2013-1266号星期八大厦房地产评估报告[1].doc

房地产抵押估价报告 Real Estate Appraisal Report房地产抵押估价报告估价项目名称：湘潭名流贸易有限公司所有的位于株洲市芦淞区人民南路366号星期8大厦105号的商业房地产抵押价值估价委 托 方：湘潭名流贸易有限公司估 价 机 构：湖南国地信之源房地产评估有限公司估 价 人 员：方 丹（431999068.90009）周英英（4320110028）估价作业日期：2013年9月12日2013年11月18日估价报告编号：湘国地信之源估（抵）字2013第1266号目 录一、致委托方函第3页二、估价师声明第4页三、估价的假设和限制条件第5页四、房地产抵押估价结果报告第7页（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十四）变现能力分析及风险提示五、附件第16页（一）估价对象位置示意图（二）估价对象实景图片（三）房屋所有权证复印件（四）国有土地使用证复印件（五）估价机构资质及估价人员资格证书复印件致委托方函 湘潭名流贸易有限公司：承蒙委托，我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，采用科学适用的估价方法，在估价时点为2013年9月12日，于2013年9月12日2013年11月18日对湘潭名流贸易有限公司所有，位于株洲市芦淞区人民南路366号星期8大厦105号的商业房地产（以下简称估价对象）抵押价值进行了评估。估价对象：房屋所有权证编号为株房权证株字第1000329554号，建筑面积为1161.95m2，设计用途为商业服务。国有土地使用证编号为株国用（2013）第A0447号，土地分摊面积为113.38m2，地类（用途）为城镇住宅（兼容商业）用地，使用权类型为国有出让。估价目的：为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经评估人员现场勘察和市场调查，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，并综合考虑房地产市场价格影响因素的影响，通过认真测算，本公司确认估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的前提下，于估价时点的估价结果如下：1. 估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为：人民币玖仟零陆拾捌万玖仟元整（￥9068.90万元），房地产单价为78049元/m2。2. 估价师知悉的法定优先受偿款：零3. 估价对象抵押价值为：人民币玖仟零陆拾捌万玖仟元整（￥9068.90万元），房地产单价为78049元/m2。估价对象所分摊的土地价值为人民币玖拾壹万叁仟元整（￥91.30万元）。评估的详细结果及有关说明，请见后附的房地产抵押估价结果报告。特别说明：未经不动产抵押登记管理部门抵押登记，本评估报告将无效。此致 湖南国地信之源房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：（签章） 二一三年十一月十八日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范和建设部房地产抵押估价指导意见进行分析、形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已派方丹等估价师于2013年9月12日对本估价报告中估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘。但仅限于其外观和目前维护管理状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7. 本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。8. 本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。9. 本估价报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考，该结果并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。金融机构应在充分考虑借款人信用、市场风险、兑现难易、短期强制处分的不确定性及变现费用、政府有关税费缴纳等因素后，根据本报告评估结果慎重确定抵押率。10. 根据物权法第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”11. 参加本次估价的注册房地产估价师签章：注册房产估价师 注册号 签章（签名）方 丹 4319960009周英英 4320110028 估价的假设和限制条件1. 本次估价的假设前提：报告中估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。它依据了如下假设：（1） 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。（2） 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（3） 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（4） 不考虑特殊买家的附加出价。（5） 估价对象为一整体小区的一部分，公共配套设施、水、电供应及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电供应及道路交通的使用的权益为假设前提。（6） 对于法定优先受偿款，通过估价师进行必要的尽职调查和委托方的配合是可以得知的。2. 未经调查确认或无法调查确认的资料数据：（1） 本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构方面的重大质量问题。（2） 假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。3. 估价中未考虑的因素及一些特殊处理：（1） 估价结果未考虑估价对象及其权利人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。（2） 本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。（3） 本估价报告结论包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气等配套的辅助设施，但不包括可移动部分的价值。（4） 本报告的结论中包含了估价对象应分摊的土地使用权的价值。（5） 根据委托方提供的资料，在估价时点，估价对象已取得房屋所有权证，不存在建筑工程款优先受偿权，也未设定抵押权，已抵押担保的数额为零。即在估价时点，估价对象不存在法定优先受偿权。（6） 本报告结论中的数据系采用计算机连续运算得出，加之在报告中的计算公式数据均按四舍五入保留几位小数或取整，因此可能出现个别等式小数位后不完全相等的情况。此为正常情况，不影响计算结果及最终评估结论的准确性。4. 本报告使用的限制条件：（1） 估价对象的建筑面积及土地使用面积，以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证为依据。（2） 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。（3） 本估价报告按估价时点的国家法律、法规、市场情况以及估价对象的个别因素等估价要素与依据评估制作完成。估价时点之后，或估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。（4） 根据物权法第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之法律规定精神，未经不动产抵押登记管理部门抵押登记，本评估报告将导致无效。（5） 本报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对信贷决策负责。（6） 本估价报告专为委托人所使用，未经本单位同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位与个人提供，报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。房地产抵押估价结果报告湘国地信之源估（抵）字2013第1266号一、委托方 姓 名：湘潭名流贸易有限公司委托方与产权方的关系：一致二、估价方 机构名称：湖南国地信之源房地产评估有限公司机构地址：长沙市天心区芙蓉路与城南路交汇处西北角城市之心909室资质级别：二级证书编号：湘建房（估）证字第048号法人代表：方丹联系电话、估价对象(一)估价对象范围的界定本次估价对象范围为株洲市芦淞区人民南路366号星期8大厦105号房地产，建筑面积为1161.95，设计用途为商业服务，本次评估设定用途为商业，包括房屋主体、分摊的土地使用权价值、上下水、供电、供气、卫生等设施设备，不包含房屋装饰、家具家电等非房屋附属设施设备的价值。 (二)估价对象的具体状况如下1区位状况四至东临车站巷，南临站北巷，西临人民南路，北临住宅交通条件道路通达度较好，靠近人民南路，有1路、 3路、 7路、 14路、25路、34路、42路、 43路、 101路、t19路等多趟公交车经过，距公交车站点近生活服务设施家润多超市、家乐福超市等购物场所；株洲火车站，金帝广场，株洲市一医院，金德酒店等临街状况一门临街教育配套设施湖南工贸技师学院、湖南铁路科技职业技术学院环境质量较好基础配套设施水、电、讯等齐全2权益状况（1） 房产登记状况所有权证号株房权证株字第1000329554号房屋座落株洲市芦淞区人民南路366号星期8大厦105房屋所有权人湘潭名流贸易有限公司共有情况单独所有楼号或幢号0004房屋结构钢混房屋总层数18层所在层数1层建筑面积(m2)1161.95分摊面积(m2)140.33房号105房屋用途商业服务建成年代2009年登记日期2013-05-20（2） 土地登记状况国有土地使用证号株国用（2013）A0447号地类（用途）城镇住宅用地座落芦淞区人民南路366号星期8大厦使用权类型国有出让使用权面积1542.94M2终止日期2048-12-18（3）他项权利状况根据委托方提供的估价对象权证资料，估价对象尚未设定抵押登记。（4） 法定优先受偿权利状况根据委托方提供的资料及估价人员的调查，无估价师知悉的法定优先受偿款。3估价对象实物状况（1）建筑物实物状况估价对象所在大楼为钢混结构，总层数为18层，估价对象位于第1层，建筑年代约为2009年，现整体出租为网吧与宾馆经营使用，层高约为4.5米，临街宽度约10米。估价对象入户为玻璃推拉门，楼地面为普通瓷砖地面，内墙刷墙漆，天棚为石膏板吊顶。室内水电设施齐全，通风采光条件良好，使用正常。（2）土地实物状况四至东临车站巷，南临站北巷，西临人民南路，北临住宅分摊面积113.38M2用途城镇住宅（兼容商业）用地形状形状规则地形地势地形地势平坦地质地基地质状况为25吨/，地质地基条件较好基础设施“六通”：通路、通电、通讯、供水、排水、通气平整程度土地平整 4房地产用途：法定用途：商业服务。实际用途：与法定用途一致。四、估价目的为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点根据房地产抵押估价指导意见，本报告的估价时点为完成估价对象实地查勘之日，即2013年9月12日。六、价值定义本次估价的房地产抵押价值为估价对象在估价时点2013年9月12日，在现实市场情况下，满足上述全部限制条件下的市场价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据(一)国家和地方的有关法律、法规和部门规章1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国土地管理法4.中华人民共和国担保法5.城市房地产抵押管理办法6.城市房地产转让管理办法(二) 采用的技术规程1.房地产估价规范（GB/T50291-1999）2.房地产抵押估价指导意见3.商业银行房地产贷款风险管理指引4.株洲市规划区基准地价评估技术成果报告5.株洲市城市规划区房屋重置价格标准(三)委托方提供的估价对象有关资料 (四)估价方实地勘察及房地产市场相关调查资料八、估价原则1. 独立、客观、公正原则评估价值如不公平、合理，必然会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价师、房地产估价机构以至整个房地产估价行业的社会公信力和声誉。因此，房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。2合法原则房地产价格实质上是房地产权益的价格，只有当房地产合法使用时，其权益才能得到法律法规的保障。因此，估价中以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。3. 最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高、最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。4. 替代原则同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产的价格和条件，通过与估价对象进行比较来确定估价对象价格。5. 估价时点原则估价实际上是求取某一时点上的价格。房地产的价格具有很强的时间性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。6. 谨慎原则为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，这就要求房地产估价师在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法估价师深入细致地分析了估价项目的特点和实际情况，并研究了委托方提供的及估价师掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象同一供求圈内并在估价时点的近期，类似房地产的交易较为活跃的特点及估价对象类似房地产租赁较多，有收益或有潜在收益的情况，决定采用市场法和收益法进行估价。1.市场法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1）比较法计算公式如下：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产区域因素修正系数房地产个别因素修正系数（2）比较法测算步骤：搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格2.收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1）收益法的基本公式为：PA/R1-1/（1+R）N式中：P ：房地产价格 A：房地产年净收益 R:资本化率 N:收益年限（2）收益法测算步骤搜集有关收入和费用的资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用估算净收益选用适当的资本化率选用适宜的计算公式求出收益价格将两种估价方法的估价结果分析综合后，得出最终评估价值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过现场勘察与市场调查，采用科学合理的估价方法，综合考虑房地产市场价格影响因素的影响和相关估价资料，通过认真的分析和测算，我公司确认估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的前提下，于估价时点的估价结果如下：1. 估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为：人民币玖仟零陆拾捌万玖仟元整（￥9068.90万元），房地产单价为78049元/m2。2. 估价师知悉的法定优先受偿款：零3. 估价对象抵押价值为：人民币玖仟零陆拾捌万玖仟元整（￥9068.90万元），房地产单价为78049元/m2。估价对象所分摊的土地价值为人民币玖拾壹万叁仟元整（￥91.30万元）十一、估价人员注册房产估价师 注册号 签章（签名）方 丹 4319960009周英英 4320110028十二、估价作业日期2013年9月12日2013年11月18日十三、估价报告应用的有效期根据物权法第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之法律规定，未经不动产抵押管理部门抵押登记，本评估报告无效。本估价报告应用的有效期自不动产抵押管理部门办理抵押登记并取得他项权利证书之日起至自报告完成之日满壹年止。十四、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1. 通用性、独立使用性、可分割转让性分析：估价对象的合法用途为成套商业房地产，独立使用性较强，无法分割使用、转让。估价对象属于普通商业门面，其通用性一般，变现时间一般，处置费用一般。2估价对象权属状况、登记状况：序号调查项目明细调查落实情况1权属状况产权明晰2登记状况无抵押等他项权利登记3变现相关预计费用：短期强制处分等因素折价一般在评估价格的15%-30%左右，变现税费及交易成本合计在评估价格的15-20%之间，结合估价对象的实际情况，其变现价值(估价对象评估的市场价值-处置折价-交易成本-交易税费-法定优先受偿款)在评估价值的45-60%之间，即变现价值区间为4081.00万元-5441.34万元，其具体税费种类及标准如下：抵押房地产处置税费(实现抵押权的税费及处置折价)明细表项目标准收费(折价)比例备注处置折价评估额15-30%短期强制处分等因素折价案件受理费、执行费、其他诉讼费等诉讼标的合计约4-5%法司发198914号最高人民法院关于印发人民法院诉讼收费办法的通知等有关文件并结合实际情况综合确定拍卖佣金成交额1-5%以内（超额递减累进）法释号最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定评估鉴定费评估额0.01%2%湘价服2007110号湖南省物价局关于印发湖南省司法鉴定服务收费管理试行办法的通知契税成交额1-4%按房产、国土管理部门规定综合税成交额1.93%营业税成交额5.6%印花税、手续费、登记费、土地使用权转让手续费等成交额等1-2%律师费、广告费等及其他不可预见费诉讼标的1-2%根据银监会在全国8个城市全体金融机构调查结果并结合湖南实际情况综合确定4. 抵押物评估、办理及变现过程风险提示：（1）房地拆分评估及抵押情况：根据委托方提供的资料获悉，在估价时点，估价对象未设定抵押登记。另外，本次评估是房地合一的价值。（2）优先受偿情况提示（含已抵押担保债权数额、拖欠建筑工程款等）：根据委托方提供的资料，在估价时点，估价对象已取得房屋所有权证，不存在建筑工程款优先受偿权，也未设定抵押权，已抵押担保的数额为零。即在估价时点，估价对象不存在法定优先受偿权。（3）土地特殊权属说明：估价对象之占地为国有出让土地，产权清晰。（4）变现风险预计：由于房地产为大宗物品，一旦抵押房地产变现，因处置抵押物的的短期性、强制性、变现能力和处置税费等因素，难以找到合适的买家，势必造成抵押物价值减损甚至资不抵债，出现因急于变现带来的变现风险。（5）政策风险：如相关政策法规发生变化等。（6）市场风险：因估价对象是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损；宏观经济变化或市场供求失衡等因素导致价值急速贬值的风险（7）法律风险。避免抵押人以显著低于市场价出租或是提前预收长期租金的房地产（特别是签订了长期租赁协议）来进行抵押。抵押权人实现抵押权时，在产权人与第三者约定的租赁期限内不能受偿的风险。（8）抵押物的损毁、灭失风险。抵押物因发生为火灾、拆迁等因素造成抵押物的损毁、灭失风险。（9）预期风险。房地产抵押价值是在估价时点时未设定法定优先受偿权利的市场价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的价值，但抵押期限是一年或多年，还有还款的宽限期，这期间若房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。（10）偿还风险。抵押人不能履行债务时，金融机构是将抵押房地产变现，收回贷款本息，而不是直接回收抵押物。这时因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置税费形成降价甚至资不抵债的风险。（11）其它相关风险提示： 估价对象抵押期间，仍由产权人占有、使用，在抵押期间正常使用会造成抵押物不可避免的一般耗损；不当使用或空置，质量隐患、管理维护不善，甚至火灾等造成其价值的严重减损；加之人们消费观念的改变及建筑技术的进步，有可能降低抵押物价值，提请报告使用方注意。 本报告结论系为报告使用方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估机构只对结论本身合乎规范要求负责，而不