2014年第一季度石家庄房地产市场银河房产网月度报告.doc

2014年第一季度石家庄房地产市场银河房产网月度报告解放购买力在年底消费的强烈冲击下，2014年1月份以55.1万平方米的成交面积，成交金额40.1亿元，成交均价7291元/平方米的绝对优势数据创下市 场的开门红；2月份受春节长假的影响，市场走势跌入谷底，不过在经过短暂的市场调整后，3月市场迎来“小阳春”，各项数据全面回升。购房者心态和开发企业策略发生变化，在经过去年市场稳中有升的大形势下，作为市场需求主体的刚需购房来说，观望情绪影响逐渐减小，对价格心态趋于平 稳，对市场政策预期不再加码，在 强烈的房屋需求的推动下，出手速度加快。从石家庄房地产市场调查数据来看，刚需购房者和刚改购房者支撑起成交市场。项目楼盘对于一季度整体的市场走势依然 看好，在大力的推盘和让利情况下，不断地激活市场需求，不过通过春节假期以及3月份房价下行趋势来看，尽可能消化上年产品，以价换量成为支撑3月成交面积 的重要手段。虽然1到3月份房屋成交均价呈下降趋势，不过下降幅度并不明显，购房者对于市场来说，仍感觉房价上涨时必然趋势，不过房价小幅度的下调，或者 长时间保持价格稳定状态，对于进一步解放购买力有着重要作用。随着3月份市场的回暖，2014年房产市场正式迈开脚步，尽管对于省会房产市场有着较为乐观的心态，但面对房屋建设面积的不断增加，房屋价格的上 涨，在稳中有升的市场中，量价齐升及以价换量的现象或将交换出现。2014年作为新一届政府经济调整的第二年，在以增加个人GDP和继续解决就业问题的大 形势下，经济增长率或将趋缓。因此，在没有大经济环境背景下，房地产市场走势势必会受到一定影响，不过在政府要加大市场自身调节，弱化行政调控，并根据各 地区差异制定房产政策以打击投机性投资的措施下，建立房地产良性的需求市场未来发展空间较大。通过市场调节手段也将会大大增加房地产市场准入人群，市场购 买力将随着市场的不断调整得到进一步解放。一季度省会土地市场较为活跃，共成交土地19 宗，成交面积62.64万平方米，约939.63亩，成交金额55.42亿元。从土地出让面积来看，依然以住宅类土地为主，商业用地为辅，不过商业用地的 出让金额全面支撑了一季度总出让金额数据水平。根据石家庄市2014年度国有建设用地供应计划来看，今年土地市场前景依然利好，大量的土地供应也将保证建 设面积的不断扩大，满足房屋产品供应。第一季度在全面的调整中已经过去，在较为稳定的背景下，市场发展形势还较为趋缓。石家庄房地产市场研究中心在调查中发现，项目楼盘整体在去化中仍有 难度，市场竞争程度更为激烈，在市场和环境的不断变化的形势下，激活需求，进一步解放购买力，更需注重产品的品质提升，以及品牌的树立。一、第一季度房产市场资讯1、全国宏观重点经济政策一览1.1、2014年中央一号文件公布，以改革推进农业现代化。中共中央、国务院印发2014年中央一号文件关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见，全面定调2014年及今后一个时期农业农村工 作。这是中央一号文件连续11年聚焦“三农”。今年的关键词“全面深化农村改革”站到了俯瞰全局的高度，提出抓紧构建新形势下的国家粮食安全战略，利用国 际市场调剂和补充国内粮食供给，首次提出赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。1.2、证监会加强IPO监管，多家公司暂缓新股发行。中国证监会1月12日发布关于加强新股发行监管的措施，称为进一步加强首次公开发行股票过程监管，将采取三大措施。受上述措施影响，五公司 此次暂缓IPO发行，而措施是为进一步规范新股发行的相关细则，根本目的在于规范新股发行，扶助资本市场。但值得注意的是，2014年以来，虽然资金 面已经缓解，但随着IPO的重新开启，市场信心再次遭受重大打击，大盘又呈现跌跌不休的走势。1.3、以改革创新为动力，扎实推进扶贫开发工作。中共中央办公厅、国务院办公厅印发的关于创新机制扎实推进农村扶贫开发工作的意见已经公开发布，这是继中国农村扶贫开发纲要（2011 2020年）实施之后，指导下一阶段扶贫开发的又一个纲领性文件。意见突出强调改革创新，集中力量解决突出问题，对于落实中央新时期扶贫开发战略， 形成更加协调、更有效率、更可持续的扶贫开发体制机制，加快贫困群众脱贫致富、贫困地区全面建设小康社会步伐，具有重要的指导意义。1.4、城乡居民基本养老保险制度并轨，推进基本公共服务均等化。2月21日，国务院印发关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见，决定将现行新型农村社会养老保险制度与城镇居民社会养老保险制度合并实 施，建立全国统一的城乡居民基本养老保险制度。意见的出台，有利于解决跨地区流动就业人员的养老保险关系转移及其权益保障问题，可以进一步扩大养老保险基 金调剂范围，逐步改变各地区养老保险基金收支与结余不均衡的状况，提高基金承受能力和资金使用效率，对于统筹城乡、推进基本公共服务均等化，建立更加公平 可持续社会保障制度，意义重大。1.5、央行抛定心丸，2014年满足首套房贷款需求。央行近期下发了2014年信贷政策工作意见，明确今年信贷重点支持目标。对于市场关注的房贷政策，央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套 自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。这对于首套购房者来说是一个利好的消息，在现在楼市供给市场房源有限的情况下，二套房首贷比例 的增加在一定程度上会使一部分二套以上购房者退出市场，从而达到遏制投资投机，保障刚需购房者需求，有效平抑房价的目的。2、全国房地产重点政策一览2.1、公积金个人贷款差别化管理，国管公积金再贷须隔5年。国管公积金中心日前发布了关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知。通知指出，职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可 按规定再次申请住房公积金个人贷款。职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请。一系列规定的出台可看出，国管公积金的总体方向仍是保刚需，有利于反腐。2.2、住建部推进保障房建设，实施绿色建筑行动。住房城乡建设部日前下发通知,要求各地积极推进在保障性住房建设中实施绿色建筑行动，同时具备政府投资等4项条件的率先实施。保障性住房是政府投资 或政府主导的项目，在保障性住房中实施绿色建筑行动，将保障性住房建设成为绿色保障性住房，可有效提高保障性住房的安全性、健康性和舒适性，对在全社会推 行绿色建筑具有示范效应。2.3、四部门发文加强养老服务设施规划，推进城乡养老服务一体化。住房城乡建设部、国土资源部、民政部、全国老龄办近日联合印发通知，要求加强养老服务设施规划建设工作。当前，人口老龄化已进入快速发展阶段，老年 人对养老服务的需求呈现多元化趋势，养老服务设施无论从数量上还是从质量上都急需提高。养老服务设施是加快发展养老服务业的重要基础和保障，对促进经济社 会科学发展，落实老年人权益保障法，实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐等具有重要意义。2.4、最严格耕地保护制度出台，严守18亿亩耕地红线。国土资源部下发关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知，要求各地将保护耕地作为土地管理的首要任务，全面强化规划统筹、用途管制、用地节约 和执法监管，严守18亿亩耕地红线，确保耕地实有面积基本稳定、质量不下降。坚守耕地保护红线既是保障国家粮食安全的战略需要，也是加快经济发展方式转变 的根本要求。通知充分体现了党中央、国务院对坚守耕地保护红线和粮食安全底线的战略定力，体现了深化改革创新和对子孙后代高度负责的鲜明态度。2.5、不动产统一登记制度再次提速，楼市调控精准度提高。国务院同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度，不动产统一登记制度再次提速。不动产统一登记制度是房产税开征乃至房地产长效机 制建立的基础之一，将提高楼市调控的针对性。一方面是有利于房产信息的透明，多个部门的统计工作整合在一起以后，可以一目了然的了解到房产持有者名下的所 有房产；其次，在知道购房者名下实际房产以后，也有利于当前房地产调控政策的有力执行。3、石家庄房地产重点政策一览3.1、石家庄市保障房将增加两居或小三居户型比例从石家庄市住房局1月3日召开的新闻发布会上获悉，为了满足三代同堂、双子女结构等家庭的需要和购买意向，该市将扩大保障房建设面积，并增加两居或 小三居户型比例。石家庄市的一项调查显示，被保障家庭中三口以上的占大多数。今后，石家庄保障房套型建筑面积将以60平方米以下为主，控制在总量的70% 左右。严格控制在90平方米以内，60至90平方米将控制在总量的30%左右，实现户型多样化，以满足不同保障家庭的居住需要。3.2、石家庄今年棚户区改造将开工15443套近日从石家庄市住房局了解到，2013年石市棚户区改造竣工11194套，同年开工建设17483套；2014年计划建设开工建设15443套住 房。据市住房局提供的数据显示，2013年石市竣工了南翟营、尖岭村等棚户区项目，共计11194套。同年，启动开工建设了17483套，其中市区范围内 (含正定新区和高新区)共15443套，包括钢西西区、棉一生活区等小区。2014年还将计划开工建设15443套。3.3、石市房贷新规：公积金贷款结清满3年才能再申请“为进一步规范石家庄市住房公积金个人住房贷款业务，更好体现住房公积金制度的互助性与公平性，保持住房公积金的合理流动性，使更多的职工享受到制 度优惠，中心将进一步加强住房公积金个人贷款额度管理。职工住房公积金个人贷款结清满3年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。3.4、石家庄设立土地承包经营权流转奖励资金从今年开始，河北省石家庄市将重点推进农村承包土地经营权、乡政府所在地集体建设用地使用权和宅基地使用权确权登记工作，开展产权交易市场体系建设 试点和农村集体产权股份合作制改革试点。自2014年起，石家庄市、县两级设立土地承包经营权收储基金和流转奖励资金，市级对流转期限5年以上、流转面积 200亩以上，县级对流转期限5年以上、流转面积100亩以上的规模经营主体给予奖补。慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。3.5、6月1日实施严查违法建筑近日，省十二届人大常委会第七次会议审查批准了石家庄市城乡规划条例，并将于今年6月1日正式实施。按照条例，违反城乡规划擅自在建筑物楼 顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的，必须限期拆除、恢复原状，而且还将被罚款。城乡接合部划定生态协调区，条例规定，市、县 （市）政府应当在城乡接合部划定生态协调区并加强规划管理。违法建设可被停水、停电、停气，城乡规划执法部门作出责令停止违法建设的决定后，可以同时通知 供水、供电、供气等管理部门，停止对违法建设的水电气服务。二、商品房市场分析（一）商品房供应量1、商品房供应分析 2014年第一季度商品房供应量共计130.84万，环比下降6%，同比上涨46%；石家庄一季度商品房上市供应面积整体不错，除2月份受春节假期影响 创下近年新低。开年以来开发企业入市意愿较为积极，随着市场供应的增加，未来市场供需能够很好的缓解市场不利情绪的蔓延，市场上涨趋势会慢慢体现；不过目 前市场政策从严，且并没有缓和趋势。1.1商品住宅供应分析2014年第一季度共推出商品房住宅98.16万，环比上涨199%，同比上涨17%，共推出14716套；住宅市场的供应，是保证房价稳定的主要影响因素。1.2商品非住宅供应分析 2014年第一季度共推出商品房非住宅32.67万，环比下降70%，同比上涨474%；1月份延续了去年年底商业楼盘集中推盘的趋势，不过年后这个势 头有所回收；据石家庄房地产市场研究中心统计，11-13年非住宅总供应为544.93万，成交为325.41万。（二）商品房成交分析1、商品房成交分析2014年第一季度共成交107.24万，环比下降3%，同比下降3%，合计推出10067套。一 季度成交面积受过年假期影响变化幅度较大，整体成交略有下降；成交金额方面，第一季度共成交75.67亿元，环比上涨3%，同比上涨0.7%；价格方面， 第一季度商品房成交均价为7056元/，环比上涨6%，同比上涨4%，季度性成交均价统计首次突破7000元/；通过数据看出，市场供需两端都趋于稳 定，本地房价仍有上涨空间，二季度以平稳上涨为主。2、商品房住宅成交分析2014年第一季度商品房住宅共成交86.94万，环比上涨2.6%，同比上涨3.3%，合计7569套；成交金额方面，第一季度共成交 57.34亿元，环比上涨7%，同比上涨6.2%；价格方面，第一季度商品房住宅成交均价为6798元/，环比上涨4.2%，同比上涨3.2%。违规严 查力度未减，第一季度住宅成交量整体较为平稳，如果违规严查行动持续时间较长，势必会对成交市场造成一定影响。2.1、商品房普通住宅成交分析2014年第一季度商品房普通住宅共成交70.32万，环比上涨11.4%，同比上涨10.3%，共成交6669套；成交金额方面，第一季度商品 房普通住宅共成交44.89亿元，环比上涨17.4%，同比上涨17.8%；价格方面，第一季度商品房普通住宅均价达到6615元/，环比上涨 3.5%，同比上涨10.3%。2.2、商品房非普通住宅成交分析2014年第一季度商品房非普通住宅共成交16.61万，环比下降22.8%，同比下降 18.4%，合计成交900套；成交金额方面，第一季度商品房非普通住宅共成交12.45亿元，环比下降18.8%，同比下降21.7%；价格方面，第一 季度商品房非普通住宅均价为7542元/，环比上涨5.6%，同比下降3.7%。3、商品房非住宅成交分析第一季度商品房非住宅共成交20.3万，环比下降20.9%，同比下降23.7%，合计成交2498套；成交金额方 面，第一季度商品房非住宅成交额为18.33亿元，环比下降7.6%，同比下降13.2%；价格方面，第一季度商品房非住宅成交均价为9673元/，环 比上涨15%，同比上涨21.7%。3.1商品房办公楼成交分析 2014年第一季度商品房办公楼成交面积为9.8万，环比下降11.6%，同比上涨9%，共成交1120套；成交金额方面，第一季度商品房办公楼共成 交7.83亿元，环比下降12.7%，同比上涨6%；成交价格方面，第一季度商品房办公楼均价为8216元/，环比上涨0.6%，同比下降0.1%。3.2、商品房商业营业用房成交分析2014年第一季度商品房商业营业用房成交面积为6.2万，环比上涨2.6%，同比下降8.7%，共成交485套；成交金额方面，第一季度商品房 商业营业用房共成交9.24亿元，环比上涨16%，同比上涨10.7%；成交价格方面，第一季度商品房商业营业用房成交均价达到15790元/，环比上 涨13.2%，同比上涨23.8%。4、商品房成交类型分析数据显示，80100平米面积段户型占总比37%的成交套数主导市场；其次是120150平米面积段户型，占总比的29%；成交面积上，120150平米面积段成交面积比例略高于80100平米。整体来看，市场需求主体仍以刚需购房和刚改购房为主。三、二手房市场成交1、二手房成交分析2014年第一季度石家庄二手房市场共成交面积33.65万平方米，环比下降22.85%，同比下降39.14%。成交金额来看，一季度共成交 18.36亿元，同比下降37.10%，环比下降24.75%。2月由于受春节假期影响，二手房市场出现“节日性降温”，成交量也受春节期间网签暂停影响 下跌明显。2、二手住宅成交分析2014年第一季度石家庄二手房市场住宅共成交面积32.82万平方米，环比下降21.16%，同比下降38%。一季度住宅类二手房成交金额为 17.64亿元，环比下降21.39%。二手房住宅成交均价呈“直线上升