百战经典二手房买卖合同纠纷胜诉全记录.docx

律师百战经典：二手房买卖合同纠纷胜诉全记录来源：大律师网2007年7月11日，我到XX律师业务所作业没几天，就有一个女客户叫徐XX的带了一些资料上门来找我所主任咨询。主任组织了作为主任助理之一的小朱(实习律师，武汉大学法学院硕士研究生)接待了她。在他们攀谈的过程中，我听到徐小姐有些咱们韶关人的口音，就下知道地看了她一眼，并笑着打了个招待，用广州话问好了下对方是哪里的啊之类的疑问。徐小姐也很有礼貌地允许浅笑，并一样用广州话予以回复，互相都知道大家是韶关同乡。看过徐小姐带过来的资料后，小朱没有当场表态，只是说让她把资料留下来。而我作为从法院不久的实习律师，手上也有些活，在旁时断时续地听了他们的说话。 由于不是自个经办的案子，我就没再关怀这事。小朱后来向主任作了报告。 过几天，徐小姐又上门来取资料，仍是小朱接待了徐小姐，徐还没来得及喝茶，小朱就开口说：你这个案子，咱们主任说了，要输的案子咱们不接，这些资料你拿回去吧。徐小姐心惊胆战，一手接过资料，双眼睁得大大的,大声说：啥，我这个案子会输?!小朱所以就说：你买的房子是人家的产业，没有经过共有人赞同，归于无效合同。这个城市办理法有详细的规则。如今你做的话必定会输。 徐小姐此刻言语的逻辑思维现已紊乱，只管东拉西扯地说理，说啥他们早就不是夫妻了之类的话。边说边走向门边，预备脱离咱们律师业务所。 就在徐小姐的手行将拉开玻璃门的一刹那，我叫了她回来，让她把资料给我看下。由于我在前几天他们攀谈时所听到的还浮光掠影，感受这案子是有戏的。 徐小姐所以将资料递过我，我招待她到回会议室里坐。边看资料，边问她疑问。我在案卷材猜中看到了原告廖X有的申述状、依据、法院开庭传票和举证告诉书等等。这案子在20多天后的八月份开庭。一同，我要徐小姐供给她手上现有的依据。都看完了。我心里有底了。所以找小朱说，这个案子能够接下来办。胜诉的可能性很大。小朱有些为难，说拿不定主意，这个要主任决议。我所以敲主任的门，进入和主任说了，听完我说，主任一开口就问，你说这个案子能赢，你能把法令依据找给我看吗，我所以找来法条书，就把详细的法条找了出来。主任看了，就说，你已然以为能够赢，能够和谈下把案子收下来。徐小姐此刻心情很急，也敲门进来听我和主任谈案情。 我所以再和徐小姐谈案情，为她剖析，案子会赢在哪里，如果输了如何才干防止丢失。我在法院十三年的作业经验此刻暴露无遗。很快就让徐小姐服气。 由于徐小姐也问过N多人，也去过N多当地咨询。很少人说她的能赢，大部分人说她会输。并且有些人还煞有介事地说，报纸啥时分登了一样的事例，象她这种状况，输光光了。所以她一向云里雾里，无从知晓。 这今后就谈到收律师费的疑问，我所以叫财务帮她核算，103万元的标的金额约要律师费52000多元。我所以说已然是韶关同乡，尾数2000多元就不收了，只收一个整数，5万元。没想第二天一早，徐小姐就从银行转帐，交清了此款。 二、案子的承办 我从门边捡回来的案子，天然由我主办。我在厘清案情的基础上，将诉讼资料分门别类，进行有序办理后，就着手写、编排我方的依据、我方的依据清单、对对方举证的质证定见、对对方观念的辩驳定见以及。一同预备了法令条文和法令依据。并对需求取证的项目做了计划。 案情： 徐X华与廖X有、林X奇配偶是街坊，都在梅林X村寓居，廖林寓居的这一套房子，原挂号报价56万元。仅署了林X奇的名。后来廖、林因长期不和在法院诉讼离婚，历经一，终究由中级人民法院判定离婚。由于两边都没有在一审中提出切割房子的恳求。一审判定后，廖不服费的处理，虽在上诉状中提过要独占房子，但没有供给房子的任何依据。所以一二审法院都没有处理这套房子。两审判定书上连这房子提都没有提。终究法院判定收效后，林X奇将房子交挂牌销售。恰好，徐X华也想买多一套房子，扩展寓居面积，所以在地产中介处发现了林X奇的房子，中介向徐说已查过档，没疑问后，一同林向徐出示了中级法院的离婚判定书，言明他们已无夫妻联系。所以两街坊经过中介达到房子生意合约即阳合同(经过建行转按揭借款)，定价103万元(实收)。徐先付40万元帮林还清林欠招行借款40万元。拿出原件后，徐向建行借款70万元，在过户后再向林付出余款63万元。 需求阐明的是，房子其时有X印刷公司出资让其人事司理在租住。但林向徐确保，租期差不多就到了，过户后会让他走人，或许由徐收房钱。 另在房地产买卖中心存案的二手的标的金额是56万元，仍依照本来的挂号价。目的是为了省税钱。而阴合同定价是103万元。 没想过户后没多久，远在北京作业的廖就来电话找徐，说房子是他的，他老婆是私自出卖，是没效的;而徐惊诧，答你们不是离婚了吗，怎样仍是他老公。说本来房产证上没有他的名。这些说话，都被廖录音了，作为依据提交到法院。 不久，廖就请律师(声称执业十年以上)诉至法院，将林X奇和徐X华一同告上。请求法院判定房子归其一切，请求承认二手房子生意合同(即阳合同)无效(1)。另请求二被告补偿原告误工、交通等经济丢失2万多元。在法院断定案由时对方律师对法院断定的吊销(合同)权胶葛的案由没有持贰言(2)。一同对方律师耍小聪明，把标的物定价为56万元。以图减交诉讼费(3)。 注(1)：这是对方律师的失误，阳合同逃税，当然是无效合同。而原告想赢，真实的方针是把阴合同断定为无效。该写的没写，这儿应当将阴阳合同一同写上，这才是一个较完美的诉求。 注(2)：对方律师又一个失误，法院断定案由不正确，律师作为人应当请求法院及时纠正过来，以防署理方的权益受到影响，由于建议的事由、案由不一样，权益维护的内容就不一样，建议错了，法院不会支撑。你不提贰言，法院以为你认可了。 注(3)：对方律师又一初级失误，早早算准诉讼费，让当事人好预备，即是大阔佬，有卡在身有时也不记得暗码。法院的诉讼费，你那么简单省的吗。这案后来原告就吃了苦头，在败诉前老老实实去将欠交的一万多元诉讼费交齐了。没多久，又要交一大笔上诉费。手头紧的话，这官司底子无法打下去。 三、略施小计玩法院 未判之前见分晓 在我方举证的一同，我想阳合同逃避税收，标的金额这条款无效是必定的了，阴合同还能够保住有用。对方只要请求法院宣告阴阳合同均无效，法院也是这么判定了，那么我方就输光。此种状况下，法院有可能会追加房子的现，建行深圳分行做，由于阴阳合同均无效，涉及到产业各自返还，那么法院必然要让建行深圳分行知晓，并参与到诉讼中来。由于房子从头易主，会影响到建行权的行使，借款给徐小姐的70万元也存在还款不能的危险，与本案的处理有法令上的利害联系。 不动产和动产一样也适用好心获得制度，这是物权法明确规则的，诉讼时物权法现已在施行了。民通定见的好心获得并没有扫除不动产，它说的是产业，那当然将动产和不动产都包含在内。思考一再，我觉得该测验下法院的情绪，假设法院真的追加建行深圳分行作第三人，那么这案子就悬了，可是从另一个视点看，也不是说一点好处也没有，即从银行资金的安全视点看，建行会做咱们的同盟军，建行它也不想房子生意合同无效，主合同无效会致使从合同即典当合同无效，影响建行的典当权的行使和70万元借款本息的资金安全。假设不追加，那么案子拿下来一点疑问都没有。可是实践中都是由原告列明或申请追加第三人的，由被告方申请追加第三人是很少见。 所以我捉紧时刻，写好两份追加建行深圳分做法第三人的申请书，让徐小姐签好名，在举证期限内由我送一份到法院信箱里。 没多久，法官助理打电话给我，说法官以为建行深圳分行与本案无利害联系，不赞同追加该银做法第三人。并请求我去法院收取有关告诉。我所以兴冲冲到法院把这份告诉拿回来。心里愈加有数了。没利害联系，那是说得很明白了，至少在主审法官眼里，这个案子在处理上，不会对建行的既得利益造成影响。不追加建做法第三人，就阐明从合同在法官的眼里是有用的，从合同都有用，那么主合同会无效吗?主合同也由于有用而不至于致使从合同无效。明知法院不会追加第三人，可是为了预知法院的判定成果，煞有介事导演追而不加的一场戏，这是从事律师业以来，本律师用诉讼窍门游玩法令、法院比照快乐的一次。 四、庭前花絮 由于林X奇拿到卖房款后作了人间蒸发，法院不能直接送达到位。所以采用公告送达的方法，所以开庭拖后两个多月。 阴阳合同的存在，阳合同标的金额的条款因逃税将会没效。廖X有为了胜诉，现已全力以赴了。常常上门找徐小姐捣乱。乃至用铁链反锁她家的门，现已屡次由警方处理了。后来我还为徐小姐写了一份律师函，严正向其住处的物业办理公司提出定见，请求该公司不得听任已不是业主的廖X有入小区楼层，上徐家捣乱。我想廖必定会去税务机关找徐小姐的费事，所以我找徐说了我的主意，也即是让她及早到地方税务局存案，一来阐明白此作业，二来承认过错，争夺宽大处理。可是徐小姐不愿，说这么会让她补交许多的税，由于约定的103万成交价是实收价。我所以如数家珍地向她说道理，但她仍是很犹疑，处处问税务人员有关法令后果。问到的一些 有身份的 税务官吏，定见竟然和我的相反!竟然给她出馊主意，说深圳还没处理过阴阳合同的，包含罚款，更谈不上追查刑事责任了。说自投罗网是自讨苦吃。由于徐偏信这些专业人士，拖了两个多月，在与上门捣乱的廖X有争持中，廖说出我要去税局告你这些话，我得知后，在我催促下后来徐总算遵从了，我所以为她写了一个接受税务机关处理的补税确保书加上依据如阴阳合同的复印件、房产证、税票等到地方税务局，和徐小姐亲身去了一趟，表明晰随时补税的情绪，承认了逃税的过错。 去的时分，咱们一阐明来意，地方税务局的人就说，那个廖X有现已来投诉了，请求加大力度查你们。这时，徐小姐才没懊悔听我的话。 开庭前夕，对方为了能不战而胜，竟然请求我方与之商洽。在饭店里，两边见面坐下来谈。廖及其律师提出，要徐小姐承认阴阳合同都没有用。让咱们有意输了这个官司，让廖赢个爽快。说今后都找林X奇算帐。咱们反唇相讥，有用的东西咱们怎样能够以为无效呢。找林X奇追偿的作业仍是你这个前夫去做好。 商洽决裂不欢而散。 五、开庭 首次开庭，局面严重、剧烈，真刀真枪干上了，我作为主办人，一点点没对对方谦让。驳斥对方说二被告歹意勾结的责备，由于报价是最重要的要素，只要把报价搞得过低了才可能是歹意勾结，提出依据阐明房子市场价仅76万元(建行委托行评价)，而对方底子举不出依据，证实房子市值远在103万以上。一同提出，就算是歹意勾结，只要危害权利人的合法权益时，才干算是无效做法。买卖价103万比照76万的市评价怎样可能危害权利人的权益呢。法庭对其歹意勾结，建议合同无效的说法底子不予采用。 一同我引证第四十七条的规则，夫妻两边离婚时一方躲藏、变卖夫妻共有产业,离婚后另一方发现的能够提起再次切割共同产业的诉讼。称假设原告以为被告林X奇有上述躲藏、变卖夫妻共有产业的做法，应当提起的是切割之诉。并且切割的对象是63万元纯房款，而不可能是已过户的房子。由于假若房子不算是林X奇的，是夫妻共有产业，也适用好心获得。 我乃至在旁枝上作文章，捉弄对方，向对方连连发问，原告提出了两个不一样的版别，一个是在他与林X奇离婚时的，一个是在本案中新提出来的，阐明他薪酬高能够出资采购首付。我问他，终究哪一个薪酬证实是真的，哪一个是假的。廖说两个都是真的，此刻法官们都咧开了嘴，我所以深刨，再问为啥两个都能够是真的，廖说，根据需求来定。啥时分需求低薪酬版别，就啥时分供给，高的薪酬版也一样的道理。这时法官们都要用手来捂口了。 争辩时对方律师哑口无言也硬说，被我捡了个便宜，他说在X年X月X日，林X奇就早已搬出去了(其实是被廖打走的)，由廖找人租住，这表明林对房子是没有产权的。应当归廖一人一切。我所以立刻辩驳，说这是啥逻辑，搬迁就意味着损失房子产权，那么全国没有人敢搬迁了。 最关键是原告律师对法院断定的的案由没贰言，主审法官说吊销就意味着你认可合同都有用，由于只要有用的合同才存在吊销的疑问，一同原告律师在诉状中只是请求承认阳合同无效，阴合同则没有提(申述时对方也没有阳合同)，这是原告律师书写诉状的失误，你即是不知阴合同的名称，你能够用模糊词语代替，如我以为能够这么写 请求人民法院承认二被告签定的房子生意合同均无效 。庭上法官提示对方，是不是仅承认阳合同无效，对方律师此刻才想起还要承认阴合同无效。法官此刻都在教对方律师打官司了，当然我是不能教他的了，不能提示对方诉求搞错了，法庭即战场，是有你没我的联系。法官提示他应当改变诉讼恳求，提合同无效之讼。当事人对合同性质知道过错，诉讼恳求和其真实意思不一致，法庭根据依据规则是有权提示的，这个法条我很明白，所以不多说。 我抓住对方改变诉讼恳求这一点，以为原告是在增加了诉讼恳求，一同抓住原告在交诉讼费时是按阳合同56万元的标的交的费，以为原告应当依照其建议的房子价值150万交费。应当补交诉讼费，法官也觉得有道理。请求廖依照103万的标的再交诉讼费。 由于原告当庭在法官的教训下增加了诉讼恳求，合议庭所以另定开庭时刻，进行第2次的开庭。 再过两个多月后，又进行了第2次开庭，这次原告及其律师为了阐明林与徐是彼此勾结，徐不是好心获得，而是歹意勾结获得，即是为了阐明善、恶这两个字的意义，竟然把字典也拿来当依据用，我所以不失时机调侃了对方一番，我说：原告方自已善恶不分就算了，也当咱们包含法官们也善恶不分，莫非要你对咱们进行识字教导和补课，话音未落，主审法官气不打一处来，没有制止我说话，她自已就大声说起来了，重重一法槌砸在审判台上，原告你交的啥依据，把字典都搬上法庭来了，上法庭来给咱们遍及文化教育.唉，这个时分我反而怜惜对方了。 主审法官还没完，原告在庭上还交一大堆没用的东西上来，我说过了举证期限，不予质证，原告一个劲地请求法官收下，法官不赞同收，说过了举证期限，被告也不赞同质证，并质问，原告你交那么多的依据上来，没几个有用的。还把档案袋都撑破了。 一同我还认真发现对方并没有补交够诉讼费，所以提示法庭。法庭立刻开单让原告期限交纳。 开庭结束时，我把写了八页的署理词交给法庭。这种局面和法官们的情绪，我的当事人已很定心了，主任也很快乐。现已胜诉在望了。 六、判定和跋文 两个月后，手机铃声响起，法官助理已告知了判定下来了，并且提示，判定对咱们有利，不要宣传判定成果才，避免给法院送达作业带来费事。由于