远卓精品-云南百大房地产战略规划与内部管理提升建议书.ppt

战略规划及内部管理提升项目建议书（沟通版）,2003.9,此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。,优化内部管理，立足于昆明市场，通过跨区域发展成为全国知名的房地产开发企业,-1-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,远卓非常荣幸为云南百大房地产有限公司提交本项目建议书，在阅读本文件前，请确认接受此知识产权条款,本项目建议书宜严格保密。 云南百大房地产有限公司(下简称“云百大”）同意不向非云百大及相关公司责任职员之外的任何人展示、阅读或传递由远卓公司提供的与此项目相关的资料。 在云百大和远卓公司签署正式协议以前，本项目建议书的知识产权归远卓公司所有，项目建议书中的内容不能由云百大向任何第三方透露。 如果决定不进行本项目或者选择另外的专业服务公司，云百大应将本项目建议书归还远卓公司，并保证没有留存本项目建议书的复印件。,知识产权条款,-2-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,项目背景 远卓对房地产行业的基本判断 云百大现状和面临的问题 远卓建议该项目的解决思路 项目工作展开 项目时间计划、组织与报价 可能参与项目的核心人员介绍,-3-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,项目背景,2003年6月，华夏西部投资樊江经理、陈义先生在北京远卓办公室就昆百大公司下属云百大公司（主营房地产业务）的项目意愿和远卓公司相关人员进行了初步沟通，对双方的情况进行了介绍，远卓对云百大公司的情况有了初步了解； 2003年9月2日，远卓董事长李波先生与北京公司副总经理赵海山先生拜访了昆百大公司，与昆百大领导进行了愉快的沟通。云百大是昆百大集团内的房地产业务，已经在7月份对云百大的未来10年发展做出了初步规划，此次李波先生和赵海山先生被邀请参加对云百大未来发展的研讨，从而进一步加深了对各自企业的了解，远卓基于对项目需求的了解和已经初步定义的范围，提交本项目建议书; 本项目建议书系远卓公司基于双方讨论的战略议题和管理关键点提出的，只是初步假设，远卓公司期待能与云百大房地产有限公司就本咨询项目进行更深入的讨论； 本项目建议书中的称谓及缩写： 云南百大房地产有限公司：云百大、客户、委托方 远卓管理顾问公司：远卓、顾问、受托方,-4-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,项目背景 远卓对房地产行业的基本判断 云百大现状和面临的问题 远卓建议该项目的解决思路 项目工作展开 项目时间计划、组织与报价 可能参与项目的核心人员介绍,-5-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,从世界范围内分析我国的房地产行业处于从粗放经营到精细经营的转变期，强调产品创新和资本优势的结合,- 行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图 -,高利润阶段 高风险/高回报 产品创新,中等利润阶段 适中风险/适中回报 资本优势/规模优势,微利阶段 低风险/低回报 规模优势,经济 特征,需求 特征,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产服务/服务型,时间,行业 规模,中国大陆房地产商,香港房地产商,发达国家房地产商,卖方市场 对新增住房需求快速膨胀,均衡市场 对新增住房需求稳定增长,买方市场 以提升住房质量的需求为主,-6-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,现阶段我国房地产行业仍处于卖方市场，未来至少保持20年左右的高速成长，属于典型的朝阳行业,时间,房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。 政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。 结论： 短期呈下降趋势 部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求 资金在全球范围内加速流转 国家出台相关政策对行业进行调整和管控 三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧 长期呈增长趋势 中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升 城市化进程进一步加快 人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大 大量存量房的改造,长期趋势,房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着密 切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7； 此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展。,-7-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,纵观中国房地产的商品化历程，房地产行业正逐步走向理性化和规模化发展时期,真正意义上的中国房地产行业自1987年开始形成,个人购买的比例逐年增加； 供求双方的选择趋于理性； 产品性价比成为供求双方关注的共同点,市场供求,竞争格局,产品型向服务型转变成为企业的核心竞争力的实现渠道之一； 领先的房地产商呈现开发规模化、跨地域发展的趋势； “三外”涌入房地产业导致竞争的加剧,行业监管,提高行业集中度，扶大放小； 通过195号、121号文件等系列 政策调控房地产业，防止地产 泡沫,-8-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,由于我国房地产处于行业发展的初级阶段，未来谋求细分市场领先的服务模式将大量涌现，领先的房地产商开始向服务型企业转变,房地产（存量）经营,房地产（增量）开发,房地产中介服务,地产开发 土地使用权的获得 拆迁安置 总体规划 房产开发 房屋设计 建设施工 相关配套 融资管理/销售管理,物业经营/出租 酒店经营管理 商场租售经营 写字楼租售经营 公寓经营 物业“低吸高抛”住宅市场的积压房、二手房 物业管理 ,房地产中介 房地产评估 房地产咨询服务,房地产金融,融资管理 自有资金 银行贷款 信托基金 企业债券 投资管理 直接投入项目 入股项目公司 股权合作(土地、资金等) 基金管理 项目管理,创新潜力,创新潜力,创新潜力,创新潜力,-9-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在商品房购买中，个人购买住房的比例逐年增大，消费心态趋于理性，房地产市场化将逐渐完善,个人购买,购买方研究 - 收入等宏观经济指数,集团购买,-10-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,经济发展水平高的5个城市占销售总额的58%,商品房销售累计增长率,销售增长最快的前十个城市大部分是经济欠发达地区，而西部地区占了7位,2002年前11月,2002年前11月,城市商品房销售额累计百分比,房地产市场的发展主要受当地经济发展水平的影响，表现出很 强的区域性,目前房地产行业在全国呈现从东部到中部再到西部的梯田式滚动式发展，具体表现在省会城市、百万人口级规模的城市拓展,-11-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,从全国范围看，四大板块是今后房地产发展的热点,江浙沪板块,深粤板块,京津板块,大西部板块,人均GDP较高，投资增长速度高出全国31.9%，供需比例基本协调，政策引导较好，将进入下一轮大的发展期,外商港商购买力旺盛，土地便宜，具有得天独厚的优势。,特殊政治地段，大北京概念提出后引发大规模的投资，加上奥运影响，京津板块将是奥运第一受益者,2001年经济增长高于全国平均，固定资产投资增长高出全国一倍以上，十五期间国家计划向该区域投入数千亿资金，必将带来诺大的开发效应,-12-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,以重点区域和重点城市为主，逐步向其他区域和省市梯级滚动也是目前大型房地产商应对竞争、拓展业务的重要举动之一,万科的区域拓展思路 三大城市圈，百万人口城市,华润置地： 以北京为业务中心，逐步进军其他重要城市，在全国形成北京、上海、成都等几个中心区域，完成区域发展战略 珠江合生： 稳守南方市场，积极进军北拓：无论是项目还是企业，都力争进入北京房地产市场第一阵营，三至五年内问鼎京城发展商前三甲。 大连万达： 1998年开始实施房地产开发的跨地区、规模化发展，在大连、北京、长春、成都和贵阳等城市成立房地产公司，计划三年内销售额超百亿。 中国海外： 成立北京、上海、广州和深圳、成都五大分公司，以重点区域为主，逐步带动周边地区。,-13-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,行业监管：200203年出台的一系列政策体现了国家规范房地产 行业行为，强化行业调控的主调,2002- 2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。5年以下（含5年）由现在的4.14下调为3.6，5年以上由现行的4.59下调为4.05。 2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54，五年期以内由5.31降为4.77，五年以上由5.58降为5.04。 3月，国务院公布国务院关于修改住房公积金管理条例的决定。 2002年5月9日国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，于7月1日开始实施； 5月8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，在年内正式启动。 5月16日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。国务院副总理温家宝在会议上强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。 195号文采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。 7月23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。,作为资金密集型行业，金融政策更加严格是国家强化行业控制的直接信号,2003- 121号文中国人民银行6月13日发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知， 通知规定，房地产开发企业申请贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%，房地产开发商贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%。通知明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放,国家抬高行业门槛，对众多中小开发商甚至一些大开发商产生致命影响,注：近年产业政策影响请具体参考远卓房地产咨询中心专项研究报告,-14-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,121号文的出台，对房地产企业融资渠道产生重大冲击，驱使资金密集型的房地产企业考虑多元化的融资手段,房地产企业 多元化融资手段,企业上市,资产证券化,抵押,基金,信托,国家政策因素 相关政策的 解禁、放开,企业自身因素 企业自身信誉 项目吸引力,案例,天创置业买壳上市,首创集团与IDG设立开发基金,中煤信托“车公庄危改” 北国投“三环新城” 重国投“景龙公寓”,资料来源：远卓房地产咨询中心,-15-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,由于房地产行业是资金密集型产业，在121号文件的影响下银行纷纷修改房贷政策，造成房地产业绩持续增长而净现金流负增长加速的局面,根据国家信息中心的数据显示：16月份，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同比增长34%；商品房竣工面积8187万平方米，同比增长40.4%。远远高于经济发展的速度，表明房地产业在国民经济中的地位越来越重要，房地产业正处于持续发展的好势头。但是房地产业作为资金高度密集行业，对资金的需求格外高。由于房地产企业本身的资金吸收能力远远达不到需要投入的资金，因此，几乎所有的房地产企业都严重依赖于银行，也因此把企业风险转嫁到银行。鉴于此，从年初，政府一直在酝酿出台一系列针对降低银行风险的措施，集中体现为121文件。由于各种先行政策早就出台了，央行3月杭州会议定下基调后，各商业银行已经在逐渐修改房贷政策，其中包括建设银行推出的6大措施。这些都逐渐影响到房地产企业的资金流。 沪深两市目前约有60家房地产上市公司，在前40家公布中报的房地产上市公司中，经营现金流为负数的有25家，比例为40%，而总上市公司平均水平为35%。而加权每股经营性现金流量为-0.133元，去年同期为-0.025元。 据统计，今年前40家发布中报的房地产企业的现金流为-25.12亿元，而去年同期为-4.99亿元。增长了4倍以上。同时在前40家公布的中报显示，房地产板块的每股收益平均为0.072元，去年同期则为0.050元，增幅达44%。这两组似乎相互矛盾的数据表明，房地产板块业绩在持续向好，但是房地产企业的融资压力越来越大，资金趋向紧张。,-16-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,随着各种资源调控，竞争的不断激烈，房地产行业的利润率近年在不断下降,国家政策因素 资金调控 土地调控,大量竞争者进入 外行 外资,市场竞争的 日趋激烈,-17-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在未来35年内房地产行业将发生剧变，在行业整体利润率下降的同时由于部分企业实行业务模式差异化和精细化管理，利润将出现两级分化，上市公司和经营情况好的房地产企业盈利颇高,上市公司中期业绩表现的两大特点就是总体上升、两极分化：,经营情况好,经营情况差,深万科、深振业、深长城、华侨城、金融街、中华企业的中期净利增长率均超过70%,2001年上半年，22家房地产上市公司： 主营业务收入为53亿元，同比增长16.77 主营业务利润为45.39亿，同比增长22.17 平均每家上市公司实现净利润为2527万元，同比增长56.62,渝开发（000514）、世纪星源（000005）、琼能源（0502）、琼金盘（000572）、ST中福（000592）和深天地（000023）等每股收益只有几厘，勉强保持不亏损。,资料来源：远卓顾问分析，国务院发展研究中心,-18-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,未来的三到五年内，在土地供给方式、现代企业制度、资本市 场、消费市场等发生重大转变的背景下，我国房地产商面临重 新“洗牌”，导致业绩两极分化，市场将进一步集中,房地产企业数量多、规模小、集中度低 以北京市场为例，据统计，市场上在售的项目，仅掌握在不到一半的开发商手中；对北京市场上在售项目进行统计，有项目的企业平均开发规模为21万 ；,土地供给透明,企业运营模式改善,大量资本进入行业,市场呈现客户导向,规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路 行业呈现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头垄断现象 产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加 市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化,资料来源：焦点房地产、全国统计信息网、远卓分析,现在,2005-2008,在广东的地产整顿阶段，大量小型房地产商被收购或淘汰出局，同时却使万科、金地、中海三大中国知名品牌脱颖而出,金融在房地产业务中的作用将会越来越大！,-19-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,项目背景 远卓对房地产行业的基本判断 云百大现状和面临的问题 远卓建议该项目的解决思路 项目工作展开 项目时间计划、组织与报价 可能参与项目的核心人员介绍,-20-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,经过短短五年的发展，云百大已经发展成为资本金达4000万元的区域性的房地产开发中型企业,2003,2002 销售收入占昆明房地产市场的5，处于房地产行业的前10位，荣获“云南十大知名企业”的称号,先后成功开发了富春花园、望湖雅筑、钻石豪苑、新东寺人家西寺阁、碧云雅居、开远景山花园等项目，近期开发的博园世家、晨曦街洋房和国际花园更是获得了消费者及房地产界同行的一致好评,1998 成立时注册资金为300 万元，年底开发第一个项目“望湖雅筑”,企业目标 立足于本地市场的基础上实现跨区域发展,-21-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,云百大,晨曦街洋房,国际花园,博园世家,2001年获云南房地产成功经营 模式典范；第二届东方园林杯“优秀社区环境精品奖” 2002年获得“云南十大知名楼盘”称号 2003年获得建设部精品户型展的“最佳人居奖”和“杰出设计奖”,作为云百大支柱产业的房地产业近年来主要开发了三处楼盘，并获得多项大奖，已经积累了丰富的本地开发经验,博园世家将自然别墅与城市别墅的特质有机糅合，别墅区紧邻世博园万亩天然森林，具有优越的生态环境与独具特色的人文景观,晨曦街洋房位于世博园以西200米,白龙路南侧,东临世博汽车城。项目总用地面积29872平方米，总建筑面积27135平方米，容积率0。91，小区绿化率高达41。6%。小区产品规划为长拼、双拼联 体别墅和叠式别墅，125户纯大户TOWNHOUSE高尚小区。,-22-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,云百大处于快速发展时期，由于昆明本地市场空间有限和作为股东的上市公司昆百大将房地产作为重点业务，云百大需要进行战略规划，寻找新的利润增长点，以实现快速发展,云百大发展非常迅速：从1998年注册资本金300万元发展成注册资本金达4000万元，总资产2.6亿和净资产达5018万的区域型房地产开发企业,昆明房地产市场容量小， 2002年销售额是历年来最高的，也才只有60亿的规模。目前昆明的住宅市场竞争加剧、写字楼市场低迷，随着大型房地产企业的进入，竞争将进一步加剧，云百大在昆明本地的竞争难度会逐渐增加。,云百大的主要股东是昆百大有限公司（上市公司），房地产是其规划的未来重点业务，云百大可以通过依托上市公司获得资本市场的支持,实现稳健快速发展/ 为股东带来满意 的回报,新的利润增长点,？,价值链拓展； 产品的复制； 中高端住宅市场拓展； 跨地区发展； 跨行业发展； 服务模式创新； ,-23-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在今年7、8月，云百大公司已经做出自己的10年规划，从区域、产品、品牌、资金等多个角度提出了未来的发展目标,目 标 领 域,以住宅开发作为公司的主营业务,品牌建设,产品范围,区域范围,稳定发展昆明市场，销售增速与昆明房地产增速基本持平，保持5%的市场占有率。 积极面向高点城市扩张市场，投资地域向城市综合竞争力强的大城市集中。 做稳做强北京市场，；以上海作为公司长远发展的主要战略基地。 在北京、上海站稳脚跟后，将以上海为中心向外辐射，伺机进入长江三角洲地带，形成板块联动；强化市场占有，伺机进入腹地区域的中西部中心城市。,主要面向城市中等收入家庭，提供区域规模化、郊区化的中档住宅产品,资金规划,建立连锁企业（项目）品牌，逐步打造品牌鲜明的个性形象，在开发中增加客户对品牌的偏好度，使品牌具备一定的“资产”。 建立可复制的产品开发模式和管理模式，通过产品模式化使投资模式标准化，以管理优化推动项目经营。 设立上海总部，直接控制着各地的规划和资本投入，较好解决异地开发中实际增长的问题。,扩充资本金规模，同时升级企业资质，塑造了良好的跨地域公司形象，为下一步融资创造条件。 配置昆明、上海、北京的土地储备资金，避免资金不足，小马拉大车，同时避免现有项目开发中过大的资金缺口。 以昆百大集团作为公司的投资主体，优化股权结构，提高集团公司的盈利能力。,-24-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,云百大处在发展的转折点，在向高点城市拓展的过程中，如何把握战略方向和内部管理规范化成为高层必须面对的问题,创业期,成长期,成熟期,衰退期,规模/市场影响力,发展阶段,云百大目前正处在创业阶段向持续增长阶段的转变时期，如何把握发展方向，保证公司向长远目标前进，是目前的云百大高层管理团队必须清晰理解的首要问题,公司资源如何协同？,如何选择重点业务领域？,在高速发展中怎样激励员工？,明确怎样的发展目标？,如何实现有效的控制？,其它？,转型中将面临一系列问题,如何找到持续高速发展的道路并保证企业发展不偏离这个道路？,重要的转折点,如何选择重点地域领域？,-25-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,不同增长阶段对管理系统的要求是不一样的，企业必须在转型中进行适度调整,战略规划（对未来的思考）,组织结构,对管理系统的关注,控制系统,初步的职能型结构,在工作中培训 针对问题改善管理,通过“个人的观察”进行控制,公司战略 年度计划 考虑的问题更系统化,职能型结构 事业部结构,初步的管理系统开发计划 初步的人力资源体系,战略预算系统 明确的权责划分 绩效评估系统,公司战略计划 部门的战略计划 战略计划是“生活的方式” 部门战略计划,职能型结构 事业部结构 子公司结构 其他多种形式,针对所有等级的基本管理开发计划 成熟的管理开发,MBO系统 成本和利润控制系统 绩效评估系统 复杂的控制系统,公司战略计划 部门的战略计划 战略计划是“生活的方式” 部门战略计划,复杂的结构,针对所有等级的基本管理开发计划 成熟的管理开发 领导方式的开发,适合于分权管理方式的控制系统,阶段,创业期,成长期,成熟期,衰退期,很不正规 在创业者的头脑中 市场是最重要的问题,-26-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,云百大已经做出方向性的规划，但为了实现发展目标云百大还需要解决所面临的四大问题,、云百大的战略定位不清晰,、在明确战略的基础上需要相应的支撑体系,、业务战略需要进一步明确和细化,、在现有的资源和政策环境下，云百大必须解决资金管理的问题以实现快速发展,-27-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,云百大公司的战略理念应该涵盖公司使命、远景、核心价值和预期结果等多方面的内容,远景,预期结果,核心价值,使命,远景说明公司存在的意义是什么 远景不是一种新的思想，而是大家共同的愿望和公司决策的基础,使命说明我们是什么样的企业 阐明目的 回答为什么 回答作为集团的一员在集团发展过程中要作出什么成就？ 明确方向 界定范围,共同的价值观是我们的指导原则 是我们之间，我们与客户之间联系和沟通的要领 回答我们应有什么行为 明确我们应该怎么作决策 优化我们的时间安排 指导我们怎样组织/安排工作,预期结果目的说明我们要达到什么，取得什么结果 具体阐述我们要取得的结果/实现的目标 具体描述怎样衡量每一个目标是否实现 确定我们的目的 提供我们应该怎样组织/经营才获得预期结果的原则,方向,阶段性目标,信仰,阶段性结果,-28-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,云百大对战略规划需要做出进一步明晰的方案,使命、远景、目标 指导战略和组织的发展 描述一个鼓舞人心的事实 战略规划 业务范围： 核心市场根据地如何选择？ 产品如何组合？ 如何规划战略资源？获取什么样的价值链优势？ 增长阶梯： 核心能力： ,企业战略,云百大在35年内要成为什么样的公司？ 期望什么样的市场地位？ 在目前实力较弱时如何选择差异化业务模式？ 昆明、北京、上海现在的住宅中端市场特点是什么？其市场吸引力如何？ 市场需求是什么？ 未来的成长潜力如何？ 客户需求的变化趋势如何？ 现有的竞争格局如何？ 进入三地市场的风险是什么？如何评估风险和应对风险？ 云百大的核心竞争力是什么？云百大的核心竞争力构建和发展的方式是什么？如何分阶段实施？ ,-29-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在明确公司战略目标的同时云百大需要进一步选择差异化的商业模式,商业模式理念图,商业模式创新是目前国内房地产行业的一个突出表现，在“暴利时代”已经成为历史的时机，精细化运作，选择成功、领先的商业模式是保证长久持续获利、成长的核心议题,客户选择：选择什么样的细分客户市场，需求特点表现？该客户市场是否足够大并有长久持续性？该客户市场的竞争激烈程度如何？ 价值提供：对所选择客户市场的需求如何把握？满足需求需要提供什么服务？ 战略控制：建立什么核心竞争能力以保证获得领先的竞争地位？保证对竞争对手形成压制？ 业务组合：公司业务范围函盖哪些领域？如何发挥协同优势？,-30-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,房地产开发属于土地附着物开发，受区域、区位影响较大，因此影响开发公司两种不同的开发模式，客户导向型开发是未来发展趋势,虽然任何一个开发项目都会深入考虑“土地”和“客户”两个因素，但从公司实际发展中一定有一个是引导因素,-31-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,近期利益/长远利益 产品定位/品牌定位 资金杠杆 资金运用 组织流程 绩效管理,总结房地产行业面临的主要挑战和云百大的发展现状，云百大应该着重审视所采取的商业模式,行业挑战,资本密集与 资本脱节的矛盾,客户价值/ 业务定位,组织能力/ 机制创新,多元化,专业化,创新,规范,特种兵,正规军,项目能力,公司能力,个人能力,组织能力,云百大的模式定位：单一？组合？,- 机遇与挑战 -,-32-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,根据公司发展战略，确定运营模式、进入市场的关键成功要素，制定具体的业务战略实施计划,业务战略,根据企业定位运营模式 包括细分市场策略、区域策略、定价策略、营销通路 产品功能品种、差异化 损益预测、现金流预测、资产负债预测、盈亏平衡预测、资金的来源和运用,房地产开发位置的选择策略是什么？ 昆明、北京、上海三地中端市场的产品供应特点是什么？ 三地市场的关键成功要素是什么？ 围绕开发的业务延伸领域的作用及特点是什么？云百大的理念和定位是什么？ 三地市场的进入策略是什么？如何选择获利组合？,-33-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,房地产开发位置是云百大立足本地、跨地域发展的关键点,昆明、北京、上海三地的城 市规划是什么？ 现有的特点和趋势是什么？,三个城市的城区内不同区域的特点是什么？ 在这些不同区域的房地产开 发速度如何？,云百大在以上分析的基础上如何建立自己的开发位置选择？ 开发区域的拓展思路是什么？,作为不动产的开发商，位置选择是跨地区发展的关键决策因素。如万科的特点：以客户选择；郊区化；城市人群等,-34-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,了解三地住宅中端市场的产品供应特点和关键成功要素，明确自身的基本策略是云百大进入这一市场的前提,小区规模 产品特点 价格特点,中端市场产品供应特点,关键成功要素,相关技术特点 功能配套 ,营销模式 开发模式 价值诉求,产品创新 ,云百大企业战略 和业务战略,产品领域定位,产品性价比位置,-35-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在业务战略层面，云百大还需要回答很多问题，具体细化三地市场进入策略和获利组合,市场进入,市场进入风险？,获利组合？,业绩回报周期？,依托良好的政府关系？,从土地拥有者手里拿二手地？,与土地拥有者合作参股运作？,不直接参与项目，以投资公司形式合作？,试探,大规模复制,创新,利润回报的时间和持续性、稳定性要求,-36-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,采用什么样的管理模式来把个人能力转化为机构能力，是云百大有待研究的一个重要课题,房地产开发,使命 目标 定位,企业发展策略,房地产行业周期,产品管理,持续改进,持续改进,？,-37-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在企业的管理架构层面，云百大面临组织、人力、运营系统、管控体系等战略支撑体系需要进一步完善的挑战,如何实现信息的通畅传递？ 如何实现知识的有效率的共享？ 如何设定权限体系？ 对关键岗位的责权利如何清晰的定义？ 如何建立完善的管理和业务制度体系？ ,组织,如何设计和优化跨地区公司的治理结构？ 如何设计跨地区的管理组织形式？ 部门机构的设置原则是什么？ 部门的责权利体系如何搭建？ 如何对部门组织进行细化设置？ ,管控体系,主要管理方案： 主要考虑将发展划分若干阶段，每个不同的阶段应采取相应不同的管理体系。 主要问题包括：,-38-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在企业的管理架构层面，云百大面临组织、人力、运营系统、管控体系等战略支撑体系需要进一步完善的挑战（续）,在跨区域发展中是否遵循人才的差异化和本地化? 如何实现人才的差异化和本地化？ 如何控制关键岗位？ 如何有效的发挥当地人员的优势？ 在跨区域的公司中如何轮岗？如何设计职业生涯规划？ 薪酬如何和不同的地区结合？ 如何制订针对跨地域、跨项目的考核体系？ ,流程,如何制订和执行战略管理流程？ 如何制订和执行计划预算管理流程？ 如何制订和执行营销流程？ 如何对已有的业务流程进行梳理？ ,人力资源,-39-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,房地产行业集中度低，潜在消费需求巨大，为获取规模效益驱动行业优质企业向大规模发展。 为抢得竞争的先机争夺土地资源，保证足够的土地储备，需要大量资金。 国家政策对预售及开发商贷款条件的提高，资金缺口大。,房地产公司上市解禁； 房地产投资基金可望由民间而转向正式发行； 全球经济放缓，大量外国资本进入中国；,资本运作的方式,大公司对区域性地方公司控股，以低成本获得地方公司已有的土地资源、地缘优势； 同区域内公司合并重组，形成规模优势； 上市公司通过大股东变更、资产置换房地产资产、现金受让房地产资产、投资房地产项目、新设房地产公司、收购房地产企业股权、追加房地产企业注册资金、委托开发、追加项目资金等方式进军房地产行业。,01年房地产行业资本运作状况,全年有52家上市公司进军房地产行业 ； 01年天鸿宝业、金地集团、天房发展、梧州中恒、东华实业五家地产公司上市； 深万科、中华企业等房地产上市公司通过兼并、重组加大规模实力；,驱动因素,外部条件,资料来源：远卓分析,资金运作在未来会进一步加速房地产业的“马太效应”,-40-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,尤其值得一提的是：由于房地产行业对于资金的依赖很强，良好的资金循环是降低成本、控制公司经营风险的保证，在房地产公司由小到大的成长过程中，资金的重要性将越来越高,现金流,房地产开发现金流周期,其他相关子公司现金流周期（中介咨询、装修）,大中型房地产公司总体 现金流周期,现金流,单项目开发现金流周期,？,房地产开发不同阶段有融资、建造方垫资的不同的融资手段，有“资金放大器”的功能，良好的预测管理及资金安排是避免财务风险，提高收益率的保障,资金管理体系 大中型房地产公司应通过不同项目在资金需求上的良好匹配以及与其他控股子公司业务现金流结合调配公司资金，削弱资金周期波动性的影响。,概念图,！单项目开发资金管理相对简单，可以通过对项目前期谨慎的投资收益测算及过程中不断滚动资金细化管理和控制管理，保证资金的高效使用及防范资金风险，获得良好资金回报。,-41-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,由于融资能力、资本运作和资金有效分配能力对于房地产哦脑公司是如此的至关重要，云百大需要尽快资金管理体系，以推动开发业务的长期持续发展,* 假设资金/投资有限,现有运营资金,现有自有资金,资金来源,财务资源,现金流量分析,经营 负债/股权结构 信贷,营业现金流 增加信贷 提高负债/股本比 投资回报,资源评估/资金应用 现有业务支持,资金调配: 流程评估,资金 发展机会,建立监督矩阵,资金分配 按优先顺序 按对资金结构的影响,机会排序 战略贡献 成本效益 风险回报率,确定计划资金需求,确定目标/方向,确定集团/部门战略计划,资金 发展机会,资金 发展机会,战略抉择所需资金,- 融资-,-42-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,项目背景 远卓对房地产行业的基本判断 云百大现状和面临的问题 远卓建议该项目的解决思路 项目工作展开 项目时间计划、组织与报价 可能参与项目的核心人员介绍,-43-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,远卓将针对云百大的四个问题给出对应的解决思路,企业战略,业务战略,使命,业务范围 增长阶梯 核心能力,战略支撑体系,人力资源,远景,管控体系,组织发展,战略预算,资金管理体系,产品 技术 营销,运营提升,-44-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,目录,项目背景 远卓对房地产行业的基本判断 云百大现状和面临的问题 远卓建议该项目的解决思路 进行战略规划（、） 建立战略实现体系（） 建立资金管理体系（） 项目工作展开 项目时间计划、组织与报价 可能参与项目的核心人员介绍,-45-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在企业战略层面，云百大需要对已有的战略规划进行审视和结构化、明晰化,云百大高层团队对企业的未来目标已经有了很深入的考虑，也已经考虑到了实现这一目标的路径问题 但是这个目标仅仅是高层的战略构想，还需要结合企业自身的能力进一步审视，评价确认出合理的切实可行的目标 此外，战略目标必须形成结构化的，可实施的具体战略计划才能保证实现,现状,目标,战略,云百大战略规划工作的核心内容： 在基于机会的快速发展中，逐渐培养公司能力，平衡经营风险，最终实现基于能力的可持续稳健发展,战略就是结合现状的目标和到达这个目标的路径；,-46-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在战略规划阶段，我们将采取分析评估审视的程序对云百大进行从外到内的审视,内部资源评估,战略规划,外部机会分析,-47-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,首先要通过对房地产行业动态、经济条件、客户和竞争对手的分析，了解行业挖掘和认识可能的发展机会,法规 市场进入限制 环境 规定/开放,技术 生产 产品 信息/通讯,宏观经济 国内生产总值 外汇汇率,行业动态 竞争范围 成熟状况/生命周期 影响经济/市场增长/利润水平的因素,竞争程度 财务/市场运作 同行经营状况 竞争地位/价值取向 竞争优势的战略杠杆/核心能力,行业价值链 供应，生产及客户动态 毛利及成本结构 供求关系 产品/市场利润率,客户情况 消费行为 渠道结构,理念 策略 业务实力 资源能力,- 1.1 行业/市场竞争的了解 -,-48-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,需要对对于房地产行业的各个细分市场进行行业市场潜力的细分分析,全套生产线 引进新/改进产品 扩大批发渠道 分布 网点/展示 吸引新用户 增加现有用途 价格竞争力 改变定位 捕捉份额,策略,生产线 批发 使用 竞争,市场缺口,增加行业潜力 IMP 增加相关行业销售额 RIS (同等实际市场份额 RMS) 增加市场份额 RMS,增长变量,增长机会 = 行业市场潜力 (IMP) - 当前销售额 (CS) 实际市场份额 (RMS) = 当前销售额 (CS) + 相关行业销售额 (RIS),全部潜在用户 充分使用产品,可能实现的最大销售额,- 行业市场潜力分析模型 -,-49-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,可以从客户想要什么和公司想要什么两方面来对业务细分,谁是客户 (描述特征) 按产品/服务的价值贡献分类 采购行为是什么? 价格/利益补偿 (客户群/相似价值的消费者),相当潜力/利润率 发挥特点或内在优势和/或满足客户需求的能力 目标的可确定性 相对竞争地位 实施的技能，能力,客户想要什么,公司想要什么,实际，可操作的细分,在目标市场获得竞争优势的机会,- 市场细分 (操作方法) -,酒店、俱乐部、旅游度假产品、高级商务公寓，等,云百大的需要 战略 财务 管理 品牌,-50-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,通过对特定地域的客户群进行分析，剖析不同细分市场的投资方特点、价值和需求满足程度，为云百大寻找持续增长的优质客户群,- 客户分析模型 -,-51-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,进行细分业务战略选择时，要考虑多种外部机会因素的影响,区域特点,产品特点,未来趋势,技术特点,其他因素,业务战略,-52-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,在了解行业后，从客户、地域、产品三个角度确定具体开发业务方向领域,业务A应选择哪些产品/服务？,业务A的地域分布应是？ 不同地域未来发展中的潜力展望 如何整合现有资源，从而最有效地驾驭最有价值的市场,如何就业务A将目标客户群进行细分，从而有针对地提供服务? 客户群对公司增值的吸引力有多大？,产品/服务,地域,客户,业务A,-53-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,跨地域经营已经成为国内大型房地产公司为保持持续增长而采取的主要战略行动，对此远卓和云百大共同对国内领先公司跨区域发展的案例进行分析，从而规避风险,万科的区域拓展思路 三大城市圈，百万人口城市,华新国际 五大区域为据点，重点突击百万人口城市,华新以传统的东北、华北、西南、华东、华南五大区域进行区域拓展，每个区域设立项目公司或分公司，负责该区域的发展。 目前重点锁定在北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、大连等九个人口百万城市,-54-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,基于对客户各个细分市场特点的了解，进一步明确行业的关键成功要素是外部机会分析的重要环节,确定取得新成功的必备条件,评估各项必备条件的特点,定义并发现 “竞争力”,给各项竞争力排序,审核,设计实施 方案,产业带各板块中具有不同“专长”的核心小组与各个层面和职能部门进行讨论,核心小组根据不同情况给竞争力排序,核心小组 对所定义的“核心竞争力”的关键性，效益及特殊性进行严格的外部审核 进行最后一轮内部讨论审核,“核心竞争力”是竞争对手所难以简单照搬的，而且是深深潜存于组织内部的一种能力；这种能力不会因为当前的产品或行业变化而变化,- 核心竞争力/关键成功因素分析 -,-55-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.,分析云百大的外部发展机会之后，将着重对云百大各个内部资源进行全面评估,需要什么资源或能力？什么时候需要？,内部资源评估,战略制定,外部机会分析,-56-, 2003 Bexcel Management Consultants All Rights