关于囿口项目乙方合作方案.doc

关于囿口项目乙方合作提议一、根据我国建设工程招投标法和工程建设项目范围和规模标准规定非国有资金的商业住宅项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的必须进行招标：（一） 施工单项合同估算价在万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在万元人民币以上的。我公司项目在强制招标范围内，建议委托招投标代理机构以邀请招标方式发包，邀请招标的好处是投标人少，且对其有一定了解，招标过程较为简化，招标成本低，周期也相对较短。对于施工单位资格审查的具体内容，可以归结到一下几点：1、企业资格：这里有别于企业资质，因为目前市场上施工单位的形式主要为一个企业下设多个项目部，我们不仅考察这个企业，更要考察拟承建的项目部。因为考察企业总部法人资质、注册资金等并不能获得实质性的东西，大部分都是符合要求的，所以需要着重了解的是项目部本身的能力，例如他们承建过的项目情况等，我们不可能把一个10万平方的项目交给一个长期徘徊在几千平方施工经验的项目班组。要了解其近几年完成类似工程的情况，即了解此类业务的承担能力与完成情况。还要了解在建项目的数量和情况，避免对方在承接工程后相关人员两头跑甚至多头跑，这势必会影响以后我们工程的质量和进度。要获取总体印象可以直接进行现场考察，两个方面：（1）现场管理（指在建工程）主要考察：施工资料的整理情况、现场平面布置的合理情况、环境卫生、机械设备、安全防火措施、管理班子在位情况等。（2）施工质量：在建工程，主要考察工程实体质量，质量检验资料、原材料检验资料。竣工项目主要考察：工程的观感质量、质量验评资料等。2、人员与设备配置：人员配置包括拟任的项目经理，技术负责人等主要人员。这里的人员为实任人员，而不是施工许可证等官方文件人员。如项目经理一职，现在建设工程取消项目经理证而采用建造师执业资格证，这类人员分为两类，一类是长期从事建筑工程事业并已取得一定业绩，经相关部门考核某些科目同时因为年龄关系面试相关科目，获得建造师执业资格，这类人员在工程建设过程中能切实担任项目经理一职。另一类是已获得一定学历，通过参加国家建造师考试而取得执业资格，法律上可以担任项目经理，但因为实际工作经验不足，在项目建设过程中其实只是一个法律上的签字权，而无法做好施工组织和管理工作，需要另外配备实质上的项目负责人，这个实质上的负责人才是我们应该考核的对象。在考察这些具体人员的同时，还应了解拟组建的项目团队是否为人员稳定团队，一个人员相对固定的团队与临时拼凑的团队工作效率相差甚远。同理，除了考察这些团队主要负责人，还要了解他们下面各工种的施工班组情况，是否为相对固定的施工班组，班组能调控的人员数量是否达到建设各阶段的要求，工人的工艺水平层次等。这些情况的深入了解做起来可能具有一定的难度，但是实践经验告诉我们确实应该做到如此深度。因为临时组建的团队需要一定的磨合期，磨合期内工作效率往往低下，若在紧要关头（如开盘预售、结顶按揭）需要赶抢工期，矛盾立即显现，并给我们建设单位带来极大伤害。设备器材的配置情况考察较为简单，直接到对方在建的项目实地考察就一目了然，是否满足我们建设工程体量的需要。3、财务能力：通过一定的财务方法了解对方的财务状况和能力，也是考察的一项重要内容。对财务能力的考察，可以了解其垫资能力（特殊阶段大量物力投入的能力）、负债率等深层次情况，因为我们不会把项目交给一个负债累累、濒临破产的企业而成为他们的救命稻草。他们的财务状况不应该成为我们自己的财务负担，如果对方财务状况差，不可避免的在建设工程中出现向我们借资、提前支付工程款等。考察财务状况不是让其出示一张资金证明，短期的资金状况并不能说明问题，要考察就考察近一年、半年的资金状况。说的通俗点，没钱就不要办企业，没钱就不要当老板，允许他们通过我们的项目从有钱人变得更有钱，但是拒绝成为他们的第一桶金。4、市场信誉：考察其已建项目的质量、进度、安全等方面的情况，获得的各种质量安全奖项占据项目的比例，这些第三方证明具有很好的反应其以往的工程水平。了解有无出现质量问题（无论大小），有无被建设主管部门通报，有无与合作方发生合同违约等情况。这些信息不仅需要从官方渠道获取，还要发动人际关系通过其他方式获取，例如，曾发生过一定的质量问题，但是通过非常规手段未被官方公布，这其实是一种更严重的行为。同时从他们以前合作的建设单位（甲方）了解这个团队的质量、进度意识，与甲方的配合情况，从而综合而全面的了解他们的工作作风、团队风气、战斗能力等主观素养。在选择施工单位的时候，需要综合考虑上述各方面因素，而不能再像以前一样只根据对方的相关取费得出的报价。选择所谓合适的施工单位，就是希望能切实使我们的综合成本降到最低。二、目前市场工程承发包的主要模式1、PMC（项目管理承包）模式工程建设项目管理承包业主将建设工程项目管理任务委托给一家工程项目管理咨询公司，即“代建制”。或业主和工程管理咨询公司组成一体化联合组织共同管理工程建设项目。优点：可以充分利用工程项目管理咨询公司的人员、技术、管理经验优势，避免设置庞大的机构，解决了工程完成后人员安置难题，可以提高项目净现值。缺点：项目管理承包商择优性差，合同价较高。业主PMC 业主方 项目实施方施工承包商供应商设计单位2、CMC（施工管理承包）模式施工项目管理承包业主委托一家承包商来负责与设计协调，并管理施工。要求在设计尚为结束之前，当工程某些部分的施工图设计已经完成，即先进行该部分施工招标，从而使这部分施工提前到项目尚处于设计阶段即开始。优点：设计、招标、施工三者充分搭接，施工可以在尽可能早的时间开始，大大缩短了整个项目的建设周期。缺点：施工总造价很难在工程开始前确定或得到保证。业主 业主方 项目实施方CMC设计单位分包商供应商供应商2供应商1分包商2分包商13、EPC（设计采购施工总承包）模式工程总承包业主将设计、采购、施工等一系列工作发包给一家承建商，作为总承包单位最后向业主交付一个符合动用条件的工程项目。优点：有利于合同管理、组织协调、缩短工期和投资控制。缺点：承建商择优性差，业主参与程度低，合同价一般较高。业主 业主方 项目实施方EPC 施工设计采购4、EP+C（设计采购+施工总承包）模 式设计施工联合体进行工程总承包业主将设计采购和施工等一系列工作发包给由一家设计单位和一家施工单位组成的设计施工联合体。优点：实用性较广，合同数量少，选择承建商的择优性较强，可以发挥联合体各家所长。缺点：联合体内部协调工作量大，业主受约束程度大。业主 业主方 项目实施方EP+C 施工承包商EP设计采购5、CGC（施工总承包）模式施工项目施工总承包业主将施工任务集中发包给一家施工总包单位，总包单位可以将其中一部分分包给其他承建单位。优点：有利于项目的组织管理。缺点：工期一般难于缩短。业主 业主方 项目实施方CGC 采购施工三、几种模式的区别 1、CMC基本属性是承包商，是一种管理型承包，不仅拥有技术和管理人员，而且拥有施工机械和工人，拥有直接从事施工活动的力量，可以直接参与施工活动，它的出发点是缩短项目建设周期，CMC的工作在设计阶段中途（施工图结束前）介入。而PMC是咨询公司，作为业主的延伸机构代表业主的利益进行项目管理，PMC从项目一开始就介入，进行项目全过程的管理，它的出发点是实现项目的三大目标控制。2、EPC或EP+C承包商具有设计能力，是从设计、采购和施工全过程的交钥匙工程总承包。CM单位的工作重点是协调设计与施工的关系，以及对分包商和施工现场进行管理。CM单位介入项目的时间很早，CM单位的委托不取决于设计深度，也不依附于施工图和工程量清单。CGC是工程施工项目的施工承包，一般在施工图纸完成后通过投标介入，而且依据施工图纸和工程量清单决定施工范围。3、PMC既不参与设计活动，亦不从事施工活动，对分包商是指令关系，没有合同关系，在工作中依据业主的意见向设计方发指令。CM与分包商可以有合同关系，与设计单位之间没有指令关系，只能通过向设计方提合理化建议来影响设计。EPC或EP+C承包商是自己独立承担设计任务。CGC则是受设计的影响，严格按施工图施工。4、PMC获得提供服务的咨询酬金，合同价通常采用按人月单价和工作人月数计算，或采用按投资百分比的计算方法。CM合同价通常采用成本加利润加奖励的方式，其成本除了包括提供CM服务的管理成本外，还包括未分包及零星工程费用，以及为完成任务所发生的其它直接成本。5、PMC承担的风险小，所承担的经济责任不超过PMC合同总酬金。CMC承担的风险大，工程费用的总和一旦超过合同文件中规定的最大数额，则超过要由CMC承担。四、我公司项目适用承发包模式 1、建议选用CGC（施工总承包）模式施工项目施工总承包 2、选用理由（1）该模式是指业主与具有丰富施工管理经验的承包商或联合体签订施工项目总承包协议，由施工总承包方负责整个项目的施工组织与管理的发包模式。（2）费用控制：施工总承包时，一般以施工图设计为依据，承包人的报价较有依据，在开工前就有较明确的合同价，有利于业主对总造价的控制。（3）质量控制：施工总承包管理方负责分包项目的质量控制；各分包合同交界面的协调控制也由施工总承包管理方负责，由此减轻业主工作量和管理负担。(4 )合同管理：业主只需要进行一次招标，与一个施工总承包商签约，招标及合同管理工作量大大减小，对业主合同管理有利。同时只对总包方进行工程款支付，合同关系简单，有利于施工总承包方管理分包单位。（5）组织与协调:业主只负责对施工总承包单位的管理及组织协调，工作量大大减小，对业主比较有利。总之，与平行承发包模式相比，采用施工总承包模式，业主的合同管理工作量大大减小了，组织和协调工作量也大大减小，协调比较容易。但建设周期可能比较长，对进度控制不利。五、目前市场工程发包计价方式1固定总价合同 固定总价合同就是按商定的总价承包工程。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算包价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非建设单位要求变更原定的承包内容，承包单位一般不得要求变更包价。这种方式对建设单位比较简便，因此为一般建设单位所欢迎。对承包商来说，如果设计图纸和说明书相当详细，能据以比较精确地估算造价，签订合同时考虑得也比较周全，不致有太大的风险，也是一种比较简便的承包方式。如果图纸和说明书不够详细，未知数比较多，或者遇到材料突然涨价以及恶劣的气候等意外情况，承包单位须承担应变的风险；为此，往往加大不可预见费用，因而不利于降低造价，最终是对承包单位不利。这种承包方式通常仅适用于规模较小、技术不太复杂的工程。 2按量计价合同 按量计价合同以工程量清单和单价表为计算包价的依据。通常由建设单位委托设计单位或专业估算师（造价工程师或测量师）提出工程量清单，列出分部分项工程量，例如挖土若干立方米，填土夯实若干立方米，混凝土若干立方米，墙面抹灰若干平方米等等，由承包商填报单价，再算出总造价。因为工程量是统一计算出来的，承包商只要经过复核并填上适当的单价就能得出总造价，承担风险较小；发包单位也只要审核单价是否合理即可，对双方都方便。目前国际上采用这种承包方式的较多。在我国，作为工程造价计算方法的改革方向，已开始推行。 3单价合同 在没有施工详图就需开工，或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免凭运气而使建设单位和承包单位任何一方承担过大的风险，采用单价合同是比较适宜的。在实践中，这种承包方式可细分为3种： （1）按分部分项工程单价承包 即由建设单位开列分部分项工程名称和计量单位，例如挖土方每立方米、混凝土每立方米、钢结构每吨等等，多由承包单位逐项填报单价；也可以由建设单位先提出单价，再由承包单位认可或提出修订的意见后作为正式报价，经双方磋商确定承包单价，然后签订合同，并根据实际完成的工程数量，按此单价结算工程价款。这种承包方式主要适用于没有施工图、工程量不明即须开工的紧急工程。 （2）按最终产品单价承包 就是按每一平方米住宅、每一平方米道路等最终产品的单价承包。其报价方式与按分部分项工程单价承包相同。这种承包方式通常适用于采用标准设计的住宅，中、小学校舍和通用厂房等工程。但考虑到基础工程因条件不同而造价变化较大，我国按每一平方米单价承包某些房屋建筑工程时，一般仅指0标高以上部分，基础工程则以按量计价承包或分部分项工程单价承包。单价可按预算定额或加调价系数一次包死，也可商定允许随工资和材料价格指数的变化而调整。具体的调整办法在合同中明确规定。 （3）按总价投标和决标，按单价结算工程价款 这种承包方式适用于设计已达到一定的深度，能据以估算出分部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清楚，在实际工作中可能出现较大变化的工程。例如在铁路或水电建设中的隧洞开挖，就可能因反常的地质条件而使土石方数量产生较大的变化。为了使承发包双方都能避免由此而来的风险，承包单位可以按估算的工程量和一定的单价提出总报价，建设单位也以总价和单价为评标、决标的主要依据，并签订单价承包合同。随后，双方即按实际完成的工程数量与合同单价结算工程价款。 4成本加酬金合同 这种承包方式的基本特点是按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包企业的总管理费和应缴税金），加上商定的总管理费和利润，来确定工程总造价。这种承包方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，例如边设计边施工的紧急工程，或遭受地震、战火等灾害破坏后需修复的工程。5按投资总额或承包工作量计取酬金的合同 这种承包方式主要适用于可行性研究、勘察设计和材料设备采购供应等项承包业务。即按概算投资额的一定百分比计算设计费，按完成勘察工作量的一定百分比计算勘察费，按材料设备价款的一定百分比计算采购承包业务费等，这些都要在合同中作出明确规定。 6统包合同 统包合同即“交钥匙”合同。 第一步，建设单位委托承包商作拟建项目的可行性研究；承包商在提出可行性研究报告的同时，提出初步设计和工程概算所需的时间和费用。 第二步，建设单位委托承包商作初步设计并着手施工现场的准备工作。 第三步，建设单位委托承包商作施工图设计并着手组织施工。 每一步都要签订合同，规定支付给承包商的报酬数额。由于设计是逐步深入，概预算是逐步完善的，而且建设单位要根据前一步工作的结果决定是否进行下一步工作，所以不大可能采用固定总价合同、按量计价合同或单价合同等承包方式；在实践中以采用成本加酬金合同者为多，至于采用哪一种成本加酬金合同，则根据实际情况由建设单位和承包商双方协商确定。六、我公司项目适用的发包计价方式1、根据我公司项目自身情况，综合分析，建议采用以工程量清单计价为依据，固定单价合同为基础，经双方磋商，确定清单分部分项工程单价，并根据清单计价工程量，按此单价确定工程款。签订施工合同。2、建议选用理由（1）实行工程量清单招标，实现了量价分离、风险分担，现行的以预算定额为基础的静态计价模式为将各种因素考虑在全费用单价内的动态计价模式，同时，能够反映出工程个别成本。所有投标人均在统一量的基础上结合工程具体情况和企业自身实力，并充分考虑各种市场风险因素，即同一起跑线上公平竞争，优胜劣汰，避免投标报价的盲目性，符合市场经济发展的规律。（2）实行工程量清单招标，合理适度的增加投标的竞争性，特别是经评审低价中标的方式，有利于控制工程建设项目总投资，降低工程造价，为建设单位节约资金，以最少的投资达到最大的经济效益。（3）工程量清单计价模式有利于建筑市场风险的合理分担。由于建筑产品本身的特性，其不确定和变更因素非常多，建设的风险较大；采用工程量清单计价模式后，投标单位只对自己所报的成本、单价等负责，而对工程量的变更或计算错误等不负责任，因此由这部分引起的风险由业主承担，这种格局符合风险合理分担与责权利关系对等的原则。（4）工程量清单计价模式有利于招投标工作的进行。传统的预算定额计价模式，标底在招投标活动中占很重要的地位，其准确与否及保密性是招投标双方的关注焦点。采用工程量清单计价模式，淡化了标底的作用，只是起到一定的控制或最高限价(即拦标) 的