商品房专项维修资金宣传知识问答.doc

商品房专项维修资金宣传知识问答 来源：时间：2011-8-3点击：418 商品房专项维修资金宣传知识问答1.什么是商品房专项维修资金? 商品房专项维修资金是指由业主交存专项用于商品房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2.为什么要建立住宅专项维修资金？其文件依据是什么？住宅是个大商品，是群众关心的热点，它关系到群众的切身利益，关系到社会的稳定。随着住房制度改革的不断深化，住房商品化已经深入人心，业主对住房的套内装修、维护非常重视，但对共用部位、设施、设备的维修重视不够，直接影响着小区整体功能的发挥和正常使用。建立住宅专项维修资金制度，就是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，切实解决业主购房的后顾之忧。1998 年国家建设部、财政部颁布了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，昆山市区在2002年7月1日开始执行昆山市商品房维修基金管理办法（昆政发200235号）。2008年住宅专项维修资金管理办法（国家建设部、财政部第165号令）出台，对住宅专项维修资金制度进行完善。2005年6月，市政府昆政办发200542号文件调整了昆山市住宅专项维修资金交存标准。3.如何计算交存商品房专项维修资金的金额？国家建设部、财政部第165号令第七条规定：“商品房的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。我市现行住宅专项维修资金的交存金额是按房屋建筑面积来计算的，确定的标准为：配备电梯的住宅、营业用房和高档公寓每平方米分别按100元（开发企业）和25元（购房人）交纳；不配电梯的住宅每平方米分别按30元（开发企业）和15元（购房人）交纳；不配电梯的营业用房、高档公寓和别墅每平方米按50元（开发企业）和25元（购房人）交纳。4.交存住宅专项维修资金归谁所有？业主出售住宅时，住宅专项维修资金余额如何处理?住宅专项维修资金产权属于交存住宅专项维修资金的业主所有。当业主出售自己的住宅时，住宅专项维修资金余额不得提取。因此在办理住宅所有权转移前，房屋卖买双方可商定住宅专项维修资金余额的结算事宜。在住宅所有权转移后，维修资金将随住宅所有权同时转移。5.住宅专项维修资金如何建账？能否统筹使用？目前住宅专项维修资金管理部门以一个物业管理区域（小区）为单位建立分户账，并按幢建账，明细核算到户。每户业主的维修资金单独建账，不能统筹使用。6.住宅专项维修资金的利息如何计算？我市住宅专项维修资金自存入市住宅专项维修资金专户之日起计息，每年年末一次将利息分别计入每一账户，转作住宅专项维修资金滚存使用。其中：存期不满一年的按银行活期存款利率计息，存满1年的按1年期银行定期存款利率计息。 7.住宅专项维修资金的使用范围？哪几种情况不得使用住宅专项维修资金？住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。以下四种情况不得使用住宅专项维修资金：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。8.如何申请使用住宅专项维修资金？我市住宅专项维修资金使用有以下几个步骤：首先，由相关业主提出维修申请，物业管理企业制定维修方案（包括维修项目、资金预算、分摊范围、施工队伍选择方式、决算审计、第三方监理、维修费用分摊清册等等）；第二，维修方案经业主委员会初审；第三，维修方案得到分摊范围内2/3以上投票权业主同意；第四，将维修方案、费用分摊清册、维修合同等在小区显著位置公示7天；第五，7天内无集中性反对意见的，向住建局递送申请材料；第六，住建局按维修合同确定的支付方式将资金支付维修单位账户，支付的资金按维修费用分摊清册在各相关业主的账户中扣款。9.申请使用住宅专项维修资金须提供什么材料？申请使用住宅专项维修资金通常须提供维修和更新、改造方案；维修和更新、改造费用（预/决算）分摊清册及业主签字；维修资金使用公示证明；维修和更新、改造项目合同书；业主委员会、业主代表参与验收签署的维修项目验收合格文件；维修单位开具的正规发票。如需要监理、审计的维修项目，还需提供监理、审计等相关材料。10.维修费用如何分摊？商品房共用部位、共用设施设备的维修费用分摊原则：整幢商品房共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品房建筑面积的比例分摊；每个单元共用部位、共用设备维修的，由该单元内的业主按照拥有商品房建筑面积的比例分摊；物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品房建筑面积的比例共同分摊。物业管理企业应当按照决算费用作出维修、更新改造工程费用决算分摊清册，并在物业管理区域内进行公示，业主进行确认。11.住宅专项维修资金维修时出现不足怎么办？维修资金用完怎么办？住宅专项维修资金不敷使用时，由业主委员会根据业主大会的决议组织业主按照拥有住宅的建筑面积比例续交。当业主分户账面住宅专项维修资金的余额不足首期交存额30%的，还要由业主及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交方案执行市住建局、财政部门制定的具体办法。12.如何查询住宅专项维修资金余额？业主可致电051257363702、051257363709查询维修资金余额。13.业主对大修、更新改造费用有疑义的，如何处理？业主对大修、更新改造费用有疑义的，物业管理企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。14.如何对房屋修缮工程质量进行监管？房屋大修工程，业主大会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，费用计入大修、更新改造成本。15.房屋主体结构修缮前是否需要经过安全鉴定，费用如何处理？房屋主体结构因损坏影响使用安全的，经业主大会申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用应当计入大修、更新改造成本。16.大修、更新改造工程如何进行验收？工程竣工后，应当由物业管理企业组织施工企业及工程监理单位、业主委员会、业主代表对工程进行验收，并签署验收合格文件。17.住宅灭失时，如何处理住宅专项维修资金？因拆迁或其它原因造成住宅灭失的，业主可以持本人身份证、注销房地产