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商品房验收合格的认定2012-09-03 17:16:21来源:江必新主编：全国法院再审法律疑难问题作者:马成波商品房验收合格的认定关于安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司与李安全、安徽省金鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案的请示与答复马成波作者单位：最高人民法院审判监督庭【答复摘要】房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，交付应当验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而依中华人民共和国消防法规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用。本案所涉建设工程曾在消防专项验收中未获通过，迟至2008年2月20日始经公安消防部门消防验收合格。故应认定出卖人于2006年6月15日通知交房时，所涉房屋不具备合同约定“该商品房经脸收合格”的交付条件。申诉人（一审被告、二审上诉人）：安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：李安全。一审被告：安徽省金鹰房地产开发有限公司。一、基本案情2005年7月7日，李安全与安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司（以下简称金鹰六安分公司）签订了一份商品房买卖合同，李安全购买金鹰六安分公司开发的金都御苑B区12号门面房。合同第8条约定，出卖人应当在2006年月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，出卖人可据以延期交房：(1)遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；(2)有关法律、法规、部门规章、有关政策等改变，或者县级以上规划等政府部门采用某种行政措施，导致开发周期延长且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第9条第1款第（2）项约定，出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人累计已付款的1向买受人支付违约金。合同还约定了房屋价款为367038元，合同签订后，李安全按约定支付了款项。2006年6月l0日，建设单位金鹰公司、施工单位安徽省第二建筑工程公司、监理单位六安科信监理有限公司、设计单位安徽省建筑工业学院设计研究院和合肥建材地质勘察院等单位与业主代表共同进行了竣工验收，结果为合格工程。该项日在进行消防专项验收时未通过，后未再组织消防验收即交付使用, 2008年2月20日，该项目通过消防验收，同年10月6日通过环保验收。2006年6月15日，金鹰公司在皖西广播电视周报上刊登公告，催告金都御苑B区各购房户、回迁户在6月30日前前往该公司售楼部办理交房手续。李安全拒绝接收房屋。二、原审裁判情况李安全起诉至六安市金安区人民法院称，李安全履行了合同义务，但金鹰六安分公司未按照约定时间交房，逾期已超过6个月，故请求法院解除商品房买卖合同，判令退还已付购房款、给付违约金并赔偿其他经济损失。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示双方理应按合同内容履行双方的义务，合同签订后，李安全履行了支付房款的义务，但金鹰六安分公司却没有按合同约定的时间交付房屋给李安全，且延期时间超过60日，故对李安全的诉讼请求依法予以支持。合同第8条中规定的两种可延期交房情况。出卖人均需在状况发生之日起30天内告知买受人，而金鹰六安分公司无证据证明其已告知买受人；另金鹰六安分公司仅有一则公告，无其他充分证据证明其已于2006年6月15日开始向购房户交房，故金鹰六安分公司辩称未违约的理由不能成立。另金鹰公司是金鹰六安分公司的法人单位，其对分公司的行为依法应承担相应的法律责任。据此判决：1.解除商品房买卖合同；2.金鹰六安分公司返还李安全购房款367038元，并按中国人民银行同期贷款利率计息至本清息止；3.金鹰六安分公司支付李安全违约金3670元；4.金鹰六安分公司赔偿李安全损失1970元；5.上述款项，于本判决书生效之日起十日内履行完毕；6金鹰公司对上述、4项承担连带清偿责任。金鹰六安分公司不服一审判决，向六安市中院提起上诉称，一审法院对证据的采信违反证据规则及中华人民共和国民事诉讼法关干证据认定的相关规定，原判按中国人民银行同期贷款利率计算利息是错误的，上诉人延期交付房屋是因大堰河工程之影响，并未违约。故请求二审法院依法改判。李安全未予答辩。二审法院认为，李安全与金鹰六安分公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。金鹰六安分公司在合同约定的时间内未将房屋交付给李安全，且延期时间超过60日，依照合同约定，李安全有权要求解除合同，并由金鹰六安分公司退还已付购房款、支付违约金。金鹰六安分公司虽在2006年6月15日的皖西广播电视周报刊登公告，但该公告是在其逾期交付房屋45天之后刊登的，无其他证据证明其在6月30日具备交付房屋的条件时即开始向购房户交房虽然二审中金鹰六安分公司向法庭提交了工程竣工验收报告，但该报告书中有关专业管理部门（公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理部门）均未提出验收意见，亦未加盖单位印章，工程质量监督站也未签署监督验收意见。依照中华人民共和国建筑法第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”故金鹰六安分公司虽刊登公告但不具备交付房屋的条件，应认定该公司违反约定。金鹰六安分公司认为延期交付房屋是因大堰河工程之影响，因其无证据证明其在约定期限内告知李安全故此理由不能支持。虽然双方当事人在合同中约定，如果买受人退房，出卖人应按银行同期存款利率付给利息，但中华人民共和国合同法明确规定，当事人约定的违约金低于造成其损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案李安全购房办理银行按揭贷款，其利息远远大于银行同期存款利息，原审法院判决按同期贷款利率计算损失等同于李安全为履行该合同的实际损失，并无不妥，但一审法院又判决金鹰公司支付违约金3670元系重复计算，应予纠正。该院于2007年8月9日作出（2007）六民二终字第30号民事判决：1维持一审判决第1, 2,4项，金鹰六安分公司于本判决送达后十日内履行完毕；2.撤销一审判决第3, 5, 6项；3.金鹰公司对上述第1项承担连带清偿责任。三、抗诉意见及再审诉辩安徽省检察院抗诉认为，二审判决认定金鹰六安分公司虽刊登公告但其房屋不具备交付条件，且在合同约定的时间内未将房屋交付给李安全，李安全有权以交房逾期超过60日为由要求解除合同，并由金鹰六安分公司退还已付购房款、支付违约金，缺乏证据证明，且适用法律错误；认定金鹰六安分公司支付李安全包括17万元银行按揭贷款在内的全部购房款367038元的贷款利息，既超出一审李安全诉讼请求，亦属适用法律错误。金鹰六安分公司向检察机关申诉称，二审判决认定申诉人逾期60天交房无事实依据。请求再审驳回李安全的诉讼请求。李安全辩称，金鹰六安分公司的申诉理由无事实依据。请求驳回金鹰六安分公司的申诉，维持二审判决。四、安徽高院的请示意见2006年6月10日，金鹰公司、安徽省第二建筑工程公司、六安科信监理有限公司、安徽省建筑工业学院设计研究院、合肥建材地质勘察院等单位和业主代表共同对工程出具了“竣工验收合格”，该验收是否属本案合同约定的房屋交付必备条件所指的“该商品房经验收合格”？安徽高院审委会对此讨论时形成两种认识。1.倾向性意见：根据2000年1月30日施行的国务院建设工程质量管理条例第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，工程竣工验收单位就是指建设、设计、施工、监理等四家单位，它们对工程质量的验收合格，即为合同约定房屋交付必备条件所指的“该商品房经验收合格”，而据建设工程质量管理条例第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起巧日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，将上述竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门质监站，仅仅为行政管理上的备案，质监站如发现验收存有问题则可提出整改意见或予以否决。据此，本案2006年6月10日，建设单位金鹰公司、施工单位安徽省第二建筑工程公司、监理单位六安科信监理有限公司、设计单位安徽省建筑工业学院设计研究院和合肥建材地质勘察院等与业主代表共同对工程所出具的“竣工验收合格”，就是本案合同约定交房条件所必备的“该商品房经验收合格”，即该房屋在金鹰六安分公司2006年6月15日通知李安全接收房屋时具备了合同约定的交付条件，虽逾期合同约定交房时间45天，但并未超过60日。故六安市中院二审判决认定金鹰六安分公司刊登交房公告时房屋不具备交付条件，于法无据。2.少数人意见：根据建设工程质量管理条例第四十九条规定，结合2007年8月日实施的安徽省建设工程质量管理办法第十四条“建设工程竣工验收合格的，参加竣工验收的单位应当及时签署工程竣工验收报告竣工验收报告应当包括：工程概况，工程验收意见，验收单位签章，规划、公安消防、环保等部门出具的认可意见，建设工程质量监督机构对验收的监督意见等。建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”的规定，工程竣工验收单位不仅仅指建设、设计、施工、监理等四家单位，还应包括规划、公安消防、环保、质监站等四部门，它们八家单位对工程质量的验收合格，才为合同约定的房屋交付必备条件所指的“该商品房经验收合格”。据此，2006年6月15日金鹰六安分公司通知李安全接收房屋时，规划、公安消防、环保等部门均未对该工程签署合格意见，该工程亦未在工程质量行政主管部门质监站备案，故该案所涉房屋根本不具备合同约定的房屋交付条件。因此，李安全关于金鹰六安分公司未在合同约定期限内交付合格房屋的解除合同理由，依法成立。五、最高人民法院审判监督庭答复意见最高人民法院于2009年9月作出（2009）民监他字第7号函答复如下：房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而依中华人民共和国消防法规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投人使用。本案所涉建设工程曾在消防专项验收中未获通过，迟至2008年2月20日始经公安消防部门消防验收合格故同意你院审委会少数人的意见，即安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司于2006年6月15日通知交房时，所涉房屋不具备合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件。六、对答复意见的理解与适用本案争议的焦点在于，“商品房验收合格”的约定是仅指建设、设计、施工、监理等四家单位的竣工验收，还是也包括规划、环保、消防等验收内容。对此，应从合同的约定和法律的规定来全面分析。1.工程验收的种类。建设工程的验收是指建设工程部分或者全部事项建成后，有关当事人或行政管理部门对之进行检验，以确定工程是否符合法律规定和合同约定的标准。根据相关法律规定，可以将工程验收分为竣工验收、专业验收和综合验收。竣工验收是指建设工程约定事项建成后，经施工单位申请，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位对相关工程进行检验，以确定工程是否符合施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准。专业验收是指规划、公安消防、环保、人防等行政管理部门依照法律、法规的规定，对建设工程的相关内容进行检验，以确定其是否符合报建审批事项及国家强制性标准。综合验收是指住宅小区等群体房地产开发项目完成后，建设行政主管部门组织有关行政管理部门对其中涉及公共安全的内容以及市政公用设施配套建设情况进行检验，以确定其是否符合要求和标准。各类验收的主体、验收内容均有不同。竣工验收由建设合同的有关当事人进行，侧重于检验工程项目是否已按合同约定完成，工程质量是否符合法律的规定和合同的约定；专业验收由专门行政管理机关进行，侧重于检查建设工程是否符合专门行政管理的要求；综合验收由建设行政主管部门组织其他行政管理部门进行，侧重于检查与住宅小区项目相关的配套设施、拆迁安置、物业管理等是否落实。2.各类验收的法律要求。建设工程性质不同，法律要求的验收种类也不相同。建设工程均需进行竣工验收。施工方交付的工程是否完成合同约定的项目，是否符合合同约定的质量，建设方有权进行检验，因此验收是建设方的权利。同时，工程建设的质量与安全是整个工程建设活动的核心，关系到公众生命和财产安全，因此竣工验收也是建设工程合同各方当事人的法定义务。正因为建设工程质量与安全关系重大，1998年的城市房地产开发经营管理条例第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”对房地产开发项目涉及公共安全内容的竣工验收，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织其他行政主管部门。这一模式不能满足房地产开发快速发展的需要，2000年建设工程质量管理条例对此进行调整，该条例第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自竣工验收合格之日起巧日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。”在强化建设、勘查、设计、施工及监理等各方的质量责任和相互制约后，将竣工验收交给建设合同的有关当事人进行。2002年11月1日，国务院关于取消第一批行政审批项目的决定中明确取消了行政部门的竣工验收。专业验收需视情况而定。常见的专业验收有规划验收、公安消防验收和环境保护验收，具体要求不尽相同且时有调整。关于规划验收，1989年的城市规划法第三十八条规定：“城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设上程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。”对规划验收未作强制规定。2008年城乡规划法第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”将验收改名为核实，并变更为强制性规定，因竣工验收由建设合同的相关主体自行组织进行，法律只规定了未按照规划许可进行建设的法律后果，但对未经核实即行验收的法律后果未作规定，规划主管部门缺乏应有的约束手段。关于公安消防验收，1998年消防法第十条突出了“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程”设计必须经审核，竣工时必须经消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投人使用。对其他建筑工程未作特别规定。2008年的消防法第十三条明确规定，国务院公安部门疑定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程，建设单位验收后报消防机构备案，消防机构应当进行抽查，经依法抽查不合格的，应当停止使用。1997年的建筑工程消防监督审核管理规定和2009年建设工程消防监督管理规定，根据消防法进行了详细界定。关于环境保护设施验收，环境保护法明确规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”建设项目环境保护管理条例规定，建设项目竣工后，建设单位应当申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收；建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投人生产或者使用的，由环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以处10万元以下的罚款。综合验收已经被取消。1998年的城市房地产开发经营管理条例第十八条，要求对房地产开发项目涉及安全的内容以及住宅小区等群体房地产开发项目进行综合验收。2004年5月19日,国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定将综合验收取消。3.商品房验收范围的确定。合同法、建筑法、城市房地产管理法以及建设工程管理质量条例等法律法规都规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，但对验收范围都没有明确规定。对商品房而言，实际上存在两次交付和验收：一是施工单位完成合同约定工程后，将工程交付建设单位，建设单位组织各方进行验收；二是在各项工程完工后，建设单位将商品房交付给买受人，商品房买受人根据合同进行验收。建设单位的验收是工程意义上的，多系竣工验收，主要目的在于工程的质和量。由于商品房验收具有较强的专业性，普通买受人没有能力鉴别商品房是否合格，一般只能在合同中约定交付的商品房符合某种条件或取得某类文件，将验收借由他人之手完成。在确定验收范围时，不能简单地将买受