良好的生活资源或自然资源，如配套设施完备或交通便利等。 2.2 小区规模 2.2.1 计算容积率建筑面积：一般在60万以内，超过此规模的小区宜考虑产品类型的变化。 2.2.2 容积率：2.04.5 2.3 建筑品类 以高层住宅为主，配以沿街底商。,2.4 小区规划的空间特色 小区建筑的主要风格为ARTDECO，小区的空间氛围宜与高贵典雅的建筑风格匹配，建筑布局规整有序，建议在小区主入口附近的建筑物做对称布局，以便形成小区入口空间的秩序感与礼仪感，设计中应注意入口广场的平面尺寸与四周建筑高度之间的比例关系，以形成合适的入口空间尺度。,常见入口空间序列示意图,3、小区交通组织 3.1 交通流线 3.1.1 人车分流 小区交通流线设计应注意人车分流，尽量避免人行与车型流线的交叉，保持区内人行活动区域的相对独立的完整性，为住户提供安全舒适的小区环境。 本产品为带底商的的高层小区，一般没有地下或半地下车库，人车分流的重点在于如何组织车辆进入停车库，及小区地面停车如何结合底商与小区车道进行安排这两个方面。 小区的主入口可纯人行或兼作人行与车行出入口，其中的车行出入口宜在人行入口的单侧设置，其他小区车流可直接从小区周边道路出入车库（模式一）或通过在地块不设沿街商铺一侧的区内道路出入车库（模式二）。区内车行道宜尽量靠小区或不同分期的边缘布置，在避开有商业价值的沿街面的同时，应保证车行道划分的人行活动区域的规模。,香槟系,人车分流模式一示意图,3.1.2 住宅垃圾收集与清运 住宅垃圾的收集点布置及相关清运的路线应在规划阶段就予以考虑，充分考虑当地居民的生活习惯及物业管理的品质要求，减少对住户生活的不利影响，避免把小区垃圾收集站设在人车流集中的地点旁边，并应与物业管理部门共同讨论确定以下垃圾收集线路的安排；,层间或单元入口垃圾收集点,园区垃圾收集点,地下车库垃圾收集点,地上/地下车库垃圾收集点,香槟系,3.1.3 底商货流 底商货流应避免进入住宅小区内。如商铺进深较大而需要在朝小区内开疏散门时，宜设置单独的地面通道连接，且通道与小区之间应采用围墙及绿化隔开，避免商户干扰小区住户生活。 3.1.4 小区出入口形式 双向车行兼人行主出入口 双向车行兼人行主出入口可分为双向车行兼单向人行或双向人行两种。常用的形式是双向车行兼双向人行出入口，详见图3.1.4a。,其他设计要求：a、出入口的保安岗亭位于车道的中间以管理车辆进出，人行出入口位于车行道右侧，可根据项目情况设置值班保安亭管理人行出入口。,香槟系,香槟系,3.2 道路断面设计 3.2.1车行道路断面 车行道路断面形式主要可分为两种：双向车行单人行车道、单向车行单人行车道。 双向车行单人行车道适用于项目内行车道路，车道宽6m，靠近纯步行组团一侧一般设置人行道。车道与人行道间宜设置1.5m绿化带（图3.2.1a 双向车行单人行车道一），如条件受限，人行道可靠车行道设置，但需设置行到树池（图3.2.1b 双向车行单人行车道二）。建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m。 单向车行单人行车道适用于项目内能形成环境，车辆单向通行的道路。车行道可为单车道，车道宽4m，也可为双车道，车道宽6m，车行方向的右侧设置人行道，建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m（图3.2.1c 单向车行单人行车道）。,香槟系,4、建筑形体与外立面 4.1建筑风格取向与定义 本产品线的建筑风格为Art Deco。Art Deco是一种重装饰的艺术风格。同时影响了建筑设计的风格，它的名字来源于1925年在巴黎举行的世界博览会及国际装饰艺术及现代工艺博览会。它被认为是折衷的，被各式各样的资源而影响，主要特征是对简单的几何纹样有规律的展开，形成较复杂但局韵律感的整体上的视觉效果。建筑风格高耸、挺拔，兼具独特的现代艺术的大气精神和古典艺术的典雅尊贵感等特点。,香槟系,4.2 设计原则 建筑形体与外立面的设计原则从远、中、近景及内景4个尺度分析。 4.2.1 远景尺度： 应注意通过建筑群高低错落的形体设计与顶部的处理，弱化高层建筑平板的立体效果，配合典雅协调的建筑立面颜色，在城市尺度营造丰富的小区建筑天际线和典雅的小区形象,4.2.2 中景尺度： 应强调建筑立面三段式的构图原则，塑造沉稳大气的基座、富有韵律的中部和层次丰富的顶部；应关注建筑外立面材料的选择，便于突出建筑的稳重典雅及品质感。 4.2.3 近景尺度： 关注建筑的细部元素，包括外立面凹凸线条、外门窗、阳台栏板、百叶、灯具等主要外立面部品，均需配合Art deco风格特点设计，其中立面基,座部分，包括单元入口及商业裙楼等的外立面需重点处理，外立面管线不可外露，需结合墙身进行隐蔽处理。 4.2.4 内景尺度： 近距离感受到的建筑品质主要与阳台栏杆扶手、门窗表面材质、阳台地面等近人元素相关，应注意其材质与尺度，并结合立面整体考虑。,4.3 外立面风格要素 本产品系需采用以下外立面风格要素：三段式设计手法和香槟色的建筑主体颜色，其他与风格相关的外立面部品设计，如外门窗、阳台栏杆等可结合区域气候特点等具体项目条件在本导则的建议做法基础上调整。 4.3.1 三段式是Art Deco立面造型的重要特征。基座和顶部高度应根据总高比例确定，其中，基座高度不宜小于2层，顶部造型变化如为通过顶层建筑平面的缩进获得时，应注意不可影响顶层的空间使用，且宜避免内部管线位置的移动。建筑外立面的基座，中部，顶部的处理手法及材质要求具体如表4.3.1,香槟系,4.3.2 主体颜色与材质 建筑主体颜色采用香槟色，色调沉稳大气，建筑整体形象高端典雅。基座立面建议使用石材，给人以厚重感和品质感。上部立面建议使用同色系面砖或仿古漆，立面分格缝的间隔方式宜参考基座石材的分缝尺度。 4.3.3 外门窗 外门窗铝合金表面喷涂颜色建议使用深色系或香槟色系，以突显建筑的稳重典雅，统一标准段窗间墙做法，窗框与窗扇的划分宜突出横竖构图原则，并以窗台线等线脚细部来装饰立面。 4.3.4 阳台 阳台的凹凸及角柱的处理应与项目所在地的气候及客户生活喜好、观景要求等相结合。阳台的墙面宜延续外墙材料或采用同色的涂料。阳台栏杆宜采用现代风格的玻璃栏板，形成对立面古典元素的对比，栏板的踏面宜采用石材。,香槟系,5、建筑公共空间 本产品线的建筑公共空间的功能配置、空间尺度、装修标准及具体的设备设施选用宜参照以下设计与选材标准建议： 5.1 架空层,香槟系,5.2 单元入口及首层大堂电梯厅 5.3 地下车库大堂电梯厅,香槟系,5.4 标准层电梯厅及走廊 5.5电梯与封闭楼梯间,5.6 地下车库,香槟系,香槟系,6、室外公共区域 6.1园林风格取向与定义 6.1.1 配搭建筑Arc Deco风格，园林设计宜采用简约装饰艺术，自然生态式园林风格；通过具装饰性的花池、花钵、柱式、景墙、雕塑等强化景观的装饰味，配搭层次丰富的自然式植物种植公共营造项目园林风格。 6.1.2 配搭建筑法式风格，园林设计宜采用法式风格。,6.2 道路交通设施 6.2.1消防车道 1、消防车道走线宜结合景观及园路需要进行设计，宜自然流线型，创造视觉及空间的变化； 2、消防车道宜设计为环形，减少尽端消防车道，避免设置回车场影响景观设计；,香槟系,6.3 硬景景观 6.3.1 材料选择 园林铺装及饰面材料以黄色调为主，主要选用的石材品种：黄锈石、黄木纹、砂岩、国产金麻等 6.3.2 活动设施及场地要求 1、该产品线可适当增加儿童活动场地、全面健身场地设置规模及数量。 2、儿童活动场地宜位于景观绿地中开敞的区域，阳光充足，空气清洁，能避开强风的袭扰。应与项目的主要交通相隔一定距离，减少汽车噪声的影响并保障儿童的安全。儿童活动场地的选址应充分考虑儿童活动产生的嘈杂声对附近居民的影响，离开居民窗户8-10m远为宜，便于承认对儿童进行监护。 3、全面健身场包括器械区和休息区，器械区应保证有良好的日照和通风，地面宜选用平整防滑适于运动辅装材料，同时，满足宜清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。室外健身器材应考虑老年人的使用特点，采取防跌倒措施。休息区域布置在器械区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木并设置适量的座椅。 6.4 绿化景观 6.4.1 植物种植要求 1、乔木、灌木、地皮、草花、草坪有机结合，形成稳定合理的人工植物群落，通过营造各具特色的植物群落与自然地形创造出丰富的景观空间，乔、灌、草有机结合，并注意植物景观的观赏面。 2、植物配套应合理组织空间，平面疏密有致，形成一定的韵律感和节奏感，并通过不同植物配置手法，形成植物组景（植物组团）、植物走廊（行道树）、植物小径等不同的空间感受，注意植物组团的季相变化，结合环境创造优美流畅的林缘线。立体高低错落，结合地形创造起伏变化的林冠线。北方植,香槟系,物种植须考虑冬季景观效果。 6.4.2 植物规格要求 适量种植景观大树（胸径30cm以上），乔木平均胸径12cm以上，小乔木、灌木结合地被复层种植，复层种植面积占绿地面积大于20%； 7、社区配套设施会所 7.1 规划布局及交通组织 在会所的规划初期，应与物业管理部门沟通确定会所的经营模式。若会所仅服务于小区内部住户，会所可在服务区域中心结合特色景观设置，如下沉庭院等，创造小区内均好的可达性，若会所需对外经营，则宜靠近小区外围或小区主次入口设置，方便小区外人员进出，同时减少外部人/车流对小区住户的干扰。对外经营的会所在交通组织上，需保证内部人流与外部人流的的均能便利地到达，还应考虑外部人员的停车需要，在会所入口附近设置地面停车或地下车库出入口。 7.2 功能配置 本产品系项目周边生活设施设备，小区会所主要是作为城市生活的补充，建议配置以家庭康乐活动及运动健身为主的功能空间，具体可参照表7.2.1.,香槟系,表7.2.1 不同小区规模的会所配置建议,表7.2.2 会所基本配置内容,香槟系,8、销售区域 8.1 销售区域 8.1.1 规划布局 1、 规划阶段需大体确定售楼部位置，销售展示区域的面积范围，销售路线的长度与设计，样板房的基本种类与数量等，以便后续的设计及施工的有序进行。 2、售楼区域设置在小区内时，宜利用沿街的永久建筑，如 沿街商铺或会所等做售楼部以增加其可达性。 3、售楼部宜邻近结合小区主入口序列景观或其他特色景观布置。 4、注意销售区域面积及参观流线长度的控制，有利于提升展示效果，控制成本及加快建设速度。 5、分期销售的项目，需综合考虑各期展示的样板房区与售楼部之间的参观路线的组织，销售周期，相关展示区域的建筑周期，及分期验收交楼节点等，建议售楼部在不同开发分期间设置，售楼路线不宜穿越交楼时间间隔较长的不同分期区域设置。 8.1.2 交通组织 1、销售区域内应根据客户需求配置停车位； 2、客户的参观通道宜与管理人员及其他区内施工人员的通路想独立；,香槟系,8.2 售楼部 8.2.1 功能配置,若售楼部利用永久建筑时，应预留与永久功能相关的设施设备与空间，符合今后实际经营的要求。 8.2.2 设计风格 1、建筑风格宜采用Art Deco/新古典 2、室内风格宜采用简欧风格 8.3 样板间 8.3.1 样板间室内设计风格 主要室内设计风格为简欧，可结合各地客户群的喜好采用其他设计风格。 8.3.2 销售体验都市轴心，优雅情调,1、运用香槟主题颜色,2、生活场景的营造,香槟系,8.4 室外销售展示区 8.4.1 总体要求 1、销售展示区集中绿地面积宜不小于2000，总绿地面积宜不小于3000。 2、销售展示区应设置项目边缘地块，对外交通连接便利，其下不应设置地下室及项目连接市政的主要管线。 8.4.2 硬景景观 1、在展示区出入口、售楼部周边宜设置具标志性的硬质景观，突显项目的名称及独特性，如：叠水池、LOGO景墙、兽头墙等，集中绿地应以绿化造景为主，利用地形、蜿蜒园路、复层绿化和时花等公共营造展示区自然、生态、浓郁的绿色景观。 2、1.52m的步行园路宜设计成为绿树夹道的绿化景观。,8.4.3 绿化景观 1、绿化可适当种植景观大树（胸径30cm以上），乔木胸径平均约20cm以上，形成疏林草地；小乔木、花灌木结合地被复层种植；主要通道及景观节点选用时花。 2、应根据售楼展示区开放时间，选择期间生长状况好、花期合适的种植品种，同时，需保证植物种植后能立刻形成良好的景观效果，保证种植密度、植物不大量掉叶、成活率高。,香槟系,保利林语系列产品线指引手册 技术篇_设计导则,林语系,1、产品线定位 1.1 客户属性 1.1.1 健康养老型 空巢家庭、有老人同住的家庭。孝敬老人，为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起。是子女照顾老人的地方，让老人安享晚年的地方。 1.1.2 富贵之家型 家庭高收入，是社会所认同的成功人。社会地位提升，希望与其社会地位相当的人住在一起，购房具有跟风特性，周围人都买，自己也想买，消费存在一定的炫耀心理。购房是事业成功的标志，可以给自己挣得面子、体现社会地位。 1.2 产品需求 1.2.1 健康养老型 看中外部环境，靠近景色优美的风景，空气质量好，小区或周边游大规模的园林和良好绿化。 1.2.2 富贵之家型 带有社会标签意味的房屋特征明显，周边小区的档次也要很好、拥有高素质的小区居民、有名气的开发商。 1.3 结论 产品线定位：豪华型居住，高端品质。,2、规划原则 2.1 区位资源 2.1.1 区位：城郊或郊区。 2.1.2 资源：拥有较为优良的自然资源，周边有基本的社区生活配套。 2.2 小区规模 2.2.1 计算容积率建筑面积：建议控制在12-50万的范围内。 2.2.2 容积率：1.0-2.0。 2.3 建筑品类 类独栋别墅、高层住宅。 2.4 小区规划格局 2.4.1 布置尽可能多的类独栋产品，提高整个小区的溢价率。 2.4.2 高层和多层结合布置，无明显景观资源的场地，南低北高布局；有优秀景观资源的场地，类独栋产品宜置于面向资源的一侧。 2.4.3 高层住宅应沿单侧或L型布置，避免对别墅区的包围。 2.4.4 围绕内外景观，将品质及形象较佳的产品放置小区主要位置，有利于形象的展示，不同类型的产品通过景观带分隔。 2.4.5 类独栋产品需要尽量融入景观环境，营造更广泛的绿化环境，提高楼盘宜居舒适度。 2.4.6 突出小区主入口，可考虑与会所结合。,林语系,2.5 类独栋产品的布局方式 2.5.1四拼型（手拉手） 产品优势：南北通透，布局传统，英法两种风格搭配自然，色彩丰富；中间三层，端头两层的高低结合，形体错落有致。（一般适用于规划地形） 产品劣势：容积率比较传统联排略低。,林语系,2.5.2 串联型（ 葡萄串）,产品优势：庭院较私密，组合具有围合空间的特点，类独栋感较强；可达到较高容积率。（适用于规则地形或者不规则地形） 产品劣势：自身遮挡较大，但可通过退台降低，院落阴影范围比传统联排偏大。,2.5.3 错拼型,产品优势：拥有姣好采光，入口 门庭连接，类独栋感较强（适用于不规则地形，可以由不利朝向调整为较优朝向。） 产品劣势：容积率较传统别墅略低，庭院空间不规则。,林语系,3、小区交通组织 3.1.1 别墅区与高层区的流线关系 林语系列定位为城郊的别墅与高层住宅的组合楼盘。两个区域各自在空间上占有完整的区域，设置独立的出入口，并在流线上相互分流。 3.1.2 别墅区交通流线组织 由主环路串联起各组别墅的产品，通过尽端路分别入户，构成“鱼骨状”层次分别的道路结构。起到节约交通面积和提高业主私密性的作用。 3.1.3 高层区交通流线组织 参见高层系列相关章节,林语系,3.1.4 小区出入口 车行出入口应结合人行出入口设置，出入口兼顾车辆及人行的管理；出入口应合理分布，以便各组团人、车流出入便捷，人、车出入口总数不宜多于3个。项目常用的出入口形式是双向车行兼双向人行出入口。 设计要求：a、双向出入口的收费岗亭位于行车道的中间以管理车辆进出，人行出入口位于车行道右侧，各根据项目情况设置值班保安亭管理人行进入；b、入口右侧的人行出入口宜单独设置人行出入的铁门。,林语系,3.3 别墅区停车方式 3.3.1 住户地面停车,林语系,3.3.2 住户地库停车,林语系,4、建筑形体与外立面 4.1英式别墅 4.1.1建筑风格取向与定义 浅绿的操场，深绿的树林，点缀着尖顶的别墅和小楼，构成了英伦风情最基本的图景。英式风格的标志性特征在于红色砖墙，多重人字形屋顶，再配以手工打制的原木木筋，铁艺栏杆，整体渗透着质朴、自然的气息。,林语系,4.1.2 设计原则 建筑形体与外立面的设计原则从远景、中景、近景3个尺度分析。远景主要在于形体及体量上的控制，中景尺寸和近景尺度包含了主要的外立面风格要素。 远景尺度，将建筑与环境融合，空间组织有序、体量、坡屋面等外部观感的类同，营造整个小区和谐统一的整体效果。 中景尺度，将建筑的整体形象呈现出来。三段式的构图原则，建筑主题颜色与材质的处理，彰显建筑风格的立面要素，既稳定端庄又具有特色。 近景尺度，可观察到建筑的细部元素。如外门窗、阳台栏杆，立面装饰构件、细脚等，均需配合英式风格特点而设计。,林语系,4.1.3 外立面风格要素 A 三段式构图原则,林语系,B 外门窗,林语系,C 阳台，栏杆,林语系,D 烟囱,林语系,5、室外公共区域与半公共空间 5.1 园林风格取向与定义 园林植物种植宜采用自然生态的风格，园建宜延续建筑的英式和法式的风格，在园建尺度、材料选择和细部做法与建筑外立面相一致，形成风格统一的室外景观环境。,5.2 别墅区与多层、高层区的景观带设计原则 在同时具有别墅和多层、高层的项目中，为保持别墅区的私密性，别墅区与多层个、高层之间应有天然的屏障，如溪涧、河道、绿化种植带、微地形、较大竖向高差等景观带做分隔，使两个区车流、人流完全隔离，互不影响。景观带应保证从两个方向观看，均有良好的景观效果。 5.3 别墅区绿化景观 5.3.1 植物种植 a、别墅区内宜选用高大、分枝点多的乔木；,林语系,b、不同组团可选用不同行道树及植物，以突出各组团识别性。 5.3.2 植物规格要求 适量种植景观大树，建议与建筑高度想匹配，不宜选用低矮乔木；乔木平均胸径12cm以上，小乔木、灌木结合地被复层种植，复层种植面积占绿地面积大于60%。,5.4 别墅区的室外半公共 5.4.1 设计原则 从小区公共空间到户内的私密空间遵循“小区公共空间 街巷（组团道路） 庭院,院门,门廊,户内”的原则。 街巷：营造传统的社区邻里空间的场所，也是连接组团级别半公共空间与小区公共空间的纽带。 院门：街巷与庭院的空间界面，意味着从公共空间迈入了私人领域。,林语系,庭院：是家庭日常活动的重要场所，因其位于开敞的室外，其中人的活动既有家庭的内部性也有邻里交流的半公共性，空间性质上完成了从街巷空间到户内空间的过渡。 门廊：是庭院与户内的空间过渡，半围闭的空间兼室外的开放性和室内的庇护功能。,林语系,6、社区配套设施会所 会所是社区重要的配套设置，其设置首先应考虑社区住户的需求。林语系的会所是作为城郊生活的支持，其配置应考虑将生活配套补充完善。规划时应特别注意会所的交通组织，保证社区住户到达的便利性，也应考虑外部人流方便的进入，以实现对外经营。同时考虑外部车辆的停放问题。 6.1 规划位置及交通组织 在会所的规划初期，应确定其是否在销售时期兼顾售楼部功能，并与物管沟通明确会所是否对外经营。 A、在销售区间兼做售楼部的会所，应满足售楼部设置对规划位置及交通组织的要求。 B、对外经营的会所，应靠近小区主入口或次入口。在交通组织上，应保证内部人流与外部人流均应能便利的到达，还应考虑外部人流的停车问题，应在会所附近设置地面停车位或邻近有进入地下车库的入口。 C、仅服务于小区内部住户的会所，会所可利用小区中心园林或下沉庭院设置，营造良好的空间和景观效果。 6.2 设计风格取向,A、建筑风格宜采用英/法式或与高层的风格相匹配。 B、室内风格宜采用简欧风格,林语系,7、销售区域 7.1规划布局 7.1.1 销售区域规划 销售区域规划应注意以下四点： A、宜结合并利用小区中整体规划中主入口区域的园林景观节点； B、销售区域应能涵盖各种典型的别墅栋楼，以满足集中展示样板房的需要； C、应注意销售区域面积及参观流线的控制，以控制成本、加快建设速度，同时也有利于销售时期的管理； D、分期销售的项目，需考虑各期展示的规划 7.1.2 售楼部规划 A、售楼部可考虑与会所结合设置； B、应组织好售楼部与样板房区的交通流线，售楼部至样板房区应有良好的可达性，方便参观。 C、售楼部前宜留出一定的入口缓冲空间，一方面营造良好的空间感受，另一方面有利于人员的疏散。 7.2 交通组织 A、销售区域内/附近应配置足够的停车位； B、考虑销售展示的交通方式。当销售路线1000米时，宜配置电瓶车。,林语系,7.3售楼部设计 7.3.1 设计风格取向 A、建筑风格宜采用英/法式与高层的风格相匹配； B、室内风格宜采用简欧风格；,林语系,7.3.2功能、面积配置,7.4样板房区 7.4.1 样板房设计风格 建议采用法式古典或英式田园的设计风格。 7.4.2 销售体验 A、多层次空间体验： 展示宅前道路、私家花园道别墅门廊、别墅户内多层次的空间，并通过生活场景的营造强化不同的空间体验。 B、突出户外生活场景：,林语系,通过软装的布置如桌椅、阳伞、烧烤台、动物玩具、花园饰品、假花艺等对完成后的园林草坪、木平台、路边、河边等部位进行二次装点，增添室外生活趣味，打造户外生活场景，突出别墅强调户外生活的特性。,7.4.3 园林设计要求 销售展示区集中绿地面积宜不小于2000平，总绿地面积宜