前期介入及接管验收方案.doc

三、前期介入服务实施方案（一）前期管理工作计划1、时段划分：自中标签署物业管理合同起至物业竣工交付之日止。2、目的：确保日后物业管理顺利进行，降低物业成本，使小区的设计和施工既符合规范要求又便利日后使用和管理。3、工作重点：组织工作小组，研究规划设计意图，熟悉规划设计和建议情况，与工程规划设计，施工单位沟通联系，从物业管理角度，提出合理改进建议。对本项目建筑特色、使用功能、设施设备进行更加细致全面的调查研究，完善物业管理方案。4、主要工作：（1）成立工作小组实地调研。（2）与开发建设单位，工程监理部门联系，了解工程概貌及本项目的主要功能。（3）收集有关本项目建筑、水电、平面布置等资料，进行分析研究。（4）对本项目设施、场地、功能、外观等提出建议。（5）根据本项目的实际情况，进行人员的配备和培训。（6）起草切实符合本项目的管理方案细则。（7）研究物业管理VI识别系统。（8）落实完善物业服务中心办公场所及办公条件。（二）前期介入主要内容 【香堤春晓花园】现在处于建设施工阶段，建设施工阶段是房地产开发项目质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对项目的物业质量产生直接的影响。此阶段我公司会派1名项目经理、1名客服人员和1名工程技术人员介入，客服人员主要是在销售阶段及加强与业主的沟通，收集业主资料、了解业主信息，解答业主关于物业管理方面的问题，与业主签订前期物业服务协议和临时管理规约。工程技术人员一方面加强了工程监理的力量，通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证；另一方面也是对开发项目的全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的承接查验和管理服务的连续性有诸多益处。这个阶段由于设计人员、监理人员、开发商以及物业管理企业都要参与，所以对发现问题的处理容易出现扯皮推诿，产生监管部门多而监管力度差的现象。我公司会把握好“配角”位置，明确责任，按程序行使职权，避免越权和推卸责任。这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议： 1、设备的购置安装 1）对重要大型设备、设施的供应商，如电梯等，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。 2）重要的大型配套设备（如配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。 3）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 4）选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 2、建筑材料的选择 1）基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 2）涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。 3、工程的监理与验收 1）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。 2）重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。 4、其他方面1）水电设计方面从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。2）设施设备方面结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。3）公建配套方面从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。4）环境景观方面从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。5）物业管理成本测算在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业管理服务收费标准提供依据。6）工程现场方面 根据【香堤春晓花园】项目建设进度，我公司将主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，树立起忠实可信的好“管家”的形象。在前期介入过程中我公司会加强对“香堤春晓花园”的全面了解，为“香堤春晓花园”前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。四、承接查验服务实施方案物业的承接验收是将来物业服务管理工作的基础工作，也是明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业矛盾纠纷的必要工作，更是物业管理条例规定的法定要求。因此，我们将对项目共用部位、共用设施设备进行承接查验，与开发建设单位办理承接验收手续，移交相关材料。具体流程图如下：现场验收资料验收是否合格签字确认承接移交正式接管否是验收做好验收准备工作接管验收小组签订物业承接查验协议接受房产开发单位提请接管验收申请（一）交接前工作计划1、正式交接前，总公司对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。2、结合实地模拟演练，对需验收项目进行摸底。3、成立物业接管验收小组。（二）成立物业接管验收小组1、小组由项目经理、物管员、客服经理、环境维护部、秩序维护部相关人员组成。2、物管员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。3、客服经理负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。4、项目经理负责具体的物业本体、公共设施、 设施设备的验收移交工作。（三）接管验收前的准备1、与开发建设单位联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。2、由客服部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。3、提前参与房产公司申请的竣工验收和设备最终安装、调试工作。4、提前准备号接管验收记录表格。a、单项项目验收单/表b、房屋本体接管收表c、公共配套设施接管验收表d、机电设备接管验收表e、验收交接记录f、接管验收问题整改表g、图纸、资料移交清单h、钥匙移交清单（四）接管验收的工作程序1、验收小组依据验收项目、标准，形成对应表单，并由责任人签名。2、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面验收不合格整改报告，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。3、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。4、对整改项目由施工方整改落实后，予以复查，并在验收不合格整改报告中记录结果，合格后进行正式移交。5、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照保修期工程维修管理细则对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。6、移交双方必须有双方签名办理移交手续。（五）验收项目1、交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼体室（幢）内各专业全部竣工。2、交接验收公共设备设施，按系统整体交接。供水系统、供气系统、电话、宽带系统、给排水系统、公共照明、道路等项目。3、交接验收园林绿化、安防监控系统、消防系统等项目。4、交接验收车库等其他附属设施，同时交接验收公共设备设施功放资料、小区标识。（六）验收范围及内容1、接管验收应提交验收的资料（竣工资料清单）。2、排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。3、供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、图纸等相关设备或资料。4、弱电系统的验收：包括监控系统、安防系统及其设备说明书。5、土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗及其他各种室内外建筑配套设施。6、消防设施的验收：包括消火栓、水龙带等相关设备的说明书、图纸、合格证。7、隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程。8、交接车库、小区标志等各种标识。（七）资料的接管验收1）综合竣工验收资料a、竣工图b、质监验收意见c、公共配套综合验收合格证d、供水合同e、供电协议书、许可证f、供气协议书、许可证2）施工设计资料a、地质报告书b、全套设计图纸c、图纸会审记录d、设计变更通知书，技术核定单（包括工程质量事故记录）。e、隐蔽工程验收记录f、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告。g、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项h、其他资料3）设备资料a、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录。b、设备出厂合格证c、设备使用说明书（要求中文）d、设备安装、调试报告e、设备保修卡、保修协议f、设备清单g、设备供应商、施工单位资料4）业主资料a、已购房的业主的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料。b、已购房的业主的购房合同（八）接管验收的标准和验收方法1、建设部物业接管验收标准2、业主生活工作的合理要求3、售房合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求4、新建小区验收暂行办法5、建筑装饰装修工程质量验收规范6、建筑安装工程质量检验评定标准7、主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。（九）接管验收的遗留问题处理1、遗留问题的登记确认a、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项纪录在接管验收资料遗留问题登记表中，交开发单位相关人员签字确认。b、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项纪录在接管验收设施设备问题遗留问题登记表中，交开发单位相