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黑龙江大学政府管理学院实习生调查研究报告 内部资料 2011年7月1日关于哈尔滨市南岗区房屋征收与补偿问题的调查研究内容提要：我国现行的城市房屋征收与补偿工作是城市房屋改造规划的重要阶段,涉及诸多不可预知的现实问题。本文主要以“花园街历史文化街区保护与更新改造项目”为例，就这个项目中有关房屋征收与补偿阶段的相关问题进行了调查研究，发现在房屋征收与补偿过程中，存在的诸多问题，并主要从参与征收与补偿的各方主体的角度提出了一些意见和建议。关键词：房屋征收与补偿 被征收人 合理补偿 建议一、项目综述（一）房屋征收与补偿的法律依据2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收与补偿条例(以下简称条例)，条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。条例规定 ：第一、取消行政机关自行强拆 。不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。第二、条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。目前哈尔滨市南岗区有花园街历史文化街区保护与更新改造项目、银行街铁路大院改造项目和白家堡改造项目三个重点工程项目，我们针对项目中房屋征收与补偿阶段相关问题进行了调查研究。主要以花园街历史文化街区保护与更新改造项目为例。（二）项目背景介绍一、项目名称及性质（一）项目名称: 花园街历史文化街区保护与更新改造项目（二）项目性质：花园街历史文化街区保护与更新改造项目符合国务院国有土地上房屋征收与补偿条例的有关规定，属于公益性项目。二、项目征收范围及现状东起交通街，西至海城街、公司街，南起木介街、繁荣街，北至联发街、西大直街、花园街围合区域（不含花园邨、省博览中心）。在征收范围内有房产约2110户，房产建筑面积约82000平方米，其中住宅房屋约1870户，面积约68800平方米；门市用房约240户，面积约13000平方米。（在我国，居民房屋征收工作是一项惠民政策，作为哈尔滨市“中兴”战略的重点工程之一，花园街历史文化街区保护与更新改造项目秉承着“依法和谐征收，利国惠民”的理念，平稳有序地推动着此项目征收工作的进行。）大家看下这段加着有没有意义三、征收补偿方案制定依据及补偿标准（一）制定依据：依据国有土地上房屋征收与补偿条例、哈尔滨市人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的意见、哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定（试行）及其他相关规范性文件执行。（二）补偿标准：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。1、被征收人选择货币补偿的，货币补偿金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。2、被征收人选择产权调换的，根据被征收房屋证载建筑面积，按照 “征一还一、结算差价，就近上靠标准户型”的方式执行。3、产权调换房源地点：爱建回迁安置小区或群力西安置小区。经与市城投公司沟通，其提供建安成本价格为建筑面积1730元每平方米；综合建设成本价格为建筑面积2950元每平方米；商品房销售优惠价格为建筑面积12000元每平方米。群里西安置小区的价格正在沟通。四、征收补偿方案的公示按国有土地上房屋征收与补偿条例、哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定（试行）的规定，征收补偿方案对社会公示期限为30天，征求群众的意见与建议后，调整方案发布征收决定。在公示期内还要同步进行以下工作：1、对项目进行维稳及风险评估工作。2、对铁路、地方承租房产进行房改工作。3、对违法建筑或历史原因手续不全的房屋及铁路白皮照房屋的认定工作和拆违工作。4、现场指挥部的办公场地、办公用品的准备，人员的调配和分组及培训。5、筹备征收动员大会，做好现场征收的一切准备工作。二、调查研究的对象与方法此次研究采用调查研究方式，调查对象是花园街历史文化街区的全体居民，由于房屋征收与补偿涉及到的是每户居民，每户居民对此次房屋征收与补偿工作的顺利开展有着举足轻重的作用，所以我们采用分层抽样法先从整个街区约2110户中先随机抽取100户，然后再从每户中随机抽取一名居民，采用该方法将抽到的100名居民作为样本进行调查，调查过程中采用自填问卷的方式，由调查员向这些居民分发问卷进行填答，然后返还给调查员。实发问卷100份，回收100份，其中有效问卷94份，有效回收率94%。无效问卷是由于居民填答存在矛盾性错误，或者问卷的部分填答选项不完全。其中问卷设计具体内容涉及个人基本信息、对此次征收的态度、对此次补偿工作的意见、对暴力拆迁的看法以及对新法的了解程度这五方面。为方便分析研究，我组人员又从这94份有效问卷中随机抽取了90份，通过结合spss统计分析软件，对这90份问卷进行了统计分析，从中得出了居民对于花园街历史文化街区保护与更新改造项目的态度，分析了房屋征收与补偿工作开展过程中的相关问题，并提出相应建议。1、调查问卷见附件12、调查问卷情况问卷共100份 作废问卷6份 有效问卷94份 为方便分析从中随机抽取了90份。现将情况阐述大致如下：（一）居民的态度对本次征收工作的成败至关重要。整个街区有2110户居民，对他们态度的研究十分必要，也必将有益于接下来征收工作的顺利进行。我们小组通过问卷分析得出，居民对此次征收工作还是比较满意的，90份问卷中显示：47人还算满意、20人非常满意、23人不满意。（具体参见图表一）图表一 居民对这次拆迁的满意程度（二）在此次调查中，我们在居民视角下分析研究征收工作是否有利于城市规划，问卷显示63.3%居民认为征收工作利大于弊，说明居民对征收工作的作用（这三个字可以去掉）还是持很大肯定态度的，长期的居住环境使得居民认识到原有棚户区房屋陈旧，卫生条件差，安全系统不完善，并且部分俄式建筑的历史意义无法突显，这对城市整体面貌负面影响很大（这句也许可以改成“影响哈尔滨市的整体面貌”）。经问卷调查分析，居民认为拆迁利弊的态度：其中认为利大于弊的有57人，认为弊大于利的有20人 ，表示不清楚的有13人。（具体参见图表二）图表二 居民认为拆迁利弊的态度（三）补偿问题一直是征收工作的核心，是重中之重。在我们研究的90份问卷里面，对于居民没有得到合理补偿的原因分析这个问题，有23人选择了选项“政府对拆迁问题的政策”，有51人选择了“拆迁公司贪图利益在政府预算和实际支出中谋取不合法利益”，有13人选择了“评估公司对原有住房的估价不合理”，另外有3人选择了“被征收人无理取闹”。（具体参见图表三）（图三的被拆迁人最好改成被征收人）图表三 居民没有得到合理补偿的原因分析 （四）暴力拆迁是征收工作中突出的社会问题，我们也意在通过对于暴力拆迁问题出现的主要责任方的分析来找到解决暴利拆迁相关的建议和对策，避免暴利拆迁的出现。在我们的问卷中，其中有53人认为暴利拆迁问题出现的主要责任在于建设单位，有21人把责任主要归因于政府部门的实施与监督的力度不够与手段的不合理，有11人认为立法机关没有颁布完善与健全的拆迁法律依据是主要原因，有5人认为责任主要在于被征收人的不配合。（具体参见图表四）（图4的被拆迁人也最好改成被征收人）图表四 对于暴力拆迁问题出现的主要责任方的分析 三、征收与补偿过程中存在的问题（一）居民对这次拆迁的满意程度及其对拆迁利弊的态度在花园街历史文化街区保护与更新改造项目中，居民对这次拆迁的满意度还比较高，但仍有近26%的居民不满意；另外大部分居民认为此次拆迁是利大于弊的，但仍有14.5%不清楚、20.2%认为弊大于利。导致不满意的原因主要有：1、居民对本地区的征收与补偿方案的一些诉求没有得到满意解决，如被征收房屋面积小，上靠户型后无力承担爱建小区（花园街历史文化街区保护与更新改造项目指定迁移小区）12000元/；要求给予区域补偿，不应该用“征一还一”的方案、以及要求原地回迁等。2、政府开发商之间有矛盾需要协调处理，征收与补偿工作的透明度不高，政策公示张贴地点较偏僻，影响被征收居民在第一时间了解政策以及做出相应的回应。3、政府部门与铁路部门（房产所有权部门）缺少迅速有效的沟通机制，不能及时出台相关的政策与对策，客观上加大了征收工作的难度。4、拆迁实行货币化补偿之后，使得部分居民不得不选择购买价格相对较高的爱建小区的住房，他们的居住生活和工作条件不得不发生很大的改变。主要体现在居住地点与工作地点的距离、与学校和医院的距离以及社会交往上的距离。这也是导致居民不愿意搬迁的最主要原因之一。（征收工作实行货币补偿之后，使得部分被征收人不得不搬迁到房屋价格相对较高的爱建小区，无论是在交通方面，还是在周围场所分布等方面都发生了很大的变化，带来了很多不便。这也是导致部分居民不愿搬迁的主要原因之一。）-这是改动后的，大家看看这两段哪个更好一点。（二）居民没有得到合理补偿的原因分析从居民所反映的情况来看，我们可以得知居民大都认为没有得到合理补偿的原因主要集中在拆迁公司，拆迁公司得到了最多的57%的选择。由于我们所在的花园街历史文化街区保护与更新改造项目还没有进入实质性的征收阶段，拆迁公司还没有开始完全介入，所以我们也无法具体详细地进行深度评价。根据征收与补偿阶段，分析导致居民们没有得到合理补偿的原因主要有：1、政府政策给予的征收补偿条件过低，得不到被征收居民的认可和支持。因为大部分土地的管辖权属于铁路部门，花园街历史文化街区保护与更新改造项目的政策制定涉及到铁路部门，这也客观上加大了政策制定的难度。正因如此，很多政策的制定和出台不及时也很大程度影响了征收工作的进行。2、开发商对于居民房产不给予证照的补发认定及房屋的再次测量；3、产权调换房源地点主要在爱建回迁安置小区或群力西安置小区。经与市城投公司沟通，其提供建安成本价格为建筑面积1730元每平方米；综合建设成本价格为建筑面积2950元每平方米；商品房销售优惠价格为建筑面积12000元每平方米。群里西安置小区的价格正在沟通。而对于部分居民而言，这里的房价远远高过他们的承受能力。4、部分被征收居民提出的补偿要求过高，超出了政府补偿的基准线。征收工作为老百姓与政府提供了一个面对面交流的机会，一些老百姓把这次机会看得很重，认为政府在医疗、教育等方面没有让老百姓得到太多的优惠，他们急切希望能够通过这次征收尽可能多的得到一些补偿，于是将多年的“委屈”全部发泄出来，房屋征收成了他们能从政府身上“多捞点”的最后一次机会。（三）对于暴力拆迁问题出现的主要责任方的分析对于我国拆迁史上暴力拆迁的问题，居民认为最大的责任方是建筑单位和政府部门，也同时表示此次征收没有暴力拆迁问题是他们最满意的地方。之所以把暴力拆迁的问题放到问卷中，是因为新的条例取消行政机关自行强拆 。规定不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。花园街历史文化街区保护与更新改造项目符合国务院国有土地上房屋征收与补偿条例的有关规定，属于公益性项目，而在此项目中，确实没有出现暴力拆迁的问题，政府部门与建设单位能依法推进征收工作的展开。四、针对上述问题的对策和建议在房屋征收与补偿过程中，存在上述诸多问题，本文主要从立法及参与征收与补偿的各方主体的角度提出以下几点建议：（一）立法保障立法机构完善和健全相关法律法规，规范和引导征收工作的合理进行。2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收与补偿条例规定 ：第一、取消行政机关自行强拆 。不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。第二、条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。新的条例对花园街项目房屋征收与补偿工作起到了指导和保障作用。（二）政府方面政府应认真做好城市房屋拆迁的指导、监督、管理、协调工作，依法做到：1. 加强对国家城市房屋征收在法律、法规及征收政策方面的宣传工作 为增强城市房屋拆迁工作的透明度和保障群众的知情权,政府应经常向群众公布征收政策 ,让普通老百姓及时了解最新的征收动态,清楚地了解自己的权利和义务,加深对征收行为的理解,并鼓励其对违法拆迁行为进行举报。2. 加强对房屋征收过程的监督管理政府有责任对拆迁公司和评估公司等责任方进行监管和引导，依照法律法规来推进征收工作的平稳有序进行。政府应该以最大限度维护群众利益为重去想问题、办事情，合理补偿他们因拆迁而受到的损失，认真解决他们在拆迁中遇到的困难，保障他们的合法权益，保证征收工作的顺利开展。3. 加强对房屋征收主管部门及其工作人员的监督 应加强对征收工作人员的法制教育和培训,不断提高其业务素质,增强其守法意识、廉洁意识,完善行政执法责任制,建立公开、公平、公正的评议考核制和执法过错或者错案责任追究制，评议考核应当听取公众特别是被征收人的意见。4.做好城市房屋征收过程中的协调工作 为避免房屋征收工作多头管理或无人管理的现象,房屋征收部门应做好与规划、建设、土地、城建等部门的协调工作,推进城市房屋征收工作顺利进行。政府与开发商等单位的矛盾要及时沟通、及时解决。同时，政府部门有必要与铁路部门（房产所有权部门）进行积极有效的沟通交流，争取宝贵的征收时间。（三）建设单位和开发商方面房屋拆迁建设单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被征收人进行思想动员、落实拆迁补偿安置协议、组织拆除房屋及其附属物工作的单位。而这里所讲的开发商是指原房产的开发单位，即被拆迁人所承租的房屋的房产所有权人。他们应在房屋征收与补偿过程中，做到：1、开发商要对房产证照进行补发，对被拆迁人的证件给予补全，处理好自身负责的事项。2、建设单位要配合政府确定合理的补偿标准，不能只注重建设成本，忽视百姓的合法权益。3、作为房屋征收与补偿的参与主体，要按照国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，合法合理进行征收与补偿行为。（四）居民方面1、居民要学会依法维护自身权益，在理性的指导下积极维权，冷静地去表达诉求、要相信国家的立法和司法部门，争取在征收工作中尽可能得利益的最大化。2、被征收居民要在理性的基础上，积极配合政府的征收与补偿工作。及时办理各种证照、了解征收补偿方案、申报各种材料，积极配合政府等相关部门一同完成和谐征收，和谐拆迁。3、居民认真分析拆迁利弊，提出合理诉求、争取合理补偿，不能非理性的鼓动周围群众，聚众与政府发生冲突。红色的字体是我改动过的，本人觉得应该在需要的地方，把“拆迁”字眼改成“征收”二字，因为拆迁感觉有点强制的意思，而且罗姐写材料的时候从来都是写“征收人”，“被征收人”等，在我看到的范围内我改了一些，大家看下到底应不应该改，如果需要改，可能有的地方我没注意到，谁看到了也可以直接改。我的名是张洛凌，打的时候不要打错了，嘿嘿课题负责人：叶甲斌课题组成员：冷炜琦、张洛凌、张超本报告执笔：冷炜琦附件拆迁民意调查问卷您好，本调查问卷仅用于学术研究，旨在通过对拆迁群众民意的调查，促进我市政府征收与补偿工作有效顺利进行，更好的反映民意，为广大人民群众更好的服务。本次调查采用匿名填写，您的个人权益会得到法律保障。希望得到您的支持，谢谢！ 本问卷共2页， 16题1、您的性别： a 男 b女2、您的年龄？ a 18岁以下 b 18-30岁 c 31-45岁 d 46岁以上3、您的职业？ a 公务员 b 工人 c 农民 d 在校学生 e 军人 f 公司白领 g个体工商户 h 无业或待业 i 其他4、您的学历？ a 初中以下 b 高中及中专 c 大专 d 本科 e 研究生以上5.您的房屋居住年限是 a 5年以下 b 5-10年 c 10-20年 d 20年以上 6.您对这次拆迁是否满意 a 满意 b 不满意c 还行7、您认为拆迁是否有利于城市规划？ a 有利于城市规划，拆迁后城市变得越来越好 b 有利有弊，利大于弊，大部分地区的拆迁后建设情况良好 c 有利有弊，弊大于利，拆迁后城市变得略显杂乱8、你认为在征地或拆迁之后，拆迁户的补偿数额应该由谁来决定？ a 负责该处建设的地产商定价 b 农民或拆迁户与地产商议价，政府充当公证角色 c 由政府、地产商、农民（拆迁户）共同商定 d 由法律规定补偿标准 e 政府根据本地情况决定9、您认为没有得到合理补偿的原因在于？ a 政府对拆迁问题的政策 b 拆迁公司贪图利益在政府预算和实际支出中谋取不合法利益 c 评估公司对原有住房的估价不合理 d 被拆迁人无理取闹10、您或您周围经历过拆迁的朋友拆迁后情况如何？ a