不动产空间权利登记制度研究(发稿版).doc

土地空间分层利用中的不动产权利登记问题研究* 本文为住房与城乡建设部课题成果一部分，在写作过程中得到了上海市房屋与土地管理部门有关领导、好友的指导和支持，深表感谢。何乃刚* 法学硕士，上海地产（集团）有限公司法律事务负责人。曾在民商法论丛、政法论坛、政治与法律、中国房地产研究、社会科学等发表论文十余篇。On the Real Estate Registration in Multi-level Land DevelopmentHe Naigang内容提要：本文以城市发展中日趋丰富而深入土地空间分层利用为背景，以物权法第136条规定为基点，着重探讨由此而生的不动产权利登记的有关问题。文章首先介绍了国内关于“土地空间权”的各类观点，认为土地空间权利作为一束权利，并不能独立于传统物权体系。文章总结了国内各层级法规及规范性文件的规定和实践做法，并借鉴美、日、德及台湾等国家和地区的法律规范以及海外学者的研究成果。针对我国土地空间利用所涉不动产权利登记中的问题，认为土地空间分层利用的不动产登记应当纳入现有不动产登记制度体系，应区分不同的开发利用形态和权利类型确定登记范围，并建议引入立体宗地和共有宗地概念，登记中应淡化公（共）用面积的分摊，逐步建立三维全覆盖的地籍管理体系。关键词：不动产登记 土地空间分层利用Abstract：Multi-level Land Development has been a tendency in urban exploitation. It is specified that the right to use construction land may be created separately on the surface of or above or under the land in Article 136 of Real Right Law of the People s Republic of China, but there are still some unresolved problems of real estate registration in multi-level Land Development. After the introduction of different viewpoints of airspace rights, the author critically views that the real rights in multi-level Land Development should be regulated by Real Right Law. The author gives an all-aspect outlook of rules，regulations & practices of real estate registration in multi-level Land Development in China. The thorough research of real estate registration of superficies right of space in German laws, Japan laws, Taiwan district laws etc, constitutes an important part of the thesis. Many valuable suggestions are given in conclusion, such as, considering the real estate registration in multi-level Land Development as an inalienable part of the real estate registration system, introducing of the idea of stereo land parcel，desalinating the house property sharing area apportion, intensifying the 3D cadastral administration system.Key Words：Real Estate Registration Multi-level Land Development一、概述社会发展和科学进步，人口数量的膨胀和集聚，城市化程度不断提高，促使人类对土地的利用不断突破原有概念和范围的限制，围绕地表上下空间实施分层利用已经成为集约节约用地的重要内容和方式。土地立体利用的日趋频繁使得传统以地表为中心的所有权理论无法适应时代趋势，因为土地立体使用的结果，使得离开地表之地下或空中横切断层发生了使用价值，而这种断层的空间，既有了独立的经济使用价值，就必须赋予土地法的权利，即由传统上及于地表上下垂直纵向的土地所有权与利用的法理，转换为地表之上空或地下横切区分所有权与利用的法理。简言之，空间权利之形成为时势所趋，成为伴随现代土地立体分层利用需要而产生的一种新的权利概念。（一）土地空间权利概述提及土地空间权利，大家最容易想到的就是“空间权”这一概念。其实，对于土地空间权利，不同国家的法律有不同的规范，不同的理论学家有不同的见解。抛开物权法的规定，国内关于“空间权”的定义，虽然文字表述各有差异，但总体而言，一般将空间权定义为土地地表上下一定范围内的空间享有的权利或不动产权利。1 梁慧星主编：中国物权法研究（上），北京：法律出版社1998年版，页348。或刘保玉：物权法，上海：上海人民出版社2003年版，页221。另在屈茂辉著用益物权制度研究（中国方正出版社2005年版）中，认为“空间权，是指于空中或地中横切一断层而享有的权利。”（页403）；梁慧星主编中国物权法研究（上）（法律出版社1998年版）中，将空间权定义为“对土地地表上下一定范围内的空间享有的权利”（页348）。而对于空间权的性质及定位，则有较大的差异：其一，认为空间权并不是物权法体系中一个新的物权种类，而只是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述。2 中国律师协会物权法专业委员会：空间利用的现状与空间权法律制度构建研讨会（2006年）综述。其二，赞成空间权是一种独立物权3 王利明：“空间权一种新型的财产权利”，载法律科学2007年第2期。，或者认为空间权就是空间利用权，是单独的用益物权。4 苗延波：“关于我国物权法中是否规定空间权的思考兼评物权法（草案）中关于空间权的规定”。应当区别于传统的土地所有权、土地使用权等而存在。此外，也曾有学者将空间权的内容划入土地他项权利。5 王卫国：中国土地权利研究，北京：中国政法大学出版社1997年版，页41。很明显，上述表述差异较大。第一种观点鲜明地指出了土地空间权利不是一项独立的权利，并表明了与物权法的关系。而第二种观点则强调了土地空间权利的独立性。而对于“独立用益物权”的定位，有学者给出这样的理由：我国是实行土地公有制的国家，土地及上下空间均属于国有或集体所有，完全没有必要承认独立的空间所有权。6 陈莹：“关于空间权制度的立法研究”，/minfa/060927/16035920-2.html。对此，本文认为：第一，土地空间权利是围绕地表上下一定限度空间及其利用而生的权利。其空间范围应直接或间接与地表相连接，不涉及远离地表的空间。也就是说，无论是对地下空间的利用开发还是离开地表之上的一定空间，围绕土表上下而横切或通过构建形成一个建筑物或实体物，而最终形成对一定立体空间的利用。第二，土地空间权利不是一项不可细分的权利，而是一个权利束。在这个权利束中，对空间的所有权是其中最基础性的权利。无论是实行土地（空间）公有制，还是允许土地（空间）私用，因利用空间而生的使用、收益等诸类权利，都必须以处理好与空间所有的关系作为起点。学者普遍认为土地空间权利体系由空间所有权和空间利用权组成，并认为空间权的主要内容是利用权7 王利明：“空间权：一种新型的财产权利”，北大法律信息网。，而空间利用权又可分为空间建设权、空间农用权、空间役权8 郭春宏：“论空间权兼论我国空间权制度的构建”，/article/default.asp?id=34294。无论怎样划分，将空间权简单地界定用益物权，是错误的。毕竟从理论上讲，没有自物权的存在，何来他物权可言？第三，土地空间权利并不是一项完全独立于不动产物权之外的全新的财产权利类型，仍要受物权法的调整。对土地空间的利用，涉及到诸多部门法律，包括规划、安全等诸多方面，但作为围绕土地上下一定空间而展开的权利类型，其最多涉及的，则是因其权利的归属和利用而产生的民事关系，自然应受到物权法的调整。简单的说，土地空间权利在其本质上属于物权的范畴。（二）作为权利客体的“空间”的范围界定通常意义上所说的空间是指物质存在的一种客观形式，即通过长、宽、高表现出来的三维空间。本文所探讨的空间仅是物权法意义上的土地空间，不包括动产空间，更不涉及外层空间和海洋及其上空空间。按照物权客体的基本要求，客体物当以特定为必要，且具有独立财产价值与排他性支配的可能，方可成为物权客体。所谓民法上的物，一般认为是“人身以外，为人力所能支配、并具有一定使用价值的物质资料。”9 李开国：民法基本问题研究，北京：法律出版社1997年版，页271。故此，“空间由于占有位置，因而只要具有独立之经济价值，吾人对其位置得加以排他性的支配，可视之为物；申言之，土地之空中或地中，若具备独立经济价值及排他性支配之可能两要件，即得为权利之客体。”10 温丰文：“空间权之法理”，载法令月刊第39卷第3期。王泽鉴先生认为，“物”，系指除人之身体外，凡能为人力所支配，且可独立满足人类社会生活需要之有体物与自然力而言，故空间应可视为物。事实上，作为不动产的土地，自古以来就存在着对空间的实际利用，区别在于传统土地观念是三位一体，未作区隔而已。土地立体使用后，人们重新审视土地三维空间，即所谓“土地系指人力所能支配之地表及其上下而言”11 郑玉波：民法总则，台湾：三民书局1990年版，页198。因此，从本质上看，土地空间权利的客体与传统土地所有权的客体相比，并非质的不同，而是量的改变，将空间作为物权客体实乃观念调整即可。 本文研究的土地空间，主要是指人类在日常生产生活中，通过修筑建构筑物等方式可以触及的范围之内。而且，其范围主要定格在城市化区域范围内。从具体表现形式来讲，现实中对土地空间的利用大致可以分为以下几种主要形式：（1）最为习以为常的也可能最容易被忽视的，是房屋楼宇，从几层到几十层甚至上百层的高楼大厦，便是在地上土地空间有效的利用方式；（2）市政基础设施，如各类埋于地下的输水、电、煤（天然）气管道线、地下水库；（3）交通设施，如地下停车库、地下过街、过街天桥、地铁、轻轨、地下隧道、高架路桥；（4）全国性电力、电信、输油气等基础设施；（5）民防等设施；（6）各类地下商场、购物街等。显然，像（2）、（4）等基础设施建设等，由于其对空间利用方式的特点及其强烈的公益性，本文不作为探讨重点。（三）土地空间权利与传统物权体系的冲突与协调1、土地空间权利与传统物权体系对于土地空间权利与传统土地物权的关系，以及土地空间权利在土地物权体系中的地位，学术界历来有不同的看法。在物权法出台之前，争议很大，在物权法出台之后，争议之声依然回荡。基本上可以分为两种不同的观点：一体说与分离说。也有人从空间权是否构成独立物权类型角度，称其为肯定说和否定说两种。一体说（或否定说）：以梁慧星教授为代表，认为空间权并不是物权法体系中一个新的物权种类，而只是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述。其理由主要三个方面：其一，从权源上看，空间利用权与地上权并无二致；其二，从目的上看，空间利用权和地上权并无不同；其三，从权利内容上看，空间权与地上权并无质的差异。分离说（或肯定说）：以王利明教授为代表，赞成空间权是一种独立物权。主要理由是：其一，两者在效力所及范围或者客体不同；其二，两者的着眼点不同；其三，两者存在的前提不同。独立设定空间权，能够对空间进行更有效的利用，在成为物权之后，能够经过比较完善的程序，通过公示使其具有排他、对抗第三人的效力，能够鼓励权利人更好地行使权利。从我国物权法第136条“土地使用权可以在地表、地上、地下分别设立”的规定看，显然是采用了一体说。因为“我国土地属于国家和集体所有，土地的性质决定了空间所有权属于国家和集体在国家分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别”12 全国人大常委会法制工委民法室编著：物权法立法背景与观点全集，北京：法律出版社2007年版，页506；胡康生主编：中华人民共和国物权法释义，北京：法律出版社2007年版，页309-310。本文认为，这是合适的。毕竟，自古至今，土地所有权的范围都是包括地表及地下、地上的，而非单纯地表所有权。而现有土地使用权的范围也并非仅限于地表，诸多楼宇的建造，实际上就是对地上空间最广泛的利用形式。如果在土地所有权、土地使用权之外另设独立的物权类型空间权利，则势必将土地所有权、土地使用权的范围限于二维的地表，这势必大大压缩了土地使用权适用范围：仅限于传统的农林种养殖业、地面道路（不含高架）建设等，而楼宇建设、轨道交通以及其他地下建筑及设施都应划入空间权的调整范围。如此这般，不仅需要对物权法律体系做深幅调整，而且容易造成对已有开发建设、确权使用的土地空间及建构筑物在权利划分和概念上的混乱。实际上，将传统不动产法关于“土地”概念的理解直接由二维变为三维，或者通过对“土地”概念的扩大或限制解释以适用于“空间”范围，就可以直接将空间所有权、空间使用权纳入到土地所有权、土地使用权的概念范畴内。特别是我国实行土地公有制，更加没有必要在土地所有权、土地使用权之外另行设置空间所有权、空间使用权等独立的物权类型了。2、土地空间分层利用与一物一权理论一物一权原则，是大陆法系奉行的物权基本原则之一。所谓一物一权主义，系指同一物上仅能成立一个所有权，一所有权之客体，以一物为限而言。换言之，一物上不能成立两个以上内容不相容之物权，且其一物之一部亦不得成立所有权。一物一权理论是与罗马法上土地所有权绝对性的思想紧密相连的，近代以来，虽经社会化之演化，土地所有权受到法律的限制，但其范围仍及于其行使有利益的范围内。如台湾地区民法第773条规定，土地所有权除法令有限制外，于其行使有利益的范围内，“及于土地之上下”。空间权产生以后，一笔土地除地表存在所有权之外，尚可于地上及地下成立数个立体叠设的土地所有权。换言之，在严格遵循传统的纵向衍伸未受明确限制的土地所有权概念下，作为空间权利客体的“地表上下的一定空间范围”则无疑是包含地表上下三位一体的土地所有权中的一部分。按照这一思维展开，势必会出现一块土地上存在两个甚至多个所有权的现象，从而产生违反一物一权原则的困惑。而且，如果土地所有权与空间权同存于相同空间，将无法明确该空间的权利归属，无法明确该空间的最终支配权利的归属。实际上，一物一权主义自诞生以来，即不断遭受挑战，但它总能在法理上得到解释，并最终得以维持的。比如，对于水权和捕捞权出现给一物一权主义造成的挑战，法理上认为，一物一权主义仅适用于典型的物权，与水权和捕捞权等“准物权”无涉，从而维护了一物一权主义；建筑物区分所有权出现以后，似乎一物一权主义有被一幢房屋存在多个空间所有权现象所瓦解的危险，但法理却认为，“一物”之标准应随现实生活的变化而重新创设，也就是说，除一幢大楼可以被认定为“一物”外，因横向和纵向切割所形成的空间，也可以被认定为“一物”，这样，大楼中存在的许许多多的空间，都可以成立一个新型的所有权建筑物区分所有权，从而使一物一权主义得以维持。同样，空间权出现以后，存在于空中或地中的空间所有权何以不与一物一权主义相冲突，法理上也是同样能够得到解释的。从发展历程看，“一物”的划分实际上取决于人们的社会观念以及法技术的有效运作。因为，一物一权主义的存在，本身就是以社会观念的存在和发展为基础的。比如，对于独立“一物”的理解，以及有没有对传统上的一物进行再划分的必要，或者有没有将“数物”集合成“一物”的必要和实益等，都是随社会观念的变化而变化的。担保制度的发展即很好的说明了这一点，从最简单的的单个动产或不动产的抵押，到财团抵押、浮动抵押的出现和大量存在，就是一个典型的例子。可见，对“一物”的认定，社会观念起着决定性的作用。土地所有权的情况也是如此。土地所有权的标的物为土地，但多大范围的土地视之为“一物”，大至可以万里江山归王者一人，小则可以数亩薄田为一家一户所有。实际上，登记簿上一块土地的认定是不以自然的物质性质进行划分的，而是根据社会观念和人为的操作而形成的。正如日本学者丸山英气所指出的，在物的一部分(乃至构成部分)中无法使物权成立的一物一权主义，在土地中得到了成立，但土地一物性的认定“不是自然的，而是具有人为的特点”。“土地的一物性本来就是人为的，无论在平面上，还是在垂直上都不是根据法的理论和法的体系来决定的，而是根据法政策的实质性考虑来决定的。换句话说，空间和地中的全部或一部分是否可以认定为物权，经济上能否作为独立的物来认定，这些都是有疑问的，其社会经济上的必要性才是主要的。如果公示制度可能的话，当然可以得到认可”。可见，一物应当进行怎样的划分，一者取决于社会观念的认定，二者取决于法技术的有效运作，也就是土地登记簿的登记。因此，对于空间权而言，法理上可以认为，离开地表的空间或地中，如果具有独立的经济价值，并具有排他可能性的话，也是可以透过不动产登记这一公示方法来表彰其独立的物权的。空间所有权既不与一物一权主义相违背，空间土地使用权（地上权）也是如此。依据上述法理， 1966年，日本修改民法典时，通过修改第269条的规定，直接承认了以空中或地下空间为标的的地上权(即空间地上权) ，并规定了该项权利的范围，以解决高架铁路、空中走廊、地铁、地下商店、地下停车场等建设带来的土地用益问题。这样，只要使用的空间不重叠，就可以在同一块土地上成立数个地上权，如，在地下成立供兴建地铁之用的“地中权”性质的空间地上权，在地表上成立以建筑物、构筑物为目的而使用空间的地表地上权，而在空中也可以同时成立供高架道路之用的“空中权”性质的空间地上权。这说明，在同一土地上，除可以有普通地上权存在外，还可以有空中、地下各层所形成的“空中地上权”和“地下地上权”存在，而不与物权法上的一物一权主义相违背。3、土地空间权利与物权法定原则物权法定主义，是指物权的种类和内容由法律统一规定，不允许当事人依据自己的意思自由创设。在物权法出台之前，对土地空间分层利用所涉不动产权利之所以没有纳入登记范畴，很大程度上是因为缺乏法律规范，土地空间分层利用“空间权”的性质没有明确。应当说，物权法的出台，特别是第136条关于“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”的规定，明确了“空间”的土地使用权属性，也实现了土地空间分层利用所涉空间使用权的权利法定，满足了物权法定的原则要求。我国物权法直接将土地上下空间与土地视为统一，说明传统认识上的物权法规定的关于土地的权利类型，同样适用于土地上下之空间。因利用和开发空间而生的各项物权，一并法定化。具体地说，物权法关于“土地使用权”的其它规范应完全适用地上地下空间设立的土地使用权，且在利用地上地下一定空间范围并形成的建构筑物，应同样适用物权法有关建构筑物所有权及相关权利的规范调整。总结总体而言，无论学界如何争论，物权法的出台，从立法层面上，对以地表上下一定空间范围为客体的物权（即上述土地空间权利）的形态、性质及定位，做了明确的规范。表明：（1）作为传统物权的客体的“土地”，在物权法的层面上，其范围扩展至包括地表在内并向上、向下垂直延伸至一定高度或深度的空间。从此，土地完完全全成为一个三维立体的概念。（2）物权法的规范，在土地所有权、土地使用权以及涉及土地的其他项权利，如抵押权、地役权等以土地为客体的法定权利类型之外，不存在独立的空间权（或空间利用权、空间使用权、空间役权）等概念。“空间权”只是学术层面的称谓。（3）在我国物权法规范的土地所有权（国家所有权、集体所有权）、土地承包经营权、建设用地使用权（国有建设用地使用权、集体建设用地使用权）、宅基地使用权、地役权、相邻关系、建筑物区分所有权等不动产权利概念内，其权利客体中均可以涵盖空间利用的概念，但在不同权利类型中，空间利用的程度、意义存在差别。同时，从不同的角度、在不同的实例中，不是每一项具体的权利都要强调空间的概念。毕竟利用的方式、形态以及规划的限定，都有影响。如土地承包经营权、宅基地使用权等就几乎无须考虑空间的利用和限定问题。城市立体开发决定了土地空间在国有建设用地使用权中有着更多的体现。而建筑物区分所有权在很大程度上，正是土地空间立体开发利用所生的物权权利。地役权与相邻关系13 地役权、相邻关系的划分最初源于德国物权法体系；在法国物权法体系中，分别称之为约定地役权与法定地役权。的权利内容也随着土地空间的立体化而随之延伸与丰富。从我国物权立法的视角看，不存在作为独立权利形态的土地空间权与土地使用权、建筑物区分所有权、地役权等之间的关系问题，而是完全融于不动产物权体系之中，传统各项法定不动产物权的内涵也随着土地空间的立体化而丰富甚至复杂化。二、国外及台湾地区土地空间权利立法及登记规范一般认为，国外对地下空间的系统化利用，最早始于1863年英国伦敦建成的第一条地铁。自此，地下空间的开发利用从大型建筑物向地下的自然延伸发展到复杂的地下综合体（地下街）再到地下城（与地下快速轨道 交通系统相结合的地下街系统）。同时地下市政设施也从地下供、排水管网发展到地下大型供水系统，地下大型能源供应系统，地下大型排水及污水处理系统，地下生活垃圾的清除、处理和回收系统，以及地下综合管线廊道（共同沟）。1、美国美国是通过判例首先确认空间权(Air Space Rights)的，并由国会通过决定、州议会的立法确认的。美国法学界开始承认于土地所有权外，人类尚有在空中飞行的权利。由此，土地所有权有限原则的确立，在理论上为美国城市土地的立体开发奠定了基础。进入20世纪后，由于城市化的发展，以及科学技术的进步，美国开始大规模对土地进行立体开发利用。地表上下一定范围的空间可以让与、租赁，以此为客体而成立的不动产权利，被称为空间权。又因其产生于城市土地立体开发利用的过程，因而又被称为发展权(Development Rights)。1927年伊利诺州制定了美国历史上第一部关于空间权的成文法关于铁道上空空间让与与租赁的法律。1958年，美国议会作出州际高速公路的上空与下空可以作为停车场使用的决定，空间权概念由此在美国广泛传播。 1962年，美国联邦住宅局制定的国家住宅法规定，空间权可以抵押。1970年，美国有关部门倡议各州使用“空间法”这一名称制定自己空间权法律制度。1973年俄克拉荷马州率先制定了著名的“俄克拉荷马州空间法”。按照该法，空间系一种不动产，其与一般不动产一样，得成为所有、让渡、租赁、担保、继承之标的，并且在课税及公用征收上与一般不动产相同，依同一原则处理。州及自治体可以与其他公司实体共同开发空间，也可以将公有道路用地上不必要空间出售、出租，或对公有道路用地仅得有地役权。“这个州法系对以前判例与学说关于空间权法律问题基本立场的总结。因此，与其说该法是在创设新的空间权法制度，还不如说是对过去普通法上业已获得承认的空中权以制定法予以确认和补充。”2、日本（1）日本民法典的规定及其修订日本在19世纪末20世纪初出现了地下空间早期利用，主要是地下水道、地铁及共同管道（共同沟）。二战后，由于日本经济起飞，一些大城市的土地资源非常紧张，日本法学界开始思考借鉴美国关于空间权的理论。1956年日本私法学会第十八次会议集中讨论了借地借家法的改正问题，提出应将以地下、空中为客体而设定的借地权与以地表为客体所设定的普通借地权予以分别规定，并寻求对日本当时的民法典进行增补和修订。这次会议为日本在空间权制度作了理论准备。在这之前的日本民法典在第207条中规定：“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上下。”该条明确表示，土地所有权人拥有土地上下空间的所有权。1966年，日本修正了民法典，通过附加的形式附加了第269条之二，在地上权的规定中，附加了区分地上权制度，对日本民法典第207条进行了限制。第207条（土地所有权范围）规定：“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上下”。第269条之二（地下、空中的地上权）规定：（一）地下或空间，因定上下范围及有工作物，可以以之作为地上权的标的。于此情形，为行使地上权，可以以设定行为对土地的使用加以限制。（二）前款的地上权，即使在第三人有土地使用或者收益权利情形，在得到该权利者或者以该权利为标的权利者全体承诺后，仍可予以设定。于此情形，有土地收益、使用权利者，不得妨碍前款地上权的行使。（2）地下空间利用立法的发展1963年，日本国会通过了有关修建共同沟的特别措施法(即共同沟法)，目的是规范在公路下面建造共同沟集成相关的管线，确保道路结构安全和保障交通运输的安全。1972年，大阪千日前商场发生火灾，引发了地下街防灾的讨论，1973年日本四省厅颁布了有关地下街的使用的通告（包括建设省、消防局、警示厅、运输省），目的是控制新建、增设地下街。自20世纪80年代以来，日本地下空间利用进入了新的时期，开始探索新的地下空间开发利用的法律制度。1984年日本建设省内设立了“道路地下空间活用研究会”，重点开展道路地下空间的规划和管理，改革与立法，新技术开发等课题研究。1995年日本国会通过临时大深度地下空间利用调查会设置法，设立了“临时大深度地下利用调查研究会”，以内阁官房内政议论室长为议长，设置由相关的13省厅组成的大深度地下利用关系省厅联络会议，形成了大深度地下利用的法制化研讨体制，国土厅作为推进法制化作业的中心。在地下的地上权已经明确的前提下，日本国会2000年5月26日颁布了大深度地下空间公共使用特别措施法（自2001年开始实施，于2003年7月24日修订，也有学者翻译成地下深层空间使用法，以下简称“大深度法”），分为6章（不含附则）56条。2000年12月6日又颁布了该法的施行令，该法是关于地下空间开发利用的综合法律。此外，涉及地下空间利用的法律还有：都市计划法、建筑基准法、道路法、消防法等。2004年修订后的土地征收法对日本地下空间的利用以及权利限定也有着很大的影响。（3）大深度法的主要内容大深度法是为保证因公共利益而需要使用地下深层空间的需求所制定（法律第1条），它的适用区域仅限于东京圈、名古屋圈和大阪圈这三大都市圈（法律第3条，施行令第3条）。而该法所指的“地下深层”是指，通常建造地下室达不到的深度（地面40米以下）同通常设置建筑物基础达不到的深度（支撑层上沿起算10米以下）两者作比较，哪个深就以其深度作为该地区地下深层空间的基准（法律第2条）。所谓支撑层，以东京城区为例，是指西部区域在地下约20米深处，东部区域在地下约60米深处存在着的硬度N值超过50、支撑着东京所有的超高层建筑基础的、被称为东京砾石层的地层14 平松弘光：“日本地下深层空间利用的法律问题”，载政治与法律2007年第12期。根据该法，土地所有人能自由使用的地下空间，是在被认定为地下深层空间以上的空间，而且它的具体深度由每块土地的地基调查结果所决定。对此，国内也有人直接解释为：土地所有者仅拥有地表下50米以内深度的空间，私有土地地面下50米以外和公共土地的地下空间使用权归国家所有15 “在地下空间资源中邂逅日本”，载西部时报2007年11月30日。由于大深度法的规定，明确“地下深度空间”以上的地下空间可以为私人所有，这意味着如必须在私有土地的地下建造隧道等构筑物的，原则上由基建单位同该土地所有人签订取得民法上权利的合同并支付赔偿金。民法上的权利有租赁权、地上权等，但通常是划出地下空间的范围来设定区分地上权的（民法第269条之2）。上、下范围的设定，以1870年测定的东京湾海面平均数值为基准。当然也可以通过收购而取得土地所有权。根据该法，对于地下深层空间使用权的公示，都、道、府、县知事必须配制与利用地下深层空间的批准手续相关的登录簿，供公众查阅。对这一权利的公示，没有采用与不动产相同的登记制度，而是采用登录在登录薄上的办法，这表示没有把基建单位取得的地下深层空间使用权作为私权，而是作为同征用法一样的公用使用权来对待的。16 前揭平松弘光：“日本地下深层空间利用的法律问题”。因此，地下深层空间使用权的效力、内容等，只是权利所涉及的范围被限定于地下深层空间的立方体项目区域内，其它方面是与征用法的地下使用权同样对待的。（4）关于土地空间权利的登记为了明确并限制地上权的范围，日本不动产登记法第111条第二项规定了设定区分地上权的登记程序。第111条（地上权）（二）：就民法典第269条之二第（一）款的地上权申请前款登记时，于申请书中除应记载前款所载事项外，还应记载作为地上权标的的地下空间或空间的上下范围。如果登记原因中有民法典第269条之二第（一）款后段的订定时，亦应记载。关于空间权利范围的具体记载方法，原则上是以地理学之经纬度以及自平均海面之高度表示，例如以东京湾平均海面以上100公尺到往上300公尺之间记载。毫无疑问，在日本，地下的区分地上权是纳入日本不动产登记法，并通过在不动产登记簿上进行登记来公示这一权利的存在。但值得指出的是，根据大深度法而取得的地下深度空间使用权，是作为公用并限于公用而赋予基建单位公法上的权利，由于该权利一般不发生交易，并没有纳入不动产登记的范围和体系，不能进行登记。对此，有日本学者认为，这不仅造成同一条隧道设定了地下区分地上权的部分可以登记公示，而地下使用权部分就不能通过登记公示的不统一状况，而且不便于相关人查阅该地下使用权的设置状况。17 同上注。毕竟，一旦在某土地下设立了大深度空间使用权，在该土地上建造建筑物就可能被限制层高或重量，土地就会在使用上受到明显的限制，因此，对该土地进行交易的相关当事人，就会注意地下使用权的存在与否和土地利用所限制的内容。而日本征用法中并没有设立表示权利和限制存在的城市计划图纸的制度。相关当事人要想了解地下使用权设定的事实，只能去一份一份地查看裁决书，而征用委员会可能会以保护个人隐私为由拒绝向基建单位和被征用人以外人员公开裁决书。3、台湾地区（1）关于土地空间权的法律制度台湾地区民法典第765条规定，“所有人，于法令限制之范围内，得自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人之干涉”。学界扩张解释为：同一土地所有权人，可以将其所有的一宗土地，按地面、上空或地下垂直空间分层处分，分别建立各层立体空间的权利主体，形成土地立体空间分层所有；也可以将其所各层立体空间出售或设定用益物权，由一个权利主体承受。1988年制定的“大众捷运法”正式确立了土地空间权的法律制度。该法第19条规定“大众捷运系统主管机关因路线工程上之必要，得穿越公、私有土地之上空或地下，其土地所有人、占有人或使用人不得拒绝，必要时得就其需用之空间范围协议取得地上权，协议不成时，准用征收规定取得之。但应选择其损害最少之处所及方法为之，并支付相当之补偿”。该条规定对“民法物权编”第773条规定进行了限制。而“民法物权编”第773条规定“土地所有权，除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于土地之上下。如他人之干涉，无碍其所有权之行使者，不得排除之”。因此，台湾地区在最近的一次民法典修改中，仿效日本，增加了第841条之一的规定，即“地上权得在他人土地上下之一定空间范围内设定之”，此即空间地上权。台湾地区除了制定“大众捷运法”（1989年，最近修改是2005年）外，还制定了“共同管道法”（2000），对土地空间权利进行了规定。“共同管道法”第2条（一）规定：共同管道：指设于地面上、下，用于容纳二种以上公共设施管线之构造物及其排水、通风、照明、通讯、电力或有关安全监视（测）系统等之各种设施。第14条规定：共同管道系统以划设于道路用地范围为原则，如因工程之必要，得穿越公、私有土地之上空、地下或附着于建筑物、工作物。但应择其损害最少之处所及方法为之，并以协议方式补偿。 表一 台湾地区区分地上权概念之相关立法条文法律条文条文内容制（修）订日期电业法第51条“电业于必要时，得在地下、水底、私有林地或他人房屋上之空间，或无建筑物之土地上设置线路，但以不妨碍其原有之使用及安全为限，并应于事先书面通知其所有人或占有人，如所有人或占用人提出异议，得申请地方政府许可先行施工，并应于施工五日前，以书面通知所有人或占有人。”民国36年12月10制订 民国54年05月21修订自来水法第52条“自来水事业于必要时，得在公私土地下埋设水管或其它设备”民国55年11月17日制订 民国86年05月21日修订铁路法第17条 “.前项输电系统之线路，得于空中、地下、水底择宜建设，免付地价或租费”民国47年01月03日制订 民国67年07月26日修订下水道法第14条“下水道机构因工程上之必要，得在公私有土地下埋设管渠或其它设备”民国73年12月21日制订电信法第32条“第一类电信事业或公设专用电信设置机关之架空地下、水底线路”民国47年10月23日制订 民国88年11月03日修订大众捷运法第19条“大众捷运系统因工程上之必要，需穿越公、私有土地之上空或地下，必要时主管机关得就其需用之空间范围协议取得”民国77年07月01日制订 民国86年05月28日修订奖励民间参与交通建设条例“民间机构兴建本条例所奖励之交通建，需穿越公、私有土地之上空或地下，应与该土地管理机关或所有权人就其需用之空间范围协议取得地上权.”民国83年12月05日制订促进民间参与公共建设法第18条“民间机构兴建本条例所奖励之交通建设，需穿越公、私有土地之上空或地下，应与该土地管理机关或所有权人就其需用之空间范围协议取得地上权.”民国89年02月09日制订土地征收条例第57条“需用土地人因兴办第三条规定之事业，需穿越私有土地之上空或地下，得就需用之空间范围协议取得地上权，协议不成时，准用征收规定取得地上权”民国89年02月02日制订共同管道法第14条“如因工程之必要，得穿越公、私有土地之上空、地下或附着于建筑物、工作物”民国89年06月04日制订（2）关于区分地上权的登记对于区分地上权的登记问题，台湾学者也多有研究。台湾学者刘品伶即提出，区分地上权之登记最为重要的就是“地下和空间上下范围之确定”。他认为，在台湾，对于土地上下空间位置及范围之标定，可参照其建物测量办法第20、21、23条所揭示之原则及地籍测量实施规则第40、41、45、79条所给予之条件，采水平投影以定其水平位置，高程差（或以楼层别代之）以定其立体位置。由于台湾地区之高程系以基隆之平均海平面为准，而事实上，并不需要每一区分地上权位置均换算成海平面，可换成以该设定土地附近一较永久性工作物基准点，换成区分地上权之高程，或是以区分地上权存在之土地之平面高程为准，并以其它补点作为控制之图标点，如此即可很明确地确定其空间的位置，依法加以登记。由于台湾现行地政机关对于分层设定地上权之记载例系以层别来划分，层别之认定，以建筑法规为依据，甚为明确。但对于其它工作物而言（如捷运系统），则须顾及全线坡度之平顺，不能随沿线各栋建筑物之区别而有阶段式高差，因此宜以标高来划分，惟对于标高基准点的依据宜详予规定。对于区分地上权登记标示，刘品伶认为，至少亦必须包括地号、地目、等则、高度或深度、层数、面积、形式（水平、倾斜或弯曲）及特约事项；其中特约事项是由双方当事人所约定，譬如就“垂直的相邻关系”之约定即可登记于此。实务中，对于区分地上权的登记，台湾目前地政登记实务仍沿用普通地上权的登记方式办理，于其他登记事项栏内叙明“本件地上权设定于特定空间范围，其范围详位置图”，其余记载方式同普通地上权之记载方式。至于区分地上权范围之测量，则依地籍测量实施规则第231条规定办理，即同一他项权利人在数宗土地之一部分设定同一性质的他项权利者，应尽量测绘在同一幅土地复丈图内。一宗土地同时申请设定两个以上同一性质的他项权利的，应在同一幅土地复丈图分别测绘他项权利位置。并未针对区分地上权的测量规定，对于空间位置测量系依台湾内政部87年9月15日台内地字第8796413号函示，采两种方式办理：（一）一般人民申请案件，由当事人设立一个固定参考点，作为设定空间范围高程的相对基准。如设定空间范围已有建物，得以该建物之某楼层或其上方特定空间之范围标的设定区分地上权。（二）大型公共建设的申请案件，由工程单位提供参考点，作为设定空间范围高程的相对基准。18 “电力线路通过私有土地之损失补偿及权利设定”，载台电月刊2008年5月号。对此，有学者认为，目前依大众捷运法等取得的区分地上权，在土地登记簿上仍以一般“地上权”登记，未对其三度空间予以具体表达，而仅以注记“详如位置图”方式处理，欠缺公信力，理应修订土地登记，使其具有登记之效力。19 曾丽纹：“空间权与发展权法制化之研究”，载现代地政民国90年8月第21卷第8期。4德国1900年德国民法典第905条（所有权的限度）规定，“土地所有权人的权利扩及于地面上的空间和地表下的地层”，同时也规定“所有权人不得禁止他人在排除干涉于所有权人无利害关系的高空和地层中所进行的干涉”。德国民法的规定在肯定了土地所有权的范围包括地表、空中及地下的同时，赋予他人无害使用的权利，限制土地所有人的土地所有权。第四章（地上权）第1012条规定，“土地可以此种方式（地上权方式）设定其他权利，使因设定权利而享有利益的人，享有在土地的地上或者地下设置建筑物的可转让或者可继承的权利”，这是德国民法关于空间权的最早立法。1919年德国通过地上权条例（国内也有人翻译成“有关地上权之命令”）。根据该条例第1条规定，所谓地上权，是指“以在受负担土地地面上或地面下，拥有建筑物为内容的可以转让并可继承的权利”。也就是说，获取地上权的目的，在于在他人的土地上为自己建筑，从这一点看，地上权就是建筑权20 孙宪忠：德国当代物权法，北京：法律出版社1997年版，页227。地上权可以支配的土地地表及土地之上或者土地之下的空间，应以建筑需要确定。虽然从土地所有人角度看，地上权为其土地上所负担的一项限制物权。但在德国物权法律体系中，该限制物权的地位非常重要，在法律上受到如同土地（视同土地的权利）的对待，如：其一，根据条例规定，地上权的设立，必须遵守物权设立的基本原则合意加登记（条例第11条、民法典第873条）。其二，地上权有自己的登记簿簿页（地上权登记簿），它可以像土地一样，在其上设定负担（如设立次地上权21 所谓次地上权，就是以地上权为本权而再次设立的的地上权。次地上权的设立条件与地上权完全一致。次地上权人根据其权利，支配地上权人支配范围指土地的地表或者地表上下的空间，或者仅仅只是支配不连接土地地表的上层空间或者下层空间。参见孙宪忠著德国当代物权法，法律出版社1997年版，第228页。、地上权抵押权），并受到土地所有权般的保护。在（所有人）土地的登记簿簿页中，地上权体现为负担；反之，在地上权登记簿中，记载有关地上权的权利交易（如转让、设定抵押权负担）（土地登记命令第54-60条）。其三，尤其特别者，因行使地上权而建造或已经存在的建筑物，为地上权的重要成分，而不是土地所有权人的重要性成分（条例第12条）。22 德鲍尔史蒂尔纳：德国物权法（上册），张双根译，北京：法律出版社2004年版，页288、648-651。5瑞士瑞士民法对土地所有权标的物、内容范围及限制作了规定。瑞士民法典第六百五十五条（土地所有权标的物）规定：“（1）土地所有权的标的物为土地；（2）本法所指土地为：不动产；不动产登记簿上已登记的独立且持续的权利；”。第667条（土地所有权内容范围）规定：“（1）只要行使权利有利益可言，土地所有权及于地面上方空间及地面下方之地身。（2）除法律保留的限制外，土地所有权及于全部建筑物、植物及泉水”。而第675条、第691条、第692条对上述条款进行了限制，建立了空间权制度。第675条（建筑权）规定：“（1）在他人土地的地面上下以挖掘、垒作或以其他方式长期与该土地连接的建筑物和其他设施，只要其役用以地役权在不动产登记簿上以登记的，得有一特别所有人”。第691条（允许他人安设管道的义务）规定：“（）土地所有人已取得全部损害赔偿时，有许可水道、疏水管等类似管道及地上、地下电缆在其土地安设的义务。但以非经其土地不能安设，或需过大费用始能安设为限”。第692条（维护义务人的利益）规定：“（1）负有前条义务土地所有人，有请求以公正合理方法维护其利益的权利”。从上述规定看，瑞士将空间权规定在“建筑权”项下。根据规定，权利人可以在他人土地的地上或地下行使建筑权，即建造建筑物并维持或拥有建筑物。“建筑权”是以在他人的土地上（含空间及地下）有建筑物为目的。6意大利意大利民法对土地所有权及地上权进行了充分的规定。意大利民法典第840条（土地的地下和上空）规定：“土地的所有权及于该土地的地下和上空的所有财产，在不损害邻人的情况下，土地的所有人可以从事任何挖掘和建筑活动。土地的所有人不得以不感兴趣（参阅第934条）为由禁止第三人在自己土地上的某一深度或者某一高度进行活动”。第934条（地上或者地下工作物）规定：“地上或者地下的植物、建筑或者工作物属于土地所有人；根据权利证书（参阅第952条）或者法律得出不同结论的情况除外”。第952条（地上权的设立）规定：“土地所有人可以允许他人在自己的土地上建造、保留建筑物并且取得建筑物的所有权。同样，土地的所有人可以将建筑物的所有权与土地的所有权相分离，只转让土地上已经存在的建筑物所有权”。第955条（地下建筑）规定：“以上