中天基金会项目意向书-北京美润易城饭店管理中心.doc

北京美润易城饭店管理中心 Beautiful City Hotel Management Center 中天基金会私人养生会所项目 中天妙原养道私人养生会所合作意向书2010-05-07 目 录l 企业简介l 周边商圈市场分析l 品牌介绍l 市场经营定位l 品牌产品定位l 客源定位l 合作模式l 管理模式l 营销模式l 组织机构图l 经营预算l 投资概算一、企业简介一、北京美润易城管理公司简介 北京“美润易城管理公司”是一家从事星级会所餐饮、高档公馆与会所、品牌餐饮连锁战略发展、国际SPA健康生活馆、SKTV娱乐休闲多元化管理的专业公司，是以品牌运营、以职业经理人组成、以期权制为企业性质的饭店管理公司。是中国饭店协会宾馆餐饮专业委员、 中国烹饪协会 、世界中华美食药膳研究会 、河豚文化研究会理事单位，在业界被受益方称为“最具实效性的星级饭店餐饮运营专家”的美誉。公司前身是“美林餐饮管理有限公司”成功参与运作美林餐饮、八号公馆、皇御公馆、天禧九号、问天阁茶宴、大益御膳坊、大益皇茶会所、御丰会馆、世纪王朝会所、宣化食府等。二、“美润易城管理公司”具有以下明显的优势：1、良好的体制和规范的管理：公司是在充分适应了当前及今后饭店行业（尤其是会所和会所?）发展的现状及趋势下，按照市场规则建立并运营的专业化、品牌化、规模化的饭店管理公司。2、雄厚的人才优势：公司集中了饭店业中各领域、各岗位众多的专业管理、运营及技术人才。尤其是集中了众多国内各管理运营领域的知名人士。3、整体的团队优势：随着会所行业的快速发展和激烈竞争，会所的投资规模越来越大，市场的细分程度和系统性越来越高，各专业分工越来越细。会所对人才的需求更趋于专业化，更讲究各专业岗位的协调配合，更依赖于系统、流畅的团队运营体系。而美润易城公司在这一方面就有着其它公司无法比拟的、明显的优势。4、畅通的信息网络：由于公司在全国各地管理运营着众多不同业态、不同市场、不同经营方式的会所。同时还与专业协会（如中国饭店协会、中国烹饪协会、世界中华饮食药膳研究会等）、国内知名的饭店管理集团均保持着良好的合作、互动关系。因此能以最快的速度掌握当今饭店会所的发展流行趋势和先进的运营理念。5、强大的研发能力公司成立的创新市场新概念研发部，专门进行各类潮流趋势经营模式品牌运营的研究开创、技术导入、系统流程培训、前瞻市场预测及推广，以确保能给合作甲方始终提供更新的、更具有市场卖点和保有可持续竞争力的新产品。6、良好的运营体系 公司拥有多功能综合业态团队、现场执行团队和运营质量监控体系。公司拥有的研发部、服务管理部、品牌文化策划、培训监察部等综合支持团队，为确保合作项目中的执行团队圆满完成与合作甲方的合作目标提供了坚实的、持续的保障。7、成熟的合作经验 公司有着与各种业态、性质的企业进行合作的成熟经验。以保证提出的方案和实施的方法能够适合甲方实际情况，减少今后在合作中出现不必要的、长时间磨合过程，能够很快进入顺畅的合作状态。二、周边商圈市场分析国内私人会所最早起源于90年代的北京，先后发展到上海，深圳，等沿海发达城市，目前北京运做比较成功并具品牌性的会所有：长安俱乐部，中国会，美洲俱乐部和京城俱乐部，圈内叫做“四大会所”这四家的入会费均为：1万-1，5万美金不等，每月还要交纳1000美金左右的月会费，而会所的主要收入还是以会员费和商业交流PARTY为主，为会员提供最大的买点还是其独特的商业氛围和会员阶层以及会所的品牌效应。其地理位置也均分布在京城的：商业，金融，文化的中心地带，而且会员的组成也都很统一。 纵观“中天基金会私人会所项目”（以下简称“该项目”）周边商圈，“该项目”地处北京丰台区西四环中路外侧，毗邻天宫高尔夫俱乐部，属于北京新规划的投放资金力度较大的新型综合商务区域，其发展潜力巨大，本区域各家经营模式基本雷同，没有明显竞争，虽有一定规模化经营，但无自身突出优势，特色经营又不突显，使之不能主动抢占更多的高端市场份额，提高自身运营收入。从周边“该项目”市场定位来分析表现如下：“该项目”地处京西低密度生活区，紧邻京石高速可以说是北京目前非主流的的高端休闲商务娱乐的中心地带，但是无形中也是一个有利条件，也就是说公司附近没有规模的竞争对手。而一个成熟的私人会所反而不是十分注重地理位置，私人会所的概念是：产权归私人所有的文化或商业空间。 综合来看，目前周边没有雷同的运营模式，对“该项目”的创建和发展非常有益，属于待开发利用的潜力地域，可以添补该区域的业态空白，有良好的发展潜力空间。中天基金会优势与经营分析 中天基金会依托于国内外金融的优势资源，崛起于中国伟大复兴的历史机遇之际；致力于海内外的经济、科技、文化交流，投资于有示范性、辐射性、可持续发展性的项目，实现稀缺资源的优化整合、优势资源的高效配置，联动国内外优秀的项目资源、人才资源、信息资源和资金资源，从而实现政府、社会和企业的多方共赢。 中天基金会注册资本六亿九千万元，经过多年的发展和积累，公司的投资模式和运作体系已具规模。目前公司资产总额已达到二百多亿元，总部设在北京，下设北京、上海、南京、成都、石家庄、郑州、西宁七个代表处，管理着十个集团公司和七十七家全资及控股子公司，员工近六千余人，涉足金融资本、地产、矿产能源、文化旅游、及传统工商业等领域，构建起了产业、区域到项目的战略投资体系，并已得到了政府、业界的高度认可。 作为战略型、智力化、资本性的投资集团，中天基金会秉承着“简单、有效、可控”的经营理念以及“低调、稳健、务实”的投资风格，凭借敏锐深刻的投资眼光、雄厚稳健的资本实力、高效务实的整合能力、专业敬业的管理团队，已经成为业界颇具影响力的专业化投资集团。 展望未来，中天基金会会在中国的城市化、现代化进程中，把握机遇、乘势而上，为中国伟大复兴贡献更大的力量，在为政府、社会创造更大价值的同时，赢得更广泛的尊重，实现更美好的未来。“该项目”首先依托中天基金会的资源优势，社会知名度影响力，使所属成员构建基本的“公司创始会员”，同时整合美润易城公司的有效客户资源，形成共享和不同业态互动联盟。形成良好的社会口碑和产品定位，赢得中高端客群认可。我们要创建符合中天基金会发展的会所经营品牌，原创私人会所顶级品牌“中天妙原养道”形成以自身为尊的特色品牌经营，导入先进的会所经营理念掌握目标市场的终端需求创立以“经营再造富豪级后现代健康生活方式”为宗旨的运营战略，提供“专属私密的美妙丝足保健（建议放在后面，它只是一个附项，只要体现养生宴）、原生美食盛宴、皇帝内经养生、个性化修炼品级道的一对一的服务模式。“引进具有现代化的硬软件配套功能设施、装饰风格创意环境，其经营方针必定着重于企业长远发展战略，必须走与中天基金会文化氛围相符合的品牌化道路。树立自身品牌战略经营。充分体现心理健康养生，身体健康养护，生活兴趣情操培养，场所精神创立，中医保健。原生态食物营养的理念，以形成自身特色经营，定能实现良好的社会效益和丰厚的经济收益。下面我们来分析顾客最基本的消费心理 中天妙原养道私人养生会所若想成为高级私人会所，就应充分考虑顾客的消费心理及顾客的分类， 1）首先客人觉得这里好玩才会想到下次的光顾，如：公关形象和素质，高雅的消费环境，项目齐全的服务设施等等 2）成熟的商业洽谈氛围和人脉基础 3）公司会员的私秘性 4）良好的公司品牌，客人觉得来“中天妙原养道私人养生会所”消费是身份和地位的象征。 5）董事的朋友或事业伙伴 如果不具备上述4点的话，相信第5点也很难长期有效，除非碍于情面或是有事找董事谈。 如公司想达到上述条件的话就应考虑重点打造公司的核心竞争力和品牌效应上 经营模式分析： “中天妙原养道私人养生会所” 的核心竞争力以以下几点为核心： 1）会员的层次和会员数量 2）会员的综合服务管理 3）软件上的管理及服务 4）公司为会员提供的保健娱乐和养生文化氛围 5）公关人员的素质 6）公关人员的服务方式 7）公关人员的管理方法 8）公关人员的收入方式和后勤管理 9）公司的硬件实施和条件三、品牌介绍品牌释义：“中天妙原养道”中天中天基金会，如日中天的大庸智慧。妙象征美好神奇，涵盖我们的服务奥妙所在，丝足的美妙，妙境，妙处，妙趣横生，妙不可言，究悉人类饮食奥妙，代表我们构思巧妙，年少有发展之意。原回归自然开始之意，原本意识，创造原生态资源供给模式，原生低碳的健康生活方式。养储存保护修正之意，食物养生，季节养生，运动养生，起居养生，房事养生，原生养生。道方向通路方法法则之意，取之有道，志同道合的会所精神所在，禅道，乐道、茶道，理财之道，道法自然，成仙得道之法。私人会所顶级品牌“中天妙原养道”“中天妙原养道”由美润易城管理公司何永清先生结合“该项目”的“经营再造富豪级后现代健康生活方式”的运营宗旨来创立的，她融入了健康SPA生活妙艺、美妙丝足保健、原妙美食盛宴、妙养之法、极致乐道等原创而成。融保健，养生，美味、营养、健康、休闲、情趣、体验、独尊于一体。流程设计是当今私人会所界最具科学性和专权性的，对入会者而言是一种福祉，骄矜而尊享。感叹“生态、品位、时尚、体贴、细腻、尊宠、独享、主权”。四、 会所项目市场调研市场经营定位及项目品牌战略“中天妙原养道”私人会所，在中天基金会的知名品牌和客户群体的综合优势下，发挥品牌自身的影响力, “经营再造富豪级后现代健康生活方式”营造京西上风上水顶级的会所文化，美妙至尊的科学健康会所服侍艺术流程，将在西四环沿线上成为又一张标志性的京都会所名片，实行先培养市场,后占领市场的发展战略，市场定位在中高端客群。计划运用3个月的时间打造完成主体运营状态，运用1个月的时间进入品牌与市场的磨合期(价格定位在369元/位),2个月后进入运营考核期，第一年做为品牌的打造期（价格定位在639元/位），第二年为品牌的完善期（价格定位在963元/位），第三年为品牌的拓展期（价格定位在元999/位）。五、 会所项目分析与总体品牌产品定位及功能规划妙美足模保健、品级SPA养护、原生原产美味佳肴、膳食平衡食疗、营养配膳调养、瑜伽养生、器械运动养生、音乐娱乐、琴棋书画、心理生理调养、茶道、布道讲座、各式高端会议、主题高峰演讲，藏品展示会、突出妙原养道 营养、健康、养生、美味、情趣、生态、品位、时尚、体贴、品鉴、细腻、尊宠、独享、主权、私密”的极致品质。专业的营养配餐师结合宾客宴请的要求，围绕人体均衡营养的保健需求，合理的进行菜品搭配，每一款肴馔都由清秀端庄的服务师在现场严格按照原料的最佳食用时间为其进行高标准的分餐式服务。在此，健康与美食共舞，时尚与尊崇并存，不只是一种顶级视觉食觉的享受，更抢占了健康饮食养生的新领域。六、 中天妙原养道私人养生会所客源定位 新规划的新商圈5公里范围内的军队政府部门、中外各企事业单位、中高端商务散客等中高端客户群体。外埠来京的富有人士，新生代奢侈消费群体，关注养生调理的商政要人层群。七、合作模式为了实现“该项目”运营成功，双方在和谐相融、协作共赢的合作原则下，现就双方合作意向阐述如下(甲方：中天基金会；乙方：北京美润易城管理公司)1、 由乙方团队负责打造“中天妙原养道”私人会所品牌，其中包括如下系列项目项目经营业绩预测及财务分析 投资回报分析 风险分析及防范措施会所设计指导 会所设计主体及特色理念 ：设计主体：分区域规划成两栋特色主题，A.前一排以服务男性会员为实际主题，B.后一排以女性会员为设计主题特色理念：感受妙美丝足名模的体贴呵护，品享原生原产原味的专属美馔；体验养心养身养生的尊贵服侍，觉悟茶道乐道圣道的文化内涵会所总体布局及功能分区 ：前排5栋和后5栋会所规划设计要求 ：前5栋规划为中式风格2栋，日韩风格2栋，欧美风格1栋；后5栋规划为中式风格2栋，日韩风格2栋，欧美风格1栋会所建筑设计要求 （略）会所园林设计要求（略）会所室内设计要求（略）会所机电，管道系统设计要求会所设备系统设计要求会所标识系统设计要求会所交通组织要求会所管理流现设计要求会所设计方案优化会所投资概算会所融资顾问 建设期现金流分析 建设期资金使用计划 优惠政策利用及避税方案设计 会所开业后融资及资产退出方案设计会所经营管理顾问 会所开业筹备 开业庆典策划 会所管理系统建立 会所服务规范建立及优化 会所人力资源系统建立及优化 会所营销系统建立及优化 本地管理人员及员工培训 日常经营管理顾问会所建设阶段技术顾问服务 会所管理第一阶段服务为建设图纸优化及设备选型第一部分服务：协同甲方及设计公司对现有建设施工图纸进行各项功能定位及优化（包括布局、规模等），及设计合理性、经济性的建议指导。主要包括（功能布局）：1.1建筑指标及各功能面积配比1.2大堂定位及布局规划1.3客房布局建议1.4餐厅类型、数量，餐厅及厨房布局规划1.5娱乐定位及布局规划1.6康体定位及布局规划1.7会议设施布局规划1.8公共区域布局规划1.9服务、行政后勤区域布局规划设计建议1.1车流、人流、与周边交通连接等交通组织建议1.2内部交通流线设计建议1.3项目吸引力提升建议1.4园林景观设计建议1.5强电系统设计建议1.6弱电系统设计建议1.7空调部分设计建议1.8给排水部分（冷、热水）设计建议1.9消防设计建议1.10 厨房、洗衣房、电梯、锅炉、太阳能、SPA桑拿、棋牌、EKTV等所有设备系统设计建议。1.11 所有设备系统深化设计建议。第二部分：会所各类设备选型建议机电等设备选型建议2.1 技术方案的前期咨询服务2.2 强电系统2.3 弱电系统2.4 空调部分2.5 给排水部分（冷、热水）2.6 噪音2.7 环保2.8 智能化2.9 厨房、洗衣房、电梯、锅炉、太阳能、桑拿、游泳池等所有设备系统。第三部分：会所装饰设计风格及用材建议室内设计风格建议3.1 会所装修方面，包括外立面、天花、地面及墙面造型、公共部分及客房风格建议。3.2 会所地面、墙面、天花等所有装饰面材，如布艺、木饰画、石材使用建议。第四部分服务：会所建设施工期指导(建筑施工期）：4.1 节能方案优化审验所有设备系统的节能技术标准，项目包括会所能源综合利用、中央空调节能、中央热水节能、电梯节能、客房节能、公共区域节能等。4.2、协助设备（或主要设施、用具、材料）采购与招标所有设备采购前协助甲方对采购方案（或招标文件）进行审查优化；根据甲方采购需要协助甲方参加对设备供应商（厂家）的考察；协助甲方招标、评标；协助审查各专项深化设计方案及图纸等资料。4.3、协助检查设备安装调试 协助甲方检查设备到货质量、规格型号；提出安装调试计划建议；4.4、工地巡查 施工过程中，根据甲方要求组织专家到工地现场进行巡查，对施工过程进行指导，发现施工过程包括细节不合理或不适当的地方，应立即通知甲方，并提出合理化或优化的建议，使其得以纠正。具体巡查共分为以下3个阶段（1）基础施工阶段（2）设备系统安装阶段（3）会所装饰阶段。美润易城公司将根据甲方需要，不定期巡查。4.5、协助施工工程质量监管和验收把关提出工程验收方案计划建议，协助甲方提出设备使用验收计划；协助甲方对所有土建工程、装修工程、设备安装工程等进行验收。会所管理的第二阶段服务为会所开业前筹备阶段在“会所”开业之前，美润易城管理公司受甲方之委托，从事下列活动： 会所开业筹备主要工作：乙方协助甲方选择会所里应有的各种经营设备，诸如会所各区域经营用品配备等，在进行以上选择时，应充分考虑乙方提出的选择标准。确定会所营业政策。设立开业前之预算案。 确立会所之总体组织和计划开业前之各项活动。 为会所设立管理控制和会计制度，编制会所工作手册。 按照适用法规，制定挑选和招募会所员工方案与员工培训计划，协助甲方招募员工。 会所各项用具、用品LOGO标识、标牌的设计，会所员工服装设计及采购。协助组织和成立会所内部组织机构。定出及发布所有会所价目。制订并执行会所之市场营销策略。 承担业务推广和订房运作。 会所经营管理所有保证本会所能正常、顺利开业的其他准备工作。美润易城公司会所管理第三阶段为会所开业后的经营管理会所经营：美润易城依据等级各会所通常的营运标准经营该会所。美润易城依照中华人民共和国法律，根据当地的特点及传统，以其认为可行的现行习惯及通常营运方式，开展会所的所有业务。a. 管理公司和甲方建立并召集协调委员会会议。b. 协调委员会由四名成员组成，甲方指派成员，管理公司也将委派会所总经理作为代表。c. 协调委员会根据会所经营管理工作需要，每月或每季度在会所召开一次会议，以便双方回顾及讨论过去及未来各月份的营业报表、市场计划、现金流动情况、预算回顾、资本支出、重大人事变动及甲方与管理方共同关注的与会所有关的事宜。d. 协调委员会须向董事会汇报工作，但不可以干涉会所的日常经营活动。e. 美润易城管理公司于预定开业前3个月起开始聘用会所主要职员，1个月前聘用其属下的雇员，选出的会所主要职员候选人的雇佣合同须经甲方书面批准。该等候选人经甲方批准后，他们的报酬及各项福利待遇根据管理公司的政策和程序决定(政策：是根据当时中国同行业市场情况来确定)。美润易城公司制订的员工报酬及各项福利待遇政策必须提交给甲方，经甲方审核同意。f. 在符合中天妙原养道私人养生会所规程及甲方方确认的其它要求的前提下，管理方委派高级管理人员。g. 高级管理人员根据甲方项目具体需要，包括：总经理、财务总监、工程经理，房务经理，人事经理，销售经理，康乐经理，餐饮经理等（根据实际需要安排），甲方将自行委派一位财务副总监负责会所财务监督，以上人员工资将计入会所经营成本。h. 管理公司根据会所开业后营运的实际需要，从降低人力资源成本的角度，努力做到人力资源的本土化。i会所员工：美润易城公司代表甲方挑选及委聘会所的所有员工，包括总经理、主要的行政人员，甲方有权批准会所总经理的委聘(甲方无正当理由不得拒绝批准) 。会所的每名员工，包括总经理、主要的行政人员在内，均为甲方的雇员。j协商：会所总经理应每个月与甲方举行一次会议，审议，解释及讨论会所每个月的财政及营运状况和现金流量，审议会所的“季度前景”，以及讨论会所的其它营运事项。美润易城管理公司服务收费会所筹备期收取4个月技术支持费 会所筹备期美润易城公司将提供工程指导，采购指导，财务预算指导及全套美润易城公司的培训材料及经营管理标准，筹备期3个月和开业后1个月根据项目实施进度，阶段性收取作为管理公司对项目提供的技术支持项目策划费用及相关差旅费用，共计15万元（人民币）收取会所管理的第一阶段服务为建设图纸优化及设备选型服务费为伍万元（人民币）收取会所管理的第二阶段服务为会所开业前筹备阶段服务费为伍万元（人民币）收取会所管理的第三阶段为会所开业后的经营管理服务费为伍万元（人民币）合作方式A.会所顾问策划管理乙方只负责筹备期和开业后第一个月的策划营运管理B.会所全权委托经营管理美润易城公司与甲方签订管理合同后，会所由管理公司全权管理，管理人员由管理公司全权委派，会所经营期甲方只需支付管理人员工资，无需支付管理公司管理费。只有在达到双方商议制定的经营预算前提下，管理公司才有权每月提取会所总收入1-2%作为奖励管理费，如没有达到预算将不收入任何奖励费用，连续6个月无达到经营预算，甲方有权终止合同。合作期限本合同之有效期将由甲乙双方协商确定，原则上是自确定的合作之日起为期叁年，若管理公司在叁年内达到预期效果，经会所甲方同意后，可由管理公司继续经营。中华人民共和国税务机关对该等美润易城管理公司的收费征收的任何所得税或预扣赋税，应由美润易城公司负担。八、管理模式在组织机构上是隶属中天基金会综合管理中心的一个部门，在行政上接受综合管理中心总监的直接管理，我们派驻贵部的项目负责人，接受贵部总监的管理，同时按照贵部的管理流程和认证标准，管理其所辖部门的技术人员和服务人员。管理方案及项目定位 1，会所的管理目标是：营造一流的消费氛围和服务利念，从而打造京西第一会所品牌 2，每栋的营业区域分为：KTV包房，酒吧，棋牌室，客房，会议厅，餐厅，多功能厅，SPA（水疗） 茶艺厅 康体运动厅丝足保健和原生态菜式养生是会所前期打造的重点 收费模式：客人自负小费 公关人员和服务人员的收入为客人给小费的方式，公司则会对人员雇佣上费用几乎为零成本，反而服务人员也会更尽心地为客人提供优质的服务，省去了管理人员监督的方式，无形中节约两方面的成本和开支。也就是说公司雇佣免费的服务人员资源，而我们只需要提供后勤和其他方面的辅助性福利。 别墅酒吧经营管理定位： 酒吧为静吧和会员交流区， 主要功能： 1）会籍顾问和顾客交流 2）会员间相互交流 3）提供静吧鸡尾酒和简单饮品及小食 4）提供大堂吧功能 棋牌室 经营方法：以传统的按小时收费制度，并提供其他服务例如：点餐，酒水，小食， 经营方法： 1）每小时收费100元（暂定） 2）可提供刷卡服务（把顾客卡内的钱兑成现金） 3）兑换外币 4）小额借贷 以上24条只针对会员服务 客房 客房为24小时营业区域，带SPA的客房定为VIP房 客房分为2种营业模式： 1）传统客房模式 2）计时休息模式，但计时休息要单独设定房间 两种模式均需要提供，丝足保健 按摩等其他正规洗浴的服务项目，及点餐和早点 会议室 会议厅应按照多功能的目标发展， 1）公司会议 2）外部公司小型会议使用 3）配备投影，电脑，传真，复印，会议记录，宽带，等办公设施。 4）会员间商务洽谈使用 （免费）5）两种收费方式：按天收费计时收费 餐厅 以高级原生态养生餐为主，原料产地化模式，独有模式采用流动烹饪车进行配送。餐厅服务项目： 1）高档原生态养生餐和红酒 2）客房供应早茶 3）为其他营业区域提供点餐服务 4）承办小型宴会和冷餐会 5）餐厅应有单独音乐播放系统 6）或是有单独的演出人员（钢琴，小提琴等） 7）可点歌或点曲服务 九、营销模式针对会所的经营目标和未来发展需求，将采取的主要销售方式为会员式内外销和全员式外销。具体内容如下：会员式内销：依托中天基金会的重要客户来店消费时的更高一级服务与日常关系维护，侧重对店内客户的关系维护与进一步开发。目的是留住每个来店消费的客户，并通过专业的销售手段激发客户再次来店消欲望与需求。主要负责建立店内消费客户档案，并根据顾客的消费档次和顾客的重要性建立ABC三类客户档案，定期通过电话或邮件等方式与客户进行关系维护与沟通，并告之店内的各项推广或促销信息。全员外销：在会所内部成立外销小组，定期走访商圈内的目标商务客户、企业客户等，介绍会所的独到专属的服务内容，对客户的消费预定、接待安排、接待流程等方面高品质的VIP服务及延展性商务服务，代定机票、会务安排等，同时，制定对内、对外相关的会员绩优政策和各项奖励制度等，充分展现本会所先进营销理念。全员促销：采用全员促销的内部协助销售方式，即是在员工接待服务客人的每一个环节中都要将企业文化、品牌历史内涵、特色产品、营销理念、酬宾措施等展现给客人，讲解给客人，让每一位客人在会所的每时每刻都能感受到的会所精神和企业文化、待客之道。 营销方案：外部营销，内部营销外部营销：第一，广告方式：1）媒体广告：电视，电台，报纸，杂志，专业网站2）平面广告：户外广告牌（高速路入口，别墅