住宅工程质量标准.doc

住宅工程质量标准1.1 目的 为提升公司万科集团住宅工程开发建设质量，确保住宅使用功能，提升客户满意度，特制定本标准。本标准为置地内部住宅工程质量检查验收标准，也为各利润中心的自身管理及对设计、监理及承包商协调管理提供参考。1.2使用范围 公司开发的新建住宅粗装修（毛坯房初装饰）交楼工程，精装修房交楼工程将另行编制户内精装修工程质量标准。1.3编制依据 本标准依据相关国家标准及公司工程质量建设规划编制，主要依据有： (1) 住宅设计规范(GB50096-1999) (2003年修订版) (2) 住宅建筑规范(GB50368-2005) (3) 住宅性能评定技术标准(GB/T50362-2005) (4) 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）建标2000185号 (5) 建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001) (6) 建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2001) (7) 住宅工程初装饰竣工验收办法（建监字94第392号） (8) 商品房销售管理办法（建设部令第88号）1.4其它说明 本标准侧重于小业主对收楼的质量要求，各利润中心应参照本标准的质星要求，结合开发项目所在城市的定位及当地相关质量要求，制订相关工程质量规范列入合同文件中，以使工程参与各方有明确的工程质量标准，做到有规可依。2户内质量验收标准2.1室内楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼面）1)主控项目 (1)面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹； (2)国家标准：空鼓面积不应大于400CM2;且每自然间（标准间）不多于2处可不计； (3)置地企业标准：100%无空鼓。2) -般项目 (3)踢脚线与墙面应结合紧密，高度一致，出墙厚度均匀；(4)对于有室内楼梯的，楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求；(5)允许偏差应符合规定要求。水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允许偏差 允许偏差(MM) 序号 项 目 检验方法 国家标准 置地企业标准 1 表面平整度 5 4 2M靠尺和塞尺检查 2 踢脚线上口平直 4 3 用5M线和钢尺检查 室内楼梯相临 3 10 8 用2M垂直检测尺检查 踏步高度差 室内楼梯踏步 4 10 8 观察和钢尺检查 两端高度差 室内旋转楼梯踏步 5 5 5 观察和钢尺检查 两端高度差 3)过程控制要求 (1)地坪施工前，应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净，可使用铣刨机或凿毛 机进行机械清理； (2)水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实，对于有地暖层的后浇地面，可采用 直径150MM的铁辊碾子碾压密实； (3)有防水要求地面的立管、套管、地漏处封堵无渗漏，应进行蓄水试验； (4)施工完成地面应洒水养护不少于7天； (5)应特别注意入户门内开门时走道与入户地板标高的控制。4)设计要求 (1)粗装修地面应预留二次装饰层厚度，一般宜预臼4050MM，应明确公共走道与室 内地面、室内地面与阳台、室内地面与厨卫间地面的节点标高。 (2)底层卧室、起居室等居住空间地坪应有防潮的措施。2.2室曲骑痢酊（抹灰工程）1)主控项目 (1)墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和 裂缝； (2)抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于30mm时，应采取建筑抹灰用钢 丝网加强。 (3)不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，应采用建筑抹灰 用钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于100 mm。2) -般项目 (1)抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观；(2)墙面抹灰均按照高级抹灰标准控制，墙面抹灰的允许偏差： 墙面高级抹灰工程质量的允许偏差 允许偏差(MM) 序号 项 目 检验方法 国家标准 1 表面平整度 3 2M靠尺和塞尺检查 2 立面垂直度 3 用2M垂直检测尺检查用 3 阴阳角方正 3 用直角检测尺检查 3)过程控制要求 (1)抹灰前应检查房间方正； (2)抹灰前应检查墙面结构，做到无裂缝、无渗漏； (3)采用灰饼、拉线方法控制面层高度； (4)基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓。2.3室韵驹嘶瞄睇灰1)主控项目 (1)抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝； (2)抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于20mm时，应采用建筑抹灰用钢 丝网防开裂及脱落。2) -般项目 (1)抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线虚清晰美观； (2)抹灰的允许偏差：表面应平顺，阴阳角应方正、顺直； (3)抹灰均按照高级抹灰标准要求： 允许偏差项目国家标准：抹灰阴阳角方正允许偏差为3MM。3)过程控制要求(1)顶棚结构无裂缝、无渗漏；(2)抹灰前应检查房间方正；(3)楼板各洞口应封堵平整；(4)采用灰饼、拉线方法控制面层高度；(5)基底应清理干净，混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理，防止空鼓；(6)顶棚应尽量采取打磨修补、局部抹灰的方法进行抹灰。2.4室蚋腻子1)主控项目 (1)腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和掉粉； (2)腻子材料性能应符合设计和规范要求。2) -般项目 (1)表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹； (2)腻子的允许偏差：腻子工程质量的允许偏差序号 项目 允许偏差(MM) 检验方法 1 表面平整度 2 2M靠尺和塞尺检查 2 立面垂直度 2 用2M垂直检测尺检查用 3 阴阳角方正 2 用直角检测尺检查 3)过程控制要求 (1)满刮腻子之前，应将基层缺陷修补平整； (2)满刮腻子不少于两遍，第一遍腻子刮涂完成，应对表面打磨修补。2.5烈灯斗们（防盗门）1)主控项目 (1)户门应采用安全防卫门，向外开启的户门不应妨碍交通； (2)户门的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理应符合设计要 求； (3)户门的安装必须牢固； (4)户门开启应灵活； (5)户门的配件应齐全，位置应F确，功能应满足使用要求； (6)有消防要求的入户门应满足消防规范及验收要求。2) -般项目 (1)门的表面装饰应符合设计要求； (2)门表面不得有划痕、碰伤、污染； (3)门的防撞性能指标应符合要求； (4)户门隔声要求不低于25dB（国家标准）； (5)安装的留缝限值、允许偏差应符合要求。、安装的留缝限值、允许偏差 留缝限值 允许偏差 项次 项目 检验方法 (mm) (mm) 1500 mm 1.5 1 门槽口宽度、高度 用钢尺检查 1500 mm 2 门槽口对角线长度 2000 mm 2 2 用钢尺检查 差 2000 mm 2.5 用Im垂直检 3 门框的正、侧面垂直度 1 测尺榆杏 4 门构件装配 、司隙 0.3 用寨尺榆杳 5 门扇与侧框间留缝 1.2-1.8 用寨尺榆杳 6 门扇对口缝 1.2-1.8 用寒尺榆杳 3)过程控制要求 (1)内开门时门扇距粗装修找平层不宜少于40-50MM; (2)门框出墙面尺寸一致； (3)门框与墙体间缝隙的填嵌应饱满，门框无变形； (4)成品门进场时表面应粘贴保护膜。2.6户内门窗2.6.1铝合金门窗1)主控项目 (1)窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及门窗的 型材壁厚应符合设计要隶； (2)门窗框和副框的安装必须牢固，推拉门窗扇必须有防脱落措施； (3)门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘； (4)门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能 5 应满足使用要求。 (5)门窗的“三性”试验：抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能应由有资质的 检测单位进行检测合格； (6)外窗隔声要求不低于30dB（国家标准）。2) -般项目 (1)门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。表面应无划痕、碰伤。漆膜 或保护层应连续； (2)玻璃无划花、破碎、气泡、起雾； (3)门窗开启灵活，门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N; (4)门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺 直、无裂纹； (5)门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅； (6)有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求； (7)门窗安装的允许偏差应符合规定。铝合金门窗安装的允许偏差项次 项目 允许偏差(mm) 检验方法 1500 mm 1.5 1 门窗槽口宽度、高度 用钢尺检查 1500 mm 2 门窗槽口对角线长 2000 mm 3 2 用钢尺检查 度差 2000 mm 4 3 门窗框的正、侧面垂直度 2.5 用垂直检测尺检查 4 门窗横框的水平度 2 用Im水平尺和塞尺检查 5 门窗横框标高 5 用钢尺检查 6 门窗竖向偏离中心 5 用钢尺检查 7 双层门窗内外框间距 4 用钢尺查 8 推拉门窗扇与框搭接量 1.5 月钢直尺检查 3)过程控制要求 (1)门窗框边外露宽度一致； (2)采用副框安装时，主副框的连接措施应有保证； (3)门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱 顺直，无裂缝； (4)外窗台找坡规范，避免窗台积水； (5)窗需在工厂内加工，横框、竖框型材要符合规范图集要求，严禁用小料拼装； (6)外窗需与外墙一起进行淋水试验检查验收合格。2.6.2木门1)主控项目 (1)木门的品种、类型、规格、开启方向、安装位置及连接方式应符合设计要求； (2)木门必须安装牢固，并应开关灵活，关闭严密，无倒翘； (3)木门五金配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应F确， 功能应满足使用要求。2)-般项目 (1)木门的盖口条、压缝条、密封条安装应顺直，与门结合应牢固、严密； (2)木门表面应洁净，不得有刨痕、锤印； (3)木门与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满； (4)门框出墙面尺寸应一致； (5)木门安装的允许偏差应符合以下规定。木门安装的允许偏差(mm)序号 项目 留缝限值 允许偏筹 检验方法 1 门槽口对角线长度差 2 用钢尺检查 2 门框的下、侧面垂直度 1 用Im垂直检测尺检查 3 框与扇接缝高低荠 1 用钢直尺和塞尺检查 4 门扇对口缝 1.5-2 5 门扇与上框间留缝 1-1.5 用塞尺检查 6 门扇与侧框间留缝 1-1.5 7 门扇与下框间留缝 3-4 外门 5-6 无下框时门扇 8 内门 6-7 用塞足检查 与地面间留缝 甲生间门 8-10 3)过程控制要求： (1)木门成品表面应粘贴保护膜。满，并2.7护栏和扶手1)主控项目 (1)护栏和扶手a作与安装所使用的材料规格、数量应符合设计要求； (2)护栏和扶手造型、尺寸及安装位置应符合设计要求； (3)护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求； (4)护栏安装必须牢固； (5)护栏玻璃应使用公称厚度不小于12MM的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当护栏一侧 距楼地面高度为5M及以上时，应使用钢化夹层玻璃。2) -般项目 (1)护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致， 不得有裂缝、翘曲及损坏。 (2)护栏和扶手安装的允许偏差应符合要求。护栏和扶手安装允许偏差 允许偏差(MM) 序号 项 目 检验方法 国家标准 1 护栏垂直度 3 垂直检查尺检查 2 栏杆间距 3 用钢尺检查 3 扶手直线度 4 拉通线用钢尺检查 4 扶手高度 3 用钢尺检查 3)设计要求 (1)临空高度在24 M以下的低层、多层（六层及六层以下）住宅，栏杆净高不应低 于1. 05M，临空高度在24M以上的中高层、高层（七层及七层以下）住宅，栏杆净 高不应低于1. 10M; (2)楼梯栏杆扶手高度不应小于0.9M，当楼梯水平段栏杆长度大于0.5M，其扶手高 度不应小于1. 05M;当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11M，2.8防渗漏2.8.1外墙防渗1)主控项目采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、(1)外墙应有防渗漏设计；(2)墙面应无裂缝、无渗漏；(3)在外墙抹灰完成后，防水层施工之前，用水管慢速淋水30分钟，无渗漏，并作 记录；(4)在外墙防水和装饰工程全部完成后，应进行外墙淋水试验； 在外墙装饰全部完成后，在外墙顶部设置横向淋水带。淋水后观察，内侧 墙面及窗无渗漏、渗湿、印水等现象。按各建筑气候分区淋水时间要求如下表：各城市外墙淋水试验时间气候 淋水时间(h) 城市 分区 1 1层及以下 1233层 33层以上 I类 沈阳 12 24 36 II类 北京、大连、天津 12 24 36 上海、杭州、无锡、宁 III类 波、苏州、武汉、合肥、 24 36 48 重庆、成都、长沙 IV类 深圳、厦门 36 36 48 淋水管设置方法：淋水管管径宜为20mm，距墙表面距离宜为100150mm， 喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向 角度宜为30。左右，孔径5mm，孔间距lOOmm，水量为自来水F常水压3Kg/CM2 或采用增压泵增压取水。 参考标准： 国内一般淋水试验标准：采用人工淋水试验，每三四层（有挑檐的每一 层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于一小时后进户目测观察检查。 香港外窗淋水试验标准：a在户外将窗关闲严密后进行喷水测试；b喷枪 水嘴距离窗缝间300MM，持续喷水，水压30-35psi；c在窗缝间往返移动喷嘴， 顺序为：最低处水牙缝，中间水牙缝，最后是最高处水牙缝；d窗框与墙体间 缝每2米喷1分钟，其余缝每3米喷1分钟；e在室内观察是否有漏水。2)过程控制 (1)砼外墙面抹灰前，应将外墙上螺栓孔、脚手架钢管孔用防水砂浆、混凝土塞填密 实； (2)砌筑外墙施工，应控制砂浆饱满度，在 特别注意封堵质量，监理和承包商质检人员应进行验收。 (3)门窗阳台口滴水线做法应符合要求。 (4)对于涂料外墙面，抹灰层应满挂建筑抹灰用钢丝网加强，防止抹灰层开裂及脱落。2.8.2有防水排水要求的楼地面工程（厨卫间、开放式阳台）1)主控项目 (1)防水涂料和胎体增强材料必须符合设计要求。 (2)防水层不得有渗漏或积水现象。2) -般项目 (1)涂膜防水层的平均厚度应符合设计要求，最小厚度不应小于设计厚度的80%； (2)涂膜防水层与基层应粘结牢固，表面平整，涂刷均匀，无流淌、皱折、鼓泡、露 胎体和翘边等缺陷； (3)涂膜防水层上的撒布材料或浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀，粘结牢固；水泥 砂浆、块材或细石混凝土保护层与涂膜防水层间应设置隔离层；刚性保护层的分 格缝留置应符合设计要求。3)过程控制要求 (1)地面工程的立管、套管、地漏处封堵无渗漏； (2)地面坡度满足设计要求（一般为1%），坡向正确，不应有倒泛水和积水现象； (3)地面结构补洞完成后，进行结构试水，闭水时间为4小时，无明显渗漏； (4)防水层施工完成后，进行蓄水试验，蓄水深度最浅处大于20 MM，蓄水时间不少 于24h，无渗漏、渗湿、印水现象。4)设计要隶： (1)防水材料宜选用合成高分子防水涂膜、高聚物改性沥青防水涂膜、水泥基防水涂 膜； (2)防水涂膜应选用环保性材料。2.8.3屋面防水1)主控项目 (1)卷材防水层所用卷材及其配套材料，必须符合设计要求； (2)防水涂料和胎体增强材料必须符合设计要求。 (3)防水层不得有渗漏或积水现象； (4)防水层在天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造，穿外架钢管处、施工电梯等后砌部位，应 必须符合设计要求。2) -般项目 (1)卷材防水层的搭接缝应粘结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷； 防水层的收头应与基层粘结并固定牢固，缝口封严，不得翘边； (2)卷材防水层上的撒布材料和浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀，粘结牢固； (3) 水泥砂浆、块材或细石混凝土保护层与卷材防水层间应设置隔离层； (4) 刚性保护层的分格缝留置应符合设计要求； (5)排汽屋面的排汽道应纵横贯通，不得堵塞。排汽管应安装牢固，位置正确，封 闭严密； (6)排汽屋面的排汽道应纵横贯通，不得堵塞，并同与大气排汽出口相通。找平层 设置分格缝可兼做排汽道，排汽道间距宜为6m，纵横设置。屋面面积每36ff12 宜设一个排汽出口； (7)卷材的铺贴方向应F确，卷材搭接宽度的允许偏差为-lOmm; (8) 涂膜防水层的平均厚度应符合设计要求，最小厚度不应小于设计厚度的80%； (9)涂膜防水层与基层应粘结牢固，表面平整，涂刷均匀，无流淌、皱折、鼓泡、 露胎体和翘边等缺陷； (10)涂膜防水层上的撒布材料或浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀，粘结牢固；水 泥砂浆、块材或细石混凝土保护层与涂膜防水层间应设置隔离层；刚性保护层 的分格缝留置应符合设计要隶； (11)平屋面分块蓄水不少于24小时，蓄水深度不低于20 MM，无渗漏； (12)坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，无渗漏。3)过程控制要求 (1)天沟、檐沟、泛水、变形缝等细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏； (2)防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象； (3)立管、套管、洞口处封堵密实无渗漏。4)设计要求 (1)防水层宜施工在结构面，保温层宜在防水层之上； (2)保温材料宜选择憎水性材料； (3)屋面防水应进行专项设计，明确各节点的细部详图。2.8.4厨房排烟道1)主控项目 (1)垂直排烟道产品符合住宅厨房排烟道JG/T3028-1995： (2)排烟道制品外表面平整、内表面光滑平整、无麻面、蜂窝和孔洞； (3)排烟道制品端面应平整无飞边，且与管体外表面相垂直； (4)排烟道应上下连接牢固、密封密实； (5)止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确； (6)烟道（包括排气道）伸出平屋面高度不小于0.6M，不低于女儿墙的高度；退层平 台上的烟道应超过跃层外开门窗的上口；伸出坡屋面高度应符合下列要求： a)烟道（包括排气道）中心线距屋脊小于1. 5M时，应高出屋脊0.6M; b)烟道（包括排气道）中心线距屋脊1. 5M3. OM时，应高出屋脊，且伸出屋 面高度不小于0. 6M; c)排烟道（包括排气道）中心线距屋脊大于3. OM时，伸出屋面高度不小于 0. 6M。2) -般项目 (1)排烟道制品尺寸与形位允许偏差应符合要求。尺寸与形位允许偏差 横端面外轮廓差 端面对角线 长度L 垂直度 平整度 长边A 短边B 差值 O， -9 +2，一4 +2，一3 7 1：400 7 注：垂直度系指管底外壁面相对于管体端面向舌。 3)过程控制 (1)安装前需检查楼板留洞，要求位置F确，上下垂直对中，偏差处需先处理； (2)管身连按平整，无裂纹； (3)止回阀、防火门按规定安装； (4)管身外抹灰层需满挂建筑抹灰用钢丝网； (5)烟道安装完成应进行排烟验收，不得有漏烟。4)设计要求 (1)垂直排油烟道的断面，应根据所担负的排气量计算确定。垂直排油烟道应有防止 油烟气回流和串烟的措施； (2)垂直排油烟道出屋顶口，宜安(3)水平排油烟道的设计，应隐蔽、美观并有防止交叉污染的措施。2.9空间尺寸1)主控项目 (1)室内净高偏差： 国家标准：室内净高负偏差不超过18 MM，正偏差不超过20MM，极差（实测值中 最大值与最小值之差）不超过20 MM; 置地企业标准：室内净高负偏差不超过15 MM，正偏差不超过15MM，极差（实测 值中最大值与最小值之差）不超过15 MM; (2) 室内平面净尺寸偏差： 国家标准：室内平面净尺寸偏差不超过F负15 MM，极差（实测值中最大值与最小 值之差）不超过20 MM; 置地企业标准：室内平面净尺寸偏差不超过F负10 MM，极差（实测值中最大值与 最小值之差）不超过15 MM; (3)房间方正偏差： 国家标准：房间方正偏差不超过0.3%，且不大于15 MM;2)过程控制 (1)主体结构尺寸准确、方正； (2)粗装修施工应进行测量定位，控制房间净尺寸。2. 10安装工程2. 10.1给排水1)主控项目A给水部分 (1)室内给水管道的水压试验必须符合设计要求。当设计未明确时各种材质的给水管 道系统试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0. 6MPa。 (2)给水系统交付小业主使用前必须进行分户进行水压试验并做好记录。预留管曰必 须做好保护。冲洗、消毒检验合格后用试水龙头通水。 (3)直埋（金属）给水管道防腐：室内直埋给水管道（塑料管道和复合管道除外）应 做防腐处理。埋地管道防腐层材质和结构符合设计要求。 (4)洁具给水管预留长度（距地面高度）应满足设计要求，如果设