《广西房地产发展分析报告》.doc

广西房地产发展分析报告 邬文康一脸自信，眉宇间透着发展商的精明。作为中国房地产业协会理事、广西中大股份有限公司总经理、重庆运恒科技网络公司董事长、桂林中大物业管理有限公司董事长，多年房地产企业领导工作的历炼，让人一接触就能感受到一股务实，奋发的朝气。 邬文康文质彬彬，一派儒生的风雅。作为博士、吉林大学管理学院MBA客座教授、广西经济杂志名誉社长，他比实干家又多了一份思想者的睿智。他不满足于名利，更醉心于做学问。他认为重视实践经验的理性提升，那是他事业之舟的风帆。于是他满腔热忱，主持了“北海市电子商务与企业再造”、“北海市地区电算网络系统”等课题研究；于是，他激扬文字，有了新经济下企业模式的十大特征试论股份制企业董事、监事、经理三者关系等几十篇著述。于是，我们的采访自然而然地由具体到抽象，从特殊到一般，随表象入本质，在邬文康的理念和论辨中徜徉- 回眸和前瞻 记者：今年6月，在“2002年中国房地产发展最新信息和理论报告会”上，您作了一个很好的报告，很受听众欢迎和好评。您在报告中提出了我们正面对着“新房地产运动”的判断。几个月过去了，证明您对形势的这一判断是及时和 准确的。请问您这一判断是来自您的直觉还是理性分析？ 邬文康：也许兼而有之吧。先是由经验产生直觉。继而进行理性的求证。众所周知，我们年轻的房地产业从20世纪80年代末走向市场起，才经过了十多年的历程。这与西方房地产百年史是不能比的。但是，这是不寻常十多年。期间充满了创业的激情、起步的艰辛、竞争的压力、进取的狂躁、失败的教训、成功的喜悦。一路上忽而“山穷水尽”，忽而“柳暗花明”，忽而“山雨欲来”，忽如“一夜春风”，磕磕碰碰的结果是造成一大批成功的英雄，也造成了一大批失败的鬼雄，他们在某种意义上是成功的代价。从整个房地产业说来，可以喻为从少不谙世变为少年老成。我们不妨来看，这一路来发展的行为历程： 第一代发展商，出现于20世纪80年代末与90年代初之间。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态，房屋销售是完全的卖方市场。此时的发展商虽无理念可言，却把房地产引向商品化。这一代发展商的主要行为表现是建房。 第二代发展商，出现于20世纪90年代初。当时，由于改革开放的需要，出现了一批土地开发的热点城市，此时，正是中华人民共和国历史上首次有偿出让土地。由于当时市场化程度不高，其土地本身潜藏着巨额利润。一些企业在获得了政府出让土地的批准后，就开始转让土地。因此，土地炒作成为发展商的主要行为。对土地的炒作热历来有两种看法。一是看到了它的恶果，它浮躁，它贪婪，它往往同腐败相牵连，它造成了房地产泡沫，它使一些发展商从天上跌到地狱。二是看到了它作为市场经济发始阶段的必经的一段曲折。尽管付出的代价是惨重的，但它毕竟把房地产大步推向了市场。 第三代发展商，出现于20世纪90年代中期至后期。在这个阶段，东南亚正面临危机，国内进行宏观经济调控，房地产处于发展低谷。时势让这一代发展商变得理智、冷静，他们默默地思索如何盘活房地产存量，如何打开新的局面。因此，这个时期出现了主题房产、概念房产。这一代发展商的主要行为表现是做概念。 第四代发展商出现于20世纪末至21世纪初。世纪之交，中国经济迎来了两件大事，一是以信息为导向的新经济，二是加入了世界贸易组织。这两件大事对中国经济产生了巨大的影响。中国的房地产在内需刺激消费的形势下开始了新一轮启动。他们开始注重对消费群体的研究，有选择地引入国际房地产前卫意识和成熟模式，注重社会资源的优化配置，突出项目的理念挖掘，不断地推出让人惊叹的品牌楼盘，形成了新房地产动动浪潮。这一代发展商的主要行为表现是创品牌。 记者：您描述的发展商的行为历程告诉我们，中国房地产在十多年里走过了二大阶段：一是在摸索中向房地产市场迈步，二是经历了诸多挫折开始走向成熟。尽管仅仅是开始走向，但这是比较稳健的一步。 邬文康：对。以与国际潮相一致、与国内市场相契合的新思潮新理念新模式和新行为为特征的新房地产运动正是迈向成熟的起步。这一起步非同凡响，是中国房地产业崭新局面的开端。因此称它为“新房地产运动”是恰如其分的。无论从经济全球化和社会主义市场经济哪个角度看，它的意义怎么估量也不为过。 解读新房地产运动 记者：新房地产运动显然区别于以往房地产运行的轨迹，关键是二个“新”字。一是中国加入了WTO，意味着纳入了经济全球进程，深刻影响了中国经济和社会的发展，这是形势之新。二是新形势下中国房地产运动表现出的新特点，标志着一种新质的飞跃。 文康：对。正是这些带有新质的新特点构建了新房地产运动，推动着中国房地产的结构调整、模式创新、质量提升、市场扩张、产业升级。主要表现为： 1、产品模式：理念化 这是新房地产运动中体现出的一种哲学境界。通过形而上与形而下的完美结合，找到房地产的市场价值取向，它注重营造一种高尚的房地产精神。比如： a)TOWNHOUSE(排屋)，是一种介于多层与别墅之间的产品，多位于郊区与城市之间，其密度低、覆盖率高。其理念着重为“优美、宁静、典雅”。主要面向中、高收入家庭。 b)GREENHOUSE（绿色屋），追求绿色生态。多以自然生态的原貌为主题，展开设计师的想象空间，创造赋有天然美感的住宅。其理念主要是“回归自然”。 c)APARTMENT（独立公寓），起源美洲大陆，单栋高档租赁式住宅，相对于独户独院别墅，更经济实用，建筑风格与成本较高，生活便利，功能性强，物业管理集中，一般不超过200户，多为白领，具有酒店感觉。其理念为“新都市主义”。 d)STUDIO（工作室公寓），对物业要求简单，但通讯发达，交通方便，商业形象好，周边生活设施全，主要面向创业型公司和人员，投资理财者，首付款少，风险小，租金回报稳。其理念多为“舒适、便捷”。 e)WOMANHOUSE（女性住宅），面向职业女性的清新住宅。追求独立时尚，外观优雅，内设浪漫。个性化强。其理念为“温馨丽人”。 f)ACADMICHOUSE（学院派公寓），主要面向知识阶层，这种公寓在建筑上吸收学院气息，在功能上与大专院校实现图书资源共享。其理念是“知本”财富。 2、运营模式：品牌化 品牌化是新房地产运动的核心，是结构、品质、文化的匠心打造。通过对房产的人文环境、社区文化、自然生态、现代功能、物业管理等方面的完美雕刻，使产品产生“美誉”、“信誉”冲击波。不同的楼盘，会有不同的品牌侧重点。比如： a)空间品牌：注重空间艺术美感的塑造。 b)社区品牌：注重人文环境的塑造。 c)生态品牌：注重人与自然的和谐。 d)功能品牌：注重生命主题的创新。 e)回归品牌：注重返朴归真氛围的挖掘。 3、市场模式：边缘化 在全球经济一体化（mondial economic integration）、国内扩大内需背景下，房地产的边缘化发展，赢得了市场优化配置的成功。 a)旅游房地产：与旅游市场的有机配置，扩张了房地产的市场外延。如，产权酒店、分时度假别墅。 b)金融房地产：把金融作为房地产的市场手段，降低了市场进入门坎，有力地扩张了有效需求。如，按揭、信托、证券化、理财型。 c)农业房地产：与农业结合，形成独特的观光房地产。如，度假农庄、农业城镇化。 )郊区房地产：紧随城市化发展，把郊区培植为城市卧室的功能。如，排屋、生态别墅。 e)数码房地产：配置现代信息技术手段，提高房地产的附加值。如，智能小区、数码写字楼。 4、商业模式：整合化 传统的房地产业是资金和劳动双密集型产业，新房地产运动则对土地、金融、知识、人力和市场等资源进行整合，因此，资源整合能力成了房地产企业的核心竞争力。目前，有如下表现： a)投资主体多元化：土地拥有者、资金拥有者、知识技术拥有者等等，可以各自的资源作为投资资本，实现资源共享，追求规模效益，达到多赢局面。 b)竞争战略群体化：第四代发展商间的竞争，已经不是单一企业的争夺战。而是房地产业的纵向战略联盟，比如，开发商、运营商、物业管理商等形成产业链，结成了战略群体，整合参与市场的竞争，增强市场竞争力。 c)市场扩张资本化：为了获得土地资源，或市场资源，在新房地产运动中出现了运用公司并购、品牌合作等资本运营手段，以实现市场占有的迅速扩张。 理模式：信息化，即运用现代信息技术，向低成本、高效率方向发展。主要反映在两大方面： a)信息化管理：充分运用信息集成，实现对房地产业务流程再造。 b)信息化经营：运用供应链管理（supply chain management），实现客户关系管理(customer relationship management)。 谁是浪尖弄潮儿 记者：您介绍了新房地产运动理念化的产品模式、品牌化的运营模式、边缘化的市场模式、整合化的商业模式和信息化的管理模式，称得上五彩纷呈。它们构成了新房地产运动的综合竞争力。那么您认为这种综合竞争力内在的最本质的东西是什么呢？ 邬文康：这个问题问得好。外行看热闹，内行看门道。讲新房地产运动的特征，不能不涉及它的性质，那就是知识经济。 新房地产开发模式与传统模式最大的区别，在于企业管理、产品设计、市场策略中融入了更多的知识，增加了更多的文化附加值。 传统意义上的房地产开发模式仍然没有摆脱短缺经济的影响。人口多、需求大、资本不足、实物分配形式等国情，使得房地产开发主要地为满足群众最基本的需求解决遮风避雨安生立命的问题。所谓“安得广厦千万间，大庇天下寒士聚欢颜”。新房地产开发模式是在逐步解决人们的住房“温饱”的基础上，追求住房功能的便利、环境的舒适和由此带来的审美情趣即精神愉悦。是属于享受型的。因此蕴含在新模式中的知识的广度和深度是传统模式所不可比拟的。就象结草为裙的需求水平与一件旗袍一套西装的技术含量和审美价值不可同日而语一样。 再说传统意义上房地产营运，离不开土地、资本、劳动力和企业家才能四个生产要素。请注意，其中的核心是资本，企业的效益主要地是依靠投入。尽管企业家才能在企业营运中的作用显然大，而且越来越大，但是资本绝对是一个掣肘的卡脖子的瓶颈。在新模式中，资本当然仍旧不可或缺，但是生产要素的核心不再是资本，而是知识。知识令资本平添魔力，使效率和效益成倍、数十倍甚至百倍地增长。 知识经济作为新房地产运动的本质性能还渗透到对市场的垄断。需求不断增加，促进知识不断更新；知识不断更新，促进企业不断创新，效率和边际效益不断提高，形成优势，从而取得产品对市场的暂时垄断。而对市场的暂时垄断，又使企业边际效益递增的优势发挥到极至，达到如“微软帝国”的境界。 记者：看来“知本”比资本的力量要大的多。但是，“知本”能够替代资本吗？ 邬文康：的确，“知本”不能替代资本。然而我要强调，我们必须看到“资本”是一种无形资本。在新房地产运动中，知识会变得越来越重要。无形资本的净存量会比有形资本增长得更快。回顾20世纪60年代至70年代，企业平均存量价格收益差额的25%是由报告收益的变化而来的，这一比例现在已经下降到了不到10%。下降的原因是由于企业的价值越来越多的与无形资产有关，而传统的计帐方式无法把这些无形资产衡量进去。因此，我认为现代开发商的眼光不能不放在企业的知识含量上。 以融资为例。新房地产运动中，企业资本的主要来源不再是原始积累、借贷，而是期权、风险投资、资本市场。企业直接进入资本市场不仅能够筹集到长期的发展资金，而且能够在其中得到资本溢价的好处。我们看，企业在资本市场筹集资金不是简单的1比1置换，而是把企业的盈利能力与未来也按一定价格，用股份的形式一次性卖给了投资者，这样有助于企业资产的保值增值。 同时，企业凭藉“知本”以小搏大，不断融资，不断注资增效，实现以较少但有效的资源控制不断扩大的社会资源，形成资本的高效和良性运作。“知本”之伟大可见一斑。因此，在全球知识经济浪潮下，任何一个企业包括房地产企业要想在市场上确立自己的核心竞争力，非依靠知识不可。 记者：邬总所言是否可以理解为只有“知本家”才是新房地产运动的弄潮儿？ 邬文康：可以这么说。但是“知本家”的概念在这里应当有两层含义。作为房地产企业的老总，我历来主张不仅应当是精明的开发商，而且应当是一个知识面相当广的文化人。我是这样要求自己的，平时比较注意商业以外的修养。实际上，从任何一个行业的外延看，每一门学问都具有它的包容性，包容多学科的知识。因此，现代发展商仅仅具备经济头脑是远远不够的。他应当有一个根据自己的事业自己的爱好和特长，合理且有机组合的层次比较高的知识结构。这是其一。 其二，关于知识结构，或者说“知本”结构的问题，不仅仅存在于开发商。从某种意义上说，更重要的是在于企业中，是一个团队的精神和“知本”结构问题。作为现代房地产企业的领军人物，不可能象戏台上的诸葛亮坐在城头上唱空城计。只需二老军给他扫地。现代开发商始终离不开他的以知识为本的团队。无论从房地产的产品和服务质量、还是从房地产企业的技术创新能力、融资营销策略、管理运作机制哪方面看，知识的含量和质量对于房地产企业（团队）具有决定的意义。有人说市场竞争也是团队素质的竞争。更进一步说，竞争的输赢取决于团队整体的“资本”，团队中每一个人的智能得到最大限度的发挥，以及由每个人的“知本”创造力聚合起来产生的“知本”爆发力。 因此，在新房地产运动中，开发商应当十分辩证地处理精英和团队的关系，十分重视企业的人本