仪征市集体土地房屋拆迁管理实施细则.doc

仪征市集体土地房屋拆迁管理实施细则（暂行）第一章 总则第一条 为规范集体土地房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、江苏省土地管理条例、扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法等法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。第二条 依法在本市市区规划范围内征收集体土地，需要拆迁房屋及其附属物，并对房屋所有权人（以下称被拆迁人）进行补偿安置的，适用本细则。国家和省确定的重大项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。第三条 市国土资源行政主管部门负责集体土地房屋拆迁相关的土地管理工作；市城乡建设局负责集体土地房屋拆迁补偿安置管理工作。集体土地房屋拆迁所在地的乡镇人民政府、办事处以及市政府有关职能部门，应当根据各自的职责，协同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。第二章 拆迁管理第四条 市规划部门出具建设用地规划许可证（含红线图）后，市城乡建设局应通知有关部门和单位在规划许可范围内暂停办理下列事项：1、新批宅基地和其他建设用地；2、审批新建、改建、扩建房屋及其附属物；3、改变房屋、土地用途；4、房屋、宅基地的过户、分户；5、办理户口迁入、分户（除夫妻投靠、大中专院校毕业生回原籍、退伍和转业回原籍、“两劳”释放人员回原籍、漏户口人员补登等几种情况）；6、核发工商营业执照；7、其他需要暂停办理的事项。暂停期限内擅自办理上述事项的，房屋拆迁时不予认定。第五条 征（用）地单位（以下统称拆迁人）向市国土资源行政主管部门提出用地申请，经依法批准后，方可实施拆迁。第六条 拆迁人应当根据本办法拟订规划许可用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，经所在地乡镇人民政府、办事处确认后报市城乡建设局审核。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：1、征地批准文件及经规划许可的用地范围图；2、用地范围内房屋拆迁调查测算情况；3、拆迁计划及拆迁期限；4、安置方式及过渡期限；5、所需安置房源证明或补偿安置资金证明；6、其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。第七条 市城乡建设局对拆迁人提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审核后，向拆迁人发出集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书，并予以公告。第八条 拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。政府投资项目的拆迁人须采取招投标的方式确定拆迁委托合同。政府投资项目的拆迁人须采取招投标的方式确定拆迁实施单位。拆迁委托合同自订立之日起15日内报市城乡建设局备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。房屋拆除应当由具有建筑施工企业资质、具备保证安全条件的企业承担。施工企业应当编制房屋拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。拆迁人和施工企业负责人对拆除施工安全负责。建设行政主管部门为房屋拆除施工企业的监督管理部门。第九条 从事房屋拆迁评估业务的评估机构必须具有相应的房地产评估资质，市房产管理部门每年向社会公布评估机构的名录，从事房屋拆迁评估的人员必须具有房地产估价师执业资格证书和房地产估价师注册证。对被拆迁人房屋进行评估时，评估机构应通知被拆迁人，被拆迁人接到通知后不予配合的，评估机构可以进行评估，其评估行为有效。第十条 拆迁人应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案，负责做好房屋拆迁实施工作，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当服从建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。第十一条 在集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当依据房屋拆迁补偿安置方案签订房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿金额、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。拆迁人与被拆迁人在拆迁期限内经协商达不成房屋拆迁补偿安置协议的按有关规定执行。第十二条 房屋拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人对补偿安置协议产生争议的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起诉讼。第十三条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市国土资源行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。第三章 拆迁补偿安置第十四条 被拆迁房屋的合法依据，以拆迁人在领取建设用地规划许可证前，被拆迁人所持有的宅基地土地使用证和房屋权属证书或合法建房手续为准。拆迁补偿以上述两证所记载的合法建筑面积为计算依据。第十五条 被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书、土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。第十六条 集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书公告后，被拆迁人已取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，已建新房部分，由拆迁人依据评估结果给予补偿。第十七条 具有合法手续的新建住宅房屋自竣工之日起至集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书公告发布之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加被拆迁房屋重置价格结合成新的15%的补偿。第十八条 以下情况不予补偿安置。1、违章建筑；2、逾期的临时建筑、临时建筑在建筑规划许可证中或向有关单位出具的承诺中载明因城市建设需要时无条件拆除的；3、已建新房应拆除而未拆除的旧房；4、集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书公告后被拆迁人进行房屋及其附属物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分；5、对于租赁（借）被拆迁人房屋的承租人；6、其他按规定不予补偿的。拆迁未超过批准期限的临时建筑不予安置，但应当给予适当补贴。第十九条 住宅房屋拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。1、选择房屋产权调换的，住宅房屋的被拆迁人以合法建房手续为一户，被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的，应当合并为一户计算被拆迁住房面积。每户可以按下列规定实行产权调换：被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230的，按230确认安置面积；每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10，跨户型可以增加20。确认的安置面积部分按照被拆迁房屋的重置价格结合成新与安置房的重置价格互补差价结算，靠户型增加的部分按安置房的重置价格结算，跨户型面积部分按安置房价格结算。被拆迁房屋合法建筑面积小于92.4的，按92.4确认安置面积。每户在确认安置面积基础上可以向上靠户型增加10，跨户型可以增加20。被拆迁房屋合法建筑面积部分按照被拆迁房屋的重置价格结合成新与安置房的重置价格互补差价结算，合法建筑面积与92.4之间的部分和靠户型增加的部分按安置房的重置价格结算，跨户型面积部分按安置房价格结算。被拆迁房屋的合法建筑面积超过230的部分，不安置住房，在被拆迁房屋重置价格结合成新的基础上增加150%的补偿。2、选择货币补偿的住宅房屋，被拆迁人应向拆迁人提出书面申请，经所在地的乡镇人民政府、办事处审核同意后，给予被拆迁人货币补偿。被拆迁房屋的合法住宅房屋面积在230以内的，住宅房屋货币补偿的金额，按下述公式结算：货币补偿安置款=安置房价格-（安置房重置价格-被拆迁房屋重置价格结合成新）被拆迁房屋的合法建筑面积。被拆迁人房屋的合法建筑面积超过230的部分,在被拆迁房屋重置价格结合成新的基础上增加150%的补偿。第二十条 中华人民共和国城乡规划法正式实施前，确因历史原因造成被拆迁人无权属证书或合法建房手续，但被拆迁人又符合一户一宅建房条件的，由所在地的乡镇人民政府、办事处审核并确认其面积后（楼房户最高确权面积不超过184.8，平房户最高确权面积不超过92.4），报市房产管理部门备案。对符合一户一宅建房条件且可以按规定分户，但在拆迁区域内无住房的，由所在地的乡镇人民政府、办事处审核并确认其安置面积，确认的安置面积最高不超过92.4。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10，跨户型可以增加20。确认的安置面积部分和靠户型增加的部分按安置房的重置价格结算，跨户型面积部分按安置房价格结算。但该类被拆迁人不得选择货币补偿，且拆迁安置房5年内不得上市交易。若该类被拆迁人因经济困难等原因仍无能力承受此安置方式的，经所在地乡镇人民政府、办事处审核同意后，由拆迁人提供一套建筑面积不小于50的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，50以内不结算差价，安置房不得上市交易；若该类被拆迁人在取得安置房后经济条件好转，可按拆迁时安置房的重置价格购买产权，自取得产权之日起5年内不得上市交易。第二十一条 被拆迁人对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。第二十二条 被拆迁人仅有一处住宅，拆迁面积小于安置房最小户型50，且又无力支付购房款的，经所在地乡镇人民政府、办事处审核同意后，由拆迁人提供一套建筑面积不小于50的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，50以内不结算差价。第二十三条 城市规划控制区内，不得单独安排被拆迁人宅基地建房。第二十四条 拆迁用地与建设手续合法、没有改变用地性质、具备工商营业执照的非住宅房屋，不作产权调换，拆迁人对被拆迁人实行货币补偿。被拆迁人的房屋权属证书上载明企业用房及其他非商业经营用房的，由拆迁人按拆迁房屋重置价格结合成新的150%对被拆迁人给予补偿；被拆迁人的房屋权属证书上载明商业经营用房时，由拆迁人按被拆迁房屋重置价格结合成新的250%对被拆迁人给予补偿第二十五条 被拆迁人房屋权属证书或土地使用证载明住宅用房，领取工商营业执照、依法纳税并连续经营一年以上的，按住宅房屋补偿和安置，拆迁人应当付给被拆迁人营业补助费，具体标准由市物价部门会同市拆迁管理部门共同制定。第二十六条 对于选择货币安置的被拆迁人，由拆迁人按6个月一次性发放临时安置补助费。选择产权调换的被拆迁人的过渡期限自交拆房屋之日起，一般不超过24个月。拆迁人、被拆迁人应当遵守过渡期限的协议。因拆迁人的原因延长过渡期限的，除当事人另有约定外，从逾期之日起，延长时间在12个月以内，增付一倍临时安置补助费。延长时间再超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。因被拆迁人原因造成延期安置的，拆迁人自通知被拆迁人安置之日起，不再支付被拆迁人临时安置补助费。第二十七条 拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费、搬家费和固定设施移装费。对固定设备确实不可以移装的，应按现行价格支付给被拆迁人初装费。第二十八条 拆迁非住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备移装费用。第二十九条 因拆迁造成领取工商营业执照、依法纳税并连续经营五年以上的非住宅房屋的被拆迁人停业、停产等损失的，拆迁人应按房屋拆迁补偿总额的10%，向被拆迁人支付停业、停产一次性补助费。第三十条 被拆迁人将非住宅房屋出租的，拆迁人仅对被拆迁人进行补偿。其中，对承租人因停业、设备移装、搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。第三十一条 拆除在租用集体土地上建筑的各类房屋，按合法房屋的重置价格结合成新给予补偿，不予安置。第三十二条 被拆迁人在规定的期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，拆迁人应当给予适当奖励，奖励标准由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门共同制定。第三十三条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、宗教房产、文物古迹以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。第三十四条 市拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁补偿安置费使用的监管。资金监管的具体方法由市城乡建设局另行制定。第四章 安置房建设管理第三十五条 市城乡建设局负责拆迁安置房的规划、建设、房源的管理工作。第三十六条 拆迁安置房的土地性质为国有划拨土地。安置房价格由市物价部门参照经济适用房价格管理办法确定并公布执行。第三十七条 拆迁安置房实行备案制度，被拆迁人未经许可不得变更安置房户名。第五章 附则第三十八条 拆迁安置房及被拆迁房屋的房屋重置价格结合成新、装修装饰和附着物的补偿评估标准由市物价部门会同市房屋拆迁管理部门制定，每年公布执行。第三十九条 本细则所涉及的住宅