YXCHB-01-MB-03-市场调研报告.doc

XGLL项目市场调研报告前 言本次市场调查通过对项目环境的综合考察和市场调研分析；以项目为核心，针对当前的经济环境，房地产市场的供求状况和发展情况，进行调研分析。在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。本次市场调查主要通过对当地各个房地产项目、主要商业街的基本状况及特征进行实地调查，深入快速的了解当地房地产市场的发展状况。本次调查报告内容主要包括：（1）调查回顾；（2）城市宏观经济环境状况；（3）房地产市场状况及发展趋势分析；（4）本地块现状和前景分析；（5）市调结论和发展建议。目 录第一部分：调查回顾第二部分：XGLL县宏观经济概况第三部分：XGLL房地产市场现状一、住宅部分二、商业部分分析第四部分：地块价值分析第五部分：结论与发展建议第一部分：调查回顾一、调查目的本次凌峻机构对云南XGLL县进行项目的专项市场调查，最终目的是在充分了解及搜集XGLL市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析XGLL市房地产市场、尤其是商业市场的发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、产品开发提供必要的数据依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。二、调查内容 本次市场调查以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研。在本次市场调查中，主要针对商业物业的调查，全面了解XGLL县经济、房地产尤其是商业物业的发展现状，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位，为本项目的定位推广提供参考依据。包括：n XGLL县宏观经济发展n XGLL县商业物业发展状况调查n 主要商业街调查n 热点商业项目的调查n 本项目地块及周边区域调查三、调查方法n 全面的资料搜集n 现场实地调查n 深度访谈与座谈四、调查范围本次市场调查是对商业街与住宅民居进行实地走访，深入调查，收集资料，了解了XGLL县商业市场的基本情况。对项目周边的道路的商业业态进行仔细调查，对项目的情况进行更深入的了解。第二部分：XGLL县宏观经济概况一、XGLL县概况1、基本概况XGLL县是云南省国土面积最大、人口密度最低的县份之一。XGLL县原名中甸县，藏语称“建塘”。总面积11613平方公里，其中市区面积11.3平方公里,规划面积23.6平方公里.XGLL县除主体民族藏族外还有汉族、纳西族、彝族、白族等十几个民族，全县总人口近13万人，其中市区人口约4.6万人，人口密度为10人/平方公里。2、历史沿革据弦汉文史书记载：唐代属吐蕃神州都督地，吐蕃曾以中甸为前沿据点，经营并控制南诏七十年之久。元代为宣政院直辖地，明中叶后属云南丽江军民府，清雍正二年(公元1724年)设中甸厅，辖于云南省。1950年5月10日，中甸和平解放归属丽江地区行署。1957年9月迪庆藏族自治州成立并设州府于中甸县。2001年12月，经国务院批准中甸县更名为XGLL县。92年正式对外开放，95年旅游开发，97年进入旅游开放正式运作阶段。3、地理位置XGLL县地处青藏高原南缘，横断山脉腹地，是滇、川及西藏三省区交汇处，也是举世闻名的“三江并流”风景区腹地。XGLL县东与四川省稻城、木里二县接壤；西、南与丽江县、维西县隔金沙江相望；北与德钦县一衣带水。4、旅游资源XGLL县有着丰富迷人的旅游资源，境内雪山耸峙，草原广袤，河谷深切。海拔在4000米以上的雪山有470座，较为著名的有巴拉更宗雪山、浪都雪山、哈巴雪山等。在雪山深处，在草原的腹地，林海中的碧塔海、属都湖、纳帕海等无数清幽宁静深遂神秘的高山湖泊呼唤人们去撩开她们美丽的面纱。XGLL是国内外著名的旅游胜地。5、民族风情XGLL有着悠久的宗教文化，古老的民族文化积淀，农历五月初五的赛马会是全县最隆重的节日，“丹巴市”、“格冬节”是两个宗教色彩浓郁的节日，形式奇特而神秘，内蕴丰厚而耐人寻味。纳西族的“二月八”、彝族的“火把节”等节日都成为各民族人民渲泻自己情感的最佳方式。XGLL县各民族人民以自己独特的审美方式创作出自己的优美歌舞，有纳西族的阿卡巴拉舞舞步古朴，彝族的葫芦笙舞、傈僳族的对脚舞，节奏明快，极富感召力。6、资源丰富XGLL县是有名的森林王国，木材蕴藏量在l亿立方米以上，森林覆盖率为36.4%，这里出产的云杉、冷杉等木材木质细腻、粗壮笔直，还有红豆杉、榧木等珍贵木材。XGLL县还有众多的名贵观赏植物，如墨兰、雪莲、报春、百合等数百种。XGLL县的矿产资源也十分丰富，现已发现的矿藏有金、银、铜、锰、钨、铝、铅、锌等十多种。而这些矿藏都有储量丰富、品位高等特点。7、城市定位直接带动当地经济发展政府部门将XGLL定位为“高原生态旅游城市”，使其成为国内外最著名的高原生态旅游城市之一，大力发展旅游业，利用旅游业为龙头带动相关产业的发展，从而全面促进城市经济的发展。“高原生态旅游城市”的定位会进一步促进当地旅游经济的发展，吸引更多的外来投资，增加居民就业机会，同时旅游产业的蓬勃发展带来大量的人流，有效地促进了当地的商业发展。二、2003年宏观经济发展状况1、 国民经济发展迅速，为房地产发展奠定了基础条件指标名称计量单位二三际数二二际数增加或递减值增加或递减率国内生产总值万元54530654013.6其中：第一产业万元1723618990175410.2第二产业万元81299522139317.1第三产业万元2262526018339315.0国内生产总值（现价）万元4783855125728715.2其中：第一产业万元1714519707192511.2第二产业万元81129777166520.5第三产业万元2258126278369716.4年人均内生产总元3230369046014.2l 分析：据统计，二三年XGLL县生产总值（GDP）完成55125万元，比上年增加7287万元，增长13.6%，增幅比上年提高2.7个百分点，其中：第一产业增加值完成19070万元，比上年增加1925万元，增长10.2%；第二产业增加值完成9777万元，比上年增加1665万元，增长17.1%；第三产业增加值完成26278万元，比上年增加3697万元，增长15.0%。国民经济的快速发展，为当地房地产发展奠定了良好的基础条件。2、经济增长快速，促进当地商业的快速发展指标名称计量单位二三际数二二际数增加或递减值增加或递减率1、旅游总收入万元3882933300-5529-14.2其中：国内旅游收入万元2789418605-9289-33.32、旅游总人数万人次12891.1-36.9-28.8其中：国内旅游人数万人次12080.5-39.5-32.9l 分析：2003年旅游经济收入达38829万元，比2002年增加了14.2%,其中国内旅游收入27894万元,比2002年增长33.3%,旅游总人数达到128万人次,比2002年增长28.8%。旅游经济的快速发展，必然会带来更多的投资商前来投资，同时，大量游客的消费也促进了当地商业的发展。3、整个农业和农村经济形势呈现良好的发展势头，为农民日常消费质条件指标名称计量单位二二实际数二三实际数增加或递减值增加或递减率农业总产值（现价）万元241312590417737.3农业万元11588120174293.7林业万元1784208129716.6畜牧业万元666668081422.1渔业万元202115.0农林牧渔服务业万元4073497790422.2农业中间投入万元698668341522.1农业增加值万元1714519070192511.2l 分析现价农业总产值25904万元，比上年增长7.3%，不变价农业总产值19950万元，比上年增长9.0%。种植业产值7723万元，比上年增长8.0%。整个农业和农村经济形势呈良好的发展势头，农民收入增加，这一切为农民日常了物质条件。4、工业生产持续较快增长，有效地促进了当地经济指标名称计量单位二三实际数二二实际数增加或递减值增加或递减率工业总产值（现价）万元1077812785200718.6工业总产值（不变价）万元610266095078.3其中：国有经济万元524373-151-28.8集体经济万元18101777-33-1.8外商及港澳台投资万元14716-131-89.1私营经济万元1884284195750.8个体经济万元17371602-135-7.8l 分析全县工业总产值12785万元，比上年增长18.6%。按不变价计算的工业总产值6609万元，比上年增长8.3%。工业生产持续较快增长，有效地促进了当地经济，财政收入增加了，政府就会更多的资金去投资基础设施，而基础设施的完善会进一步改善居住环境，从而有效地促进房地产的发展。5、固定资产投资加大，有效地改善了居住环境指标名称计量单位二三实际数二二实际数增加或递减值增加或递减率（一）全社会投资完成额万元2937437782840828.6其中：基本建设万元1707122423535231.4（二）全社会新增固定资产万元1929324350505726.2其中：基本建设万元757213198562674.3l 分析县委、政府紧紧抓住国家扩大内需和省政府迪庆州现场办公会等机遇，加强基础设施和基础产业的建设，大力改善投资结构，固定资产投资呈现较快增长态势，对全县经济的增长发挥了重要的拉动作用。2003年全社会固定资产投资完成37782万元，比上年增长28.6%，投资总额首次突破3亿元。固定资产投资加大，有效地改善了居住环境，从而促进更多的人前来投资置业。6、全县重点项目进展顺利，改善了投资环境东旺电站、桑那水库、旅游东环线、垃圾处理厂、天界神川酒店等建设项目年内竣工交付使用；完成了环西路、建塘东路、敬香路等街道的改造和藏式立面包装工程；异地移民搬迁、退耕还林还草、金沙江农业综合开发、县城到碧塔海公路、金江县际油路等一批重点工程项目建设进展顺利。重点项目的顺利进行，有效地改善了投资环境，促使更多的企业前来投资，从而增加了大量的就业机会。7、消费品市场活跃，为商业经济提供了动力指标名称计量单位二三实际数二二实际数增加或递减值增加或递减率1、批零贸易购销存总额商品购进总额万元1221612080-136-1.1商品销售总额万元10818115837657.1商品库存总额万元5800676596516.62、全社会农副产品收购量粮食（贸易粮）百公斤52650833403069058.33、社会消费品零售总额万元1973622120238412.1l 分析全县批发零售贸易业商品购进总额12080万元，比上年下降1.1%。批发零售贸易业商品销售总额11583万元，比上年增长7.1%。全社会消费品零售总额22120万元，比上年增长12.1%，消费品市场活跃，为商业经济提供了动力。8、全县财政收支保持稳定增长，保证政府对城建的投入指标名称计量单位二三实际数二二实际数增加或递减值增加或递减率地方财政收入元3573415257916.2地方财政支出万元217122383521239.8l 分析全县地方财政收入4125万元，比上年增长16.2%；地方财政支出23835万元，比上年增长9.8%。全县财政收支保持稳定增长，保证政府对城建的投入，从而进一步改善生活环境。9、金融机构各项存款平稳增长，贷款力度继续加大，结构进一步改善，为房地产爆发提供了条件指标名称计量单位二三实际数二二实际数增加或递减值增加或递减率金融机构各项存款余额万元1542611761602189914.2其中：储蓄存款余额万元5579365088929516.7金融机构各项贷款余额万元1214121537083229626.6l 分析年末金融机构各项存款余额176160万元，比上年增长14.2%，其中：储蓄存款余额65088万元，比上年增长16.7%；银行机构各项存款余额159877万元，比上年增长14.5%。金融机构各项贷款余额153708万元，比上年增长26.6%，银行机构各项贷款余额138108万元，比上年增长29.5%。现金收入312076万元，比上年增长14.8%；现金支出333763万元，比上年增长16.8%。金融机构各项存款平稳增长，贷款力度继续加大，结构进一步改善，为房地产爆发提供了条件。10、人民年收入有所增长，为居民购房提供了物质条件指标名称计量单位二三实际数二二实际数增加或递减值增加或递减率（一）国有经济1、从业人员年末人数人56715452-219-3.92、从业人员劳动报酬万元98899920310.33、从业人员年人均工资万元17499182297304.2（二）城镇集体经济1、职工年末人数人234561327139.72、职工工资总额万元26050924995.83、年人均工资元11128113131851.7l 分析全部职工工资总额10574万元，比上年增长3.3%，其中：国有经济9793万元，比上年增长0.2%；城镇集体509万元，比上年增长95.8%；其他经济272万元，比上年增长36.7%。全部职工年平均工资17682元，比上年增长1.3%，其中，国有经济19504元，比上年增长6.6%；城镇集体11313元，比上年增长1.7%；其他经济7423元，比上年下降19.5%。农民人均纯收入1256元，比上年增长6.4%。人民年收入有所增长，为居民购房提供了物质条件。11、人口略有增长，促进了购房消费的增加指标名称计量单位二三实际数二二实际数增加或递减值增加或递减率年末总人口人14826715048522181.5其中：乡村人口人1079581088058470.8死亡率5.015.560.5511.0出生率13.6811.89-1.79-13.1自然增长率8.676.34-2.33-26.9l 分析：二三年，全县年末总人口150485人，比上年增长1.5%，其中户籍人口133212人，比上年增长1.7%。在总人口中，乡村人口108805人，比上年增长0.8%。人口出生率11.89%；死亡率5.56%；自然增长率6.34%。一个城市人口的增长，必然会促进购房消费的增加。三、分析总结1、旅游环境的完善，旅游产业的迅速发展，促进了当地商业经济快速发展XGLL是国内外著名的旅游天堂，境内有着十分丰富的旅游资源及文化遗产，一年四季来自国内外的游客众多。资料表明，2003年旅游人数达180万人次，据估计，在未来几年内还会有爆炸式增长。同时，在今年五月份结束的首届川、滇、藏“中国XGLL生态旅游区”座谈会上，三省区达成一致意见，三省区计划从今年开始，利用年时间，充分发挥川西南、滇西北、藏东南独特的自然资源、民族文化和区位优势，实施大规模的区域性生态建设与旅游资源综合开发，逐步将“中国XGLL生态旅游区”建成国际一流的生态旅游区。旅游环境的逐步完善，促进了当地旅游产业的快速发展，而“旅游效应”产生的人流物流又会进一步促进当地商业经济的发展，产生一个“多米洛效应”。2、整体经济保持快速发展，为房地产的发展奠定基础国民经济增长幅度较大，比上年增长13.6%，增幅比上年提高2.7个百分点，是近几年增长最快的一年；财政收入稳步增长，比上年增长16.2%；经济的快速发展，财政收入的增长为政府提供了城市发展的物质条件，从而有条件增加基础设施的投资，改善投资环境与居住环境，这一切又为房地产的发展奠定良好的基础条件。3、人民经济收入增加，为房地产市场及商业市场提供内动力全部职工工资总额10574万元，比上年增长3.3%，整个农业和农村经济形势呈良好的发展势头，农民收入增加。人民经济收入有所增加，人民对“衣吃住行”的需求必然会增加，居住观念也会随之改变，他们对“住”的要求更高了，不仅仅满足于传统的“住”，而是追求住得更舒适，商品房的出现满足了他们这些方面的要求。因此，人民收入的增长为房地产市场及商业市场的展提供了内动力。4、经济社会发展中仍然存在较多的问题经济社会发展中存在的问题是：经济结构仍不够合理；农业社会化服务水平不高；工业发展缓慢；城乡居民特别是低收入增收困难；就业和再就业压力加大等。这些因素难以在短期内得到解决，一定程度上阻碍了当地房地产市场的发展。第三部分：XGLL房地产市场现状一、住宅部分分析1、住宅现状分析n 商品房开发量低由于城市人口稀少，当地天气恶劣，居住环境较差，市场容量有限，导致开发的住宅楼盘少之又少，2003年全年住宅销售面积仅有3万平方米。n 以自建房及集资房为主当地居民一般自建房或单位集资建房，自建房就是自己买地自己兴建，单位集资房主要是在当地政府机构工作的员工集资兴建。总的来说，当地居民还未完全接受商品房，但随着政府部门制定“限制居民自建房与集资房”政策的实施，他们的选择会有所改观，商品房将迎来一个好的发展契机。n 商品房整体素质低在XGLL当地的商品房整体素质低，供应少、产品仅仅满足基本需求，基本设施差。主要是受制于价格的原因。如没有供暖设施等。同时主要与藏民形成的生活习性有关系。随着人民生活水平的不断提高，消费者将提高对住宅产品的要求，而不止是现在仅有居住要求。n 物业管理水平较低XGLL县的住宅小区一般都不重视物业管理工作，有些小区甚至没有物业管理公司。以致小区管理混乱，影响消费者对商品房小区的印象。物业管理的水平是直接影响居住品质的重要因素，做好物业管理服务，才能给消费者对住宅产品和生活质量的期望带来更大信心。2、住宅市场发展形势分析n 商品房需求将有一定程度上扬随着当地政府“限制自建房及集资房”政策以及国土资源部对于宅基地的控制政策（城镇人口不能购买私宅基地建房，控制小宗土地买卖）的实施，当地居民将会对商品房需求有所增加。以前居民一般是自建房及集资建房，现在限制政策出台了，他们不得不选择购买商品房，这对房地产的发展提供了动力。另外，随着人民生活水平的提高，对居住水平的要求也越来越高，而商品房在这方面能满足他们的要求。n 商品房整体素质较低，素质高的商品房将会成为市场热点目前，目前商品房还处于初级水平，品质、配套、物业管理等方面都比较落后，不能够满足市场的需求，导致市场的有效供给少。因此，市场上素质高的房子必然会成为消费者争先抢购的目标。n 供暖条件好的房子将受市场青睐目前，当地房子及商品房供暖条件较差，主要是采用传统的采暖方法。随着人民生活水平的提高及家庭现代化程度的提高，传统的采暖方式必然会逐渐淘汰，能够更好解决供暖问题将成为居住的亮点。n 住宅产品功能将会进一步提升现阶段当地的住宅都是满足消费者最基本的居住需要，随着城市的不断的发展，各路发展商必然会将住宅产品功能进一步提升，如提高物业管理水平，保证居民的安全与房屋维护；提升园林景观，给予居民一个生态健康的生活环境；培养社区文化氛围，赋予住宅更多的生活内涵、文化内涵，满足消费者更高层次的生活需要。二、商业部分分析1、城市商业区域的划分n 长征路成为市区的核心商业街目前，市区的商业以长征路商业街为核心，长征路商业街是市区最重要最繁华的商业街，同时是市区的最重要的交通要道，政府机构、酒店、各重要的市政配套都集中于此。正是由于政府机构、酒店集中于此，因此长征路既成为城市主干道同时是核心商业街。这是马路门面经济的显著特征。n 温州步行街将成为城市一个亮点温州步行街是当地新建设的商业项目，其规划理念比传统当地传统商业街先进，地理位置优越，地段商业氛围浓厚，具备了发展重要商业街的条件，该商业将会成为城市的一个亮点项目。n 3号路是未来城市发展的中轴线随着城市建设的步伐加快，城市中心东移，3号路改造逐步完成，未来城市发展的中轴线必然在3号路。该区域可建面积大，交通便利，具备成为商业中心的条件。2、商业发展概况与特征n 商业形态分类通过对当地的调查、走访分析，我们将当地的商业分为四大类型。第一类，“小店面”商业由于城市交通不够发达，这个阶段商品流通尚不发达，商业分布主要随住宅建筑而分布，业态主要以满足居民日常生活需要为主，类型商业主要为当地的零散的门面，其主要特点是：1）主要经营日常杂货、日常生活用品、小饮食店等。2）起点低，资金规模小，交易量小。3）以临街门面、地摊为主。第二类，马路商业随着城市的发展，交通的重要性日渐显现，所以在城市主要交通要道两旁形成临马路的商业区，业态经营大众化，包括居民日常生活用品、建筑材料、五金机电、餐饮娱乐等。此类型主要是除长征路的的街道如和平路，其商业的主要特点是：1）规模小，经营品种多而散；2）缺乏政府引导，商业业态规划不合理；3）商业辐射范围有所扩大，但商业功能有限。第三类，步行街商业步行街商业是在马路商业基础上延伸出来的。步行街是城市的商业名片，是城市繁华的象征，辐射范围广。当地的温州商业街就属于此类型，其商业的主要特点是：1）购物环境较好，人流量较大，成交量较大；2）商品档次较高，主要以饰品、服装、皮具、鞋、钟表等较时尚的商品为主；3）统一管理，经营业态规划合理；4）店铺租金相对其它商业街普遍较高。第四，购物中心商业随着城市的发展，消费者对购物环境的要求不断提高，他们追求一种集购物、娱乐、餐饮等于一体的“一站式”消费场所，于是具该些功能的购物中心商业应运而生，主要有以下特点：1） 商品档次较高，一般以服装、皮具、鞋、钟表、大型超市、大型家电、休闲娱乐等为主。2） 管理水平较高，购物环境好，业态规划合理；3） 辐射力增强，人流量比较集中；从当地市场来看，这类型的商业中心仅仅是初级阶段，停留在大型超市+百货店形式。3、XGLL商业状况分析n 以马路商业为主要形式目前，市区的商业形态主要以传统的马路商业为主，和平路、长征路、向阳路就是这种形式。购物环境一般，商品档次较低，业态分布较散，缺乏统一管理，经营模式较落后。n 新商业带来了契机目前，有两个新的商业项目入市，一个是文化广场，另一个是向阳路的温度步行街，其综合素质相对传统商业街来说有了很大的提高，其的出现是对本项目的竞争，也为本项目提供了发展契机，因为新商业模式的出现将彻底改变原有的商业格局，引领当地商业新进程。4、具体商业街的调查与点评分析n 长征路商业业态分析人流结构大众化，各个阶层、各个年龄段人人流、车流上午：27辆/分钟，35人/分钟经营业态经营业态主要以餐饮酒店类、服装鞋类为主，其中前者占9.7%，后者占16.9%。街区特点以临街门面为主，商铺面积以30-50平方米为主交通条件城市主干道，十分便利租金水平3050/m2/月左右店铺数量约有195个商家，其中南侧较多，约115间门面间隔开间由3-5米，进深由6-12米商铺面积由30-50平方米为主n 长征路业态构成业态数量经例服装、鞋店、布店3316.9%杂货店115.6%药店63.1%美容店73.6%餐饮、酒店199.7%办公用品73.6%通迅、手机94.6%电信、银行84.1%日用品店94.6%音像店63.1%五金、机电157.7%家电52.6%超市、市场、批发52.6%其它4523.1%l 分析： 长征路是XGLL市区最繁华的商业街，市民逛街的首选地。 购物环境一般，业态规划较零乱，商品档次参差不齐。 租金在当地处于相对较高的水平。 经营状况良好，店铺空置率极小。 经营业态主要以餐饮酒店类、服装鞋类为主，其中前者占9.7%，后者占16.9%。 90%为租赁，商铺政府机构的沿街门面。n 向阳路商业街业太分析人流结构大众化，各个阶层、各个年龄段人人流、车流上午：15辆/分钟，30人/分钟经营业态经营业态以服装鞋类、餐饮娱乐类为主,前者约占21.9%,后者约占17.1%。街区特点以临街门面为主，商铺面积以20-50平方米为主交通条件城市主干道，交通较便利租金水平年租金12万元左右，多数为2万元以下店铺数量约有41个商家（不包括温州商业街）门面间隔开间由3-5米，进深由7-12米商铺面积由30-100平方米不等n 向阳路业态构成业态数量比例服装、鞋921.9%餐饮、娱乐717.1%美容店49.76%音像店49.76%杂货店37.32%五金、机电37.32%购物广场、农贸市场24.88%其它921.9%l 分析： 市区较为重要的商业街，区位条件优越，交通较为便利，人流量较大。 随着温州商业街的兴建，购物环境与形象有较大的提升，商业中心街有向这里偏移的趋势。 有温州商业街、农贸市场、超市及购物中心作支撑，具有一定的规模，将会是市场的一个亮点项目。 外地经营者约占60%-80%。 经营状况良好，店铺空置率极小。 经营业态以服装鞋类、餐饮娱乐类为主,前者约占21.9%,后者约占17.1%。n 和平路商业街业态分析人流结构大众化，各个阶层、各个年龄段人人流、车流上午：11辆/分钟，27人/分钟经营业态以服装店、美容店、餐饮店为主,其中餐饮店占33.3%街区特点以临街门面为主，商铺面积以20-50平方米为主交通条件城市次要马路，交通较便利租金水平年租金2-3万元为主店铺数量约有30个商家门面间隔开间由3-5米，进深由7-12米经营状况一般商铺面积由20-60平方米为主n 和平路业态构成业态数量比例服装店620%餐饮娱乐1033.3%美容店516.7%杂货店310%其它620%l 分析： 购物环境较差，经营业态较为集中，商业规模较小，人流量较小； 经营状况一般，目前有二间铺出租转让，另有一间不营业。 以服装店、美容店、餐饮店为主,其中餐饮店占33.3%。n 五中路商业街业态分析人流结构大众化，各个阶层、各个年龄段人人流、车流上午：16辆/分钟，20人/分钟（上午时间10：0011：00）经营业态业态种类繁多,有五金、服装、餐饮、办公用品、居家用品、美容店等。街区特点以临街门面为主，商铺面积以22-60平方米为主交通条件城市次要马路，交通较便利租金水平年租金1万元为主店铺数量约有45个商家门面间隔开间由3-5米，进深由7-12米商铺面积由25-60平方米为主n 五中路业态构成业态数量比例服装店511.1%餐饮店613.3%装修、安装店48.9%办公设备用品店36.7%网吧24.4%美容店36.7%杂货店48.9%家居用品店48.9%五金机电店511.1%其它920%33l 分析 与长征路交接，区位条件较好，交通较便利，购物环境一般； 经营状况较好，由于靠近长征路，店租较高，店铺空置率较少。 经营业态种类繁多,各种业态共存。5、典型项目分析n 坛城文化中心广场案名坛城文化中心广场开发商云南建工房地产开发有限公司地理位置长征路与建塘东路交汇处规模占地107亩，总建面13万平方米，首期近3万平方米定位世界首个藏族风情国际观光旅游购物广场项目分区坛城博物馆区、商业休闲街区、旅游纪念品市场区、高级住宅小区、酒店区经营业态分区XGLL名人文化走廊、XGLL体验走廊、藏区文化走廊、XGLL休闲地带XGLL名人文化走廊经营业态旅游纪念品（包括藏药、藏服装、藏族手工艺品）、品牌服装、美容美发、酒吧、网吧、家电音像、书店、咖啡厅等XGLL体验走廊经营业态家贸市场、特色小吃、各类品牌餐饮店、特色酒吧、日常用品等藏区文化走廊经营业态通迅、电脑、家电音像、品牌专卖店、精品店、眼镜店、化妆品店、黄金首饰等XGLL休闲地带经营业态美容美发、特色酒吧、网吧、书店、时尚视听器材、婚纱摄影、SPA店、大型百货超市等售价商铺均价为55006500元/平方米左右。一楼位置最好为1万元/平方米。项目点评：位于长征路上，地理位置优越、但交通与购物人流不方便，没有形成道路回路而是回头路，对以后的经营人流组织有一定影响。座向不合理，北面商铺背阳，销售有相当难度。商铺数量过大，规划不合理，目前文化广场没有开工建设，对项目销售将有直接影响。n 温州步行街总建面积约4.5万平方米店铺数量约400间左右整体布局共四栋楼，呈行列式街区布局。三层:一层背靠背双排商铺,二层连廊单排商铺,三层住宅经营业态服装鞋店、特色小吃、化妆品、美容美发、办公用品、精品、旅游纪念品等商铺面积一层双排铺面积35-70平方米二层单排铺面积98-100平方米进深与开间3.68.5,3.69.5,3.610为主项目临街总面宽共400米左右,其中1号楼与4号楼约148米,二号楼与三号楼约256米街道宽度两栋楼之间宽度16米工程进度1号楼与3号楼正主体建好,4号楼正在建主体,2号楼正在打地基销售状况1号楼销售率80%左右,3号楼20%价格平均售价7500元/平方米一层售价7500-13000元/平方二层全部卖3000元/平方三层住宅均价1300-1400/平方付款方式一次性付款六成十年按揭项目点评：地理位置优越,交通便利,附近商业氛围浓厚,规划合理。但二楼人流的引导系统不充分，经营难以盘活,销售情况明显好于坛城文化中心，主要是项目直接连同和平路、向阳路、红旗渠路，旁边有大型的市场带来足够的人流。通过当地的两个大型的商业物业的出现并以高姿态进入市场，必定能改进XGLL商业市场的商业形态，引领当地商业新进程，这将预示着XGLL将从“门面经济”向“商圈经济”过渡。第四部分：消费群调查分析一、商业目标客户群分析在本次市场调查中，在商铺调查过程中直接与商户进行访问，选取有效对象为55组商家进行访谈，街访街道主要为长征路、向阳路、五中路、和平路。一）对商业物业发展看法通过深度访谈对商家意见进行搜集，总结访谈对象对当地商业物业发展的主要观点主要集中以下几点：（1） 城区人口有限，商业消费能力受到限制。目前商业市场的容量已经接近饱和，商业物业的竞争激烈。（2）在市场消费容量及消费能力有限的情况下，对当地商业发展信心不足。（2） 目前的商业市场业态模式及经营环境较差，主要考虑的门面生意，现有商业物业开发经营水平不高。对目前的开发的两个商业项目持观望态度。（3） 旅游产业发展较快，随着本地区的进一步开发，未来旅游的游客将会持续，对旅游为主的商业较有信心。二）对商业具体的调查访谈1、租赁及购买意愿问题数量比例选择租赁4276%选择购买1324%2、购买商铺总价问题人数比例回答人数13占调查总户数的24%20-30万元862%30-40万元323%40万元以上215%n 分析本次街访中对愿意采取租赁方式的有42人，占调查的76%，愿意购买的有13人，占调查人数的24%）。调查数据显示：经营者更应愿意选择租赁商铺经营。通过进一步访谈发现：l 从目前市场上商业经营的业户来看，特别是长征路的商业经营户有超过50%以上是外地人（云南省以外的人，其中以四川、重庆、江浙一带居多），其他部分是XGLL城市周边的经营户。因此，他们的经营基本考虑为短期行为，两三年后赚到一笔钱后便离开XGLL，因为当地气候环境差，对于外来者不适宜长期居住。l 租赁商铺风险较低，经营不好时，可随时转租。l 经营规模不大，资金实力有限，购买商铺有一定的压力。l 对商业市场把握不准，难以预测以后的商业市场。l 从购买能力来看，能够购买商铺的人群接受商铺的价格在30万左右，超过40万元的商铺普遍都认为接受有相当难度。3、经营面积问题人数比例21-40平方米2240%41-60平方米1833%61-80平方米1018%80平方米以上59%l 分析通过访问并结合当地的实际情况分析，主要的有以下几个方面的原因：n 从当地商铺的经营面积来看，一般都集中在3040平方米左右。主要是单层为主要。同时，从经营者的访问者来看，主要都是考虑选择一层商铺经营。主要原因为两个方面：1）目前商户经营的商铺多为当地的企业单位的物业，没有真正的商业规划或者商业街，在特定的条件下形成的“马路门面商业”因此，商业建筑形式主要是以单层经营为主。2）从目前当地的商业形态和商业发展来看，还处于初级阶段，业态主要是以满足生活与旅游用品类为主，其他特色业态相对少，因此对商业建筑形式没有其他特别的要求。4、对投资经营所采取的手段问题人数比例自营3564%投资2036%l 分析对于购买商铺后作为投资或自身经营，本次访谈其中有35家表示会自营，有20家表示会用作投资。说明想购买商铺用作自营的较多，而有很大一部分人将购买商铺用作投资。从分析来看，主要还是以自营为主，而自营的客户主要是外地来的经营客户。通过交叉分析，当地的人购买的投资比例比较低，说明当地的商铺投资还没有真正有效启动，还具有相当空间。虽然从目前市场的整体供应量来看已经趋向饱和，但由于没有进行有效引导，当地的商铺投资还具有相当潜力可挖掘。5、对本项目地段看法问题人数比例非常好1527%较好2036%一般 2036%不是很好59%非常不好00%l 分析：从访谈来看，绝大部分人都认为本项目地段较好的。这部分人认为本项目所处地段地理位置优越，将会是未来城市中心地段。但对于周边的商业氛围的形成却没有较强的判断，一方面由于城市城区人口少，现有的商业街已经基本满足需求。另一方面，对于城市的发展的没有强烈的信心。二、住宅目标客户群分析一）访谈客户的居住现状（1） 他们超过70%是自建房，也有30%是单位集资建房（2） 自建房和单位集资建房的房屋面积为180-200平方米左右，。（3） 他们的房子呈庭院式结构，厨房较大，兼用作冬天供暖用途。（4） 房屋功能相对单一，部分庭院式房屋没有洗手间，特别是自建房，物业管理和安全成为两大问题重点。二）对面积的要求n 从访问的的结果来看，超过70%的人士认为，按照目前当地人的生活习性，考虑做成庭院式的住宅，则面积应该考虑在160200平方米左右，主要以两层结构，必须考虑取暖用的房屋（在没有暖气的条件下）n 考虑单元楼的平层布局，则控制在120平方米的三房两厅为宜。三）能接受的销售单价与总价分析从访问的人群来看，对于目前当地的住宅的价格接受程度主要集中在以下几个方面：1）对目前市场商品房的的预期价格在12001400元/平方米左右。（主要针对平层的价格），总价在1215万左右。2）通过我们的引导，结合当地的居住条件，庭院式住宅，合理的户型号设计，良好的物业管理。预期价格不超过1700元，总价在3035左右，超过40万都表示很难接受。四）住宅调查的核心几个问题1、从目前当地的商品房市场来看，处于一个初级的水平。主要是满足基本的居住需要，没有更多考虑生活的便利性和生活享受。2、从整体功能来看，物业管理（特别是安全问题）和取暖成为一个难题，也是目前当地房屋存在最大的问题。3、当地的生活一定程度上受到气候条件的限制和当地藏民生活的影响。因此，取暖用木材更大程度上限制了房屋功能的安排。4、从目前调查的居住状态来看，普遍都是一种基本满足的状态，也就是说，居住者知道、了解有好房屋能够解决上述问题，但目前当地没有出现，没有有效的产品供给。5、从城市的目前的规划现状来看，当地的商业居住中心混为一体，属于典型的“大饼”状的城市格局。城区和农村仅仅一路之隔，没有明显的过渡与区隔，因此对于居住者的物业管理将成为一个重点，封闭式小区管理将积极保证良好物业管理和安全问题。第五部分 项目及周边环境分析一、地块概况本项目地块较平整，由两块地块组成，呈长方形状，两块分别位于三号路的两侧，其中一侧临马路面长约244米，另一侧临马路面长约191米。二、项目SWOT分析1、项目优势分析n 地理位置优越，交通便利本项目地理位置十分优越,是城市未来的发展中轴线n 城市重心东移本项目在市区的东面，根据规划局的城市规划思路，城市重心将逐步向东移，本项目正好处在城市的东面，是城市未来23年的发展重点。2、项目劣势分析n 市区人口偏少，消费规模有限全县人口共13万人，大部分是农业人口，市区人口仅有4.6万人，其中部分是外来人口，居民收入普遍不高，消费能力有限。n 地区气候恶劣，不太适合人居住当地气候条件恶劣，寒冬月度较长，当地采暖设施落后，许多外地来的商人都不太愿意在此安家乐业，他们大都在这里租房住，许多富有的人往往不愿意留在这里，大量外地来的政府官员退休的时候都选择了离开。3、项目威胁分析n 文化广场及温州商业街的入市新项目文化广场及温州商业街的入市，抢占了一定的市场份额，本项目与其性质较为相似，是潜在的竞争对手。n 市场已经达到一定的饱和温州步行街和坛城文化广场总销售面积达到5万平方米以上，当地人均1平方米，对于一个经济收入不高，人口规模不大的三线城市来说，市场已经达到一定的饱和状态。n 商业形态同质化严重当地商业形态同质化严重，没有形成独特的经营特色，经营业态繁多重叠，导致同行竞争激烈，损害了经营者的利益，难以形成独特的竞争优势，这些对本项目的业态定位造成了一定的威胁。n 自建房及集资房目前，许多居民选择自建房及单位员工集资建房，这样建房成本更低，自由度更大，尽管政府制定了“限制自建房及集资房”的政策，但还未有彻底地执行，对本项目的销售会造成一定的影响。4、项目机会分析n 旅游经济持续快速发展当地旅游经济的持续快速发展，带动了城市经济与城市建设的发展，人民收入也增加了，特别有效地促进了当地商业经济的蓬勃发展，这对本项目来说，是难得的契机。n 寻找市场空白通过详细的市场调查，寻找市场空白点，目前，当地商品房整