二手房的买卖合同注意事项.doc

法律快车（）第678期律师访谈周晓辉律师：二手房的买卖合同注意事项本期介绍：二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。本期法律快车专题栏邀请知名的合同纠纷专业律师【上海 周晓辉律师】为我们详细介绍二手房的买卖合同注意事项。访谈嘉宾：周晓辉律师，中国法学会会员，中华律师协会会员，上海律师协会会员。现执业于北京盈科(上海)律师事务所，合伙人律师。北京盈科(上海)律师事务所商务律师团队创始人、负责人。本商务律师团队成员主要承办企业间账款追讨、民间借贷、公司股权纠纷、合同纠纷、房产及拆迁纠纷、婚姻继承等民商事诉讼案件。法律咨询：158-0182-5316 (咨询请说明来自法律快车)访谈内容：1、 法律快车网：法律快车的朋友们，你们好!周晓辉律师，您好!欢迎来到法律快车访谈现场接受专访。周晓辉律师：主持人、法律快车的朋友，你们好。2、 法律快车网：周律师，一份二手房买卖合同中有什么条款是必不可缺的？周晓辉律师：在二手房买卖合同中一般应包括以下条款：一、当事人的名称或姓名、住所。主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。二、标的。本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。三、价款。主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。四、履行期限、地点、方式。主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。五、违约责任。主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。六、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。七、合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款。按照合同法第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限、补救措施、合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。九、合同的变更与转让。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。十、附件。说明本合同有哪些附件；附件的效力等。3、 法律快车网：合同有哪些规定的无效或可撤销的情形？周晓辉律师：合同是双方的真实意思表示，合同的订合是建立在双方自愿的基础上的，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则。中华人民共和国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。4、 法律快车网：与委托或代理出卖的人签订二手房买卖合同有什么风险？可以如何避免？周晓辉律师：中华人民共和国合同法第第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。在二手房买卖中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子(如房屋的承租人)通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。因此在与委托或代理出卖人签订二手房买卖合同时一定要需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。5、 法律快车网：转让的房屋有哪些是属于法律限制转让？周晓辉律师：按照国家的法律、法规及政策规定，有些房屋是不能买卖的，或者不能转让，如果购买了这样的房屋，可能导致合同无效或合同无法履行，不能保证购房人实现合同目的，因此购房人对不得转让或买卖的房屋应该有所了解，千万不能购买这样的房屋。下列房地产，不得转让或买卖：(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；(2)依法收回土地使用权的；(3)登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；(4)权属有争议的；(5)未经依法登记取得房地产权属证书的；(6)已被列入危房的房屋；(7)按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋，不得分割转让；(8)在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让；(9)处于户口冻结地区并已列入拆迁公告范围的；(10)抵押的房屋未解除抵押或者未经抵押权人同意的；(11)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房款的，比如以标准价购买的房屋；(12)房屋使用性质已改变的房屋；(13)军产、医院产、学校产权的公房与本单位的办公场所在一个院子内的房屋；(14)使用权的房屋(暂时没有上市细则，现阶段只有东城和朝阳区的各别房屋可上市)；(15)在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；(16)法律、行政法规、房改政策、地方政府规定不得转让的其他情形。6、 法律快车网：依照什么法律规定解除合同才算合理合法？周晓辉律师：二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。如果合同中没有约定合同解除的条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不能避免、无法克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。(5)法律规定的其他情形。7、 法律快车网：今天访谈到此结束了，谢谢周晓辉律师的解答和各位网友的关注，如还有法律问题，欢迎致电周律师咨询我们下期再见。周晓辉律师：再见。访谈总结：目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，必要时一定要委托法律专业人士进行把关。来源：法律快车网原创（转载请说明出处）/interview/article/1789.html- 访谈结束，感谢关注快车