湖州市市场报告2012-1-4.doc

湖州市房地产投资机会研究报告湖州市房地产投资机会研究报告二一一年十二月一、城市区位湖州市为浙江省北接江苏，西进安徽的重要节点。在长三角区域规划中，湖州市位于宁湖杭沿线发展带与沿湖发展带上，城市市区常住人口在100-200万人之间，处于长三角区域城市市区人口规模的第4层级，而隔湖相望的苏锡常三个城市市区人口规划则在400万左右。从城市发展程度与规模而言，湖州市属于长三角区域内的三线城市。在长三角区域中，沪宁、沪杭甬发展轴为上海与南京、杭州及宁波等城市发生人流、物流、信息流、资金流等主要通道，而宁湖杭发展轴沿线城市相对较少，城市规模也偏小，各种流量交换规模亦偏小。因此沿线城市在发展上要相对滞后。在建宁杭城际铁路通车后，湖州市对外联系将改变较单一的高速路网模式，城际铁路将成为区域新的发展驱动力，湖州城市发展将有较大的突破。二、湖州市经济发展状况2.1城市GDP2006-2010年，湖州市GDP、人均GDP均保持在10-15%的增长水平，2010年区域人均GDP为50142元，折合美元为7407美元，根据世界银行的划定标准，湖州市已经跨入中等富裕城市行列。就经济总量来看，2010年湖州市GDP在浙江排名第8，相当于嘉兴市的55%，部分原因在于湖州市是从原嘉兴市分离出来的行政区，总量上要偏低。但就人均水平而言，湖州市人均GDP相当于嘉兴的75%，与江苏南通市水平相当。总体而言，湖州经济总量不高，但人均水平相对较高。图2-1 湖州市GDP变化情况2.2产业结构2010年，湖州市三次产业比例为8.0：54.9：37.1，第一产业维持稳定，第三产业稳定增长，产业结构持续优化。现阶段湖州市主要产业按产值为纺织业、电器机械及器材制造业、黑色金属冶炼及木材加工业，而纺织业与木材加工业竞争程度高，易受经济调整的冲击。图2-2 湖州市产业结构2.3财政支出图2-3 湖州市历年财政收支情况近年来，湖州市地方财政收入实现了快速增长，但总体来看，财政收入的增长速度要慢于地方财政支出，地方财政缺口由2006年的6亿元增加到2010年的30亿元，缺口出现明显增大趋势。因此，湖州政府的债务偿还能力受到限制，尤其在房地产市场调控下，开发商拿地趋于谨慎，土地流拍增多，底价成交成为普遍现象，土地出让收益将进一步减少，政府可支配的财政收入有限，其按时偿付债务的能力进一步削弱。 2.4固定资产与房地产投资图2-4 湖州固定资产与房地产投资2010年，湖州市固定资产投资中，民间投资占全部总投资的75%，私人投资活跃，由此可见，湖州经济结构中有着典型的“藏富于民”的浙江模式。从固定资产投资方向看，其中第二产业投资近380亿元，第三产约335亿元，第三产业发展势头较好，对当地经济后续发展形成有利支撑。2006-2010年，湖州市房地产投资呈现稳步增长格局，房地产投资占固定资产的比例保持在20%左右，与国际上20-25%合理区间的经验数据较吻合，有利于当地房地产市场可持续发展。2.5居民收入及支出2006-2010年，湖州市人均可支配收入与消费支出呈逐年递增趋势。在长三角区域居于中上水平，区域居民购买力水平较高，对当地房地产形成有效支撑。目前湖州全市住宅均价近6000元/平米，以三口之家购买100平米的住房计算，其房价收入比为7.8，在长三角区域处于偏低水平，居民购买能力较强。图2-5 湖州城市人均可支配收入与消费支出2.6城市人口与城市化水平2010年，湖州市户籍总人口为260万，其中非农业人口约83万，市区人口110万。全市常住人口290万，市区常住人口约130万，10年间，常住人口增加15万，其中吴兴区常住人口约76万。以过去10年市区常住人口的年增加1.5万人的水平估算，在人均住宅需求面积为30平米的情况下，每年因新迁入而形成的常住人口将产生45万平米的住宅需求。2010年，湖州城市化率为58%，“十二五”其城市化水平将达到64%，城市化水平年均提高1.2%，即每年将有3.12万人成为城镇人口，而市区将有1.32万人成为城镇人口，由此将产生39.6万平米的住宅需求，但这部分需求基本上可由拆迁安置得到满足，因此这部分人形成的商品住房需求有限。小结l 在长三角区域中，湖州市属于经济总量一般，但居民收入水平较高的城市，对于房地产形成利好。l 从固定资产投资看，湖州私人经济活跃，城市“藏富于民”，对中高端楼盘形成利好。l 2010年湖州市财政收支缺口达到30亿元，政府按期偿债能力较弱，在房地产处于调控下，应对此更多关注。l 从产业上看，纺织业及木材加工业竞争程度高，容易受到经济变动的冲击，产业素质有待于进一步提升。l 湖州市由城市化产生的住房需求可由动迁安置得到满足，其商品房需求的主力为当地城镇居民以及外来新增的常住人口，而湖州市区每年新增的常住人口为1.5万左右，城市人口导入能力不足，因此湖州房地产以“内需”为主。三、城市规划1、湖州城市空间规划图3-1 湖州“十二五”城市发展格局根据湖州“十二五”发展规划，未来湖州将推动中心城市集聚提升，加快吴兴东部新城、南浔新城和湖州经济技术开发区、太湖旅游度假区建设，推动长兴县城与中心城市融合发展，支持德清武康、安吉递铺中心县城建设，形成“一带两组团四轴线”的组团式、网络型城市空间架构。从规划上看，南太湖城市发展带是湖州城市的主基地，吴兴东部新城位于该发展带上，属于湖州“十二五”重点推进建设的区域。2、湖州经济发展规划表2-1 湖州“十二五”部分经济发展指标指标单位20102015年均增长（提高）生产总值亿元1301209610%以上人均生产总值元45271696559%以上财政总收入亿元17229011%地方财政收入亿元9716411%限额以上固定资产投资亿元7171265以上12以上城市化率%58646城镇居民可支配收入元2572941400左右10%左右根据以上数据，“十二五”末湖州市人均生产总值、城镇居民可支配收入将大幅提升，区域进入发达城市行列。届时，湖州城市居民的需求层次与支付能力将进一步提升，从而利好区域地产发展。3、产业发展规划图3-2 湖州“十二五”产业发展规划在“十二五”中，湖州市开发区（园区）加快打造先进装备制造、新能源、生物医药、节能环保、新能源汽车、新材料等战略性新兴产业基地；加快运用高新技术和先进适用技术改造提升纺织、建材、金属材料等传统特色优势产业。从规划上看，吴兴东部新城产业主要为吴兴金属材料产业集群、织里童装产业集群。4、东部新城规划图3-3 湖州市东部新城规划东部新区作为湖州中心城市的副中心，是湖州市“一带两组团四轴线”总体布局中的一个组团片区，承载着政治、经济、文化、教育、旅游等功能，以现代商贸、金融、旅游、会展、工业和生活居住为主体。规划范围东至织里高速公路连接线，西依大钱港，南临长湖申航道，北到申苏浙皖高速公路，总面积90平方公里。根据初步考察，但总体上新区内人气欠缺，配套设施落后，处于“飞地型”发展状态，与老城区之间尚有大片空白区域。小结l 根据湖州“十二五”规划，未来湖州将规划建设湖苏沪城际铁路、合湖杭铁路，城际铁路的建设将极大提高湖州市与上海、杭州两个中心城市的联系，区域发展前景向好。l “十二五”期间，湖州将面临培育新兴产业与改造传统产业的两大课题，而湖州所在宁杭发展带要弱于沪宁、沪杭甬发展轴，因此在产业改造与培育方面存在“先天性”不足。l 东部新城为湖州城市副中心，但目前区域处于发展起步阶段，相对于老城区为“飞地型”发展布局，人气不足，配套设施落后，在地产调控下，东部新城作为陌生区域，区域内楼盘销售去化存在较大难度。四、湖州房地产市场4.1土地市场4.1.1土地整体概况图4-1 湖州市区土地出让情况从总体趋势看，2009年以来湖州市土地出让面积呈逐年下降状态，2010年湖州市区出现地面价在7000元/M2以上的地块为6幅，个别地块达到12000元/M2，故整体地面价大幅提升，而2011年湖州市场地面价最高约6500元/M2，开发商预期谨慎，土地价格降幅约15%，土地市场出现量价双跌局面。2010年湖州共出让38宗商住类地块，出让面积约118万平米，平均地面价为4369元/M2，平均楼面价为1842元/M2，折合每亩291万元。2011年，湖州市主城区共招拍挂出让住宅用地20幅，仅有8幅地块出让面积在5万平米以上，出让地块最多的为南浔区，共计10幅，吴兴区4幅，太湖度假区4幅。20幅住宅用地共计90万平米，容积率在1-2.5之间，总建筑面积为170万平米。平均地面价为3680元/M2，折合每亩245万元，相对于2010年下降15%。在楼面地价方面，20幅住宅用地平均楼面价为1965元/M2。根据近两年出让土地共约217万平米，总建面约400万平米，根据市场相关资料，2010年湖州市区商品房成交面积约150万平米左右，考虑到2010年出让土地的开盘因素，未来2年内区域市场将处于供过于求的状况。4.1.2东部新城土地出让情况根据东部新城的发展现状来看，新城可分为西山板块和织里板块，西山板块为区政府所在地，该板块出让的土地主要为湖州诺德置业所有，约5幅地块，其中一幅为纯办公地块，其余地块为居住或商办住地块，其分布如下图示。图4-2 西山板块出让土地织里板块以童装业为主的纺织业发达，生活配套设施齐全，区域地块地价要高于西山板块，其中广际房产在区域内土地储备相对较多。图4-3 织里板块出让土地总体而言，织里童装业发达，生活配套设施相对齐全，区域内出让地块每亩价格要相对于西山板块高，两个板块的土地在价格上不具备参考性。4.2湖州全市商品房市场情况4.2.1整体情况（1）、商品房施工、竣工及销售情况表4-1 2006-2009年湖州全市商品房开发情况年份2006年2007年2008年2009年2010年房屋施工面积（万方）88895599111551391房屋竣工面积（万方）300160192201313商品房销售面积（万方）241286198432411住宅销售面积（万方）195244160361318销售面积/竣工面积0.81.81.12.11.3施工面积/竣工面积3.0 6.0 5.2 5.7 4.4 从前几年湖州商品房销售情况看，商品房销售面积基本上大于竣工面积，区域市场呈供不应求的格局。但从施工面积与竣工面积比值来看，各年份该比值大都高于4，开发商存在故意延迟开发节奏的心理，区域未来供给将增大。（2）、商品住宅销售情况2008-2010年，湖州全市商品住宅销售面积基本上翻了一番，2010年商品住宅销售额接近200亿元，全市商品住宅销售均价在稳步上升，近三年住宅均价年均增长幅度在20%以上，已步入“单价6000元/M2”的时代，市区商品住宅销售均价已突破“单价8000元/M2”时代。图4-4 近三年湖州商品房销售情况从成交区域结构上看，2010年湖州市长兴县商品住宅成交面积约60万平米，德清成交57万平米，安吉成交58万平米，南浔区成交25万平米，市政府所在吴兴区成交约120万平米左右。4.2.2 各区域概况湖州市房地产市场（主要为吴兴区，不含南浔区）板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成。图4-5 湖州市房地产板块分布（1）、市中心板块该板块区域配套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套齐全。区域内配套设施成熟便利，高收入、富裕人群多居住于此，房地产发展成熟。板块2009年土地成交地面均价在6000元/左右，约400万元/亩,以平均容积率2.2计算，平均楼面价约在2727元/。2010年土地成交地面均价上升为9000-10000元/左右，约630万元/亩，按照平均容积率2.8计算，平均楼面价约3571元/，上升幅度较大。2011年该板块无商住类土地成交。目前该板块普通商品住宅成交均价9000-10000元/，联排别墅均价16000-17000元/。东瑞一品在售毛坯联排16000元/，红墅湾在售公寓均价9500元/，联排为17000元/，独栋别墅均价在23000-25000元/，别墅物业共153套，销售周期约15个月；公寓约99套，月均销售13套左右。（2）、凤凰开发区板块凤凰板块位于湖州城北与西南部。湖州经济开发区的崛起，形成了以行政、经济、文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。开发区与老城区一河之隔，现已成为中心城市的一个重要组成部分，集中了中心城区的行政办公、商贸住宅、高档娱乐、大型公园等设施。区内楼盘以低密度为主，为湖州高端居住区域。该板块2009年土地成交地面均价在6500-7500元/，即约450万元/亩，平均楼面价约在3125元/。2010年土地成交一幅，地面价达到12000元/，约800万元/亩，楼面价约在5714元/。2011年该板块成交土地主要集中在商服用地上。目前该板块普通商品住宅成交均价9000-10000元/，典型个案有金世纪铭城，该盘为尾盘，主力户型为二房、三房及四房，在售毛坯住宅9400元/（送地下车位，价格无谈判空间），月均销售40套左右。（3）、南太湖板块板块内太湖旅游度假区是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，以旅游度假、休闲娱乐为主，为未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。板块目前成熟度较低。2010年区域内土地成交地面均价在2000元/左右，即约140万元/亩，容积率集中在1.3左右，平均楼面价约在1539元/。2011年土地成交地面均价上升为3000-3500元/左右，即约200-250万元/亩，平均容积率为1.2，平均楼面价约在2917元/。目前该板块商品住宅均价在7000元/左右，联排别墅销售均价在13000元/左右，知名个案有太湖阳光假日二期（在售商品住宅7000元/）、华萃庭院（在售联排别墅13000元/）。（4）、仁皇山板块仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路，西至弁山东麓以及现状104国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为27.97平方公里。分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲区。受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等因素影响，该板块已经得到大多数购房者的认可。 板块自然环境优美，是其重要“卖点”。2010-2011年土地成交地面均价在7000元/左右，即约470万元/亩，容积率为2的地块居多，平均楼板价约在3500元/。 板块内绿城等知名开发商较早进入。目前区域内商品住宅成交均价在10000元/左右，联排别墅均价在13000元/左右。知名个案有金色地中海（在售商品住宅9500元/）、翰林世家（在售联排别墅13000元/）、绿地御园别墅（在售联排别墅18000元/）。（5）、西南板块西南板块定位为“城市次中心”和“现代化工业区和现代化生活区”。西南新区作为湖州市政府重点打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、居住、创业复合功能的新城，目前区域配套设施不足，位于长湖申航道东侧区域房价在8000元/以上，航道以西区域住宅均价多在7500-8000元/。该板块2009年土地成交地面均价在3500元/左右，即约250万元/亩，按照平均容积率2.2计算，平均楼面价约在1591元/。2010年土地成交地面价达到5000元/，即约340万元/亩，平均为2.5，平均楼面价约在2000元/。2011年该板块住宅用地成交较少。目前板块内普通商品住宅成交均价在8500元/，其中星汇半岛在售商品住宅8200元/，得力浅水湾在售商品住宅850