中国物业管理现状与发展分析.doc

中国物业管理现状与发展分析 1， 引言我国的物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业的蓬勃发展，同时在从香港引入内地的一种新的服务行业物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质： 1168家，管理面积：约146亿，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业的生活和工作环境，从而为和谐的社会做出一定分量的贡献。 于此同时我国的物业发展在经过一段很长时间的摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战，正朝着精细化的发展方向逐步发展。分化出不同的物业管理服务类型。国内优秀的物业管理企业也越来越重视物业里的品牌建设。随着国内高端房产的涌现，物业这个与房产息息相关的服务行业，也出现了对高端物业的个性化定制的趋势，并时刻以满足物业客户的自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理的发展与现状进行分析论证。2，我国物业的发展现状：2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设 备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义的物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括房地产开发的早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施的保养、维修、住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国的罗伯特.C.凯尔等人著的物业管理案例与分析一书中所阐述的物业管理者的基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业的收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理的观点。所以广义的物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。2.2、不完善的物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管企业。我们以深圳的物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质的物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质的物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象的出现，首先要归结于以房地产的体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。2.3逐步完善中的我国物业管理的法律： 从有物业管理的企业开始的十多年的时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规深圳经济特区住宅区物业管理条例的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。2007年10月1日国务院颁布的修改后的物业管理方面的条例，它是在2003年版物业管理条例基础上修改的。主要内容是明确了业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利。规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各自的职责和运作方式。使这些单位更加职责明确，更好地保护了业主利益。尽管有这些法律法规的出台，还是有许多有必要完善的地方。2.4我国物业管理市场现状： 首先我们从物业管理企业招投标开始就很不规范，基本上是谁开发谁管理，未形成以个良好的市场竞争机制，特别是，房子竣工以后交房阶段业主入住的比较少，前期都是开发商自行选聘物业公司，等业主入住率达到一定人数时，小区城里的业主委员会很难满意前期开发商选聘的物业公司，因为，建设房子的人不是住的人，再有，从我国目前的实际来看，大都把物业管理简单的看作是企业行为，按一般企业来对待，制约了物业管理企业的健康发展，从大的方面来说，物业管理是加快区域精神文明建设，推进社会治安综合治理等方面工作不可忽视的有效载体，因此，我们必须让物业管理的更市场化一些，各有关部门也应从物业管理具有重要地位和作用出发，从其服务行业的特征出发，给与积极的支持。2.5我国物业管理从业人员专业化程度低： 物业管理由于发展的历史不长，相关的培训机构比较少，就造成了从业人员的素质普遍偏低，专业人才匮乏，突出表现在：传统的房产管理人才多，从事新型物业管理人才少，能神人单一岗位工作的人多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少，初级管理人才多，中级管理人才，特别是能中高级的管理人才少，现在从事物业管理的人员大多是半路出家，其中很少以部分在时间工作中精于研究，善于创新。物业企业的成长速度与优秀的物业管理人才的比较失调，导致很多物业公司都请不到合适的人才的现象。再者，后备人才也少，在之前的很长以段时间里，很多物业公司，对物业管理的认识不够全面，认为物业管理是以个劳动密集型行业，招收的都是一些本身就基本素质不高的员工。现在值得庆幸的是，这几年高校也相继设立物业管理专业，各有识之士投身物业管理行业的人员增多，让我们看到了希望。2.6业主与物业管理公司的矛盾： 首先是业主对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系，还有的甚至认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展。其实，在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，为业主和使用人提供服务，他们之间是平等的合同约定关系，有着各自的权利和义务，并且权利和义务均是对等的。以致业主往往因房屋问题、管理关系不顺和其他开发商在卖房时的承诺不兑现,而迁怒到物业公司,产生不信任。 再者物业公司是有偿的服务，物业公司的运作和发展都是靠资金来实现的，如果没有资金来源，物业管理企业是发展不下去的，而发展物业的资金正是物业管理有偿服务的结晶。物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系：若业主享有物业管理企业提供服务的权利，就应承担提供服务报酬的义务；若物业管理企业享有业主提供服务报酬的权利，也同样具有为业主提供服务的义务。然而，不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付款”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理服务费。 2.7我国物业管理实际工作中的问题： 首先比较突出的问题有: 物业公司频繁更换, 空白期小区物业无人管理, 造成小区脏乱差; 从业人员素质低, 服务不合标准, 引发业主不满; 由于房屋施工质量造成的房屋缺陷, 无人负责; 物业管理服务过程中的不规范行为无法监控, 如收费透明度问题, 维修标准问题, 维修基金使用问题; 服务标准不统一导致业主不满等。诸多问题, 造成业主不交物业费, 从而形成恶性循环, 服务越来越差。 3 我国的物业发展分析 就目前物业管理普遍存在的问题，前面我们大致了解了以下我国的物业管理的现状，如法律法规制度建设的滞后，人才的匮乏，物业公司与业主的沟通等问题。那么我国的物业管理要发展，就必须结合目前的问题，来有效的去分析研究，下面我大致的分析一下：3.1结构的重要性： 要大力推行多样化物业服务模式。在美国物业管理信息话建设和发达的专业服务市场值得我们学习，他们首先筹建物业管理行政事物中心来实现整合管理资源，形成市局物业管理处，市物业管理行政实物中心，市物业管理行业协会同联动的行业管理格局，然后将所有的物业管理公司都归纳进来，共同来管理和优化市场，形成有指导的良性的竞争市场环境。所以，针对于我国的经济结构，不应该限制民营的物业管理企业的发展。并且大力扶植一批专业化公司，推动物业管理企业将服务项目外包，大破物业管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运作模式，加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务成本，满足业主需求。只有这样才能摸索出以条象其他发达国家的物业管理一样的良性的市场竞争环境。3.2我国物业管理行业法规制度健康发展：我们要要求政府部门尽快简历同意的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商.业主.物业公司之间的责任和权利，以减少纠纷，更好的维护各方利益，从而促进物业管理公司的不断发展壮大。在推动市场化进程中，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过的，能够提供质价相符的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竞争来提高行业的整体水平，让物业管理公司参与到房地产的开发，销售和管理的全过程，让物管公司由以个单纯的售后服务公司变成以个独立运营的主体，实行物管公司房地产开发商与消费者之间的合同制度，是促进我国物业管理行业法规制度健康发展的必要条件。3.3物业管理人才的培养：要把物业管理公司做成专业的管理企业，就必须要注重专业的人才培养。同时还可以通过引进等采取多种形式，来加快培养物业管理人才，要将人才的培养作为物管企业重要的战略取向，具体的方式可以通过借鉴国外实行多年的物业管理师的考核办法以及其他服务行业对于其高级从业人员的评定方式，改革用人制度，通过素质教育，岗位培训和技术考核等形势来提高从业人员的专业和服务意识，通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，造就优秀的物业管理队伍，以增加企业的竞争力。3.4物业公司与业主建立良好的发展方式： 最重要的部分是，物业管理企业要明白通过业主和物业管理企业之间的沟通交流，建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题,坦诚相见，避免业主因信息的不对称，对物业管理知识的不了解而拒绝交费，所以在加强销售宣传的基础上，应对业主物业管理知识的配套宣传。如对物业管理企业的管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准方案的展示，通过公告栏、宣传栏等的形式对业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理的相关法律法规规定而交纳的物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主知道明白不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理企业的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益，触犯了国家的相关法律法规，需要负相关的法律责任。3.5让物业管理向科技化发展： 科技化发展是现在每个行业都在努力前进的方向，特别是利用科学的管理方式，去通过通讯技术，计算机网络运用技术，多媒体用用技术，现在控制技术来实现对小区的管理和物业管理的技术提高。再者，随着市民的生活水平的提高，人们对居住环境的要求不断升级，希望有以个舒适的安全的便捷的家，智能化科技化的小区，自然就成为今后小区物业的发展方向。当然，在目前的技术普及的条件下，要普及智能化还存在这许多的问题，但是这种趋势是不可避免的，而对于物业管理的科技化，特别是在防盗系统的设置，照明系统控制，楼宇设备自控系统的处理，公共广播系统，小区管线系统，停车系统等等这些方面去发展，为我们的业主提供优美的生活质量和工作环境。结论 物业管理在我国发展的时间还不是很长，目前尚处在成长期，在上文中，我浅析了一下我国现在的物业管理的现状，我们还有这许多的问题和可以更好发展的方向 。而随着人们对物质文化的需求的加大，我相信作为物业管理在中国还有很好的发展，从而带动整个行业甚至社会的更快更好的发展。 参考文献1(美)罗伯特C凯尔,(美)FM贝尔德,(