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离婚诉讼中涉及农村房屋分割应注意的几个问题南智邱法庭副庭长 赵宝生发布时间：2006-07-17 14:57:50 农村房屋一般是指在农村集体土地上所建的房屋。农村房屋是农民重要的生活资料，在农村往往成为离婚当事人财产分割中争议的主要问题。国家对农村房屋至今未建立起登记制度，农村夫妻共同共有的房地产权的分割，有别于城市夫妻离婚时房产的分割。笔者认为，在处理涉及农村房屋的分割，应注意以下几个问题。 一、正确区分夫妻共同财产和家庭共同财产。 农村房屋是夫妻共同财产，还是家庭共同财产，在财产分割时，是不同的。 农村房屋只有是夫妻共同财产时，才能由离婚当事人进行分割。如果是家庭共同财产，因为涉及到家庭其他成员的财产份额，而我国婚姻法又未引入第三人制度，其他权利人不能参加诉讼，主张权利。根据最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第二十条有关“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚问题和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题，可告之当事人另案处理；或中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理。”的规定，这种情况下，农村房屋的分割应另案处理或中止诉讼。 蔡福华在夫妻财产纠纷解析中指出夫妻共同财产与家庭共同财产发生的条件不同。“在夫妻共同财产关系上，依据夫妻关系产生而产生。而家庭共同财产关系的产生，不仅要基于家庭共同生活关系存在，而且还要在财产的家庭成员就发生家庭共同财产关系协商一致，达成协议，才具备发生家庭共同财产的全部条件。”“这种约定，可以是书面的，也可以是口头的，可以是明示的，也可以是默示的。”所以，在审查判断争议的房屋是家庭的还是子女的，不应仅仅审查宅基地证的名字，因为该姓名只是户主的名字，在与其他人发和争议时，可以做为明确有效的证据使用，但自家人发生争议时，宅基地证往往不能说明问题。还要审查当时建房时，的出资情况，建房时有无约定等等。例如：父母在建房时，使用了子女的出资，如果双方明确约定是共同建房的，建成房屋属父母子女共同共有；如果双方并无约定，仅仅是父母利用子女的赡养费用建房的，房屋所有权不能由子女共有，而只能由父母所有。如果，家庭成员共同经商，共同生活期间，以经营的利润修建的房屋，无论该房屋归哪一家庭成员占有、使用管理，其均属于家庭成员共有。因为这时家庭成员虽未明确约定，但属于家庭成员默示的。 所以，判断争议的农村房屋是夫妻共同财产，还是家庭共同财产，应从历史的角度综合分析房屋的权属，如：有无分家析产，有无继承的发生，有无其他约定，以及房屋的来源等情况。在我市王口镇还有一个比较特殊的现象，当年王口大地震时，许多民房被毁，政府统一建设了标准的“抗震房”，按总人口计算，以家庭为单位平均分配给每户居民，甚至连当时刚出生的孩子也有份额。但房屋分配后，新出生的孩子则没有份额。这与我国婚姻法规定的，未成人一般在家庭中不拥有自己的财产不甚一致，所以现存的此类房屋如无其他约定，应属于该家庭共有。 二、正确区分夫妻共同财产和他人财产。 农村房屋的取得，包括原始取得和继受取得。原始取得包括自建、集体分配等方式。继受取得分为购买、受赠、继承取得等方式。对于原始取得的农村房屋，在处理时，一般不存在问题。对属于继受取得的农村房屋，在离婚时，应注意房屋的产权转移问题。 （一）购买所得 房屋买卖是不动产的买卖，在我国对于不动产的买卖法律是有限制的，根据1990年12月5日颁布的最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（修改稿）第131条二款规定：“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。”1992年7月9日，最高人民法院在关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函的司法解释规定，“农村房屋买卖应具备双方订立有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契约或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。” 不动产所有权的取得，必须采用特定方式。我国在不动产所有权的取得上采用的是登记制度，其内容是，不动产所有权的取得除依当事人合意之外，还必须到登记机关进行登记，方可发生法律效力，即登记为不动产所有权转移的特别生效要件。虽然我国农村房屋还未完全建立房屋产权登记制度，但其所有权转移依然不应违背我国关于不动产所有权转移的登记制度。 违反上述有关规定的程序和方式购买的农村房屋，房屋的所有权未发生转移。在离婚诉讼时，婚姻当事人不能要求分割该房屋。 但是，当事人虽然不具有房屋的所有权，当事人仍然可以依房买卖合同主张自己债权。债权也是夫妻共同财产的一部分，也应依法分割。因为，房屋买卖合同成立与房屋买卖关系成立并不是一回事。房屋买卖合同成立，是房屋买卖关系成立的基本前提条件，房屋买卖关系成立，是房屋买卖合同所追求的法律后果。作为房屋买卖合同来说，一般只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立合同的，房屋买卖合同就成立。而房屋买卖关系是否成立，虽然也要看出卖人是否房屋所有权人，双方是否自愿，但主要地是看房屋买卖合同约定条件的履行情况，以及在须办理契税、产权过户手续情况下，是否办理了契税、产权过户手续。 根据1984年8月30日最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条有关“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应令其补办房屋买卖手续。”买卖双方未办理有关房屋买卖手续前，买方当事人提出离婚诉讼的，双方当事人可以就房屋买卖合同产生的债权进行分割。 （二） 受赠所得 以前，根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第128条有关“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”的规定，房屋的赠予，以房屋办理过户手续为赠与合同成立的要件。但是随着合同法的颁布、实施，上述司法解释建立起来的“赠与合同是实践性合同”的理论已经不复存在。根据中华人民共和国合同法第一百八十五条有关“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的赠与的合同。”的规定，赠与合同成为诺成性合同。但是根据该法第一百八十七条有关“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，就当办理有关手续”的规定，虽然我市没有对农村房屋建立起房屋登记制度，但是要求办理宅基地审批过户手续。否则，“地不能随房走”，当事人之间赠与的只是地上的建筑材料，而不是房屋。所以，离婚当事人如果受赠的农村房屋，虽然已被当事人实际占有使用，但尚未办理有关过户手续的，当事人仍然不具有房屋的所有权，在离婚时，双方当事人仍然不能分割该房屋。 （三）继承所得 农村房屋的继承，是指将所有权人生前所有的农村房屋归有权取得该房屋的人所有的法律制度。继承又分为法定继承、遗嘱继承两种形式。婚姻当事人请求分割继承所得的农村房屋，其前提是，已经事实上依据继承权实际占有了所继承到的遗产房屋，如果继承人与被继承人生前在一起居住，宅基地是共用的，那么，即使是未办理宅基地过户手续，也不影响离婚时分割。否则，须办理了有关宅基地过户手续，离婚时才能做为夫妻共同财产予以分割。如果，继承已经开始，但遗产尚未分割，例如：父亲去世后，母亲尚在，一般情况下，子女是不会分割遗产的，这样子女虽然享有继承权，但遗产房屋尚未继承到位，离婚时，不能对该房产进行分割。这也同时涉及到家庭共同财产的分割问题，前面已经论述过。不再赘述。 三、严格审查农村房屋的合法性。 取得农村房屋所有权的前提是，房屋占用的宅基地的使用权。中华人民共和国土地管理法第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册；核发证书，确认建设用地使用权。