2009年安徽巢湖市房地产调研报告41页.doc

2009年18月房地产市场调研2009巢湖市房地产市场调研报告（2009年18月）目录第一部 分 市调说明第二部 分 宏观经济形势分析第三部 分 巢湖城市发展规划第四部 分 巢湖市房地产市场环境分析第五部 分 主要楼盘调研第六部 分 主要楼盘产品分析第七部 分 巢湖市住宅消费偏好性调研分析第一部分 市调说明一、 市调对象及范围（一） 巢湖市在售预售楼盘调查（二） 巢湖市城市建设情况及未来规划前景调查（三） 巢湖市基本经济情况调查（四） 巢湖市购房者消费习惯调查（五） 巢湖市房地产市场供求状况调查（六） 对全市重点房地产项目进行调研（七） 其它调研二、 调查方法（一） 实地考察法（二） 直接访谈法（三） 电话调查法（四） 专家探访法（五） 座谈会法（六） 问卷调查法（七） 文献调查法三、 调查组调查组成员：市场部、策划部；调查组负责人：技术支持：设计部。第二部分 宏观经济形势分析2008年相关宏观经济数据统计如下：一、综合统计初步核算，全年地区生产总值（GDP）479.33亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%。分产业看，第一产业增加值100.77亿元，增长6.7%；第二产业增加值210.30亿元，增长19.1%；第三产业增加值168.26亿元，增长10.0%。分季度看，一季度增长10.8%，上半年增长12.5%，前三季度增长13.4%。三次产业结构为21.043.935.1。按常住人口计算，人均地区生产总值11634元（折合1675美元），比上年增加1825元。2008年生产总值 单位：亿元指 标绝对数比上年增长%全市生产总值479.3313.2第一产业100.776.7第二产业210.3019.1工业174.1022.5建筑业36.203.4第三产业168.2610.0交通运输、仓储和邮政业t 23.182.8批发和零售业33.7910.8住宿和餐饮业9.1012.6金融保险业6.425.1房地产业15.617.6其他服务业80.1712.4 居民消费价格一季度比上年同期上涨7.2%，上半年上涨7.2%，前三季度上涨6.5%，全年上涨5.5%，涨幅高于上年0.3个百分点。全年工业品出厂价格上涨6.9%，生产资料产品出厂价格上涨5.5%，生活资料出厂价格上涨12.9%。 年末全市城镇单位从业人员17.12万人，在岗职工16.31万人，减少0.47万人。全年城镇新增就业2.71万人，下岗失业人员再就业1.30万人。年末城镇登记失业率为3.9%，比上年下降0.1个百分点。二、农 业全年粮食作物总播种面积为34.6万公顷，比上年增长3.4%，其中夏粮播种面积6.6万公顷，增长4.7%；早稻种植面积5.1万公顷，比上年减少0.7%；秋粮播种面积22.9万公顷，增长4.0%；蔬菜播种面积5.7万公顷，与上年持平。2008年主要农产品产量 单位:万吨产品名称 绝对数比上年增长% 粮食231.709.6油料25.438.0 其中：花生1.6413.7 油菜籽23.297.4棉花7.009.8蔬菜135.73.4肉类16.065.9禽蛋7.504.3水产品16.054.6 三、工业和建筑业 全年全部工业增加值174.10亿元，比上年增长22.5%。其中，规模以上工业增加值141.09亿元，增长29.0%。轻、重工业分别增长20.9%和31.3%。股份制、其他类型及国有企业继续较快增长。全市规模以上工业经济效益综合指数223.31，比上年提高19.99个百分点。企业主营业务收入429.82亿元，增长31.0%；实现利税41.45亿元，增长17.0%，其中利润23.75亿元，增长16.0%。黑色金属矿采选业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、电气机械及器材制造业5个利润超亿元的行业累计实现利润19.66亿元，占全部规模以上工业的2.8%。 全年全社会建筑业增加值36.20亿元，比上年增长3.4%。三级及以上建筑企业实现利税总额3.38亿元，增长37.4%。房屋建筑施工面积525.29万平方米，增长22.7%；房屋建筑竣工面积164.55万平方米，增长36.2%。 四、固定资产投资 全年全社会固定资产投资346.79亿元，比上年增长35.2%。其中，城镇投资306.39亿元，增长38.9%；非农户投资40.4亿元，增长12.7%。技术改造投资78.0亿元，增长27.3%。从产业看，第一产业投资10.17亿元，增长147.8%；第二产业投资193.79亿元，增长21.3%；第三产业投资142.83亿元，增长54.2%。从行业看，工业投资193.79亿元，比上年增长21.3%，其中制造业投资增长30.4%。三产中的交通运输、仓储和邮政业投资增长36.6%，水利管理业投资增长155.1%，卫生、社会保障和社会福利业投资增长199.7%。 全年房地产开发投资49.17亿元，比上年增长51.1%。商品房销售额36.88亿元，增长6.5%。五、国内贸易 全年社会消费品零售总额151.18亿元，比上年增长24.0%。分城乡看，城市消费品零售额89.32亿元，增长25.3%；县以下消费品零售额61.86亿元，增长22.0%。分行业看，批发和零售业零售额126.05亿元，增长23.7%，其中限额以上批零贸易业零售额19.72亿元，增长50.8%；住宿和餐饮业零售额20.77亿元，增长25.6%；其他行业零售额4.36亿元，增长24.7%。 六、对外经济和旅游 全年进出口总额4.48亿美元，比上年增长68.0%。其中，出口3.99亿美元，增长65.4%；进口0.49亿美元，增长92.6%。全年接待海外游客1.24万人次，比上年增长21.6%；接待国内游客431万人次，增长26.4%。旅游总收入25.1亿元，增长36.4%。其中，旅游外汇收入314万美元，增长30.8%；国内旅游收入24.9亿元，增长36.1%。年末全市共有A级旅游景点(区)20处。七、财政、金融 全年财政收入44.80亿元，比上年增长31.8%，其中地方财政收入25.61亿元，增长35.9%。在地方财政收入中，增值税增长19.9%，营业税增长38.6%，企业所得税增长120.3%。财政支出73.94亿元，增长37.3%。其中，教育支出增长44.4%，科学技术支出增长46.4%，文化体育与传媒支出增长49.4%，医疗卫生支出增长76.0%，环境保护支出增长48.7%，城乡社区事务支出增长65.1%，农林水事务支出增长44.9%，社会保障与就业支出增长25.0%。全年二十五项民生工程累计投入10.67亿元，惠及320万城乡居民。 年末全市金融机构各项存款余额（人民币，下同）达到469.54亿元，比上年末增加84.48亿元，增长21.9%。其中，企业存款余额67.37亿元，增长14.7%；城乡居民储蓄存款余额347.59亿元，增长23.3%。金融机构各项贷款余额235.39亿元，比上年末增加37.27亿元，增长18.8%。其中，短期贷款138.22亿元，增长5.0%；中长期贷款86.89亿元，增长40.3%，中长期贷款中个人消费贷款19.49亿元，增长44.7%。第三部分 巢湖城市发展规划描述一、巢湖市城市总体规划简介巢湖市城市总体规划（20002020年）于2001年12月28日经安徽省人民政府批准，其主要内容简介如下：城镇体系：强化中心城市功能，着力构建以市区为中心、四个县城为依托、25个中心镇为骨干、97个小城镇为基础，层次分明、布局合理、设施配套、功能完善的城镇体系。城市性质：全市政治、经济、文化中心、皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休疗养为特色的滨湖城市。规划区范围：西至忠庙，北至夏阁，南至银屏、散兵，东至清溪半湖、亚父。规划区总面积443平方公里。城市规模：至2005年，建成区面积达28平方公里，市区实际居住人口达到28万人。到2020年，建成区面积达到45平方公里，市区实际居住人口45万人。发展方向：发展南北，提升中间，注重特色、着重长远。即依托老城，重点向北部半汤、南部滨湖方向发展。体现滨湖特色，努力把巢湖建设成为皖中明珠。生态环境：规划以卧牛山作为城市生态环境的中心；以太湖山森林公园、鼓山风景区、银屏山风景区、东庵森林公园、龟山公园等组成城市生态圈；以巢湖、天河、环城河、裕溪河、洗耳池两岸绿化带及城市若干广场形成城市生态绿化群，从而形成城市生态框架体系。规划城市人均公共绿地面积近期10平方米，远期15平方米；绿地覆盖率近期40%，远期45以上；绿地覆盖率近期35%，远期40%。发展目标：按照“一腹两翼，拥湖发展”的城市发展格局，近期重点发展半汤新城区，改造老城区，启动滨湖区，加快道路等基础设施建设步伐。远期目标把巢湖建设成为经济繁荣、设施齐全、通信网络先进、交通体系发达的现代化中等城市。二、未来五年规划展望按照市委、市政府提出的“一年小变化、三年中变化、五年大变化”的总体发展要求，坚持科学发展观，以城市道路建设为重点，以生态环境综合治理为亮点，进一步完善市政设施建设，改造老城区，建设新城区，开发滨湖区，促进风景名胜区建设。（一） 完善城市规划编制体系，组织编制城市灯饰户外广告等专项规划及城市相应地段的修建性详细规划。加大城市规划执法力度，坚决制止违法搭盖，坚决拆除违法建筑。（二） 按照巢湖市城市商业网点布局规划的要求，建设若干综合购物中心、商业步行街及品牌专营店。（三） 按照“一腹两翼，拥湖发展”的思想，改造老城区，建设新城区。老城区以整体开发人民路、城北转盘区域为切入点，五年内力争完成改造任务的60%，新区建设半汤水景公园、新区广场的重点项目。滨湖区重点改造滨湖大道，新建滨湖南岸主干道及游泳码头等配套设施，力争五年初步建成旅游休闲度假区。 （以上资料来源巢湖市规划局）总结：1、无论是从城市规划的性质来看，还是从其“一腹两翼”的战略来看。还是从其具体的市政配套规划来看，其核心思想是巢湖市的扩张；2、本项目位于金湖大道与金巢大道交口，所处区域是城市扩张战略中“南北发展”的重点区域，具备“承北启南”左右逢源的战略地位，前景值得期待。3、随着世纪大道、景观大道的建成，交通上的逐步完善，使本区域形成了立体化的交通网络，抵达城市的各个方位都比较方便快捷。4、各划分区域描述：老城区域：由于城市中心可开发土地相当稀缺，目前有人民路商业步行街、东方新世界两个老城区改造项目，以商业开发为主。半汤区域：市区东北部（半汤）将打造成现代化新城建设区，目前市政务中心、市公安局已建成办公楼，市财政局、国税局、传媒中心等在建，将在近两年内陆续投入使用。同时，随着四海花园、远洲玫瑰园、名仕嘉园的住宅项目的陆续开发，呼应和带动了新城区建设。由于该区域毕竟远离城市中心，且目前生活配套设施及交通非常落后，因此区域内项目售价在巢湖内最低。滨湖区域：滨湖区是去年才发展起来的区域，巢湖市力求在35年内将其打造成集城市旅游、度假、特色景观为一天的复合型区域，并将在未来最终与合肥对接。目前正在启动巢湖北岸文体休闲区建设，将先期建设体育中心、区政务中心、滨湖景观长廊等项目，形成“蚕食”效应，带动滨湖区开发建设。现有房地产项目：中凯景湖豪庭、丽景国际、信泰国际花园、翡翠华庭等项目，且项目品质和包装水平普遍较高（翡翠华庭还邀请了安徽电视台主持人马滢担任项目形象代言人）。虽然该区域启动时间较短，但随着道路生活配套等不断完善，本区域房价还具有很大的上行空间。其他区域：除了以上三个规划区域，巢湖市还分别以巢湖汽车站北站、市一中、巢湖大市场（巢湖市最大的专业装修、建材市场）为核心形成了三个住宅项目相对较集中的，且区域内项目之和占到了巢湖房地产项目半数以上。第四部分 巢湖房地产市场环境分析一、巢湖市房地产发展现状及拟供应量当一线城市的房地产市场已经遭遇寒冬时，巢湖这样一个人口规模30万人的中小城市，房地产依然炉火如潮，巢湖房地产市场交易依然活跃。今年18月份，巢湖是房地产市场销售价格和销售量双双增长，自住型的刚性需求持续释放。供给较为充足：从土地投放和现有开发量来看，未来几年仅市中心开发量就达到300万平方米。二、目前房地产市场发展态势受世界性金融危机大环境影响，2008年巢湖房地产市场消费者基本上处于持币观望的态度，购房者期望房价能借机下跌。开发商也铆足了劲加大促销力度，买方市场特征十分明显。从2009年初开始，随着中央放松了部分按揭贷款及相关宏观政策微调，整个房地产市场好转，市场消费信心大增，被压制了近一年的刚性需求开始逐步释放。房价在徘徊了一年以后又开始骤然上涨，截止今年9月份，均价已经上涨了300400元左右。6、7、8三个月的传统淡季反而出现了销售的高潮，消费者恐慌性购房开始出现，房地产市场一片飘红。巢湖市住宅销量从09年初开始每月成交量逐步上扬：09年18月共签约销售住宅4411套，分别为：1月份210套、2月份272套、3月份305套、4月份673套、5月份517套、6月份1129套、7月份551套、8月份754套。其中6月份单月销售达到了创纪录的1129套。房地产市场上行趋势强劲。三、目前在巢湖的购房者客户主要有以下人群构成：1、 公务员、医生、老师等机关事业单位职工，占购房者比例的50%。2、 经商的，他们在购房者中占30的比例。3、 另外20购房者主要来自于乡镇、巢湖市下属的其他部分县以及巢湖地区以外。从以上状况可以看出，在巢湖市购房的人群主要来自本地，并以自住或者改善居住品责，改善子女教育环境等为目的；而投资客尽占一小部分。四、巢湖房地产市场各项统计图表一：巢湖市2009年18月住宅销售套数统计： （来源于巢湖市房地产局对外公布的数据）表二：巢湖市2009年1月8月商品房销售面积统计（来源于巢湖市房地产局对外公布的数据）表三：巢湖市2009年1月8月商品房销售均价统计（来源于巢湖市房地产局对外公布的数据）表四：2009年18月巢湖市各个楼盘住宅销量情况对比：分类排序楼盘名称成交套数成交面积面积1碧桂园49581414.682百合丽城12212446.173巢湖亚夏汽车汽配444919.884城市之光27032760.025鼎力明珠宝坻9110144.676 东方新世界32211910.637凤凰名城26225403.178湖畔名郡29526639.29徽商御花园41245560.1810嘉和花园9411834.6611金科世家221590.4612金色豪庭373538.7813京徽名苑222063.8114岠嶂花园（小产权房）8810161.6815丽景国际13618550.6416名仕嘉苑375650.3517人民路商业步行街1254486.6518市水果（蔬菜）批发市场342489.8219首信花园414273.5820四海花园14914169.9221太阳岛花园19121369.0122天巢广场20627608.7723信泰国际花园434327.224秀水花园686290.8725远洲-玫瑰园28833758.6626中凯景湖豪庭36339885.0327世达.翡翠华庭111487.38合计4411464735.87（来源于巢湖市房地产局对外公布的数据）表五：2009年8月巢湖市各个楼盘住宅销量情况对比：项目名称 成交套数成交面积（）成交均价（元/m） 东方新世界 112 5094.44 3705 岠嶂华庭 83 9595.23 1501 城市之光 58 6468. 2786 远洲玫瑰园 51 5532.55 2720 天巢广场 48 5261.36 2780 金色豪庭 37 3538.78 1791 巢湖碧桂园 36 5478.58 2901 碧桂园滨湖成 35 7130.44 3777 湖畔名郡 30 3326.13 2853 嘉和花园 30 4087.54 2864 中凯景湖豪庭 29 3581.28 2755 四海花园 25 2412.37 2571 太阳岛花园 21 2216.02 2997 凤凰名城 19 2068.3 2067 徽商御花园 18 2149.63 2911 丽景国际 18 3041.58 2780 鼎力明珠宝邸 16 1652.16 2640 信泰国际豪庭 13 1348.52 3136 豪盛百合郦城 12 1395.59 2310 京徽名苑 4 446.1 2954 名仕嘉苑 4 297.82 2510 金科世家 1 86.5 24588月巢湖楼市住宅共成交714套，总成交面积77633.74平米，成交均价2657元/平米；商铺共成交54套，总成交面积3375.57平米，成交均价12896元/平米。其中东方新世界商务公寓以112套的成交佳绩拔得巢湖楼市8月头筹，背负小产权身份的岠嶂华庭小区异军突起，位居榜眼之位，其1501元/平米的成交均价则破下巢湖市区住宅成交均价的新低。商铺方面，东方新世界再次没有让大家失望，29套的成交量稳居巢湖商业地产龙头，工程进度进展顺利，各方面工作有条不紊，高品质写字楼亦开始预约。连续多月未发力的人民路商业步行街项目8月份依旧保持“低成交量，平稳过渡”的态势。在8月下半月已开始市场推广，9月1日开始新一轮的认筹，预计9月底将开盘。总体来看，巢湖楼市8月量价齐升，各大项目在7、8两月并未有大的房源推出量，主要是在消化上半年的存量。各大项目均在积极备战金色9月，银色10月，部分项目已先行一步。凤凰名城赶在8月底二期开盘，湖畔名郡开始二期认筹，远洲玫瑰园、四海花园、城市之光等项目新的房源即将推出，客户争夺战、媒体宣传战已悄然开打。第五部分 主要楼盘调研一、主要楼盘调研表1、名仕嘉园项目简介：名仕嘉苑傲然屹立于巢湖新城半汤路南侧，比邻大市公安局，斜对市政府，自在大气，挥写自如，意在营造巢湖政务新区首个人文景观高尚住宅社区。项目占地73641平方米，总建筑面积95915平方米，由19幢多层、两幢小高层、两幢高层、一幢写字楼及沿街商铺构成，将成为巢湖新城区高品质、标志性的现代居住生活中心。1.3的低容积率、36%的高绿地率，人居环境优越；位于巢湖政务新区最核心地段，未来发展潜力无限；观梅、赏兰、听竹、品菊四园抱团而成景观，人文气息浓厚；建筑风格极具现代感，臻美建筑呈现；各项配套设施日益完善，安心畅享名仕幸福生活。项目名称名仕嘉园发展商安徽巢湖双友置业有限公司代理公司南京慧智共成房屋状况期房所属区域居巢区交房时间09年10月地理位置南到紫薇路,北至半汤路,西邻渡江路电、2610777小区规划由19幢多层、两幢小高层、两幢高层、一幢写字楼及沿街商铺绿化36 %销售信息在售97-145小高层，多层仅剩顶层房源2300元/ ，小高层剩余30%左右交通公交有3路、16路、开发区专线小区配套沿街商铺、幼儿园、休闲广场等建筑面积100000占地面积73641主力户型88135，三房两厅建筑类别框架容积率1.3广告卖点政务核心地段，未来发展无限景观 绿化、广场销售价格多层均价2600元/左右，小高层价格23802980之间。总体均价2450元/左右优惠方式购房优惠4888元/套销售状况 多层仅剩顶层复式， 商铺价格两层42005500元/媒体投放DM、网站，户外看板等客户群体中等收入者学区胡岗小学调查日期2009年9月1日星期二物业管理浙江新理想物业管理有限公司物业管理费小高层0.7元/ 多层0.4元/备注说明多层顶层挑空，自己分割，开发商返还1000元分割费综合分析: 1、该案位于巢湖市政务区板块，属于中等规模楼盘；2、楼盘形象一般，包装水平无特色，不注重产品细节的塑造，无规划亮点；3、现场接待水平高，销售人员受过一定培训。2、凤凰名城项目简介：新城中枢45%超高绿化13万平米的法式生活理想园，新政务中心纯公园高尚府邸。以市政府规划为方向,四边500米公建设施林立：市政府、开发区管委会、巢湖职业技术学院、巢湖电大、巢湖市道德医院、巢湖建职工医院、新火车站凤凰名城，跟随城市行政中心的转移，享受新城市政务规划大势所趋。拥有未来城市中心醇熟配套，领未来新政务中心优越便利；凤凰名城，18000平米中央花园，超市绿化率，组团式建筑布局，联合国际精项，团队合力钜献，以高品质格调见证生活繁华，传承人居典范。项目名称凤凰名城发展商巢湖伟华置业有限公司代理公司和声机构房屋状况期房所属区域居巢区交房时间2010年9月地理位置半汤路东边，凤凰山路南北两侧电、2609889小区规划多层、小高层、商场绿化45%销售信息二期09年8月29日开盘，交通 3路小区配套社区双语幼儿园，商场等建筑面积130000占地面积70000主力户型83122三房两厅建筑类别框架容积率1.5广告卖点5分钟核心生活圈；20000集中商业；18000中央主题公园景观18000平米中央花园，超市绿化率，组团式建筑布局销售价格；一期均价2650元/；二期多层26002900元/，均价2750元/左右优惠方式一次性付款98折；交2000元办VIP卡，购房抵6000元；购买复式2728元/，送阁楼。销售状况一期剩多层顶楼，小高层还有部分房源，二期多层8月29日开盘调查日期2009年9月3日星期四媒体投放网站、楼书海报、户外看板客户群体中等收入者学区东风小学、城北小学现状一期即将交房物业管理巢湖信和物业物业管理费多层0.45元/，小高层0.7元/调查日期2009年9月3日星期四综合分析：1、属于中等规模楼盘，楼盘品质一般；2、注重产品包装，讲究销售策略；3、销售人员现场接待能力强。3、嘉正国际花园项目简介：嘉正国际，一处非泛生活的都市领航，地处巢湖市城市核心，扼守城市交通中枢，立足巢湖路，长江路、护城河金钻交汇，一处中心绝版生活区的深情演绎，一处拒绝平庸的塔尖专属，一处对尊贵、优和闲适向往的巅峰印证。项目名称嘉正国际花园发展商安徽嘉正华意置业有限公司代理公司合肥聚艺堂地产机构房屋状况准现房所属区域居巢区交房时间2008-12-31地理位置巢湖市巢湖路与党校路交口电2116666小区规划多层、小高层绿化36%小区配套智能安保、健身器材、车库等建筑面积46000占地面积23976平方米主力户型99150三房、四房建筑类别框架容积率2.1广告卖点地块、建筑、景观、配套、数字化景观休闲桌椅、水池、基本绿化销售价格小高层均价：一层2750元/；二层2840元/；三层2890元/；四层2950元/；五层3020元/；六层3110元/；七层3190元/；八层3270元/；九层3350元/；十层3435元/；顶层3460元/，阁楼1770元/。优惠方式买多层顶楼复式，190总价优惠30000元，折合2300元/（上下两层）；购买小高层，每套优惠20000元楼层1000元销售状况多层基本售罄，仅剩部分小高层房源调查日期2009年9月3日星期四媒体投放户外看板、现场海报、网站等客户群体中高层收入者学区人民路小学、巢湖三中交通1、2、3、8、9、15路物业管理巢湖金巢物业管理有限责任公司物业管理费多层0.45元/，小高层0.75元/土地成本90万/亩综合分析：1、该项目销售率接近90%，目前剩余少量余房，多层剩余几套顶层复式，且面积较大；2、小高层也剩余部分三房和四房的大户型，优惠幅度也比较大，但房价也是该区域最 高的。基本属于尾盘。4、远洲玫瑰园项目简介：本项目隶属安徽省巢湖市政务新区，位于金湖大道以北，华阳路以东，总用地面积约190亩。项目初步规划为高尚住宅与配套商业，力争建设为巢湖新一代高端住宅产品。 远洲是巢湖当地最具美誉度的开发品牌，本项目也将成为巢湖房地产市场新的标杆性产品，继续保持远洲房产的市场领导者地位。因此，本项目的产品既会与远洲房产原开发的楼盘保持一种内在的延续，又会有新的突破。项目名称远洲玫瑰园发展商巢湖远洲房产开发有限公司代理公司杭州青鸟（全案策划）房屋状况期房所属区域居巢区交房时间2009年12月地理位置南侧为金湖大道，西侧为华阳路，东侧为渡江路，水景公园隔路相望电2365917小区规划多层|联排别墅|花园洋房|小高层；住宅建筑面积139384，其中底层住宅21218，多层住宅102059，小高层住宅16107绿化39.2%小区配套幼儿园、智能安保、会所总建筑面积163711M2占地面积190亩主力户型90136三房两厅，部分联排别墅；9月26日二期推出以多层三房为主，面积在85145之间。建筑类别框架容积率1.29广告卖点产品规划、公园就在家门口景观水景喷泉，雕塑、欧式园林销售价格一期多层均价2850元/左右，预计二期开盘多层均价在3000元/左右；一期联排别墅4080元/左右起9月26日二期开盘：具体一房一价。优惠方式进入9月取消了所有优惠。二期开盘办理VIP卡客户可以优惠2000元/套销售状况二期即将投放市场调查日期2009年9月3日星期四媒体投放邮递广告、DM单页、现场看板客户群体认可开发商实力和信誉的中高收入客户群学区职业技术学院附中(在建)交通16路物业管理巢湖远洲物业管理有限公司物业管理费多层0.45元/，小高层0.7元/左右备注说明巢湖当地房地产政策：在2010年底前购大户型免90%契税综合分析：1、项目一期销售很成功。2、开发商为浙企，开发及管理水平都比较高，由于成功开发了世纪新都等小区，在客户群众树立了良好的口碑和信誉度。因此，在开发商口碑和信誉度的作用下，所开发产品继续被市场追捧是理所当然的。3、开发商最新营销手段：成立“远洲名仕会俱乐部”，提升项目形象，增加卖点。5、四海花园项目简介：安徽五湖四海置业有限公司投资2.5亿元兴建的四海花园，位于半汤路与金巢大道交汇处，是巢湖市行政新区的首席大盘，总占地面积182亩，规划设计总建筑面积18万多平方米。四海花园共有36幢住宅房、商业房、公共服务配套设施。根据不同客户的需求，户型设计有跃层公寓、复式公寓、高层公寓三大类十几种户型，全部是南北朝向，通风透光极佳。园内还设有业主会所、并精心设计商场超市、餐厅、邮电所、银行、健身中心、医疗中心、青少年活动中心、人防工程及地上、地下停车场等。 以适应各行业的业主的需求，临紫薇小区还设置了两层2000平方米的菜市场，能充分满足业主的生活需要，是人性化居住的好地方。 特别是规划设计的二幢24层居住楼，成为目前巢湖市居住用房的第一高度，整个园区有三个出入口，园内园外交通十分方便，人车分流，环境幽雅，中心规划设计有一个下沉式景观广场，四个集中园林小品依附四周，由一条步行小道贯穿其中，使其浑然一体，寓意五湖四海。一条长约180米，宽达13米的步行景观大道镶嵌在小区中，延路景观一步一景，错落有致，与两侧的建筑物相相映成趣，和谐共处，实现住宅建在园林里的理念。 四海花园，风景如画，园内有小溪、亭台、假山、楼阁，绿化面积达3.2平方米，绿化率达41.5%，有乔木、灌木、绿篱、花草、花坛,四季皆春，绿意盎然。 四海花园住宅小区在巢湖市率先实施“家居安防智能化”管理，整个小区配备有周边报警、电子巡更、闭路监控、车辆出入门禁和室内三防系统，达到了人防与技防相结合的封闭式的智能化管理。项目名称四海花园发展商安徽五湖四海置业有限公司代理公司无房屋状况现房、期房所属区域居巢区交房时间28#、29#2009年底地理位置巢湖市半汤路与金巢大道交汇处电2856588小区规划36幢住宅房、商业房、公共服务配套设施绿化41.5 %小区配套1450幼儿园总建筑面积180000占地面积182亩主力户型87142，三房两厅为主建筑类别框架容积率1.3广告卖点低密度多层住宅、交通便捷景观雕塑、喷泉、基本绿化销售价格多层均价2700元/左右优惠方式一次性付款97折；按揭98折销售状况二期66-142平米户型在售调查日期2009年9月3日星期四媒体投放网站、户外看板、宣传单页客户群体公务员、周边居民学区小区配套学校交通3路、16路物业管理巢湖市平安物业管理有限公司物业管理费多层0.35元/小高层0.7元/土地成本40万/亩综合分析1、该项目属于中上等规模楼盘，但在政务区板块中其价格相对较低一些，这有几个方面的原因：一是土地成本便宜，才40万/亩，具有价格竞争的优势；2、而是开发商没有招代理公司，自身的营销水平不高，缺少炒作房价的手段，所以没有去的利益的最大化；3、楼盘形象不佳，没有体现产品品质。这是其它开发商应该借鉴的。6、嘉和花园项目简介：位于巢湖市政务中心，邻近新市政府、国际饭店、巢湖一中、新火车站和巢湖大市场等配套随着区域内各大社区的入住和市政配套的完善，新城市中心的生活日渐浓厚，前景持续高涨。 南欧风情建筑情景生活。多层户型:A1：130.89平米、A2:.69平米、A3:103.31平米、A5:141.17平米、A4:96.35平米。项目名称嘉和花园发展商安徽鑫闽房地产开发有限公司代理公司无房屋状况一期现房已入住，二期在售所属区域居巢区交房时间08年年底（一期）地理位置长江东路54号(明峰酒店旁)电 2369888小区规划情景洋房、多层、小高层、酒店式公寓绿化35%小区配套会所、总建筑面积107444.72占地面积44236主力户型三室两厅：多层户型:A1:130.89、A2:114.69、A3:103.31平米、A5:141.17、A4:96.35建筑类别框架容积率1.7广告卖点美观实用的户型、南欧建筑特色情景洋房、交通便捷、建筑材料质量景观雅典娜雕塑广场、地中海主题园林景观销售价格多层3000元/左右，小高层一层2650元/，按楼层每层加价40元/，均价2850元/左右优惠方式多层按揭99折，一次性付款98；小高层按揭98折，一次性付款97折。销售状况一期现房已入住；二期准现房已售90%调查日期2009年9月3日星期四媒体投放网站、户外看板客户群体周边居民、企事业单位员工学区暂未定交通6路、9路、10路物业管理巢瑞物业物业管理费多层0.4元/小高层0.8元/土地成本40万/亩综合分析1、南欧建筑风格，情景洋房具有一定特色，该项目周边配套齐全；2、项目营销策划水平一般。6、湖畔明郡项目简介：“湖畔名郡”位于巢湖市龟山路南侧，巢湖中路西侧，丁岗河东侧。 “湖畔名郡”实际用地面积：127024m2，建筑占地面积：31163.68m2，总建筑面积：222292.00m2，住宅：186389.8m2，公寓：5153.20m2，商店：27589m2，幼儿园：2700m2，地下建筑面积：15945m2，公厕60 m2，垃圾中转站：100m2，其他配套：300m2。容积率：1.75，建筑密度：24.53%，绿化率：35%。项目名称湖畔明郡发展商巢湖市天易房地产开发有限公司代理公司厦门创智堂房屋状况期房所属区域居巢区交房时间2009年12月（一期）地理位置巢湖市龟山路南侧，巢湖中路西侧，丁岗河东侧电2326888小区规划15栋多层，20栋小高层、3栋高层、1栋商业及写字楼绿化45%小区配套社区幼儿园、800米商业街、会所总建筑面积222292占地面积127024主力户型86品质两房；103132阔绰三房建筑类别框架容积率1.75广告卖点CLD核心领地，滨水养生公馆；科学的产品规划；交通及地段。景观中心湖景广场、品味雕塑小品、现代园林绿化销售价格一期多层基本售罄，均价达到3100元元/左右；小高层户型较大，均价3000元/左右优惠方式一期房源一次性付款98折，按揭99折；二期房源正在认筹中，住宅2000元抵6000元，商铺2000元抵10000元销售状况一期多层基本售罄，剩余不少小高层大户型房源，二期认筹中调查日期2009年9月3日星期四媒体投放网站、户外看板客户群体中高收入阶层学区龟山路小学、人民路小学、巢湖四中交通3、1、6、8路物业管理未定物业管理费多层0.4元/小高层0.8元/调查日期2009年9月3日星期四综合分析1、现场接待中心规模宏大气派；2、现场接待水平较高；3、代理公司包装水平一流，营销手段多样，层层推进，价格稳步提升；4、开发商有一定实力；项目位置好，规划设计有亮点。5、不足之处：缺少样板展示区，以方便客户体验；包装略显粗糙，缺少大盘气质。7、鼎力明珠宝邸项目简介：明珠宝邸，尊崇中庸之道，从不张扬品质的高昂； 28560精致社区，以2幢多层、2幢小高层及沿街商铺，围合的院落式居所； 用大围合营造安全居住环境，并为人们提供多重交流的空间； 地下停车体系配备完善，先进的智能保障，彰显现代建筑群落的功能完备。项目名称鼎力明珠宝邸发展商巢湖市鼎力置业有限公司代理公司慧河机构房屋状况期房所属区域居巢区交房时间2009年6月地理位置巢湖市半汤路北侧（市财校的东侧）电话05652819666、2819667小区规划2幢多层、2幢小高层及沿街商铺绿化30 %小区配套地下停车场、社区商业总建筑面积26000占地面积15400平米主力户型91126三房两厅 建筑类别框架容积率1.43广告卖点院落式风情居所，中国式文化社区景观基本园林绿化销售价格小高层均价2500优惠方式一次性付款98折，按揭99折销售状况去化80%以上调查日期2009年9月3日星期四媒体投放网站、现场看板、广告牌、DM等客户群体公务员、私营业主、周边居民学区东风小学、四中交通3路物业管理巢湖市鼎力物业有限公司物业管理费多层0.4元/小高层0.7元/调查日期2009年9月3日星期四综合分析1、项目小，两栋多层，两栋小高层，无法设计规划亮点；2、自身配套不足，只有借用周边公共生活配套；3、但项目位置较好，销售还不错。8、城市之光项目简介：城市之光总用地面积 28 万平方米，约 420 亩。总建筑面积 512241 平方米 ，容积率 1.45 。建筑类型有多层住宅、高层住宅和商铺。小区共建有 90 栋房屋，其中 18 层高层 15 栋， 11 层高层 9 栋，是巢湖有史以来真正意义上的高层住宅区。该项目可容纳一万多人居住，约三千四百九十五户。由于是高层住宅小区，建筑密度较低（ 32 . 6% ） , 楼与楼之间的空间距离更大。在小区中心设置了放大的景观节点，相应的设置会所广场等。以中心绿地为核心，通过连续的沿街绿化、组团小品、水景雕塑等形成一个综合形态的绿色家园。绿地率 30.9% ，日照间距 1 ： 1.2 。项目名称城市之光发展商安徽杰成集团代理公司无房屋状况一期已入住，二期在售所属区域居巢区交房时间2008年6月（一期）地理位置巢湖传统城市中心与新兴市政功能模块交汇处，东至半汤路，西至巢湖北路，南至长江路，北至淮南复线铁路电2621888小区规划90栋房屋，其中18层高层15栋， 11层高层9栋绿化31.40 %小区配套幼儿园、商业街、会所等总建筑面积512241占地面积420亩 主力户型80142，两房两厅、三房两厅建筑类别框架容积率1.45广告卖点黄金地段景观中心广场、雕塑小品、园林绿化销售价格高层均价2950元/左右，多层均价3150元/左右；10月即将推H组团（汽车站位置）产品，约有200余套，预计均价3300元/左右。优惠方式一次性付款97折：按揭98折；另外多层优惠1000元/套，小高层优惠4000元/套。H组团现在办卡房价优惠，多