南通房地产市场研究.ppt

,南通房地产市场研究,二零零九年六月,目录,城市印象 宏观经济环境分析 房地产市场环境分析 市场项目调研,第一部分 城市印象,1,城市印象,区位、面积、人口、行政区划,南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，居长江北岸，南临长江，与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城，东濒黄海，西接泰州，“据江海之会，南北之喉”，地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部，素有“江海门户”之称。,全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。2008年末全市户籍人口763.72万人，其中，市区人口87.52万人，人口自然增长率-1.60。南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。,2,城市印象,“上海大都市圈的副中心城市”,南通“十一五”规划要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新区与开发区是南通融入上海大都市圈的前沿。,北上海,长三角重要的基础工业和先进制造业基地； 长三角北翼现代物流中心； 南通是全国著名的“建筑之乡”，主要经济技术指标多年稳居全省第一，所建工程共获中国工程最高质量奖鲁班奖32项，列全国地级市之首。 南通纺织工业历经百年发展，是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口基地之一，为市第一大支柱产业。,第二部分 宏观经济环境,1,宏观环境,经济健康、稳定、快速发展,GDP、人均GDP连续三年保持稳定、快速发展，整体经济环境运行状况良好； 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系，可以看出，目前南通的住宅市场处于快速上升阶段。,2,宏观环境,固定资产投资比例逐年增加,08年固定资产投资1500亿，同比增长18.58%； 社会消费品零售总额连续三年实现快速增长； 08年储蓄额突破3000亿大关，同比增长23.14%；,3,宏观环境,收入持续增长，生活不断改善,08年南通市人均收入突破3万元，同比增长近20%，人均收入不断增加，生活水平不断提高； 人均消费性支出增长缓慢；,第三部分 房地产市场环境,1,房地产市场,近年宏观调控与房价走势,宏观调控与房价走势,08年底在国际金融危机的不利形势下，全国的房地产市场表现尤其明显，市场拐点论一度风行整个行业圈内，而中央及地方各级政府也相继出台了一系列的救市举措，09年初刚性需求集中爆发，楼市行情开始出现高位运行，市场回暖势头明显。,2,房地产市场,地方政策环境分析,南通市调整市区住房保障有关政策； 该次调整主要涉及两个方面：一是进一步扩大廉租住房受益面；二是提高经济适用房政策性补贴标准 【影响】进一步完善住房保障体系，切实解决低收入困难家庭的住房问题 市政府关于促进市区房地产市场健康稳定发展的意见 支持自住型、改善型购房消费，内容涉及购房补贴、公积金贷款、二手房交易等诸多环节，将给购房者带来更多实惠 【影响】进一步规范房地产市场，有利于房地产市场健康稳定发展。 进一步整顿规范房地产交易秩序的有关问题通知 未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括订购、登记、选号等）收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房 【影响】规范房地产市场 保障购房者的权益,3,房地产市场,房地产行业数据表现,连续三年南通市的房地产投资增幅始终保持在26%左右； 2008年全市商品房施工面积1462.56万，同比增幅27.7%；商品房销售面积376.62万，同比降幅19.7%； 2008年房屋空置面积98.83，增副141.7%,3,房地产市场,房地产行业数据表现,地价、房价、土地供给在07年达到顶峰后，08年下降 。 08年商品房总体供给平稳上升、销售明显回落，供过于求 ；,4,房地产市场,08-09年市场表述,08年在政府宏观调控的大棒与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下，南通房地产市场疲软。新盘接连低开对老盘形成极大冲击与分流。9月份万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的“多米诺股牌坍塌效应”信号，导致市场愈加低迷。 但形势在11月份得到扭转。11月的秋季房交市政府推出“十天贴税救市政策”，刺激商品房成交量急剧放大，使压抑1年之久的刚性需求得到一定释放。开发商也积极响应政府号召，价格优惠进一步扩大，采用特价房、优惠送礼、无理由退房/价降补偿保障等各种措施使得房价“见底”，赢得了不少客户。房交会后各级政府救市政策频出，使得市场成交持续活跃， 12月份也成为一个难得的“暖冬“。 进入09年后，刚性需求持续释放，房地产市场一片小阳春，而此时”涨价风“正悄然兴起，似乎预示着一个新的房地产时代的来临。,5,房地产市场,整体市场板块划分,按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北（港闸区）及开发区五大房地产板块，呈现“一主两副双翼”的格局。城市发展方向由西北向东南偏东区域发展，有北上海之称。,3,房地产市场,整体市场板块细分,第四部分 市场项目调研,1,普通住宅市场,1,普通住宅市场描述,主城区供不应求，新城区笑傲南通楼市 目前南通楼市的主要住宅市场供应集中在新城区板块，容纳了中南世纪城、中南世纪花城、绿城玉兰公寓、城市嘉苑、凤凰莱茵苑、天安花园、博园岚郡等数个大盘，这些楼盘无论从规模、档次上讲都具有一定的竞争优势。 尤其是近期政府推行的“学区扩移”政策，新城区各楼盘收益匪浅，价格直涨1000元/左右。 相对于主城区内，由于土地市场的限制，市场供应量逐年递减，房地产市场一直处于供不应求的态势，这也是本项目的一个最大的优势。但是新城区的市场分流与竞争也不容忽视。,1,楼盘介绍,1,竞争楼盘介绍,1,楼盘介绍,2,商业市场,2,商业市场描述,南通市商圈分布 南通市的商业市场主体框架由南大街人民路、桃坞路服饰城、环濠河特色休闲带、青年路工农路休闲餐饮街、外围市场群等几大板块所组成。,2,项目介绍,3,竞争市场,酒店式公寓市场,3,酒店式公寓市场描述,市场酒店式公寓特征： 1、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性质多为商业用地，多以SOHO形式出现； 2、产品类型上多以平层为主，仅奥特莱斯有挑高产品，市场缺乏相应的产品创新； 3、酒店式公寓多伴随着有