物业经营管理第七章成本管理.doc

第七章 成本管理一、内容提要：1、物业管理中的成本及其分类 2、成本估算方法 3、成本预算 4、成本控制二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业管理中的成本及其分类，成本估算方法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平。 考试的基本要求：掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原理，程序与组织体系。1、 物业管理企业的成本构成答：物业管理成本由以下两个部分构成：营业成本、期间费用或经营管理费用营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，包括：管理费用、财务费用。2、 物业管理企业收取物业管理服务费的方式答：目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。3物业管理服务成本估算的主要内容答：包括：人工费的估算、办公费估算、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算、保安费估算、清洁卫生费估算、绿化养护费估算、固定资产折旧费估算、保险费估算、专项维修资金4、成本预算、固定预算、弹性预算的区别答：5、零基预算的基本要求答：6、滚动预算与概念预算的计算方法答：7、物业管理成本控制的内容、分类与原则答：按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。按控制的机制分类：成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为以下三大类：前馈性控制、防护性控制（前馈性控制和防护性控制都属于事先控制)、反馈性控制（反馈性控制是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制）有效的成本控制都应遵循以下一些原则：1全面控制原则、2讲求经济效益原则、3责权利相结合原则、4例外管理原则8、成本日常管理的工作内容答：利用物业管理周期理论进行成本控制、严格实施预算的凭证控制、建立健全费用开支与报销审批制度第一节 物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本(一)成本的含义物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。(二)物业管理成本构成物业管理成本由以下两个部分构成：营业成本、期间费用或经营管理费用1营业成本营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。2期间费用或经营管理费用期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。包括：管理费用、财务费用(三)划清营业成本与期间费用的界限营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。二、物业管理成本的分类(一)按照经济性质分类按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：(1)外购材料。(2)工资。(3)职工福利费。(4)折旧费。(5)利息支出。(6)税金。(7)其他支出。(二)按照经济用途划分 前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。营业成本、期间费用或经营管理费用(三)按照与业务量的关系划分按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。(四)按照计算依据不同划分 按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分(并非成本构成项目)。(1)目标成本。(2)定额成本。(3)计划成本。(4)实际成本。把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。(五)按照与决策的关系划分按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、成没成本、可缓成本、可免成本、附加价值成本、等。第二节 成本估算方法一、成本估算的内容物业管理服务成本，主要包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用（九项）。在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。二、主要成本项目的估算方法（内容或流程）(一)人工费的估算：包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。福利基金14、工会基金2、教育经费1.5（工资总额）(二)办公费估算(三)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算：维修保养费、装修费、能源费、康乐设施费、杂项费用(四)保安费估算：指维持物业公共区域秩序的费用，由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。(五)清洁卫生费估算清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。(六)绿化养护费估算(七)固定资产折旧费估算（固定资产平均折旧年限一般为5年）(八)保险费估算：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，(九)专项维修资金第三节 成 本 预 算一、成本预算的意义与要求(一)成本预算的概念与意义成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。(二)成本预算的基本要求，必须遵循以下基本要求：必须同其他预算相协调要以各项定额为基础应有相应的技术、经济措施保证要全面权衡，提高资金使用效益既要符合实际，又要适当留有余地 二、成本预算的编制方法现实中，物业管理企业编制成本预算的方法主要有：固定预算、弹性预算、零基预算、滚动预算和概率预算固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是：(1)现有的业务活动是企业必需的；(2)原有的各项开支都是合理的；(3)增加费用预算是值得的。固定预算的主要特点是：预算编出后，在预算期内除特殊情况必须追加预算外一般不做变动或更迭，具有相对固定性，因而称为固定预算。固定预算通常每年编制一次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。固定预算是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。其优点集中表现为：编制简单，预算的编制成本较低；此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。(二)弹性预算弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。这种预算随着物业经营管理活动水平的不同可以作相应的调控，具有伸缩性，因而称为弹性预算。弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算。编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般有两种：(1)列表法。 (2)公式法。三、成本预算的编制程序 各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。成本预算的编制程序：(1)收集和整理有关资料。(2)对预算期成本指标进行预测。(3)根据企业(部门)特点编制成本预算。第四节 成本控制一、成本控制的含义与分类(一)成本控制的含义物业管理成本控制具有三层含义：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。(二)成本控制的分类成本的控制可按不同的标志进行分类。常用的分类方法有：1按控制的时间特征分类：按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。2按控制的机制分类：前馈性控制、防护性控制（都属于事先控制）、反馈性控制（事中或事后控制）二、成本控制的原则与程序(一)成本控制的原则有效的成本控制都应遵循以下一些原则：1全面控制原则、2讲求经济效益原则、3责权利相结合原则、4例外管理原则(二)成本控制的程序在物业管理企业，成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。成本的控制一般由五个步骤组成：1确定控制标准。2执行控制标准、3分析相关差异、4纠正成本偏差、5进行考核奖罚三、成本控制的组织体系(一)成本控制责任中心的建立，责任中心一般分为两类：成本中心、费用中心1成本中心：这些成本中心通常只发生成本，而不会直接形成收入。一般来说，物业管理企业的业务部门，如保洁部门、保安部门、工程管理部门等是成本中心，2费用中心：凡不直接参与提供物业管理服务的部门，通常都设置为费用中心。一般是物业管理企业的各个职能部门，如总经理室、人事部门等。(二)成本控制责任中心的业绩考评考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有两类，一类是经济效益指标，一类是服务质量指标。其中，经济效益指标是成本(费用)降低额和成本(费用)降低率，其计算公式分别为：成本