房屋登记操作规程.doc

房屋登记的一般性要求1、申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经原发证机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。2、申请人为境内社会自然人的应提交居民身份证、户口簿、有效军人身份证件（军官证、（文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证）等； 港澳同胞的身份证明为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证； 台湾同胞的身份证明为台湾居民来往大陆通行证或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为护照和中国政府主管机关签发的居留证件； 申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。3、申请人为法人或其他组织的，身份证明为组织机构代码证、营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书等； 同时应提交法定代表人（居民身份证、经办人委托书和经办人身份证等复印件。4、房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人应在国内具有统一刊号并公开发行的泰安日报、泰山晚报泰山晚报今日东平、大众日报、齐鲁晚报等报刊上刊登遗失声明。5、办理房屋登记业务材料齐全后予以受理，并将所收材料区别原件或复印件后，打印收件回执给申请人，申请人在收件回执存根上签字认可； 所办理的登记业务审核完成后，由申请人或受托人携身份证原件及收件回执到收费、领证窗口办理，收件回执一并存档； 收件回执丢失的；应由申请人、受托人出具收件回执已丢失的书面声明，并将该声明一并存档。6、所有表格均应用蓝、黑钢笔或签字笔填写，不得使用铅笔或圆珠笔，表格填写不得涂改；也可以直接用电子版表格打印。提倡申请人使用电子表格。7、整幢住宅楼办理初始登记，其车库及储藏室应在附记栏内同时注明面积及个数，分户的房产证附记栏内应标明车库及储藏室的面积及位置编号。总证及分户房产证应有主房、储藏室、车库的位置示意图。8、房屋登记应由申请人亲自申请。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明，授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。9、未成年人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人等的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。1 0、涉及房屋处分（是指房屋转移及房屋抵押）的一般性要求：(1)房屋为独有的由房屋权利人单方书面同意即可，权利人应提供能证明房屋为独有的证明材料，如离婚协议书、夫妻财产约定书、未婚证明等。(2)房屋为共有的应提供共有人同意处分的书面证明及共有人的身份证明，夫妻共有房屋处分的应提供能证明夫妻关系的结婚证、户口簿及夫妻双方的身份证明。(3)房屋为股份有限公司、有限责任公司所有的应提交有效的公司章程，以及根据公司章程规定权限所做出的同意房屋处分的董事会或股东大会决议（房地产开发企业转让其开发的商品房的除外）。(4)房屋为个人独资企业的，由独资企业及个人和财产共有人书面同意处分即可。(5)房屋为国有资产的应提交国有资产管理部门同意处分的批准文件。(6)房屋为村集体财产的应提交本集体经济组织成员代表大会同意房屋处分的决议；房屋为集体企业财产的，应提交企业章程及经职工(代表)大会同意房屋处分的决议，并报上级主管部门备案同意。(7)房屋为合伙制企业所有的应提交合伙协议、全体合伙人一致同意处分房屋的书面证明、全体合伙人身份证明。(8)监护人处分未成年人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人房屋的，应提交法定监护人为了未成年人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人的利益而处分房屋的书面保证书；法定监护人为父母的，父母应同时签字同意。 房屋登记收件标准及收件要求一、初始登记因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋初始登记申请书；（三）申请人身份证明；（四）建设用地使用权证明；（五）建设用地规划许可证；（六）建设工程符合规划的证明；（七）施工许可证明；（八）商品房预售许可证（新建商品房提供）；（九）房屋已竣工的证明；（十）房屋现场勘查记录；（十一）房屋测绘报告；（十二）其他必要材料 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。收件要求：1、建设用地使用权证明应为国有土地使用证、集体建设用地使用证、宅基地使用证等。2、建设工程符合规划的证明应为建设工程规划许可证或建筑执照、建设工程规划许可证报审表（或建设工程申请单、村民建房申请审批表）、建设工程规划验收合格证。 房屋建设状况应与规划许可证、施工许可证及其土地证等相关证件的内容相符合。3、施工许可证明应为建筑工程施工许可证正本或开工报告。单体建筑300平方米以下或投资额不足30万元房屋可不提供施工许可证明；规划区以外房屋，除大型企业、公益性建筑外可以不提供施工许可证明。4、房屋已竣工的证明应为竣工验收备案证明或竣工验收合格证。单体建筑300平方米以下房屋、农民自建低层住宅房屋可不提供房屋已竣工的证明；规划区以外房屋，除大型企业、公益性建筑外可以不提供房屋已竣工的证明，其余房屋应由申请人出具房屋建筑质量保证书。 属于市政府招商引资项目的如没有竣工验收备案证明或竣工验收合格证，可由申请人出具房屋建筑质量保证书 对于应提供而不能提供竣工验收备案证明或（竣工验收合格证的，亦可提供由房屋安全鉴定部门出具的房屋安全鉴定报告。5、所登记房屋为夫妻共有财产的应同时提供结婚证和身份证。夫妻共有房屋或与他人共有房屋的应提爽财产约定书，约定按份共有或共同共有，并约定持证人姓名。 所登记房屋为申请人（社会自然人）独有的应提供未婚证明，已婚夫妻所登记房屋为独有的，应提供房屋独有的财产约定书。房产证补证： 申请人因丢失、损毁等原因申请补、换权属证书的，提交下列材料：（一）房屋权属证书补证申请书；（二）申请人身份证明；（三）房产证原始档案材料；（登记簿关于权利人的基本状况、房产平面图、所有权部分等或者其他能证明权属详细情况的档案材料）（四）因丢失原因补证的提供遗失声明；（五）房产测绘成果。二、转移登记 房屋买卖、赠与、继承、析产、互换以及房屋分割、合并导致所有权发生转移的、以房屋出资入股、法人或者其他组织分立、合并导致房屋所有权发生转移的等应进行房屋转移登记，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋转移登记申请书；（三）申请人身份证明；（四）房屋所有权证书；（五）土地使用权证书；（六）证明房屋所有权发生转移的材料；（七）房屋测绘报告；（八）其他必要材料。收件要求：1、证明房屋所有权发生转移的材料应为买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、析产协议、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料； 其中房屋的赠与、继承、析产应经过公证。房产继承的应提供“继承权公证书”或“继承协议公证书”；属遗嘱继承的应提供“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”；房产赠与的应提供“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”，或提供双方共同办理的“赠与合同公证书”；房屋析产的应提供“析产协议公证书”； 上述证明房屋所有权发生转移的材料中对房屋土地的当事人、证号、面积、座落、买卖的价值等内容应表述清楚，表述不清的不予受理。2、独立成套居住房屋分割转移的暂不办理。3、房屋所有权证书应为全部产权。4、土地使用权证书应载明国有出让土地（房屋继承析产的除外）。5、房屋转移登记除继承、遗赠和人民法院要求协助执行外，应由转让方和受让方共同申请。6、房屋与土地的权利主体、用途应一致，不一致的应先办理房屋或土地的变更登记。7、涉税房地产转移登记，根据农税局、地榄局综合治税的要求，房屋买卖、互换、赠与、以房屋出资入股、法人或者其他组织分立、合并等导致房屋所有权发生转移的应提供房地产评估报告，继承、析产可不提供房地产评估报告；出具评估报告的房地产估价机构应在房产行政主管部门备案。8、现有房屋转让、预购商品房已办理预告登记，按房屋登记办法的规定预告登记已失效，转让方再行转让给第三人的，转让方应与预告登记权利人办理预告登记的注销手续后再办理房屋转移登记；上述预购商品房同时办理了抵押预告登记的，未经抵押预告登记权利人书面同意，不得办理预购商品房预告登记的注销手续。9、因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，要求办理房屋转移登记的，应提交生效的裁定书、判决书、调解书以及协助执行通知书；未经法院执行程序的，应由当事人共同申请，并提交生效的裁定书、判决书、调解书等法律文书。1 0、农村村民住房转移登记应提交本村集体经济组织同意转移的证明材料，同时提交受让人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明。1 1、企业破产期间转移房屋的，应提交法院破产申请受理裁定书、法院指定破产管理人的法律文书；破产期间成立债权人委员会的，转移房屋应经债权人委员会书面同意，未成立债权人委员会的应经法院书面同意。1 2、协议离婚分割财产申请房屋登记的，应提供离婚协议书并由双方共同申请。1 3、完税凭证： 新建商品房转移登记时应提供销售不动产专用发票； 其他房屋的转移登记在收件时可暂不提供完税凭证，待我局核转移登记后，本着“先税后证”的原则，由申请人到地税、农税完税后再予发证。1 4、房改房转移登记沿用以前的收件标准，提供要件如下： 原产权单位房产总证、公有住房买卖协议书、产权变更通知书； 房改房上市交易的，申请人应提交原产权单位放弃优先购买权的书面证明；原产权单位破产或改制的不再提供。1 5、房地产开发企业开发的房屋，如房屋及占用范围内的土地办理了抵押登记，房屋及土地的抵押未经注销不得办理分户的房屋转移登记。1 6、拍卖取得的房屋转移登记，应由转让当事人双方共同申请，并提供拍卖成交确认书、委托拍卖合同；由法院委托拍卖的按协助执行通知书办理。1 7、房屋转移过户后不再办理原产权人房屋所有权注销登记，登记审核表打印两份，一份存原证档案中。三、变更登记 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）法律、法规规定的其他情形。申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋变更登记申请书；（三）申请人身份证明；（四）房屋所有权证书；（五）证明发生变更事实的材料；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。收件要求：1、加建、扩建、翻建、改建等建成的房屋进行变更登记，变更登记应与初始登记收件要求相同；如房屋的用途与土地用途一致，可不提供建设用地规划许可证。2、自然人姓名变更的，应以身份证或公安部门出具的户籍证明为准，户籍证明不能证明的，应以村、居委会出具的证明为准； 申请人为法人或非法人组织的应以变更前后的组织机构代码证、营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书为证明材料。四、所有权注销登记 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋所有权注销登记申请书；（三）申请人身份证明；（四）房屋所有权证书；（五）证明房屋所有权消灭的材料；（六）其他必要材料。收件要求：1、因房屋灭失申请所有权注销登记的，应到房屋现场进行勘查，房屋现场勘查记录一并存档。2、放弃房屋所有权的应由申请人出具房屋弃权声明并公证。五、抵押权登记以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋抵押权设立登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）房屋所有权证书、土地使用权证书；（五）抵押合同；（六）主债权合同；（七）房地产评估报告或房地产抵押价值认定协议书；（八）其他必要材料。收件要求：1、不论是房屋抵押还是房屋土地同时抵押，应同时提交房产证、土地证原件；房屋抵押的应将房产证原件及土地证复印件存档；房屋土地一并抵押的，应将房产证原件、土地证原件一并存档。2、同一宗房屋部分抵押的，抵押合同应载明明确的抵押范围，并提供抵押部分的附图，附图可以委托测绘机构测绘，也可以根据房产证附图标明，附图由抵押当事人双方签字盖章认可。3、集体土地上的乡（镇）、村企业的厂房等建筑物连同占用范围内的土地可以办理抵押登记，但须提交乡（镇）、村及村民会议或者由村民会议授权经村民代表会议同意抵押的证明材料；其他集体土地上的房屋不得办理抵押登记。4、抵押合同是指抵押人与抵押权人就已经签订并生效的借款合同而签订的房地产抵押合同，抵押合同内容应与借款合同内容对应一致。5、主债权合同是指借款人与金融部门、个人与个人、个人与单位签订的借款合同；个人与个人、个人与单位之间签订的借款合同，借款合同应有数额、期限、利率（或利息）等主要内容，违反国家对民间借贷管理规定签订的借款合同（如高利贷、非法融资等），不得办理抵押登记；非金融机构的单位与单位之间的借款合同不得办理抿押登记。6、经济适用房可以设定抵押。六、抵押权变更登记 抵押权已经设立登记的，如下列情形发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记：（一）抵押当事人、债务人的姓名、名称、地址；（二）被担保债权的数额、抵押物面积发生改变；（三）抵押权内容的改变；（四）房地产抵押权主体不发生改变，只是客体和内容发生改变的其他情形。申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋抵押权变更登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）房屋他项权证书；（五）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；（六）其他必要材料。收件要求：1、因被担保债权的数额变化，抵押物数量、面积增减，担保范围，债务履行期限，抵押权顺位变化等发生变更申请抵押权变更登记的，应当提交抵押人与抵押权人的书面协议。2、因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议。七、抵押权注销登记 经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：（一）房屋抵押权注销登记申请书；（二） 申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）证明房屋抵押权消灭的材料；（五）其他必要材料。八、最高额抵押权设立登记 以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋最高额抵押权设立登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）房屋所有权证书、土地使用权证书；（五）房屋最高额抵押合同；（六）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（七）房地产评估报告或房地产抵押价值认定协议书；（八）其他必要材料。收件要求： 最高额抵押合同是指抵押人与抵押权人就已经签订并生效的借款合同而签订的房地产抵押合同，抵押合同内容应与借款合同内容对应一致；最高额抵押合同与一般抵押合同基本一致，但应有“最高债权额限度条款”和“债权确定期间”条款； 最高额抵押的其他收件标准与收件要求与一般抵押一致。九、最高额抵押权变更登记 最高额抵押权已经设立登记的，如发生下列情形或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形的，当事人应当申请最高额抵押权变更登记：（一）抵押当事人、债务人的姓名、名称、地址；（二）最高债权额、抵押物坐落面积发生改变；（三）确定债权的期间；（四）最高额抵押权的顺位发生变化。申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋最高额抵押权变更登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）房屋他项权证书；（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；（六）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（六）其他必要材料。收件要求：1、因最高债权额、债权确定的期间、抵押物面积等发生变更申请最高额抵押权变更登记的，应当提交抵押人与抵押权人的书面协议。2、因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议。十、最高额抵押权确定登记 经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：（一）房屋最高额抵押权确定登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；（五）其他必要材料。收件要求： 最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料是指经依法登记最高额抵押权后，基于上述最高额抵押合同又新签订了生效的主债权合同（借款合同）。十一、在建工程抵押权设立登记 已在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）在建工程抵押权设立登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）在建工程抵押合同；（五）主债权合同；（六）土地使用权证书；（七）建设用地规划许可证；（八）建设工程规划许可证；（九）建设工程施工许可证；（十）房屋现场勘查记录；（十一）房地产评估报告或房地产抵押价值认定协议书；（十二）其他必要材料。收件要求：1、在建工程房屋、土地一并抵押登记的应提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地证原件；在建工程只抵押房屋的应提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件及土地证复印件；按上述要求提供的原件或复印件应存档。2、抵押合同是指抵押人与抵押权人就已经签订并生效的借款合同而签订的在建工程抵押合同，抵押合同内容应与借款合同内容对应一致。3、房屋现场勘查记录应附有抵押人提供的在建工程的照片。在建工程抵押的其他收件要求与一般抵押一致。十二、在建工程抵押权变更登记、转移登记、注销登记 已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）登记证明；（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。收件要求：与一般抵押一致。十三、预购商品房预告登记申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）预购商品房预告登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）已登记备案的商品房预售合同；（五）商品房预售许可证；（六）商品房预售合同备案表；（七）当事人关于预告登记的约定；（八）其他必要材料。收件要求：1、当事人关于预告登记的约定是指书面的，它可以体现在商品房预售合同的某一条款当中，也可以体现在当事人签订的补充协议中，还可以是当事人单独订立的关于预告登记的书面协议。2、预购商品房转让第三人的不得办理预告登记。3、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。4、申请预购商品房预告登记后，根据原申请人的申请可以办理预告登记的注销；申请人应提供预告登记注销申请书、申请人身份证明、能证明债权消灭或者自能够进行相应登记之日起满三个月的材料。十四、预购商品房抵押权预告登记 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）预购商品房抵押权预告登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）预购商品房预告登记证明；（七）当事人关于预告登记的约定；（八）其他必要材料。收件要求：1、抵押合同是指抵押人以自己所预购的商品房就主债权合同而与抵押权人签订的“预购商品房抵押合同”。2、主债权合同是指借款人与金融部门签订的借款合同。3、预购商品房抵押权转让第三人的不得办理抵押预告登记。4、预购商品房抵押权预告登记后，根据原申请人的申请可以办理预告登记的注销；申请人应提供预告登记注销申请书、申请人身份证明、能证明债权消灭或者自能够进行相应登记之日起满三个月的材料；预购商品房抵押权预告登记的其他收件要求与一般抵押一致。十五、房屋所有权转移预告登记已经持有房屋所有权证，申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋所有权转移预告登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）房屋所有权证书；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。收件要求：1、当事人关于预告登记的约定是指书面的，它可以体现在房屋买卖合同、互换合同、赠与合同的某一条款当中，也可以体现在当事人签订的补充协议中，还可以是当事人单独订立的关于预告登记的书面协议；其中房屋的赠与应当经过公证。3、房屋所有权证书应为全部产权。3、房屋预告登记应由转让方和受让方共同申请。4、房屋所有权转移预告登记后，根据原申请人的申请可以办理预告登记的注销；申请人应提供预告登记注销申请书、申请人身份证明、能证明债权消灭或者自能够进行相应登记之日起满三个月的材料。房屋所有权转移预告登记（除土地证外）的其他收件要求与转移登记一致。十六、房屋更正登记权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋更正登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）证明房屋登记簿记载错误的材料。 利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。收件要求： 因登记机关原因造成登记簿记载有误，申请人申请更正登记的，不再收取登记费。十七、异议登记 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请异议登记应提供下列材料：（一）房屋登记询问记录；（二）房屋异议登记申请书；（三）申请人的身份证明；（四）证明房屋登记簿记载错误的材料；（五）证明申请人为权利人的利害关系人的证明材料。收件要求： 异议登记收件时应明确告诉申请人，异议登记有效期为十五天，过期将自动失效。异议登记期间，申请人应到法院提起诉讼。十八、撤回登记申请人所申请的登记事项，在没有完成登记记载于登记簿之前，申请人可以申请撤回登记，撤回登记需提交下列材料：（一）房屋撤回登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）申请撤回登记的书面理由。十九、（预）查封登记查封登记需提交的材料：1、法院查封人员的工作证和执行公务证；2、查封或预查封裁定书；3、