《黄山新城提案新稿》PPT课件.ppt

黄山新城项目,天启&开启,总经理摘要,问题界定,版块的变局,未来客源换层,本地块独特资源,全新开发理念,任务,思路,总经理摘要,资源借势 （商业、公园等城市节点）,产品设计 （户型配比、商业配置等）,去弊 （变电站、B块商业的构想）,定位 项目核心竞争力 目标市场,全新开发理念,思路,成果,1、用城市化进程中版块演绎的观点看本楼盘的机遇和挑战。 30年城市化进程中，上海人口翻了100倍； 15年城市化进程中，深圳人口翻了150倍； 浦东的今天是城市化和产业化发展和演绎的结果；,天启独特的观点看黄山版块,版块的变局,2、浦东的城市化版块演绎过程 动力：产业化的推进； 进程：外高桥金桥陆家嘴张江世纪公园世博； 每个版块内均分为投入期、产出期及导入期三个阶段。大胆抓住时代机遇，创造全新形象。,天启独特的观点看黄山版块,版块的变局,外高桥保税概念,金桥加工产业轴,陆家嘴金融中心,张江高新科技,世纪公园行政中心,滨江岸线、世博会、环球影城会展经济、旅游经济,版块的变局,3、浦东产业化与城市化的发展是分阶段实现的，是一压缩与速成的过程。 产业引擎导入 居住区的产生 商业的导入 城市让生活更美好,天启独特的观点看黄山版块,版块的变局,宁要浦西一间床 不要浦东一间房,浦东开发 浦东开放,城市让生活 更美好,荒蛮时代,开发时代,城市时代,浦东城市化进程,版块的变局,4、大金桥版块的形成 内环与外环中间 带与块的交叉点,天启独特的观点看黄山版块,版块的变局,大金桥版块,碧云社区,陆家嘴,世纪公园版块,上南版块,张江地区,版块的变局块状发展,版块的变局条状发展,小陆家嘴 版块,黄山 版块,张杨路是浦东楼市的价格坐标轴！,洋泾 版块,源深路 版块,地铁6号线的建设将使张杨路的价格导向作用更加明显 大量越江工程的实现将在浦东价格提升、杨浦环境提升的情况下黄山地区对杨浦客户吸引力将减弱,杨浦大桥,中环线隧道,杨 浦,大连路隧道,张,杨,路,版块的变局,5、浦东未来版块发展的可能性对黄山版块的影响 城市化带来价格动力 城市化将形成多个城市节点与城市中心、副中心。,天启独特的观点看黄山版块,版块的变局,浦东房价已与浦西持平！ 将来浦东在上海的城市地位决定了未来浦东的房价地位！,版块的变局房价变局,黄山与碧云的价差 黄山与联洋的价差 黄山与浦西中心城区的价差,黄山在经历了大涨价之后，如何再次创造价值成长空间？,版块的变局房价变局,结 论,商业形成商业广场 商业广场+生态绿化+住宅形成区域中心 区域中心价格区域平均价格 参考： 五角场之于杨浦区 徐家汇之于徐汇区,黄山版块的独特资源,机遇： 1、处于产业化向城市化的转折之中 2、国际品牌量贩商业（W-MART）、绿化、交通形成新的城市节点 3、后黄山版块的城市资源 4、周边将崛起浦江、世博高档版块,资源借势,1、商业创造城市。它不是抗性，而是巨大的能量。 利用商业形成酒店式公寓，形成虚拟价值，形成价格的台升，形成城市中心化市区，而非城市郊区化社区。 2、公园是另一生态引擎轴 在公园旁边形成生态商业Commercial Park 在公园旁边形成低密度景观住宅，形成价格拔高,与小区内3.5万伏变电站的协调处理,由于规划要求，配电所将是不可避免的公建设施，因此，我们将采取“隐蔽处理”的方式尽力规避由其带来的对项目的影响,隐蔽处理解释,将对社区造成影响，而不可避免的公建设施通过隔离、类包装、科技材料等方式来减弱由其造成的影响,去弊,1、隔离,绿化林带+酒店式单身公寓隔离,去弊,2、掩饰,会所+绿化掩饰,3、科技材料,引入高新技术材料对变电站的外墙、防护、屋顶等部位进行改革，降低其对社区的影响，该做法成本较高,B块商业策划构想,B块商业的发展问题与契机,大型购物中心的人流垄断,去弊,张扬路商业街的人流截断,大型建材超市创造的消费潜能,在这样的情况下，为保证B地块商业的持续经营，我们建议B地块商业建设为,商业街+绿地花园+广场= Commercial Park,商业模式：Demall 要点： 零售商业独立最大化 室内商业室外化 商业形态风情化 沿街形态戏剧化,去弊,商业形态建议,生态购物街,回归自然的环境 工业时代的来临，打破了原有人与自然的平衡与协调，使得人类被隔离于自然之外，渴望与自然的交融是人类的天性，通过对空间界限的模糊，将室外与自然的元素引入到建筑的空间之中，使得人们可以充分享受到清新的空气和阳光，同时对于建筑本身，利用现代材料节约与利用能源，达到可持续发展,去弊,黄山版块的独特资源,黄山版块的独特资源,2005年金桥地区大卖场一览表,黄山版块的独特资源,1,2,3,4,5,6,7,8,9,15,12,13,14,23,24,22,54,52,51,53,50,49,25,27,29,32,麦德龙,大润发,乐购,1,4,5,11,12,21,22,24,27,易麦德,28,联华,31,好又多,37,36,36,34,42,华联吉买盛,33,43,45,农工商,43,44,45,31,35,Total:54,25,欧尚,46,协和,46,48,嘉德利,48,30,47,华联,10,26,26,47,28,38,39,34,21,49,家乐福,16,33,42,17,41,40,30,18,易初莲花,20,19,54,A,B,A:文峰千家惠（即将开业） B:沃尔玛(正在筹建) C:联洋家乐福（已开工）,C,11,上海大卖场分布图,黄山版块的独特资源,产品设计,新的规划构想,牺牲多层，塑造环境、商业、产品共生的城市住宅社区模式,天启认为,方案一,小高层&服务型单身公寓 的复合型社区,产品设计,一、规划布局,以生态轴对整个社区进行分割，以水景和绿化协调住宅与商业之间的矛盾，创造双组团的主题住宅。,产品设计,二、产品形态,产品： 12层小高层+服务型单身公寓,小高层：一梯三户或者两梯三户，以此控制房型面积减弱总价抗性,服务型单身公寓：设于社区东南角，以此利用沃尔玛的商业价值为提升产品配套的附加值,产品设计,综合容积率1.56,三、产品配比建议,产品设计,四、面积配比建议,普通小高层住宅,酒店式公寓,产品设计,五、与大型商业文化中心的协调处理,在本案与沃尔玛之间，引入水系景观带，形成隔岸相望的水景商业住宅,在本案与张扬路之间，引入绿化景观带，形成隔林相望的商业生态住宅,1、本案与金桥路商业之间,2、本案与张扬路商业之间,产品设计,五、与大型商业文化中心的协调处理,4、沿河设置内街商业景观，形成为社区住宅服务的休闲商业模式,沿河内街商业景观建造原则,1）、室内商业室外化 2）、商业形态风情化 3）、沿街形态戏剧化,产品设计,六、与开发式公园的协调处理,1、通过政府调整，在开放式公园引入商业，与公园一起构成服务区域的商业公园 2、与B地块的商业统一规划，相融互补形成服务于社区的Commercial Park 3、公园周边不引入商业，建造部分低密度产品（如叠加产品），构成纯生态主题的住宅组团,产品设计,七、社区商业布局建议,虽然本案邻近大型商业文化广场，但考虑人的行走距离及消费习惯，社区内仍拥有部分潜在的商业需求，因此，天启对本案社区商业的设置持肯定态度。,为保证社区的可持续经营， 我们提供两种社区商业营造方式,产品设计,商业面积建议：10001200平方米 商业形式建议：24小时便利店、银行 商业位置建议：以生态轴道路为界，区域内放置,七、社区内商业布局建议,方案一：点式服务性商业,产品设计,七、社区内商业布局建议,方案二：底层架空商业,规划形态：底层商铺 规划模式：生活休闲会馆 关键要点：小高层产品的架空 规划位置：社区内小高层物业部分,产品设计,图例,产品设计,八、小区会所建议,实用型会所,城市生活会馆,四大生活会馆打造城市住宅享受,面积：2层共2500平方米 经营模式：开放式分级经营（业主享受长年优惠及可参与各专项活动） 功能分区原则：集休闲功能以及人文要素于一身,产品设计,饕餮会馆 厨外厨风格餐厅 休闲咖啡厅 泰式餐厅 川菜馆 学苑会员吧： 供应各种鸡尾酒、葡萄酒和啤酒，视听室，钢琴酒吧和卡拉OK包房,第一层：饕餮会馆+运动会馆,八、小区会所建议,产品设计,运动会馆 健身房： 心肺功能训练中心 有氧健身中心 体能循环训练中心 肌肉训练中心 形体训练中心 室外/内游泳池： 室内恒温游泳池/室外休闲式泳池及儿童嬉水区和瀑布 练舞房/有氧健身房： 每周设不同课程，配备专业教师指导,第一层：饕餮会馆+运动会馆,八、小区会所建议,产品设计,八、小区会所建议,SPA会馆 面部护理 身体护理 水疗浸浴 水疗护理 身体护理 纤体护理等 舒活区，BALI POOL。特色SPA区（如七轮能量再生护理、爪哇双人四手皇家护理、热带雨林维其浴） 特别建议： 引进“亚历山大”独创的“30芬SPA”。其采用的结合西方SPA思想与芳香手法，融入东方禅宗的原理，据说对都市中人缓解压力很有疗效，适合本案的高知人群。,第二层：SPA会馆+阅读会馆,产品设计,八、小区会所建议,阅读会馆 季风书屋 分类阅读馆,第二层：SPA会馆+阅读会馆,注：会所建议内容仅供参考，具体内容与面积将视周边大型商业文化建造内容而定,产品设计,由多层、小高层组成的混合型社区,方案二,产品设计,一、产品配比建议,综合容积率1.56,产品设计,二、面积配比建议,产品设计,未来客源换层,天启认为,1、本案的价值构造将跳出区域市场的认知范围，城市都心社区的定位将促成消费者的第一次的结构换血,2、本案特殊资源同轨道交通的结合创造城市的新节点，其流动特性会影响主力市场的构成,目标市场定位,新的市场判断,地铁带来的流动人口,旧黄山居民带来新的购买力,目标市场定位,企划推广,企划推广,基本思路,双线出击,城市区域中心的营造,主题楼盘的形象塑造,企划推广,基本思路,概念动力,中心动力,生态动力,城市中心化社区,商业生态社区,企划推广,基本思路,复合产品,总案名与阶段主题案名的交互宣传,母品牌下的多子品牌构造,企划推广,主案名建议一,主案名建议：前城,英译：ADVANCED CITY 推广口号：生活中，前进中,主案名建议二,主案名建议：自由街区,英译：FREEDOM BLOCK 推广口号：大视界.未来观.城市秀,企划推广,企划推广,分阶段的产品主题案名建议,12层小高层产品与公园：生活静界（ VISION PARK） 推广口号：生活新领域，时代梦公园,服务型单身公寓与商业：城市节拍 （CITY FRONT） 推广口号：独立的起点，魅力恒久远,企划推广,广告总精神,不断前进的城市居住精神,阶段推广,大金桥 城市生活新方向,商业与住宅的 联动宣传,分阶段的主题 产品推广,品牌形象 概念铺垫,子品牌构造 主力推广,企划推广,部分广告文案表现： 在生活中前进，在前进中生活 前进在前城,一阶段：大金桥，城市生活新方向,企划主题 大金桥，城市生活新方向,企划方向 以软新闻+活动的形式，对金桥地区的种种利好好消息以高空媒体形成广泛宣传，对本案所处的黄山地位做重新定义，提升整个金桥版块知名度,企划目标 重新定义大金桥的版块地位,企划推广,部分广告文案表现： 大视界，未来观，城市秀 新主张，自有新想法,二阶段：商业+生态+街区，城市生活新模式,企划主题 开放精神无处不在,企划方向 以软新闻+硬广告的形式，对社区主力概念商业生态住宅进行宣传，确定商业、公园、住宅三位一体的社区母品牌形象,企划目标 区域内知晓度的覆盖,企划推广,三阶段：服务型公寓的子品牌塑立,企划主题 城市节拍 CITY FRONT,企划方向 以之前的母品牌为宣传依托，将产品中的服务型单身公寓同商业捆绑进行企划推广，以求化商业劣势为产品的价格引力,企划目标 同化商业劣势，创造社区价格引力,企划推广,部分广告文案表现,随时随地的周末精神 24小时的动感休闲生活休闲主题社区 生活白皮书 坦白我的物质精神，忏悔书是沃尔玛的收银单 楼下的购物狂，楼上的PARTY ANIMAL 大型购物中心满足生活中的一切人种 寻找生活中的