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房地产行业融资问题研究 摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最?松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。 下载 关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园 中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）004-0-02 前言 随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。 一、碧桂园房地产现状分析 （一）碧桂园控股有限公司概况 碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。1997年成立。2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70%，多美集团有限公司占12%，日皓、伟君与喜乐各占6%的股权。2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86%。截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9%；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50%。另外在融资方面，期末加权平均借贷成本为6.20%，同比下降139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。 （二）碧桂园应对融资问题的主要措施 1.获得充足的银行贷款 融资途径随着金融制度的创新不断扩大，银行贷款在房地产资金结构中的比例会随着融资途径扩大而逐渐降低，但房地产企业以银行贷款为主导的融资结构，短时间内不会发生改变。碧桂园与银行之间开展的贷款、融资债券等多项合作业务为碧桂园保持了充足的资金支持。一方面减轻了企业的资金压力，提升了资金周转率；另一方面使碧桂园的资金运作没有顾虑，可以不断尝试更多新的融资方式，使企业的融资之路走得更长远。 2.做好规划，降低融资成本 融资作为一项必不可少的经营活动，企业管理者需要提高对其的重视程度，并纳入企业的长期发展战略，对该项活动做出长期规划。碧桂园企业在工程项目的投资决策分析阶段，就对项目配套的现金流量进行了预测，做出相应的融资方案，尽可能地避免在资金富裕时偿还负债，从而增加利息费用的负担，以及在资金急需时仓促融资而产生额外的融资费用。由于房地产企业有着巨额的资金流量，如果企业将融入和支出资金的配比规划好，就可以在一定程度上降低融资成本，所以碧桂园企业做出相应方案，无疑是提高了企业效益，降低了融资成本。此外，企业高层对碧桂园的非核心资产进行专业管理，通过一系列资本运作，使这些资产变得更高效，在一定程度上也降低融资成本。 3.开拓多元化的融资渠道 信誉和实力是一个企业健康发展的通行证，同时也是多元化融资的一个保障。近年来，碧桂园控股坚持“高速度、精品质、低成本”理念，一直积极寻求多元化的融资渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂园控股引进中国平安人寿的战略投资约为港币63亿元。2015年，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。2015年年底，碧桂园已成功地发行了一笔相当于45亿港元的俱乐部贷款，是我国房地产企业首次海外发行规模最大的银团贷款。2016年已经发行两期总金额为90亿元人民币的非公开债券。近年来，国际信用评级机构对碧桂园稳健的经营策略做出肯定，并将其信用评级由Ba2调升至Ba1，距离投资级只差一步。这将会是碧桂园继2015年初被惠誉将评级展望调升至BB+（正面）后，在提高信用评级方面的一项重大突破突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商，这一系列的成效也为今后碧桂园多渠道、低成本、低风险融资创造了良好的条件。 4.投资海外项目 由于房地产企业的融资和项目的开发是紧密联系的，未来碧桂园将继续实施国内和海外并重的经营战略并深耕海外市场，要做全球绿色智慧城市的建设者。2015年的前八个月，碧桂园725亿的合同销售中马来西亚金海湾项目占14亿，澳大利亚项目占9亿。2016年3月，碧桂园“森林城市”项目在马来西亚柔佛州举办全球开放盛典，这是一个以合资方式进行开发，总投资规模达到400亿美元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。到目前为止，碧桂园在马来西亚共有三个项目，在澳大利亚有一个项目，其海外项目的不断成功在很大程度上有利于促进企业的融资，也提升了企业的知名度发展。 二、房地产行业融资问题的解决对策 （一）吸引私募资金 1.选择适当的私募方式 我国现有的私募方式可分为股权私募、债券私募与其他证券私募。股权私募中包括私募股权融资、私募股权基金、风险基金等。企业应当根据筹资需求，结合自身融资结构、抗风险能力、经营情况等方面，对比不同私募方式的可行性、优劣势与风险状况，安排适当的企业的私募方式。 2.确定合理的私募规模 在融资的过程中，要注意融资规模与实际需求相当，融资过多势必会造成资金的闲置，变相提高了融?Y成本，导致风险上升；融资不足会对开展投资计划和进行日常经营活动产生不利的影响。所以，企业需要综合自身条件以及融资成本等方面的因素，确定适当的私募规模。 3.聘请专业人员 由于私募融资的专业性很强，企业需要聘请专门的顾问机构作为融资顾问，对融资决策提出专业性建议。由专业人员做出相对全面的诊断分析，并根据企业的发展规划和预期盈利，制定合理的融资金额及具体的资金预算方案，这样最大的优点是能够降低融资成本，提高融资效率，有效减弱私募融资带来的风险。 （二）提高自身的管理能力 1.提高资金管理能力，加快资金流转 针对房地产企业普遍出现的资金流转不畅通问题，首先应该建立符合市场规律、运转高效的现代企业管理制度，减少决策的环节。要建立立项调查、市场分析和决策一体化的运营体系，做到调查全面科学，分析严谨缜密，决策果断迅速；其次要根据房地产市场特点抓好资金利用工作，做到物尽其用，要明确资金管理的各个环节，同时加强对财务人员的专业素质培养，财务人员工作不仅仅是账目记录，而且须通过财务报表、资金流向等数据分析，掌握资金在流转等方面存在哪些问题，并适时提出如何提高资金的利用效率问题。例如，在贷款资金回笼过程中，由于涉及客户、银行、公证处、房地产交易中心等多方的参与，环节过长容易导致资金沉淀而不能及时回笼。为解决问题，企业财务部门就需要精准确定各个环节的时间节点，提早加强沟通与协调，缩短各个环节的用时，这样就能大幅度提高贷款资金的回笼速度。 2.开源节流，提高规避风险能力 在融资过程中，以借贷方式筹集开发经营所需资金，是企业首选且比较可行的手段。但是企业有了资金并不意味着风险的降低，反而更要注重规避风险，要充分研究判断市场形势和国家的调控政策，在资金的使用上不能过度预支。如果房地产企业是以借贷支持经营活动，以负债维持企业，倘若不注意分析市场形势和走向，一旦债务出现危机就会威胁到企业的生存发展。企业在经营过程中，不能好高骛远，要充分考虑影响发展的不利因素和有利条件，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，使资金发挥最大的效益，避免资金在使用上的盲目性和冲动性，既要看准了大胆使用，又要使用适度，减少过度预支造成资金的不必要浪费。同时对无关的闲置资产尽快处置，如空置的房产、闲置的设备及存货等，提高资金的使用效率。 （三）加强与金融机构合作 我国的金融机构是吸取民间资本的最大载体，加强与金融机构的合作，密切两者之间的关系非常重要，要搞好房地产企业与金融机构的对接，加强联系合作。一是加强银企之间的互动，房地产要主动与金融机构加强联系，及时掌握最新的信贷政策，及早规避政策风险；同时通过金融企业主动服务，积极引导企业建立健全相关制度，实时做到企业内部系统与金融系统进行有效的互通，达到互相合作、互相提高的作用。二是发挥金融信用档案的作用，我国正在建设包括银行、交通、消费在内的规模宏大的信用体系，可以预见到将来企业失信必然会在融资等方面加重自身负担，影响正常经营，带来不可估量的损失，不利于企业发展，反之则会降低融资成本，提高企业的效益，所以企业必须高度重视。目前，在金融系统内部已建立起企业的诚信档案，如信贷规模、资信等级和逾期记录等资料已录入人民银行数据库。建立诚信档案不仅对规范资本市场有重大意义，更有利于那些讲诚信守信用的企业在金融市场吸取民间资本，拓宽融资渠道。 （四）开拓海外融资渠道 随着房地产市场的逐步对外开放，大量的海外资本流入这一行业。虽然目前国家对外资进入房地产市场设有较多限制，外资的流入还存在较高的门槛，但从长远来讲，国家将会大大鼓励房地产企业利用外资，会在政策法律方面提供更多的保障以降低风险。特别是在我国金融业实现全部对外开放后，房地产市场将日益成熟和完善，也将会更好的与国际接轨，房地产行业将迎来吸引外资的春天。除此之外，我国房地产业较大的利润空间将吸引更多的海外资本主动寻求与中国的合作投资。房地产企业必须认清形势，把握机遇，加强中国对外资政策的研究，积极主动走出去，借助本土优势结合外资实力，开拓海外融资渠道。总之，我国房地产企业在融资方面将逐步摆脱依赖银行贷款、高额负债的局面，房地产金融必将迎来一个融资多元化的新时代。 （五）完善相关法律法规 针对融资过程中出现的各种问题，我国需要加紧完善有关房地产融资方面的立法，推动房地产业健康发展。立法应从以下两方面入手： 一是修改完善现有的法律法规。针对新型金融工具的组织形式、资产组合、流通转让与收益来源分配等，进行严格规范，使房地产行业融资发展更为规范。同时，修改证券法、担保法、保险法等法律中与现阶段房地产融资发展不适应的地方。 二是尽快出台相关法律法规。我国还应该出台一些支持性政策，如涉及到全社会的信用立法等。金融业的创新需要依靠法律保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融的法制建设具有更为重要的意义。 三、结语 解决房地产行业融资问题对行业发展具有重要的推动作用。随着经济的快速发展，传统的融资方式难以满足行业发展的资金缺口，房地产企业必须采取多元化的融资方式，并且根据不同阶段、项目类型和企业规模来选择融资方式，合理有效控制融资成本，形成多方联动，企业才能够得到更好发展。文章在分析碧桂园控股这一实例的基础上，结合融资方面存在的问题，提出相应的建议，同时企业经营者应尽快建立起符合市场规律的融资管理体系，以改善企业融资困难的状况，使房地产行业真正