苏州项目可行性分析报告.doc

苏州苏纶厂项目可行性研究开封房产资料大全一、 区域概况1、 自然地理人文环境1.1位置和行政区划苏州位于长江三角洲东部，在北纬3047至3202，东经11955至12120之间，东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北枕长江。苏州简称苏。下辖7个区：沧浪区、平江区、金阊区、新区、工业园区、相城区和吴中区，5个县级市：常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市。全市共有镇150个，街道22个，行政村3001个。1.2自然环境苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部，全市总面积8488.42平方公里，其中丘陵面积为225平方公里，占总面积的2.7%；水域面积为3609平方公里，占总面积的42.5%；耕地面积303.37公顷。市区建成区面积81.85平方公里。苏州市地形以平原为主，全市地势低平，一般高度为海拔3.55米。东南部地势低洼，最低点低洼地在海拔2米以下，西南部多小山丘，穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。苏州是著名的江南水乡，拥有各级河道2万多条，大小湖泊300多个，著名的有太湖、金鸡湖、独墅湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等。苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。年平均气温16左右，年降水量1500左右。1.3交通条件苏州地理位置优越，沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达，横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。位于长江下游南岸的张家港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸，其中太仓港还是上海国际航运中心的组合港和苏州工业园区的配套港。2、 经济地位及居民消费力环境2.1国内生产总值 2004年苏州经济持续快速健康发展。结合国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，综合实力和竞争力空前提升，经济发展继续保持两位数的增长水平。 全年实现国内生产总值3450亿元，比上年增长17.6%，继续保持着两位数的增长势头，人均生产总值（按户籍人口计算）由上年的47693元增加到57992元。2004年苏州GDP跃至全国第四位，仅次于上海、广州、北京；人均GDP达 7000美元，是全国平均水平的6倍，经济总量相当于一个中等发达的省份。经济的强劲增长是房地产市场健康快速发展的前提和有效保障。图 1998年-2004年GDP总量及增长率情况 单位：亿元资料来源：苏州市统计局2.2产业结构苏州是一个新兴的工业城市，2004年第二产业比重继续加大，占到65.7%，苏州已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业占主导的新兴工业城市，机电产品已成为苏州的第一大类出口产品。作为苏州经济城市化进程中重要一环，2004年苏州第三产业相比2003年又下降了2个百分点。由于苏州外资在三次产业间的投向不均衡，外资主要投向制造业，服务业累计利用外资至今仍不足总量的10。加快城市化发展，苏州应进一步完善其产业结构，应与现代服务业接轨，依托制造业和旅游业，大力发展商务服务、现代物流、会展业以及加快促进旅游、培训、休闲、时尚、传媒和体育等产业的发展，并利用与上海距离近的区位优势，借助上海的基础设施和现代服务业来发展自己，全面推进苏州市的城市化进程。图 1999-2004年产业结构状况（%）资料来源：苏州市统计局2.3人口规模及发展趋势全市以被列为国家人口与计划生育综合试点城市为契机，深入研究实施人口发展战略，稳定保持低生育水平，努力提高出生人口素质，人口自然增长率在正负之间游动。1998-2004年，全市户籍总人口和市区人口总体保持微幅增长的趋势，全市户籍总人口从575.35万人增长至598.85万人，其中市区人口从204.75万人增长至220.75万人。新时期，苏州人口发展将出现新的特点。首先，外来人员将持续增长，苏州将变成一个新兴的移民城市。未来几年伴随着苏州园区、新区等开发区招商引资力度的扩大，城市综合竞争力继续提升，外来人口呈急增之势。有关测算显示，至2010年末，外来人员在苏州的增长数每年将达到8-15万人，外来人口将成为苏州人口增加的最直接推动力。其次，低生育水平使苏州前几年的人口自然增长率为负值，由于外来人员的增多，苏州人口自然增长率将从负增长变为正增长。因此，未来几年苏州人口发展趋势将改变以往微幅增长的特征，增速加快，到2010年末，苏州市总人口的战略目标是达到700万人，其中市区总人口将达到270万人左右，这将为城市房地产业的长期发展提供基础保障。图 1998-2004年城镇人口数量和人口增长率情况 单位：万人资料来源：苏州市统计局2.4消费方面随着消费结构的调整升级，贸易业态进一步升级，节日消费和餐饮消费成为亮点。苏州全市2004年实现社会消费品零售总额625.10亿元，比上年增长18.8%，增幅比上年提高2.3个百分点。其中，批发零售业零售额516.17亿元，餐饮业零售额首次突破百亿大关，达106.80亿元，分别比上年增长17.8%和25.3%；城市消费品零售额446.10亿元，农村消费品零售额179亿元，分别比上年增长19.9%和16.3%。图 1998年-2004年社会消费品零售总额 单位；亿元资料来源：苏州市统计局n 居民消费品价格指数2004年全年价格水平总体持续上扬，居民消费价格总指数为105，整体上升了4.17%，分类指数6升2降，食品类价格涨幅较高。食品类、烟酒及用品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务、交通及通讯、居住类价格分别比上年上升11.6%、1.1%、2.5%、2.8%、0.3%和6.1%；医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务价格分别比上年下降4.3%和1.3%。图 1998-2004年居民消费品价格指数资料来源：苏州市统计局n 人均可支配收入2004年苏州城乡居民收入继续增加，市区城市居民人均可支配收入14451元，全市农民人均纯收入7460元，分别比上年增长16.9%和10.5%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额1712.27亿元，人均储蓄存款2.86万元，比上年增长14.9%，城乡居民外币储蓄存款余额9亿美元。图 1998-2004年城镇居民人均可支配收入及增长率情况 单位：元资料来源：苏州市统计局n 住宅产品消费苏州目前的人均住房使用面积已越过20平方米，人均住宅建筑面积突破27平方米，充分显示了近年来住房建设取得的一定成效，但相比国家“全面小康”规定的城镇住房人均建筑面积30平方米仍有一定的差距。因而，随着居民对居住空间的改善要求愈发强烈，苏州新增住房的刚性需求空间还是很大的。近年来，苏州城市居民家庭收入和消费水平不断提高，对城市房地产业起到了重要的推动作用。但是，前一阶段房价的急速上涨开始渐渐超过居民的收入水平，从而使消费能力与房价支付的差距扩大，使部分地区住房消费积极性受到一定程度的遏制，许多楼盘的消费群体拘囿于当地的经济富裕群体或者是外来购买力，与普通百姓有着一定的差距。从未来几年的发展趋势来看，苏州城市居民家庭收入和消费水平仍将保持15个百分点以上的增速，如果苏州房价涨幅能保持稳定，并与GDP及居民收入水平的增长幅度保持一致的话，那么相信在刚性需求的拉动之下，苏州房地产业的兴旺周期仍将延续。2.5 小结苏州经济发展创造了十年来的最高水平，固定资产投资增量、招商引资捷报频传、人均可支配收入提高，苏州城市综合竞争力进一步得到加强，从而为房地产业的繁荣发展奠定了坚实的基础。3、 城市总体规划及片区的未来发展五大城区未来发展分析表 五大城区未来发展分析城区名称未来供求分析价格走势分析客源竞争分析工业园区湖东担当重要角色，市场份额达到80%。高素质人群在园区购房将进一步扩大，园区仍然是苏州房地产市场最具竞争力和规模最大的板块。价格平缓向上，湖西有向7000元/平方米冲刺的打算，湖东摸高至5500元/平方米，市场看涨的行情得益于良好的规划成长性，。园区为主，并对老城区、新区及其他城区客源有极强的争夺能力，是外地和境外客户的重点关注区域。高新区保持平稳的供应速度，销售形势趋于平稳。环太湖规划将使其成为苏州市场的焦点。新区前一阶段价格的上涨速度较快，短期内将有一个盘整走势，未来发展趋势总体平缓向上。新区为主，辅以老城区、相城区和吴中区客源。客户以白领、技术工人、专业人士、个体经商者为主。老城区依托平江新城、金阊新城、沧浪新城的建设，老城区后市开发有新的增长点。受供求关系的影响，老城区的房价节节攀升，因地理位置优势，价格的抗跌性强。老城区凭借独特的区位魅力，客户来自四面八方，外地和境外客源对老城区有明显的偏好性。吴中区房产开发包括环太湖的别墅建设和中心区的公寓建设，明年的上市量将进一步扩大。由于政府所在地的因素，房产开发的起点高于相城区，楼价因此高于相城区，后市价格受大市影响较大。吴中区为主，兼有老城区客户，别墅客户是全方位的，有本地的，也有外地外籍客户。相城区逐步扩大房地产开发力度，积极导入市区人口，预计明年的供应量将稳步增加。因价格优势，销售形势走好。交通和环境的改善程度决定了房价的上升速度和上升高度，平均价格有望突破4000元/平方米的大关。相城区为主，兼有老城区客户，普通工薪收入家庭为主。综合竞争能力正在逐渐加强。4、 总结与判断苏州市近五年的经济发展是有目共睹的。作为长三角区域的一个经济重市，其地位已经得到了充分肯定和认可。尤其是其下属的以苏州为代表的县级市，已经成为了全国经济发展的典型城市。城市综合经济实力的增强，在很大程度上提升了市民的整体消费能力，城镇居民可支配收入的增长率连续六年保持在10%以上。苏州市城镇人均住房面积已超过20平米，但是与小康水平仍有较大的差距，随着城市整体经济实力的增强，人均可支配收入的大幅度提高，人才引进的政策性导向的影响，市场对于住房的需求以及对住宅环境改善的要求，将会使苏州住宅市场的整体需求在一段时间内继续保持旺盛的态势。二、 区域市场情况1、 一级市场（土地市场）1.1土地市场概况自2001年10月始，苏州城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行拍卖、招标、挂牌的出让方式供给。按照苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法，苏州市区范围内的土地招标、拍卖、挂牌工作，由苏州市人民政府负责，苏州市土地储备中心具体组织执行；苏州工业园区中新合作开发的70平方公里范围内的土地由苏州市人民政府授权园区管委会负责，园区土地储备中心具体组织执行。2004年市区（含工业园区中新合作70平方公里区域内）公开交易的经营性用地149宗，面积813万平方米，合同出让金184亿元。土地总出让情况按区域分：中心城区出让土地22宗，面积为101.1万平方米，土地出让金额16.07亿元（其中92.3万平方米为定销商品房）；吴中区出让44宗，面积为241.8万平方米，出让金额为32.7亿元；相城区出让土地31宗，面积为144万平方米，出让金额为23亿元；高新区出让土地17宗，面积为61.9万平方米，出让金额为11.3亿元；工业园区出让土地35宗，出让面积为264.1万平方米，出让金额为101亿元。从历年的土地交易量来看，2001-2004年间的土地交易量逐年递增，且递增速度极快，但05年较04年土地交易量明显回落。土地交易的趋冷一方面反映出政府上半年宏观调控的效果，另一方面也反映出开发商对苏州市场的理性预期，开发企业对经营战略的调整，加强市场竞争，谨慎购置土地。表02-05年苏州市土地拍卖、挂牌、招标出让面积 单位：万平方米2002年2003年2004年2005年苏州市区（除工业园区）194.2282.8548.9365.6苏州工业园区33.9105.2264.153.5苏州市区五城区总计228.1388.0813.0419.1资料来源: 苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心1. 2 供地空间分布2001年10月以来，苏州楼市五大竞争区域各自推出了大幅土地加快商品房的建设速度，既拓展了老城区的商住空间，又积极推进了新城区的建设发展。苏州工业园区中新合作开发区共分三期开发，金鸡湖以西（简称湖西）为第一区，面积为8平方公里，湖西土地已全部出让，大部分建成，其规划和建设水平居国内先进水平；金鸡湖以东（简称湖东）为二、三区，共62平方公里，继工业用地大片出让之后，居住和商业用地成为园区政府新一轮工作的重点。湖东拍地渐成苏州楼市的风向标，2003年10月以来，湖东每一次拍地都吸引了大批江浙沪的房产商来此“叫卖”，竞争非常激烈，土地叫价随之趋高，但从05年的土地交易情况来看，工业园区的土地交易量有了明显下降，这与其他区的快速发展和工业园区本身地价较高有一定的关系。老城区由平江、沧浪、金阊三区组成，作为苏州传统的市中心，老城区弥足珍贵的土地，完善的城市机能历来是开发企业最为看重的，但相对于新区、园区等新城区，老城区的房地产开发不仅受到地域条件的限制，同时须考虑文化遗产保护的要求，因此独立的房地产开发项目规模偏小，且分布零星。吴中区、相城区和新区紧随其后。其中，吴中区和相城区作为新的城市行政区，撤县建区之后的供地速度明显加快，随着两城区交通、环境等问题的改善，它们将对苏州老城区、园区和新区的房产市场构成激烈的竞争。从05年的土地交易情况来看，吴中区和相城区一跃成为土地供应大户。其实尤以吴中区更为突出，占整个土地供应量的42%。图 2005年苏州市区五城区的供地结构资料来源: 苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心1. 3 竞争格局苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，在利益驱动之下，近几年成为外地房产开发商“抢滩苏州”的高峰期。据苏州市土地储备中心办公室提供的一组数据，在苏州的拍卖土地中，有近40的土地被外地公司购得。在这些外地公司中，50来自浙江，25来自上海，25%来自江苏、天津、沈阳等地。目前，进入苏州的知名外地企业有：浙江嘉业、浙江南都、浙江雅戈尔，上海中华企业、上海仁恒、上海中国海外、南京栖霞、天津顺驰、沈阳华新国际等。如顺弛2003年10月斥资6亿元成功竞拍湖东二万人居住区内两幅地块；雅戈尔2004年4月投入14亿元拍得湖东金鸡湖畔三幅地块；05年上海中金以近3.5亿元购得湖东一幅地块。外地地产巨商大踏步地涌入苏州，带来先进的开发理念，带来成熟的操作经验，它们的加入，必将为苏州楼市注入一股新鲜的血液，同时也将掀起苏州楼市新一轮的竞争，加快市场优胜劣汰的步伐。表 2005年部分外地开发商在苏购地情况 开发商购地位置土地面积（万平方米）总地价（亿元人民币）上海中金星湖街西、机场路北11.20043.49上海汇成宝带西路以北、南庄浜两侧3.86240.184浙江双冠郭新街南侧、东环南路东侧13.71332.28华丽家族环太湖大道北侧黄金水岸18.14754.1江苏亿城钟南街东、沈浒路北5.79821.32江苏亿城榭雨街西、沈浒路北6.68811.52江苏亿城榭雨街东、星华街西、沈浒路北4.79471.16资料来源:苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心1. 4 土地价格分析总的来说，各区土地价格均普遍上涨，且随着土地转让交易市场的成熟化，未来房价走稳的趋势更为明朗，不同区域的地价差距在拉开，稳健发展将是主流。园区自2003年起，全面开发二、三区和所辖四镇的房地产市场，特别是2004年，住宅土地转让量达到园区乃至苏州市区的历年高峰；且随着园区经济整体的发展，二、三区迅速完成价格补涨，2004年度集中在二、三区供应的住宅用地，其楼面地价达到2320多元/（统计范围为容积率1.8-2.0的住宅地块），并领涨于其他各区。再看其他四城区，2001年以来地价的走势可以归纳为：2001年至2002年平缓上涨，2002年至2003年快速上涨，之后则进入盘整阶段。相比工业园区热火朝天的购地现象，老城区、高新区、相城区和吴中区的地产商购地趋于谨慎，对房地产市场的预期比较理性。这不仅表现在土地拍卖过程中一些偏远位置地块的冷落，而且表现在近期地价的上涨速度也较平缓。目前，老城区的楼面地价为2300-3400元/平方米，高新区为1700-3100元/平方米，吴中区为1300-2300元/平方米，相城区为900-1600元/平方米。表 20012004年苏州市区招拍挂住宅土地平均楼面地价表 年份区域01年02年03年04年楼面价（元/M2）容积率楼面价（元/M2）容积率楼面价（元/M2）容积率楼面价（元/M2）容积率园区1404.821486.42.2-2.51852.51.6-2.12320.81.8-2.0古城区1485.71.3-1.415580.9-1.21795.51.0-1.31958.31.2-1.4高新区/1181.81.2-1.52019.51.5-1.61062.91.5-1.7吴中区/1307.91.2-1.51431.91.0-1.21174.91.0-1.2相城区/695.31.5-1.8856.61.4-1.5966.21.0-1.2资料来源:苏州市土地储备中心表 2005年苏州市区成交地块的基本情况和成交地价 区域位置用途面积（M2）容积率总地价（万元）楼面价（元/M2）受让单位成交日期园区沈浒路北居住57982.62132001138亿城05.10园区榭雨街西居住66881.62152001136亿城05.10园区星华街西居住47947.382116001210亿城05.10园区东景路北居住37489.331190005068建屋05.10园区星塘街西居住18790.082355002325市房05.9园区兴浦路东居住36756.771.899241500新胜05.5园区文翠路居住22408.771.293003458苏建05.5园区汇隆街东居住13949.041.336302002浦东商业05.5园区青剑湖西居住111052.71.0141601275建屋05.5园区沈浒路南居住85819.461.83335002169大连发兴05.5园区星湖街西居住120834.191.8433002113大连发兴05.5园区万盛街西居住100728.92416002065建屋05.5园区机场路北居住112003.50.8349003895上海中金05.5园区钟南街东居住87623.662368002100建屋05.5相城泰元路居住53936.51.05663875浙江恒励05.5相城元春路居住317710.429001141硅钢05.5相城盛泽荡居住2177690.4167681925阳澄投05.5相城春申湖西路居住438810.868501301黄桥05.5相城春秋路居住1238440.6114001534昆森隆05.5相城采莲路西居住1170311.2238001271江苏常发05.5吴中越湖路居住76138.31.3117631188嘉业05.5吴中子胥路居住664901.089761350吴中地产05.5吴中银杏街居住5484.71.29001367市政05.5吴中东环南路居住137133.91.35228001232双冠05.5吴中环太湖大道居住181475.41.5410001096华丽家族05.4吴中苏福路居住112675.91.2170001257吴中地产05.4吴中枫津南路西居住2280.11.474971485吴中建设05.4吴中枫津南路东居住36031.145001217吴中建设05.4吴中灵湖路居住656371.14923682渡村05.4老城盘南路居住264111.2112003534奥特05.5老城宝带西路居住386242.3391031600汇成05.5资料来源:苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心1. 5小结2005年上半年以来，国家密集出台的一系列宏观调控政策之后，对苏州土地市场产生的影响是多方面的：从金融信贷政策来看，由于项目融资受到影响，开发资金受到约束，不少投资企业的开发决策趋于谨慎和理性，购地的盲目性减少，选地要求较高，这间接形成了苏州工业园区拍地趋冷，偏远郊区个别地块流标现象的出现。从政策层面看，国家加强土地市场管理，政府在供地计划上将更加科学合理，一般根据前三年房地产市场每年的开工面积、竣工面积、销售面积以及空置房等基础数据，并结合经济发展势头和人民生活水平的提高幅度来确定每年房产开发的供地量。现阶段，苏州楼市已进入盘整阶段，经济的发展，大量企业的进入，高科技人才的引进，这些仍是房地产市场的推动力，住房需求还会有一个进一步释放的过程。因此，在2-3年内苏州市区的经营性项目用地尤其是住宅用地的供应总量不会减少，可以预计苏州房地产市场在经历了“政策推动”时期、“投资推动”时期、以及“政策调控”时期后，2005年起进入“市场自身运作”时期。另一方面，如果苏州在较长时间内严格限制土地供应，那么由于土地的减少，导致商品房屋开发量的减少，一旦供不应求过于严重的话，会给房价急剧上涨提供“温床”，这样就有悖于政府控制商品房价格的初衷。最近苏州工业园区和其他城区土地拍卖活动比较频繁，交易活跃的现象便反映出政府积极的土地出让态度，反映出政府进一步做强房地产业、扶持房地产业为支柱产业的决心。2、 二级市场2.1 商品房市场供应情况2001年以前，苏州房地产投资增速缓慢，个别年份甚至出现了负增长。2002年以后，城市品位的提升，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，促使全市房地产市场异常火爆，海内外地产商迅速加大投资力度，投资前景看高一线，房地产投资成为全社会固定资产投资增长的重要生长点。2003年全年完成房地产开发投资177.94亿元，比上年增长65.8%；2004年地产商继续表现出投资苏州的高度积极性，投资额达到334.32亿元，同比增长87.9%，投资总额和增长率超过以往任何时期。图 1998-2004年苏州市房地产投资情况 单位：亿元人民币资料来源：苏州市统计局从2005年已过去的三个季度的数据来看，第二季度受宏观调控的影响，房地产开发投资跌至67.55亿元；第三季度地产商信心有所回升，投资额较上季度上升了42.3%。图 2005Q1-Q3苏州市房地产投资情况 单位：亿元人民币资料来源：苏州市统计局苏州市商品房施工面积和竣工面积在2001年以前保持稳定，不同年份的涨跌幅度都很小，施工面积在750万平方米上下徘徊，竣工面积维持在400余万平方米的水平。2002年开始，商品房施工面积迅速走高，按每年70%以上的速度增长，2003年的商品房施工面积达2661.97万平方米，同比增长82.7%，其中住宅施工面积为2262.60万平方米，占总量的85.0%；由于施工面积的放量增长，商品房竣工面积按每年30%以上的增幅快速增长，2003年商品房竣工面积为825.89万平方米，同比增长48.2%，其中住宅竣工面积为709.15万平方米，占总量的85.9%。2004年苏州市商品房施工面积和竣工面积再创新高。随着大量商品房上市，缓解了苏州楼市以往房源紧张的现象，从而为平稳房价涨幅度起到积极的作用。图 1998-2004年苏州市商品房施、竣工面积 单位：万平方米资料来源：苏州市统计局2.2 房地产市场吸纳情况苏州商品房销售面积在2000年之前一直处于300万平方米上下的低位水平，但从2001年开始，随着住房制度改革的全面推行，住房商品化概念深入民心，加上公积金政策、户籍政策、税费政策的支持，苏州市商品房需求不断高涨，并积极消化往年的空置房，商品房成交量连续创造历史新高，2004年全年苏州商品房销售量攀高至707.13万平方米历史最高值。图 历年苏州市商品房销售面积及增长率情况 单位：万平方米资料来源：苏州市统计局2005年前三季度由于受宏观调控的作用，商品房销售面积较去年同期有所萎缩，但仍呈现出稳步上升的态势。第三季度商品房销售面积达到了195.96万平方米，较上季度上升了35.9%。图 2005Q1-Q3苏州市商品房销售面积及增长率情况 单位：万平方米资料来源：苏州市统计局从图中可以看出，苏州自1998年开始商品房销售金额逐年增加，商品房销售金额增长率在2000年有较大的转折，2000年以前商品房销售金额增长率逐年放缓，销售额缓慢增长；而2001年之后，商品房销售额大幅度增长，销售额增长率超过35%，2004年的销售额达到历史最高的226.46亿元，比上年同期增长43.1%，销售强势不减。图 历年苏州市商品房销售金额及其增长率情况 单位：亿元人民币资料来源：苏州市统计局2005年上半年，虽然政府出台了一系列宏观调控政策。商品房销售金额仍然稳中有升。图 2005Q1-Q3商品房销售金额及其增长率情况 单位：亿元人民币资料来源：苏州市统计局房地产业周期同GDP波动有着密切的关系，苏州作为中国GDP“千亿富豪城市”中的一员，经济呈迅猛发展的态势。根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，这个地区的房地产便步入高增长期，苏州2004年的人均GDP已达7000美元，正处于这个发展的周期中。首先，苏州市民可支配收入的提高使其住宅消费能力提高，以改善居住条件或年轻人结婚为目的的购房群体大大增加；其次，苏州目前实行拆迁货币补贴政策，使大量拆迁户直接进入商品房市场；再有，苏州制定了一系列鼓励政策吸引各类人才来本地工作定居，使苏州对外来人员更具包容性，使不同档次的房屋需求加大，放大了住房的购买力，这些共同构成了苏州楼市赖以发展的刚性需求。回顾近两年苏州楼市的运行特征，商品房的供应量得到了明显增长，与此同时，旺盛的消费需求也保证了市场供应的有效吸纳，从而使苏州楼市进入了供需两旺的局面，并大幅度地抬高了房价。展望后市，由于近阶段土地市场的扩容，加上新开工面积和施工面积的放量增长，后市商品房的供应量有可能超过需求的释放量，这样的话，房地产市场将从供不应求、供求平衡向供大于求的方向转变，百姓买房的选择余地扩大了，这将有利于稳定该城市的商品房价格。2.3 房地产市场价格水平由于苏州本地居民和外来人口对当地商品房的需求量逐年加大，需求的猛增直接导致商品房价格的逐年上涨。由下图可知，苏州市区房价已从1996年的1195元/平方米飞速增长到2004年的4428元/平方米，尤其是2003年以来，在园区房价领涨的带动下，全市各区域的房价同步上升，2004年全年房价上涨了917元/平方米，涨幅达到26.1%。进一步分析房价上涨的原因，有来自于经济环境和产业发展等多方面的诱导因素：城市品位提升、GDP增长、市政规划牵引、地价攀升、住宅品质提高、外来人口增加、旧城改造，共同拉动了房屋价格的扶摇直上。图 历年苏州市区商品房价格情况 单位：元/平方米资料来源：苏州市房地产交易中心3、 市场总结及未来供求形势的判断我们从房地产一级市场（土地供应市场）、二级市场（一手房销售市场）着两个方面对苏州的房地产市场进行了粗略的分析，可以明显的得到以下几方面的信息。首先2005年之前的几年时间里，由于受经济快速发展、人均可支配收入的增加、外来人口的导入等多方面合力的作用，苏州的房地产市场从土地成交量、商品房成交量到商品房成交价格，其发展速度可谓惊人。进入2005年之后，由于受国家宏观调控的影响，市场环境有较明显的变化，土地成交量、商品房成交量开始出现较大程度的萎缩。同时，由于前期的土地成交量较大，因此，2005开工面积和商品房地市场供应量仍然较大，甚至在一定程度上形成了由供需平衡向供过于求转变的态势，市场主动权开始转移，由之前卖方市场逐渐向买方市场转变。整体销售价格也开始趋于平稳。从近两年的土地供应分布情况来看，土地供应价格在持续上升；由于受宏观调控的影响，土地供应量开始趋于平稳；从已成交的土地分布情况来看，近两年成交的土地主要分布在园区、相城区和吴中区，作为苏州市中心的老城区土地成交量极少，由此可见，在今后的2-3年内，园区、相城区和吴中区等区域的商品房的供应量将会进一步放大，而老城区的商品房在一定程度上将会呈现一定的稀缺性。从而推断商品房价格的变化，各个区域将会出现失衡的现象。从需求来看，由于房地产在一定程度上已经成为苏州支柱型产业，其对整体经济的影响力已不可忽视，因此正会将会在一定程度上加以扶持。同时，随着改革开放的进一步深入，城市引进人才的力度进一步加强，是城的整体需求仍较旺盛，同时也会更趋于理性。由于各个区域供应量差异的形成已成必然，因此市场在不同区域的需求差异也必然随之出现。相信老城区的供不应求现象将会越来越明显。三、 项目宗地分析本项目地块位于苏州老城区南部，人民路以西、盘门路以南、与苏州护城河隔盘门路相望，是目前苏州老城区极为罕见的项目地块之一，拥有丰富的城市资源和较高的市场价值。1、 背景该地块将以独特的形式进行市场招标。其独特所在主要是指该地块在招标之前，开发商按照政府开发意向进行规划方案设计，出台相应的设计方案，参与土地招标。规划方案的优劣将直接影响到开发商土地获取的可能性这一方式对于我们的利弊如下：有利于我们前期对地块的深入了解可以在一定程度上缩短项目操作期我们可以对项目的开发成本、经营成本以及经营周期，项目开发资金流、利润率等各项因素有较全面、深入地了解2、 宗地概况（宗地位置、规模与控规等的描述）地理位置：盘门路南侧，人民路西侧用地面积：占地103617平方米容 积 率：2.0-2.5（预估，以政府确定为准）建筑面积：207234-259042平方米控 规：除项目现场已挂有“控保建筑”标志的三栋建筑必须保留以外，其余是否保留，可由我公司和市政府相关部门协调。3、 环境分析本地块原为苏州苏纶厂工厂所在地，原用地性质是工业用地，主要以车间和仓库为主。地块内部有三栋控制保护建筑，分别位于地块的东北角（两栋）和中部（一栋），控保建筑对于本地块的规划设计有一定的制约和影响。另外地块东北部临南门路和人民路，一栋原苏纶厂仓库用房，具有一定的商业价值。同时，从政府规划角度看，若该厂房拆除，则根据政府用地规划指示，有用地红线退让要求，因此，我们认为，该建筑虽不在“控保”建筑范围之内，但是有必要通过一定的途径，将其整体保留，并适当改造，使其成为既有商业使用价值，同时又可以成为我们规避“用地红线退让”这一政府规范的桥梁。对于地块内部三栋“控保建筑”，我们认为，可以充分挖掘其价值，使其存在变成商业化，“博物馆”是其价值的一种体现方式，上海的“新天地”又是其存在的另一种方式，我们有必要将其商业价值最大化。具体的运营模式，我们认为，有必要组织专门的主题研讨会，对其进行定位，因此在这里不做过多的描述和定位。地块外部地块为预估城区南部边缘，基本享有古城区现有的资源，包括交通、商业等，同时，由于地块与护城河隔南门路相望，因此又有着其独特的景观资源，具体情况如下：交通：人民路作为城市主干道之一，其优越的市政交通是我们可以充分利用的资源之一；地块北面的南门路也是我们可以依托的重要交通道路；另外，作为苏州旅游景点的护城河，可能其主要功能是城市景观河道，同时在一定意义上也是交通方式；商业：本地块位于苏州老城区南部，因此，老城区的商业设施，必不可少地成为本地快的商业配套之一；从与本地块相邻的人民路来分析，我们上文已经提到人民路的商业分布特征，因此我们不难看出，本地块周边拥有的商业资源的丰富，是其他各个区域所无法匹敌的！景观：苏州是一个典型的江南城市，其丰富的水资源、纵横交错的水系构成了一道靓丽的风景线。本地快西、北两面临水，水景资源必然是我们的主要景观优势之一，因此，在项目规划设计的同时，必须充分考虑到这一景观资源的利用；另外，与本地块隔护城河相望的盘门三景以及邻近的各个城市集中绿化，也将成为本项目不可或缺的资源点之一；人气：对于房地产项目而言，足够的人气，是营销成败的一个关键所在，因此，有不少项目在开发和经营过程中，都非常重视人气的聚集。但对于本项目而言，这也将成为我们的先天优势之一。繁华的人民路、喧闹的古城区，以及苏州人民对于古城区市中心的情有独钟，已经是我们这个项目具备了相当的先天优势，在也将提高我们在项目操作过程中成功的几率！4、 宗地情况小结（对地块基本情况的总结和判断）从土地的稀缺性而言，该地块由于其独特的地理位置，是整个苏州市罕有的地块之一，享有着丰富的景观资源、交通资源已经得天独厚的人气资源，与近年来苏州市区其他各区公开拍卖的土地相比，本地块拥有者无法比拟的优势。从地块本身多具有的价值看，地块内部的“控保”建筑，在一定程度上将会成为本地快的买点之一，另外，结合本地块相对灵活的拍卖方式以及地块内部的现有建筑，我们也可以从地块获取更高的价值！从拍卖方式而言，本地块的拍卖形式是目前政府拍卖少有的方式，因为这一拍卖方式，有着其不小的优势所在（无论从政府角度出发还是从开发商角度出发，都具有着传统拍卖、招标方式所不具有的优势，估计也是将来会在土地供应市场得以推广的方式）。综合上述对于地块的初步分析，我们可以看出，该地块具有相当大的房地产开发价值，相信在拍卖的过程中，也将是诸多开发商追捧的热点之一。四、 项目所在城南片区竞争形势分析1、 住宅市场分析西塘小筑盘门诚品本 案领秀江南摩登99如上图所示，从区域的范围来看，本地块所在区域内，目前相对的、具有一定参考意义的项目屈指可数，主要有上图中所标注的摩登99、领秀江南、盘门诚品、西塘小筑等几个项目，下面是对于上述几个项目的市场调研数据以及相关的分析：摩登99案 名：摩登99楼盘位置：人民路、竹辉路交叉口售楼处地址：人民路、竹辉路交叉口投 资 商：苏州瑞基建设房地产开发公司开 发 商：苏州瑞基建设房地产开发公司占地面积：4118 平方米建筑面积：28932 平方米容 积 率：7.02规划户数：238户产品类型：1-3层商铺、4-7层酒店式公寓营销代理：上海合美企划苏州分公司物业管理：威格思开盘日期：2004年12月4日交房时间：2005年3月28日开盘均价：6500元/平方米（至05年1月为6800元/平方米）单价范围：6500-7500元/平方米主力总价：34万元物 业 费：3元/平方米交房标准：精装修户型面积：30-100平方米主力面积：50平方米目前销售：进度酒店式公寓：余3套备注商铺：1层已内部售出（未公开销售）；2-3层商铺未开盘。领秀江南案 名：领秀江南楼盘位置：南园路、南门路交叉口售楼处地址：南园南路8号投 资 商：苏州市苏房集团有限公司开 发 商：苏州市苏房集团有限公司占地面积：10万平方米建筑面积：15万平方米容 积 率：1.5规划户数：1500户产品类型：多层、小高层、营销代理：自销物业管理：苏房物业开盘日期：2005年4月15日06年上半年将推出3栋小高层交房时间：2006年底开盘均价：6800元/平方米单价范围：多层6200-7200元/平方米、别墅12000元/平方米主力总价：938万物 业 费：1.0元/平方米交房标准：毛坯户型面积：多层105-232平方米、别墅256平方米主力面积：138平方米目前销售：进度一期136套现余26套备 注：沿南门路小高层项目带底层商铺，但尚未对外公开销售。盘门诚品案 名：盘门诚品楼盘位置：南环西路22-5售楼处地址：南环西路22-5投 资 商：苏州市房地产开发有限公司开 发 商：苏州市房地产开发有限公司占地面积：47847.5平方米建筑面积：69378.8平方米容 积 率：1.45规划户数：553户产品类型：多层、小高层、别墅景观设计：同济大学生态、景观、艺术研究所德国PS景观设计事务所景观顾问规划设计：上海同济大学李兴无设计有限公司营销代理：上海新联康物业管理：深圳鹏基开盘日期：2004年6月19日交房时间：2005年7月31日开盘均价：别墅7700元/平方米、多层5300元/平方米、小高层5000元/平方米单价范围：别墅7500-8000元/平方米、多层5000-5600元/平方米小高层4800-5200元/平方米主力总价：53万元交房形式：毛坯户型面积：99-255平方米主力面积：99平方米（两房）绿 化 率：40%销售进度：余两套别墅西塘小筑案 名：西塘小筑楼盘位置：吴中西塘北巷12号售楼处地址：苏州市迎春路256号投 资 商：苏州吴城建设开发有限公司开 发 商：苏州吴城建设开发有限公司占地面积：10603.08 平方米建筑面积：15153.33平方米容 积 率：1.43绿 化 率：38 %规划户数：130户产品类型：2栋4层3栋5层营销代理：自销开盘日期：2005年8月27日交房时间：2006年7月开盘均价：4800元/平方米单价范围：4660-5000元/平方米主力总价：442万物 业 费：10元/平米交房形式：毛坯户型面积：85-170平米主力面积：92平方米销售进度：余4套顶层复式从我们对上述区域内具有一定参考价值的竞争个案分析情况来看，我们可以得出一下结论：第一：区域内竞争个案的数量较少，因此市场风险不是很大；第二：从价格层面来看，虽然，上述竞争个案的价格相对较低，但是，由于区域内各项目在开发和经营理念上存在很大的差距，换言之，同质化竞争的场面没有出现，甚至在今后的几年内都不会出现，差异化的竞争，一方面使得我们在价格上具有更大的主动权，同时也在很大程度上降低了市场运营风险；第三：从各小区的规模来看，目前区域市场由于受土地资源的制约，规模化大盘尚未出现，而且估计在较长一段时间内不会出现，这将从另一个层面降低本地块运营的风险；第四：从区域内各项目的销售情况来看，本地块所处区域，在很大程度上受到市场的追捧，因此本地块的操作，将会在短时间内取得一定的经济效果；第五：从品牌战略来看，无论从稀缺角度看还是从市场需求看，通过本地块项目的操作，我们在获得利润的同时，也将在一定程度上，使得企业品牌得到有效地提升。2、 区域内商业市场分析目前，无论是政府规划层面看还是实际市场格局看，南门区域已经逐渐形成为一个以区域生活配套为主，附带休闲、旅游概念的商业中心。从苏州最新的城市规划方案也可以看出，政府也在加大力度，结合区域特点极具诱惑力的景观资源，力求将南门区域建设成为苏州一个较具江南特色的商业中心该地区目前商业特征如下：A. 人民桥以北区域：a. 人民路以东：由于沿街商铺基本为近年内开发，因此租金较高，底层商铺平均租金为392元/平米/月。b. 人民路以西：沿街商铺外观陈旧，1、2两层商铺租金约为121元/平米/月。B. 人民桥以南区域由于人民桥的存在，桥南区域的商业与桥北区域的商业有了天壤之别，无论是资金、建筑外立面、经营品种以及消费者档次都有了很鲜明的落差。底层商铺租金约为130元/平米/月。该区域商业规划情况：政府已经在城市规划的相应文件中明确提出，老城区将发展成为苏州的商业、旅游中心，因此，区域内各种形态的商业价值将会得到有效的提升；从政府的城市规划导向中我们也能看出，区域内的商业将会在短时间内得到市场的重视，有一个快速的发展。3、 区域市场发展趋势预测我们通过对目前区域内住宅、商业市场特征进行初步分析之后，我们认为，本地块虽然处于古城区边缘，但是由于其市场稀缺型地块的特征，无论从机会点看还是市场空白点分析，我们都能得出这样一个结论：第一：由于土地资源的局限性，使得本地块先天就存在着较高的价值；第二：从竞争分析我们可以看出，只要本地块的前期定位合理，必然可以