宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告.ppt

宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告 （version 4）,汉博研究院 2008,目录,1.0 市场定位及依据 2.0 主题定位 3.0 业态和品牌布局规划 4.0 财务分析,内容 页码,3-24 25-29 30-113 114-138,1.0 市场定位及依据,本项目整体市场定位,金时,金街,金点,风向标,目的地,领跑者,“成功者”之家,展示中心,消费的满足感和成就感,综合购物中心,多元化复合功能,宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时,随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速； 根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右； 社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长； 作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。,cagr：14%,cagr：9.54%,cagr：1.87%,概况描述 该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。 天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心 由于三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故除了宁波本地居民外，还吸引了大部分来甬的商务人士和旅游观光者。 地区人流量较大，餐饮业发展较好，备受餐饮类零售商的关注。 目前该地区也为诸多国际品牌的零售商选址的主要考虑地区。 此区域有大量公交车站，通行性极佳。 商业发展趋势预测 未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货的落成将进一步加强以天一广场为核心的三江口商圈在整个宁波市的商业中心地位 随着周边多处高档酒店及写字楼的落成，优良的商务氛围和稳定的高层次的新客群将进一步促进三江口地区的整体商业氛围和档次的提升。 未来的招商往品牌化发展，竞争激烈。 随着未来地铁线路的建成，将为该地区带来更多的客流。 三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限。,a 三江口商圈,三江口商圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街,金街中的金点位置,本项目所在位置将成为金街中的金点,本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点,三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好,消费者对天一商圈内商业场所及品牌的忠诚度并不是太高，相对更多的是对天一的忠诚度，这对本项目是个利好,无论是高收入群体还是普通消费群体，在天一商圈有目的购物和比例较高，天一商圈是宁波人购物的目的地,从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心百货升级版本,本项目,规模（万平米）,档次,高,低,金街,金时,综合购物中心,金点,关注差异化,金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与现有项目的差异化问题,威斯汀中心商业,1,2,3,4,产品定位差异化 传统百货的升级版本； 更多的餐饮、休闲、服务空间； 更好的购物环境； 更大的展示空间； 更体贴的购物体验；,消费品牌的差异化 zara、h&m等国际新品牌的大力引入 引入部分高端国际化品牌，打造宁波高端消费场所目的地,消费群体差异化 首先针对宁波“金领族”群体，关注此部分高端客群的消费需求 重点关注80后的年轻化、品味化消费人群,差异化竞争策略,功能需求的差异化 增加餐饮业态，丰富餐饮种类吃的天堂 增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能欢聚时刻,从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺,宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低档百货均有分布，尤其集中在中、中低端百货上； 虽然天一商圈有天一广场这样的街区型mall，但集中型mall商业在天一商圈甚至是目前的宁波都是空缺。,城隍庙,新银泰,老银泰,第二百货,汇美新世界,金光百货,天一广场,国购商城,金光新世界,低,高,档次,传统百货类,市场类,mall类,新华联,东方商厦,新江夏,从各个方面来说，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求,对天一商圈的档次认知,对本项目档次的期望,大多数的消费者对天一商圈的认知是中高档的，更多数的消费者认为本项目商业应定位为中高档； 本项目其它部分为超五星级酒店、甲级写字楼以及高档酒店式公寓，这些高档物业也要求本项目商业部分能有提供同档次的配套，中高档甚至高档的定位符合这一要求； 本项目建议定位为高端购物中心商业，成为宁波消费的新龙头与风向标；,老银泰,新银泰,第二百货,新世界汇美店,新江厦,金光百货,gugo,新华联,东方商厦,城隍庙,国际购物,新世界金光店,三江口商圈重点百货品牌同质化较严重，尤其是中端品牌上,本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，更国际化、更新的品牌组合，满足高层次的购物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际购物更多元、规模更大,服饰单价,国际品牌比例,城隍庙,新 江 厦,新 银 泰,二 百,老 银 泰,g u g o,东 方 商 厦,国 际 购 物,汇 美 新 世 界,金 光 新 世 界,金 光 百 货,本 项 目,品牌不仅包括服饰品牌,设立推广展示区,摒弃传统返券推广,从产品上来讲，本项目较高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗舰店，成为国际化品牌在宁波的体验展示中心,三江口商圈消费者基本情况,18至25岁 45%,26至35岁 31%,35岁以上 24%,未婚 15%,已婚 85%,大专以下 25%,大专以上 75%,5000以下 43%,5000- 10000 30%,10000 以上 27%,郊区及 市外 41%,3公里外 市内 36%,3公里内 23%,有私家车 28%,无私家车 72%,年龄,婚姻状况,教育背景,家庭月收入,来源地,私家车保有,人均购物消费613元/次。 40%的购物人群有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次。 11的购物人群有休闲娱乐消费，单次娱乐消费182元/次。,路过及 闲逛 51%,目的性 消费 49%,比例,100%,到此目的,本项目消费者瞄准“金领族”和“月光族”，利用前者的舆论影响力，利用后者的实际消费力,时尚青年： 年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右； 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主； 消费观念新，乐于尝试新事物、新产品； 对时尚资讯敏感，品牌意识强； 具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈； 日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费30%；化妆品、服装消费15%； 娱乐、交际和影视支出占10%。,成功人士： 人群来源广泛； 人群层次多样化、消费能力多元化； 注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验； 一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小； 以购物消费和餐饮消费为主，娱乐消费比例低； 受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。,本项目客群定位,18-40岁为主,金领族,个人收入2000-15000元/月,月光族,30驾车购物,私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生,对国际品牌的认知度高,天一商圈最常光顾的商场,最喜欢的购物场所,仅从购物部分类比来看，本项目未来档次高度上与国际购物看齐，但体量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁波购物消费的风向标与领跑者,天一商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施是休闲及餐饮业态,天一商圈缺乏商业类型,高消费群体认为天一商圈较为缺乏的商业类型依次为：健身休闲娱乐中心、专业性市场、大卖场、大型批发市场、餐饮、步行街等；,在购物的基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形成差异化经营,宁波消费者有40%的比例在购物过程中有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次，总体来讲比例较大、金额较高； 本项目建议在购物业态基础上，丰富餐饮业态，围绕改良中餐，引入国际化餐饮品牌（西餐与休闲餐饮），打造天一商圈国际化美食中心； 这些餐饮业态的档次与经营内容要与酒店部分高档餐饮形成差异化互补，避免直接竞争；,适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢聚空间,天一商圈缺乏一个适合与融合餐饮、休闲的购物中心，本项目商业将往综合性购物中心方向发展； 但考虑到某些业态的租金回报现实，本项目商业仅在不好的位置设置美容spa、休闲茶馆、餐饮、电玩等租金偏高的休闲业态； 这些业态将提供消费者一个购物、餐饮后的欢聚空间与人气中心。,本项目整体市场定位,金时,金街,金点,风向标,目的地,领跑者,“成功者”之家,展示中心,消费的满足感和成就感,综合购物中心,多元化复合功能,2.0 主题定位,2.1主题定位,在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为威斯汀中心商业定位主题应该为宁波“high street”。 目前天一商圈商业的主要特点： 第一组主要消费群年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。 第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。 天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。 未来宁波的需求趋势 消费者希望能够有更多的消费体验，威斯汀中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。 消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。 品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。 零售商希望有高质的推广宣传活动，而不是一味的打折活动。 本项目的主题定位:宁波“high street”，宁波市级消费目的地 所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。,2.2 主题定位阐释,宁波的“high street”，宁波消费目的地，商业的领跑者,“high street”的特征： 要具有多元化的国际品牌 要有品牌的旗舰店 位于成熟的商业区 人流量充足 交通便利 消费的目的地,oxford street,ropponggi hills,城镇中最繁华的商业区,high street 注解,宁波威斯汀中心,2.2主题定位阐释,天一商圈是宁波唯一的市级商业中心，本项目能够成为天一商圈的领跑者，无疑也将是宁波商业的领跑者； 本项目不仅应该是天一商圈的，更应该是宁波市商业的未来代表，要成为代表，几个突出重点应该是：时尚超前的设计、舒适的购物环境、创新的业态组合以及富有吸引力的品牌商家。 让消费者有一种购物的荣誉感和成就感，有极强的消费的欲望； 消费时尚的风向标，所以这里也应该是国际知名零售上希望进入的地方，同时这也应该是并且有能力为这些成功的零售商提供最适宜、最有吸引力的展示空间和商店面积； 通过威斯汀中心这个载体，真正地将消费者、零售商、国际流行趋势、设计、地理位置、人流量、消费品味和成熟度有机的结合在一起，成为宁波未来真正的“high street”。,3.0 业态和品牌布局规划,3.1 业态布局,业态布局原则： 设计、定位、业态安排和品牌安排统一完整； 充分利用本项目东侧紧邻天一广场的优势，同时利用灯光、品牌等营造出西侧精品购物场所的氛围，使项目各个方位角的商业价值最大化； 打破传统百货分区概念，按照品牌强势程度来安排商家楼层与位置； 各楼层安排的原则为零售商的付租能力和消费者的消费习惯，但通过品牌以及次主力店的合理安排，使得各楼层的消费者数量比较均匀，而使消费者自由地、有目的性被引导至商业各个部分，从而达到了租金的最大化； 利用跨层（1跨-1，1跨2）来增加旗舰店面积，解决1层面积小，提升项目租金； 将目的性消费（餐饮与休闲娱乐）品牌或商家合理安排在动线的末端或死角位置； 项目的商业利用购物环境以及推广活动的独特性，充分利用设计中庭和不同广场区域，创造出不同的推广活动，既能不断地吸引消费者，更能为项目提高租金收入； 所以整个项目的定位和主题都紧紧围绕在宁波消费目的地这个特点上； 在目标消费者的收入和年龄上并不做过多的筛选，但希望享受消费体验，希望享受品味和品质生活的，希望享受国际流行时尚，希望参与体验和展示乐趣，希望享受各种美食，消费者均可在此获得消费的归属感和愉悦感。可以享受消费是每一个消费者反复来此的主要驱动力； 所以，本项目的业态比例安排、品牌安排、店面（双层、单层）的安排、亮点和推广区的安排，都处处围绕和体现出“high street”特点，使之成为宁波真正的代表商业和消费目的地。,3.1 业态布局,b1 floor,b1: 布局目标,本层的关键是美容区域的设置，目标是成为宁波天一商圈具有较大面积和品牌影响力的个人护理品和化妆品的集中地； 同时考虑到写字楼客户的需求，精品型办公用品超市（包含部分图书音像制品）建议设置在此； 部分快餐业态可以设置在此楼层（可以单设，也可以1托-1层）； 设置小体量服务设施，如24小时便利店、花店、药店以及银行atm机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。,b1：动线组织与铺面划分,b1: zone layout -1层分区,办公用品/图书音像,美甲/形象设计,个人护理品 化妆品主力店,轻便餐饮,轻便餐饮,24h便利店,花店/atm,个人护理品/化妆品,服务设施: 银行/atm 药店 7-11 花店,书籍/音像/礼品： 音像 礼品 杂志 办公用品,个人护理/超市: -碧欧泉 -植村秀 -m.a.c -安娜苏 -欧伯莱 -美宝莲 -max factor -red earth -aqua -兰芝 -欧莱雅 -高丝 -百草集 -玉兰油 -露得清 -一朵 -marionnaud -莎莎 -薇姿 -the body shop -watsons -sephora,b1丽人街 品牌建议,形象设计/美甲： -形象设计室 -美甲,便利快餐： 肯德基 麦当劳 吉野家 巴黎贝甜 元祖,b1: 品牌示例,sephora 需要面积: 300-500 sqm 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： rmb 200 to 1200,b1: 品牌示例,beauty zone 需要面积: 50-100 sqm per brand 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： rmb 100 to rmb 1000,b1: 品牌示例,beau nail 需要面积: 120 sqm per brand 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： rmb 100 to 600,b1: atm,b1：快餐 品牌示例,kfc 需要面积： 200 to 400 sqm 客户年龄层： 10 to 40 主要货单价： rmb 10 to 50,b1店铺统计,1 floor,f1: 布局目标,第一层是购物广场的关键，基本锚定本项目的档次与形象； 大型国际化服饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（1托2），缓解1层面积过小的问题； 一层以国际化精品服饰品牌零售为主，男女装兼顾，超越国际购物，打造宁波高端国际化服饰消费最佳场所； 在一层设置部分餐饮、咖啡，餐饮咖啡通过跨层来设置，一层主要以入口为主，主要经营面积设置在-1层、2层； 首层是主要的推广区域，建议在一层设置面积较大的推广区域，满足品牌的推广活动组织。,f1: 动线组织与铺面划分,f1: zone layout 1层分区,时装旗舰店,精品服装,haagen dazs,轻便快餐（1托-1）,西饼,咖啡入口（1托2）,钟表/珠宝/配饰,展示空间,f1名品街（综合） 品牌建议,时装旗舰店： -bestseller -esprit -next -novo -zara -c&a -h&m,钟表/珠宝/时尚配饰： -omega -lv -tiffany -施华洛世奇 -folli follie -enzo -agatha -swatch -time zone -琉璃工坊 - tods,精品服装： armani versace d&g zegna canali cerruti burberry hugo boss dunhill st doupont g. ferre givenchy kenzo valentino karl lagerfeld trussardi,甜品精选： -haagen dazs,咖啡： -spr -星巴克,便利快餐： 肯德基 麦当劳 吉野家 巴黎贝甜 元祖,f1: 品牌示例,h & m 需要面积：500-2000 sqm 客户年龄层： 20 to 45 主要货单价： fashion rmb 200 to rmb 1500,zara 需要面积： 500 -2000sqm 客户年龄层： 20 to 45 主要货单价： fashion rmb 200 to rmb 2000,f1: 品牌示例,需要面积： 300-1500 sm 客户年龄层： 20 to 45 主要货单价： fashion rmb 200 to rmb 1500,f1: 品牌示例,burberry 需要面积： 200-500 sqm 客户年龄层： 25 to 45 主要货单价： shirt rmb 1800 jacket rmb 10000,f1: 品牌示例,f1: 品牌示例,charles jourdan 需要面积： 200 sm 客户年龄层： 25 to 45 主要货单价： fashion rmb 1200 to 5500,zegna 需要面积： 200-500 sqm 客户年龄层： 25 to 45 主要货单价： rmb 1500 to 15000,f1: 品牌示例,tiffany 需要面积：300sm 客户年龄层： 25 to 35 主要货单价： stationary rmb 1500 diamond ring rmb 56000,f1: 品牌示例,tods 需要面积：200sm 客户年龄层： 30 to 45 主要货单价： shoes rmb 1500 bag & sacs rmb 5500,f1: 品牌示例,巴黎贝甜 需要面积： 60to 300 sqm 客户年龄层： 10 to 40 主要货单价： rmb 20 to 100,f1: 品牌示例：西点,f1店铺统计,2 floor,f2: 布局目标,旗舰店区域的延伸（1托2）； 高端精品服饰的延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）的国际化服饰品牌，打造宁波市规模最大的男士精品服饰购物目的地； 在二层设置咖啡店，为二层的聚会点，咖啡店通过跨层来设置，入口设置在1层；,f2：动线组织与铺面划分,f2: zone layout 2层分区,旗舰区,旗舰区,旗舰区,咖啡,精品服装（男装）,水吧,f2名品街（男装） 品牌建议,咖啡： -spr -星巴克,时装旗舰店： -bestseller -esprit -next -novo -zara -c&a -h&m,精品服装（男士）： z zegna paul smith paul shark armani exchange miu miu ck polo r.l. piombo gucci glass marco azzali kaltendin la vico aquascutum marlboro classic daniel hechter gentle nautica trek & travel lacoste fcuk tommy h,armani exchange 需要面积：200sm 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： fashion rmb 500 to 2000,f2: 品牌示例,miu miu 需要面积：200sm 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： fashion rmb 500 to 2000,f2: 品牌示例,f2：品牌示例,需要面积： 200 sm 客户年龄层： 25 to 45 主要货单价： fashion rmb 800 to 1500,tommy h 需要面积： 400 sqm 客户年龄层： 25 to 45 主要货单价： fashion rmb 800 to 1500,f2：品牌示例,starbuck 需要面积：100-200sqm 客户年龄层： 25 to 45 主要货单价： rmb 30 to 100,f2：聚会区 品牌示例,f2店铺统计,3 floor,f3: 布局目标,3层的布局安排以时尚女装品牌为主，目标人群主要针对25-40岁白领女性。品牌例如： escada、mng、ports、sisley、mango等； 3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群一站式服饰消费需求； 同时部分动线难以组织的部分设置家居用品店，主要以软性家居饰品为主； 这层中的餐饮可以是中等面积的轻餐用户，例如pizza hut、吉野家等，为三楼的聚会点。,f3：动线组织与铺面划分,时尚女装,鞋帽箱包,f3: zone layout 三楼分区,甜品/水吧/特色餐饮,家居饰品,f3时尚街 品牌建议,鞋/箱包： -ecco geox 百丽 -斯加图 -天美意 -接吻猫 -暇步士 -新秀丽 aee tumi,甜品精选： -d q -芝士蛋糕店 -breadtalk -美国31冰淇淋,家居生活： -无印良品 -伊利诺伊,便利快餐： 必胜客 吉野家 味千拉面,时尚女装： escade la pelle miss sixty moiselle promod nine west max&co marisfrolg -charles river -energie -fornarina -jessica -kookai -mango -max studio -morgan -scofield -mng -fcuk -fa:ge -sisley -ports -uniqlo -prich -la pargay,f3: 品牌示例,la pelle 需要面积： 200 sm 客户年龄层： 25 to 45 主要货单价： fashion rmb 1200 to 5500,escada sport 需要面积：200sm 客户年龄层： 30 to 45 主要货单价： fashion rmb 3500 to rmb 15000,f3: 品牌示例,max & co 需要面积：200sm 客户年龄层： 30 to 45 主要货单价： fashion rmb 3500 to rmb 15000,f3: 品牌示例,mango 需要面积：200-400sqm 客户年龄层： 25 to 35 主要货单价： rmb 250 to 1500,f3：品牌示例,f3: 品牌示例,promod 需要面积： 1500 sm 客户年龄层： 20 to 45 主要货单价： fashion rmb 200 to rmb 1500,f3: 品牌示例,miss sixty 需要面积： 150 to 250sm 客户年龄层： 25 to 35 主要货单价： fashion rmb 350 to rmb 2500,f3: 品牌示例,ecco 需要面积： 150 to 250sm 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： rmb 800 to rmb 3000,pizza hut 需要面积： 400 to 600 sm 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： rmb 50 to 150,f3: 聚会区 品牌示例,f3店铺统计,4 floor,f4: 布局目标,4层的主题是潮流，主要针对较年轻的女性，组合价位稍低的流性服饰品牌，形成年轻女性服饰消费集聚地； 4层的布局安排以潮流品牌女装为主，目标人群是消费价位较低的更年轻女性（18-25岁）。品牌例如： ott、eland、etam等； 4层穿插部分牛仔服装，目标人群是年轻人。品牌例如： g-star, lee, levis等； 同时设置部分时尚饰品业态，如mgs、twice等品牌； 这层中的餐饮可以是中等面积的用户，例如季诺意餐、星期五餐厅等特色餐饮； 动线不好组织的部分设置美容spa业态，针对25-40岁白领女性。,f4：动线组织与铺面划分,f4: zone layout 四层分区,潮流女装,美容spa,特色餐饮,潮流女装,流行配饰,美容/spa： -美丽田园 -贝黎诗 -悠胜美地 -思妍丽 -自然美 -玛花纤体,f4潮流街 品牌建议,时尚配饰： -ecco -adidas bag -nike bag -米奇 -elle -polo -snoopy -shes -mgs -twice -eesee,特色餐厅： -季诺意餐 -星期五餐厅,潮流女装： -eland -theme -cushow -tribecca -teenie weenie -just in time -ott -odbo -etam -2000 -欧时力 -季候风 -jnby -colour 18 -cozzi -azona -oxygen -x-moom -淑女屋 -basic house -g2000 - ck jeans - levis - lee - g-star mark fair whale,f4：品牌示例,eland 需要面积： 150 to 200 sm 客户年龄层： 18 to 25 主要货单价： rmb 150 to rmb 800,etam 需要面积： 200 to 400sm 客户年龄层： 18 to 25 主要货单价： rmb 150 to rmb 1000,f4: 品牌示例,f4: 品牌示例,azona 需要面积： 150 to 250sm 客户年龄层： 18 to 30 主要货单价： rmb 200 to rmb 1500,f4：品牌示例,ck jean 需要面积： 150 to 200 sm 客户年龄层： 25 to 35 主要货单价： rmb 350 to rmb 2000,g-star 需要面积： 200 to 400sm 客户年龄层： 25 to 35 主要货单价： rmb 350 to rmb 1650,f4：品牌示例,timberland 需要面积： 120 to 200 sm 客户年龄层： 25 to 35 主要货单价： rmb 550 to 1550,f4：品牌示例,friday restaurant 需要面积： 400 to 1000sm 客户年龄层： 25 to 35 主要货单价： rmb 50 to 200,f4：聚会区 品牌示例,decleor 需要面积：500-1000sm 客户年龄层： 25 to 40 主要货单价： rmb 350 to rmb 1200,f4：美容spa 品牌示例,f4店铺统计,5 floor,f5: 布局目标,本项目餐饮集中区，综合升级版中餐、东南亚餐饮、休闲餐饮，打造国际美食中心，与本项目酒店部分餐饮差异化经营，成为天一商圈年轻人餐饮消费的目的地； 穿插休闲娱乐业态，如休闲茶馆、电玩等适合年轻人聚会放松的商家，以便在购物、就餐之余能够进行放松、聚会，打造天一商圈年轻人的欢聚空间。,f5：动线组织与铺面划分,f5: zone layout 五层分区,中餐,东南亚餐饮,休闲餐饮,特色零售,游戏空间,升级版中餐： 愉家 利苑 麻辣诱惑 鼎鼎香 伊家鲜 湖蝶餐厅 采蝶轩,特色零售： -零食物语 -动漫天地 -许留山水果捞,f5吃乐玩多 品牌建议,娱乐： -世嘉电玩 -贴纸拍照,东南亚风情餐饮： 呷哺呷哺 葡京茶餐厅 蕉叶（泰餐） 汉拿山烧烤 元绿回转寿司 吉野家 味千拉面,休闲娱乐： -避风塘 -仙踪林,f5:中餐品牌示例,愉家 需要面积： 500 to 2000 sm 客户年龄层： 15 to 45 主要客单价： rmb 50 to 300,f5: 中餐品牌示例,lei garden restaurant 需要面积： 500 to 2000 sm 客户年龄层： 20 to 45 主要客单价： rmb 100 to 500,f5:茶餐厅/美食广场建议品牌,大食代 需要面积：400 to 2000 sm 客户年龄层： 15 to 45 主要客单价： rmb 20 to 60,f5:东南亚快餐,味千拉面 需要面积： 250 to 400 sqm 客户年龄层： 15 to 40 主要客单价： rmb 15 to 40,f5:东南亚餐饮,蕉叶 需要面积： 300 to 2000 sqm 客户年龄层： 20 to 40 主要客单价： rmb 80 to 200,f5：品牌示例,sega game 需要面积： 300 to 2500 sm 客户年龄层： 15 to 35,f5店铺统计,3.4 业态比例,各类业态面积比例,3.5楼层定位,各楼层针对的主要客户年龄层,年龄,楼层,f5,f4,f3,f2,f1,b1,0,5,10,15,20,25,30,35,40,45,3.5楼层定位,各楼层的主要单价,平均单价,楼层,4.0 租金预计和财务分析,销售模式建议,如果开发商不需急于变现，本商业项目建议采取长期持有经营策略； 考虑到开发商的现实约束，本项目商业部分要采取销售形式来变现盈利； 一般来讲，商业的销售方式通常有带租约销售、售后返租、普通散售与整售； 因本项目是集中型商业，拟定位为升级版百货，最适合本项目的销售方式是售后返租与整售，即在销售的同时，保留了传统百货的扣点租金形式，实现最大化的租金增长； 散售形式对于本项目不太合适，虽然宁波可投资的商铺产品较少，本项目如果散售也能销售完毕，但由于管理权的盘落，会导致后期经营的较大问题，这会影响银亿集团的声誉； 本项目可以整售给有实力的商业地产持有者，但会有售价打折较多以及寻找下家难度大的问题，只能作为一个选择； 建议本项目首选售后返租方式，以达到如下三个目的： 快速回笼资金； 保持较高的销售单价； 保持一定时间内的统一经营权，帮助项目平稳度过养商期。,返租销售产品设计,物理产品分割：按照现有动线与铺面分割方式进行实体分割销售； 金融产品设计： 返租期：10年（2008-2017年）； 返租回报：3年8%，3年9%，4年10%； 风险控制方式： 担保：银亿集团提供第三方担保； 返租方（管理方）：与专业商业管理公司成立与银亿无关联的新管理公司提供专业管理，规避政策风险，提升投资信心； 有保障退出机制：10年返租期后，投资者有两种选择： 1、以原价+10%回售给开发商； 2、继续与独立管理公司签约返租，仍有管理公司统一管理与返租，商业经营产生的租金收益扣除相关税费后全额返给投资者，投资者自行承担经营风险；,经营税费假设,销售收入预计,按照贵司提供的销售单价预测，本项目在100%的销售率情况下，将实现约14亿元的销售收入。,销售实现的现金流预计,扣除掉销售过程产生的各种税费，本项目销售实现的净现金流约为11亿元。,本项目租赁方式与