天津市经济适用住房管理办法(全文).doc

天津市经济适用住房管理办法（全文） 第一章总则 第一条为进一步改进和规范经济适用住房制度，加强经济适用住房管理，按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见（国发200724号）和建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007258号）要求，结合我市实际，定本办法。 第二条本办法所称经济适用住房，是指我市面向低收入家庭销售，享受政府政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格的具有保障性质的政策性住房，包括面向普通拆迁家庭的定向销售经济适用住房、为市政公用基础设施建设拆迁、分散平房拆迁建设的定向安置经济适用住房，以及其他面向非拆迁低收入住房困难家庭建设的经济适用住房等。 第三条市国土房管局是我市经济适用住房销售和上市交易主管部门,市建委是我市经济适用住房建设主管部门，市规划局是我市经济适用住房规划主管部门，市物价局是我市经济适用住房价格主管部门，市民政局是我市经济适用住房申请家庭收入核查主管部门。市财政局、市审计局等部门根据职责分工，负责有关工作。 第二章优惠和支持政策 第四条在符合城市规划前提下，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地纳入当地年度土地供应计划和规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 第五条经济适用住房的建设和供应要严格执行国家和我市规定的各项税费优惠政策。 第六条严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。 第三章建设和价格管理 第七条经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的需求，合理安排区位布局。 第八条在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、套型建筑面积、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。 第九条经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。第十条经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施，也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。 第十一条经济适用住房的规划设计和建设应按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行住宅建筑规范（GB503862005）等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。 第十二条经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。 经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。 第十三条经济适用住房的销售基准价格及最高销售价格，由市价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。 第十四条因建筑安装造价、税收标准和我市规定的收费标准变化而引起成本变化的，经市物价局、市建委、市国土房管局和市规划局审核批准后，开发单位可以对销售价格进行调整。 第十五条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市价格主管部门应依法进行监督管理。 第四章销售管理 第十六条定向销售经济适用住房由市人民政府有关部门按照带规划条件和户型标准、带开工竣工和入住时间、带销售对象、带销售平均价格和最高价格条件招标选址建设，向符合条件的拆迁居民定向销售。 市政公用基础设施建设拆迁和分散平房拆迁定向安置经济适用住房向对应拆迁项目中的拆迁居民销售。 其他面向非拆迁低收入住房困难家庭销售的经济适用住房，按相关规定向符合条件的家庭销售。 第十七条定向销售经济适用住房开发单位中标后，应按规定尽快办理相关手续，并根据经济适用住房项目招投标时中标的平均销售价格和最高销售价格，合理安排各门栋平均销售价格及楼层、朝向差价，并报市物价局、市建委审核。 定向安置经济适用住房开发单位应在经济适用住房项目地块整理完毕且规划总平图审核通过后，根据土地整理情况、配套情况和规划条件按照经济适用住房价格构成测算平均销售价格和最高销售价格，合理安排各门栋平均销售价格及楼层、朝向差价，并报市物价局、市建委审核。 经审核符合规定的，由市物价局制发销售价格通知。销售价格一经公布，销售单位不得提高售价。 第十八条经济适用住房项目在取得销售许可证后，方可按规定进行销售。 开发单位办理经济适用住房销售许可证时，须提供项目建设投资计划、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售价格通知、销售方案、公用基础设施配套证明等要件。要件齐全的，由市国土房管局为其核发经济适用住房销售许可证，并在相关政务公开网站上发布。 第十九条面向非拆迁家庭销售的经济适用住房项目办理销售许可证时，除提供上述要件外，还应提供经济适用住房销售主管部门审批的销售方案。 第二十条开发单位取得经济适用住房项目规划选址意见书和建设投资计划后应尽快按规定办理后续销售许可要件，不得无故拖延。取得销售许可证后应开始组织销售。销售可实行轮候或配售制度。 第二十一条经济适用住房管理部门应向社会公布经济适用住房销售政策、销售价格和房源信息。经济适用住房销售单位应严格按照本办法规定的内容做好销售宣传工作。 第二十二条符合经济适用住房购买条件的家庭每户只允许申请购买一套经济适用住房。 已申请经济适用住房的家庭，不得同时申请其他形式的住房保障；已申请其他形式住房保障的家庭，不得同时申请经济适用住房。申请后自行放弃购买资格或变换住房保障方式的，不得再次申请经济适用住房。 第五章 定向销售经济适用住房申请购买程序 第二十三条 购买定向销售经济适用住房的家庭须同时具备以下条件： （一）具有本市中心城区（外环线以内）非农业常住户籍； （二）家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍的（具体收入线标准由市国土房管局定期向社会发布）； （三）拆迁实行货币补偿安置，原则上房屋拆迁货币补偿安置费中拆迁房屋房地产市场评估价格低于25万元，他处住房合计建筑面积40平方米以下或使用面积30平方米以下。 房屋拆迁补偿安置费金额以天津市房屋拆迁补偿安置协议书为依据。符合以上条件的家庭需在签订天津市房屋拆迁补偿安置协议书之日起6个月内办理申请定向销售经济适用住房的手续。 第二十四条申请审批程序： （一）申请。申请购买人由本人或本人委托具有完全民事行为能力的家庭成员，持以下要件的原件和复印件向拆迁房屋坐落区房管局提出申请： 1本人身份证； 2家庭户口簿； 3申请人与拆迁单位签订的天津市房屋拆迁补偿安置协议书（住宅房屋货币补偿类）。天津市房屋拆迁补偿安置协议书已交回房屋拆迁单位的，拆迁单位应向申请人提供复印件，在复印件上注明“与原件核对无误”字样并加盖拆迁单位公章，注明经办人。 区房管局自受理申请之日起15日内，对要件原件进行审验，与相关复印件核对，并核查申请人家庭住房情况，审核无误的，留存复印件，由申请人填写天津市定向购买经济适用住房申请审核表。 （二）收入核查。区房管局对初审合格的申请人开具天津市定向购买经济适用住房家庭收入核查单，由申请人到拆迁房屋坐落区民政局进行收入核查。申请人向区民政局提供核查收入所需的证明材料，区民政局在15日内根据证明材料，结合住房公积金、社会保障等专业数据信息库核查申请人家庭收入情况，并在天津市定向购买经济适用住房家庭收入核查单上注明核查结果和经办人，加盖专用公章，由申请人转回区房管局。 （三）公示。区房管局根据区民政局转回的天津市定向购买经济适用住房家庭收入核查单，补充填写天津市定向购买经济适用住房申请审核表，并将申请人家庭人口、收入、住房等情况进行公示，公示期为10日。 （四）发证。经公示，对申请人相关情况无异议的，由区房管局在天津市定向购买经济适用住房申请审核表上签署意见，并向申请人开具天津市定向购买经济适用住房证明（以下简称购房证明）。同时，在天津市房屋拆迁补偿安置协议书中注明“已申请经济适用住房”字样。对公示情况有异议的，由区房管局会同有关部门在5日内进行核实。对经核实不符合申请条件的，由区房管局书面通知申请人。 第二十五条购房证明只限申请人本人使用。申请人须在购房证明有效期内，持该证明、本人身份证及复印件到经济适用住房销售单位购买经济适用住房。购房证明有效期由市国土房管局根据情况另行规定。 销售单位应查验购买人相关证件，经济适用住房购买人姓名须与本人所持购房证明中申请人姓名相一致，对不一致的，应拒绝向其出售经济适用住房。 第二十六条经济适用住房销售单位应与购房人签订天津市经济适用住房买卖合同，在与其签订合同时收回购房人所持购房证明并留存备查。经济适用住房开发单位应在经济适用住房买卖合同签订之日起30日内到区房管局办理买卖合同备案。经济适用住房实行网上销售，并进行注记，以备核查。 第六章定向安置经济适用住房申请购买程序 第二十七条分散平房拆迁各管理部门应落实好定向安置经济适用住房与拆迁项目的对接工作，规范定向安置房源使用。 经济适用住房开发单位落实项目规划方案后，应向市国土房管局申请确认定向安置房项目及对接分散平房拆迁项目。市国土房管局对该项目户型比例、拆迁项目情况等进行审核，向符合规定的开发单位出具确认单，并书面告知项目所在区房管局。 第二十八条分散平房拆迁项目的被拆迁人明细，由拆迁单位在取得拆迁许可证后上报区拆迁办，经区拆迁办核实后，报区房管局备案，作为申请经济适用住房的核查档案。 第二十九条各区房管局负责本区分散平房拆迁定向安置经济适用住房申请人的资格审查工作。 第三十条分散平房拆迁定向安置经济适用住房申请购买人由本人或本人委托具有完全民事行为能力的家庭成员，持以下要件的原件和复印件向拆迁房屋坐落区房管局提出申请： （一）本人身份证； （二）家庭户口簿； （三）申请人与拆迁单位签订的天津市房屋拆迁补偿安置协议书（房屋产权调换类）。 区房管局根据被拆迁人明细和市国土房管局告知的定向安置经济适用住房与拆迁项目对接内容，审核申请要件，对符合申请条件的，在5个工作日内向符合条件的申请人发放天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明（以下简称“资格证明”）。 第三十一条各区房管局要严格对“资格证明”的管理，明确经办责任人，做到专人领取、专人发放、专人核销，妥善保存。 第三十二条分散平房拆迁定向安置经济适用住房开发建设单位在取得项目销售许可证后，方可与被拆迁人签订天津市经济适用住房买卖合同。合同签订之前须核对“资格证明”，将“资格证明”原件收回存档，以备核查。“资格证明”只限申请人本人使用，与“资格证明”姓名不符的，不得签订合同。定向安置经济适用住房实行网上销售，并进行注记，以备核查。 第三十三条市政基础设施拆迁定向安置经济适用住房和其他面向非拆迁低收入住房困难家庭经济适用住房的申请购买程序，按相关规定执行。 第七章权属登记 第三十四条经济适用住房属于政策性住房，购房人对已购经济适用住房拥有有限产权。 第三十五条本办法实施后，经济适用住房出卖、买受双方签订的天津市经济适用住房买卖合同，应明示经济适用住房的性质、权属登记、转让和上市的有关规定。天津市经济适用住房买卖合同示范文本由市国土房管局统一制订。 第三十六条经济适用住房应依法办理房屋权属登记，房屋权属登记机构在登记簿及权属证书上标注“经济适用住房”、“有限产权”字样和准许上市交易转让日期，即购买人交纳契税满年的日期。 本办法颁布前，已缴纳契税的面向拆迁家庭销售的定向销售经济适用住房、分散平房拆迁定向安置经济适用住房和市政公用基础设施建设拆迁定向安置经济适用住房，由房屋权属登记机构在登记簿及权属证书上标注“经济适用住房”字样和准许上市交易转让日期，即购买人交纳契税满年的日期。 第三十七条经济适用住房购买人购买经济适用住房满5年后，可以直接补缴政府土地收益综合价款，取得全部产权，并进 行变更登记。购买人按上述方法核定政府土地收益综合价款后将补缴资金存入专户，房屋权属登记机构在登记簿及权属证书上标注“已补缴政府土地收益综合价款，取得全部产权”字样。 第八章上市交易管理 第三十八条购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房价格回购。 第三十九条市国土房管局负责经济适用住房回购管理工作。市财政局负责经济适用住房回购资金的筹集、拨付及资金使用的监督。经济适用住房回购资金由市财政根据回购住房数量安排。 第四十条政府按照以下程序对经济适用住房进行回购： （一）回购申请人持房地产所有权证等要件到政府指定的经济适用住房回购管理部门办理交易手续； （二）回购管理部门查验回购申请人相关证件注明的允许交易期限，并在7日内完成审核； （三）完成审核后，回购管理部门在5日内代政府与回购申请人签订买卖协议并支付购房款。 第四十一条政府回购的经济适用住房继续向符合我市经济适用住房购买条件的家庭销售。 第四十二条购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应向政府缴纳土地收益综合价款。向政府缴纳土地收益综合价款按照届时转让该经济适用住房市场评估价格与原购房价格差额的一定比例确定，并根据情况适时调整。 第四十三条面向拆迁家庭销售的定向销售经济适用住房、 分散平房拆迁和市政公用基础设施建设拆迁定向安置经济适用房，上市交易时免交土地收益综合价款。购买满5年后经申请可直接取得全部产权。 其他面向非拆迁中低收入家庭销售的经济适用住房，上市交易时须按规定比例交纳土地收益综合价款。 第四十四条购买经济适用住房满5年的购房人按以下程序转让经济适用住房： （一）需要转让经济适用住房的购房人，持房地产所有权证等要件到房屋所在区房地产权属登记管理部门进行交易。 （二）区房地产权属登记管理部门在10日内查验允许交易的期限后，核定政府土地收益综合价款，并在买卖协议中注明。 （三）交易双方签订房屋买卖协议和交易资金代收代付协议。 （四）买方按照协议约定将交易房款存入专户，政府从中提取土地收益综合价款，卖方缴纳的政府土地收益综合价款纳入专户集中管理，交易资金由专门机构进行监管。 （五）交易双方凭代收代付凭证和相关要件办理权属变更登记手续。 （六）相关资金交易和权属登记程序参照我市二手房交易有关规定执行。 第四十五条购房人转让经济适用住房或由政府回购经济适用住房后，该家庭不得再次申请购买经济适用住房。 第九章监督管理 第四十六条经济适用住房开发建设单位应严格按照规定的用地性质进行建设，对擅自改变经济适用住房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。 第四十七条经济适用住房销售单位应严格按照规定的销售价格和销售对象销售经济适用住房，对不执行经济适用住房销售价格和明码标价规定的价格违法行为，由价格主管部门依法查处。对擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的销售单位，由市国土房管局责令销售单位限期收回；不能收回的，由开发销售单位补缴同地段经济适用住房与商品住房价格差价，并对其违规行为进行处罚。补缴款项纳入专户集