陵水县高峰温泉度假区控制性详细规划主要文本内容.doc

第一章 总 则第1条 编制目的为完善城市规划体系，深化和落实陵水海滨风景名胜区总体规划（20052020）、陵水县英州镇总体规划修编（2010-2020）内容，为高峰温泉度假区的开发建设提供管理依据，特编制本片区控制性详细规划文本（以下简称文本）。第2条 规划范围本次规划将公田岭水库、高土村、东侧现代农业科技示范园纳入规划范围，东侧以英州大道X664为界；西侧至公田岭水库，以陵水县与三亚市界限为界；南侧沿用上版控规界线结合地形适当调整，北侧以基本农田及基本农田保护区、现代农业科技示范园为界线，总面积1048.76公顷。第3条 规划依据n 中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）n 海南省城乡规划条例（2009年10月）n 海南省城乡总体规划（2005-2020）（2005年编制）n 陵水高峰温泉度假区控制性详细规划（2005-2020）（2005年编制）n 陵水黎族自治县城市总体规划（2001-2020）（2001年编制）n 陵水海滨风景名胜区总体规划（2005-2020）（2005年编制）n 陵水县英州镇总体规划修编（2010-2020）（2010年编制）n 海南省陵水县高峰地热田热矿水勘查报告（2012年12月）n 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号）n 海南国际旅游岛建设发展规划纲要(20102020)n 海南省社会主义新农村建设总体规划（2008）n 海南省相关的规定、规范和政府文件第4条 规划原则保护优先，持续发展原则：坚持以温泉资源和生态环境保护为出发点，合理利用丰富的温泉资源，合理确定开发规模和强度，促进生态可持续发展。政府主导，市场运作原则：突出政府在温泉资源开发利用和保护中的主导管理作用，同时发挥市场配置资源的基础做作用，提高市场化水平。区域联合，差异发展原则：在温泉产品开发过程中，做到与周边旅游区联合开发，差异化竞争，实现旅游产品组合的多样化和互补化。国际视野，精品打造原则：规划要站在海南国际旅游岛的高度，采用国际化的温泉旅游行业标准规范，打造精品温泉旅游项目，提升温泉旅游品质。第5条 规划期限本次规划期限以陵水县英州镇总体规划修编（2010-2020）以及上版控规为依据，确定为2012-2020年。第6条 控制指标本文本涉及到的控制指标和技术规定是依据现有国家及海南省有关技术标准和规范、结合该地区的实际情况并考虑到今后的发展而制定的，未涉及到的指标应符合相关的法律、法规及技术标准和规范的规定。文本与图件中的规划控制指标（内容）分为规定性指标（应）和指导性指标（宜）两类，规定性指标（内容）应严格遵守，指导性指标（内容）可根据规划管理实际进行适当调整。第二章 规划目标、功能定位与发展规模第7条 规划目标以建设“温泉疗养胜地”为总体发展目标，依托良好的自然资源与交通区位优势，大力拓展温泉旅游及相关产业，完善旅游服务体系，建成以温泉休闲度假为核心的综合型旅游度假区。第8条 功能定位通过对上位规划的深入解读，以及对资源、市场和未来旅游发展概念和策略的分析，规划定位为：以温泉康体养生为品牌，以黎族风情为特色，集休闲度假、康体疗养、娱乐运动、旅游服务为一体的特色型山地温泉休闲旅游度假区。第9条 发展规模1、用地规模与建筑容量本次控制性详细规划建设用地345.94公顷，其中度假居住用地61.68公顷，商业服务业设施用地169.48公顷、公园绿地55.13公顷。根据规划区地块开发强度测算，规划区建设用地建筑容量为106.51万平方米。2、人口规模与接待能力本片区规划总人口包括三部分：旅游度假人口、外来住宿服务人口、本地居民。规划期末，总人口约为12300人，其中，旅游度假人口9000人，外来住宿服务人口600人，本地居民2700人。规划区共可提供酒店客房1826间。第三章 土地利用规划第10条 规划结构结合现状自然资源空间分布特点，规划形成“一环多组团”的空间布局结构。一环：通过景区环形主干道路串联多个功能性组团。多组团：即湖滨养生区、时尚运动区、温泉度假区、农业旅游区四个主题度假组团和入口服务区。第11条 功能分区规划区由湖滨养生区、时尚运动区、温泉度假区、农业旅游区四个主题度假组团以及入口中心服务区五个功能区组成。1、湖滨养生区依托公田岭水库周边丰富的地形地貌特点，组团入口位置布置停车场和结合岸线布局滨水休闲街和湖滨公园，设置水岸餐厅，温泉美食街，音乐广场等，为整个组团提供滨水休闲娱乐餐饮等服务。于东南侧结合半岛地形布置休疗养中心和主题度假酒店，建筑临水而建，借助水这一主题塑造富有魅力的酒店空间，营造别具特色的度假体验环境。酒店东侧和水库东北角布置两个度假居住组团。2、时尚运动区保护公田岭水库南侧及基地东南角山体自然植被，根据地形和景观视线条件规划步行道和休憩场所，为游客和度假居民运动休闲提供服务。南侧深田河以西结合田园景观布置体育运动公园，东北侧临路布置两个运动休闲度假组团和山地温泉度假组团，配套布置酒店会所等设施。 3、温泉度假区利用温泉泥炭资源及原有的农田打造温泉泥炭公园，环公园结合地形和泉眼布置三个星级酒店，利用景观走廊将其串联起来，保留大量的农田打造独特的田园风光与现代建筑形成视觉差异化景观。南侧结合田园水系打造温泉有机田园公园，配套生态展览馆，介绍活水净化，温泉合理利用等生态教育常识；布置各种户外设施和自助营地，举办各类小型观演和群众自助活动。现状高土村改造成温泉度假社区，可采用黎族建筑形式，将外部自然环境景观渗透到建设组团内，营造与环境融为一体的景区整体印象。4、农业旅游区现代农业科技园充分挖掘现代农业文化资源，打造以观光度假、农业博览为主要职能的生态农业示范区，配套建设现代农业大棚区、特色农产品加工园，现代农业物流集散基地，农产品交易中心、农业会展中心、农技服务中心等项目。5、入口服务区位于入口位置，是整个度假区公共服务中心。主要由入口服务区、游客服务与管理中心等公共服务设施以及相应的交通设施组成。GFWQ-37、39地块为村庄安置区，建设既服务于村民，又兼具旅游服务功能的村民服务活动中心，设立村民休闲广场、乡村图书馆、乡村剧院和医疗服务站等项目，形成独具特色的乡村社区。规划通过景观营造和项目设施把温泉文化、黎族文化融入到乡村田园环境中，整体打造特色鲜明的乡村休闲旅游产品。滨河规划温泉体验公园，提供大众化的温泉体验。第12条 土地利用规划本规划以城市用地分类与规划建设用地标准为依据，结合规划区的特点适当进行用地分类调整，将土地使用性质分为居住用地、村庄安置用地、商业服务业设施用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、市政公用设施用地、绿地与广场用地等7个大类，其中商业服务业设施用地、道路与交通设施用地，市政公用设施用地分至小类，其他用地分至中类。规划区总用地面积1048.76公顷，其中建设用地345.94公顷，占总用地的32.99%，水域及其它用地面积702.82公顷，占总用地的67.01%。1、度假居住用地规划规划度假居住用地面积为61.68公顷，占城市建设用地面积的比例为17.83%，主要结合公田岭水库、体育公园以及高土村村址布局，形成三个度假基层社区。2、商业服务业设施用地规划规划商业服务业设施用地169.48公顷，占城市建设用地的48.99%，主要以零售商业用地、旅馆业用地、康体疗养用地、康体用地构成。（1）零售商业用地规划零售商业用地46.93公顷，占建设用地的12.16%，主要位于现代生态农业园区、公田岭水库东南岸湖滨商业区与深田河畔商业中心区，为旅游度假人群、本地村民提供商业服务。（2）旅馆业用地规划旅馆业用地56.37公顷，占建设用地的16.29%，主要在公田岭水库东侧，深田河西侧布局，温泉核心区集中布局三处温泉主题酒店用地。（3）康体疗养用地规划疗养用地一处，委员公田岭水库东侧，主要为健康体检疗养中心及度假区配套康疗养用地，用地面积为6.17公顷, 占建设用地的1.78%。（4）康体用地即位于规划区南侧的体育公园，规划用地面积60.01公顷，占建设用地的17.35%。3、道路用地规划道路用地面积为39.66公顷，占建设用地的11.46%。其中道路用地37.81公顷；社会停车场用地1.85公顷，结合水库及河滨商业区布置。5、绿地广场用地共规划公共绿地55.13公顷，占建设用地的15.94%。主要为公田岭水库和深田河岸的湖滨公园和温泉主题公园，以及沿城市主、次干道以及规划区内水系及两侧规划的带状绿地。各类用地构成具体详见用地规划汇总表以及城市建设用地平衡表。用地规划汇总表序号用地代码用地性质用地面积面积(公顷)用地比例1城市建设用地345.9432.99%2E非建设用地702.8267.01%其中E11自然水域37.803.60%E12水库60.775.79%发展备用地38.203.64%生态绿地566.2053.99%总用地面积1048.76100.00%规划建设用地平衡表序号用地代码用地性质用地面积面积(公顷)用地比例01R居住用地61.6817.83%其中R1一类居住用地42.0612.16%R2二类居住用地19.625.67%02村庄安置用地19.795.72%03B商业服务业设施用地169.4848.99%其中B11零售商业用地46.9313.57%B14旅馆用地56.3716.29%B15康体疗养用地6.171.78%B32康体用地60.0117.35%04S道路与交通设施用地39.6611.46%其中S1城市道路用地37.8110.93%S42社会停车场用地1.850.53%05U22环卫用地0.200.06%06G绿地与广场用地55.1315.94%其中G1公园绿地55.1315.94%城市建设用地345.94100.00%注：由于国家没有相应的旅游度假区分类标准，本规划以城市用地分类与规划建设用地标准为依据，结合旅游风景区用地分类适当进行用地分类调整。第四章 道路交通规划第13条 对外交通规划对外交通联系主要依托东线高速公路、223国道以及东环铁路。其中东环铁路、高速公路是度假区与海口、三亚及整个东线滨海旅游带联系的主要通道，223国道则是联系周边城镇及内陆旅游资源的重要纽带。目前东环铁路建成通车，并规划在度假区北侧建设高峰站，届时规划区交通区位更突出。度假区共设三个出入口，东北部出入口接至高速铁路高峰站，东南部出入口接至高速公路及清水湾，西部出入口接至223国道及土福湾、海棠湾。第14条 路网结构本规划区道路根据道路功能特征分为对外交通道路、景区主干道、景区次干道三个等级，顺应自然地形，形成自由与环状相结合的道路网格局。第15条 道路断面控制n 对外交通道路：规划红线宽度为1528米。n 景区主干道：规划红线宽度为1518米。n 景区次干道：规划红线宽度为715米。道路断面形式一览表道路等级道路编号红线宽断面形式（米）备注对外加通道路A-A28-404.011.5-8.0-4.011.5-8.0-4.011.5两侧及道路中间4米宽绿化带可结合景观需要进行调整，宽度4-11.5米B-B183.5-4.0-3.0-4.0-3.5道路中间3米宽绿化带可结合景观需要进行调整。C-C153.5-4.0-4.0-3.5主要道路B-B183.5-4.0-3.010.0-4.0-3.5道路中间绿化带可结合景观需要进行调整。C-C153.5-4.0-4.0-3.5次要道路CC153.5-4.0-4.0-3.5DD11.53.5-4.0-4.0单边设置人行道EE73.5-3.5不单独设置人行道第16条 公共交通规划1、公交线路规划本片区规划公交线路类型为两类：过境公交及内部公交。过境公交主要联系先行试验区、土福湾、清水湾等周边旅游区和东环高铁，交通方式以常规地面公共汽车为主，可考虑新型环保的中小运量交通工具；内部公交由贯穿片区的东西向主干道及主次干道形成的环线构成，交通方式以电瓶车等为主，与过境公交形成有效接驳。2、公交停靠站对外公交站点：设置于入口服务区。电瓶车站场：结合度假中心东西两侧的社会停车场统一设置。电瓶车停靠站：沿电瓶车环线，结合酒店度假组团等设置。出租车站点：结合宾馆、酒店设置出租车停靠站，可采用电话预约的形式随叫随用。第17条 慢行系统规划划分为道路慢行道、滨水慢行道，各类慢行通道相互贯通，与规划区内主要慢行区相衔接，形成规划区“网络化”的慢行交通系统。n 道路慢行道：结合田园环境于景区主要道路两侧设置。 n 滨水慢行道：结合水体设置的慢行道，于深田河、公田岭水库沿岸设置。n 慢行服务站：沿慢行道设置小型服务站，提供自行车租赁等服务。第18条 交通设施规划规划区设置两处公共停车场，结合度假区中心设置，用地分别为1.13公顷、0.72公顷。此外，规划区内各类不同性质的建筑应按停车配置指标，配建相应的停车场/库。停车泊位配建标准详见文本28条。第五章 公共服务设施规划第19条 公共服务设施规划1、度假区级公共服务设施（1）旅游服务中心：于入口商业中心区布置，是度假区人流较为集中的地方，主要由入口服务区、游客服务与管理中心等公共服务设施以及相应的交通设施组成。入口服务区包括入口集散服务以及商业配套等设施，主要结合入口广场展开布局；游客服务与管理中心为游客提供宣传展示、导游解说、售票、咨询、投诉、旅游路线、日程安排、休憩休闲、纪念品销售等服务以及整个度假区旅游服务的综合管理办公场所。（2）商业中心区：于深田河、公田岭水库沿岸布置两个集中的商业中心区，以酒吧、咖啡屋、精品店休闲类服务设施和滨水商业街、餐饮为主，主要为度假游客提供休闲服务。于现代农业园区布置农业商业服务中心区，包括特产超市、有机餐厅等。（5）度假区康体疗养中心：位于公田岭水库东侧。以温泉康复为主兼具为当地居民和游客提供医疗救治的功能。2、组团级公共服务设施（1）旅游度假服务设施：包括宾馆酒店等度假接待设施以及旅游服务点等旅游服务设施。度假接待设施主要包括各类温泉主题酒店、湖滨度假酒店等，主要集中布置在公田岭水库、深田河岸；旅游服务点按照游客便利的原则结合度假社区布置，主要安排旅游咨询、管理、餐厅、卫生间、零售、医疗急救等公共服务设施。（2）居住生活公共服务设施：各个度假基层社区中心配置为度假居民提供度假生活型服务设施，主要内容包括中心绿地、会所、餐饮、SPA中心、体育健身、商店、物业管理等。各个乡村社区配置为村民日常生活型服务设施，包括社区管理中心、卫生站、文化站、商业服务、幼儿园等。公共服务设施配套一览表类别配套项目用地面积（公顷）设置数量所在地块备注行政办公社区服务中心1GFWQ-39管理本村的公共事务和公益事业，保护自然资源和改善生态环境，促进农村生产和旅游经济的发展。商业服务商业用地22.273GFWQ-06、GFWQ-31、GFWQ-42、GFWQ-45会所、超市、餐饮、休闲茶品设施、酒吧、康体/SPA中心等管理服务业用地1GFWQ-31、旅游服务中心，全面统筹区内资源保护与旅游发展。同时提供租车、导游服务。旅馆业用地56.405GFWQ-01、GFWQ-14、GFWQ-15、GFWQ-23、GFWQ-33温泉主题酒店、湖滨度假酒店、商务酒店、企业会所、康体疗养主题酒店等。康体/SPA中心6GFWQ-01、GFWQ-03、GFWQ-14、GFWQ-15、GFWQ-23、GFWQ-33、GFWQ-42结合酒店和疗养中心设置、含健康体检中心、康疗养中心、私人健康管理中心文化娱乐主题公园13.691GFWQ-30温泉主题公园文化站1GFWQ-39结合社区服务中心布置，建筑面积400-600平方米，为村民提供文化设施医疗卫生卫生所1GFWQ-03结合康疗养中心设置卫生室1GFWQ-31建筑面积100-150平方米。教育幼儿园1GFWQ-39结合安置区布置邮政电信邮政所1GFWQ-31建筑面积100-150平方米。电信支局1GFWQ-31建筑面积100-150平方米。社区服务警务室1GFWQ-31建筑面积200-300平方米市政公用公共厕所6GFWQ-05、GFWQ-06，GFWQ-12、GFWQ-28、GFWQ-30、GFWQ-31每处建筑面积60平方米左右。垃圾转运站0.11GFWQ-24垃圾转运站周边应做好绿化防护措施开闭所2GFWQ-23对面有机田园公园、GFWQ-4410KV开闭所，兼10/0.4变电所地埋式污水处理点14GFWQ-15、GFWQ-33、水库南、田园公园规模分别为2003000吨/日、社会停车场0.722GFWQ-12、GFWQ-28电瓶车站场2GFWQ-12、GFWQ-28结合停车场设置第六章 绿地系统规划第20条 布局结构规划区内绿地划分为公共绿地、体育绿地、生态绿地，形成以生态绿地和体育绿地为主体，沿河、沿湖、沿路绿地为纽带，景点绿地为节点的绿地系统。第21条 绿地规划规划绿地面积为681.18公顷，占规划总用地的64.95%。1、公共绿地公共绿地主要指沿河、沿湖、沿路的带状景观绿地，总面积为55.13公顷，占规划总用地面积的5.26%。2、体育绿地体育休闲绿地指位于南侧体育公园绿地，总面积60.01公顷。3、生态绿地规划生态绿地主要为众小山丘的自然林地以及滨河、滨湖绿地和滩地，总面积约566.05公顷，占规划总用地的53.97%。第七章 土地使用和建筑规划综合控制第22条 用地分类本规划涉及土地利用性质分类和代码以国标GB50137-2011城市用地分类与规划建设用地标准为基础，同时结合规划区的特点适当进行用地分类调整，将土地使用性质分为居住用地、村庄安置用地、商业服务业设施用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、市政公用设施用地、绿地与广场用地等7个大类，其中商业服务业设施用地、道路与交通设施用地，市政公用设施用地分至小类，其他用地分至中类。（详见附表规划用地汇总表及规划建设用地平衡表）。第23条 控制体系土地开发应严格按照地块控制图则指标体系控制，其控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标；指导性指标是供管理者和设计者参考的指标。未涉及的指标，应符合国家、海南省以及陵水县的有关技术规定。（详见附表地块控制指标一览表、地块图则）。第24条 地块划分和编码为便于规划指标控制，加强规划管理的可操作性，结合规划区结构分区、功能性质、地形地貌要素及道路网将用地划分为若干个地块，并对地块进行编码。地块编码采用GFWQ01系列，GFWQ表示高峰温泉度假区，01表示地块的序号。第25条 规定性指标用地性质、用地面积、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、建筑后退、出入口位置、公共服务设施配套要求、配建停车车位。其中建筑密度、容积率和建筑限高为上限指标，原则不得突破；绿地率为控制下限指标，原则不得降低；特殊情况应经规划主管部门核准方可适当调整，最大调幅不得超过规定指标的5%。1、开发强度控制度假居住用地：度假型居住用地容积率控制在0.4以内，公田岭水库东侧地块建筑密度均控制在25%以内，片区南侧地块建筑密度均控制在15%以内。GFWQ27地块为高土村改造，考虑到改造成本平衡问题，将地块容积率适当提高，但不得大于1.0，建筑建筑密度控制在20%以内.商业用地：应根据不同类型确定其开发强度。位于入口的旅游服务型商业用地容积率控制在0.5以内，建筑密度控制在20%以内。为度假组团配套的商业用地容积率控制在0.8以内，建筑密度控制在25%以内。村庄安置用地：GFWQ37、GFWQ39地块为高土村安置用地，开发强度可适当提高，但建筑密度不得大于60%，容积率控制在0.7以内。旅馆用地：临河临湖的旅馆业用地容积率控制在0.5以内，建筑密度控制在20%以下；温泉核心区主题酒店用地容积率控制在0.4以内，建筑密度控制在12%以内。疗养用地：公田岭水库东侧疗养用地容积率控制在0.4以内，建筑密度控制在12%以内.其余市政以交通设施用地开发强度按照一般性使用要求确定。2、建筑高度控制规划区内用地建筑高度控制包括10米以下，15米以下、24米以下、30米以下四个控制标准。建筑高度不超过10米的用地：主要指位于公田岭水库岸边的商业服务业用地。建筑高度不超过15米的用地：主要为规划区内度假酒店、商业服务、度假居住、疗养基地等用地。建筑高度不超过24米的用地：主要为公田岭水库及深田河沿岸的主题酒店、北侧度假居住（高土村改造）、片区入口的商业服务业等用地。建