浅析房地产成本管理中的突出问题及其应对策略.docx

浅析房地产成本管理中的突出问题及其应对策略 摘 要 在房地产开发中，成本管理属于核心环节，因此需要结合市场变化来增强房地产企业的市场竞争力。本文对房地产成本管理存在的突出问题进行分析，提出了房地产成本管理的对策，为提升房地产成本管理的有效性打下良好的基础。 下载 关键词 房地产 成本管理 问题 对策 一、前言 作为国民经济发展的支柱产业，房地产同人民的生活质量、生活水平密切相关。随着房地产行业的发展速度逐步加快，在投机性需求以及刚性需求的重大冲击下，房价不断上涨，整体呈现出居高不下的态势。但受国家宏观政策发展更加精准以及政府限购政策等的影响，房地产行业日渐降温。之前，房地产行业的平均利润率比较高，并没有真正体现成本管理的价值；目前，房地产市场的价格以及销售量逐渐降低，开发成本呈现出节节攀升的态势，房地产行业进入微利化时代。房地产企业认识到房地产成本管理的重要作用，对房地产企业的生存与发展具有非常大的影响。 二、房地产成本管理中的突出问题 （一）房地产企业拿地拓展中的成本问题 作为开发房地产的始端，拿地拓展工作非常重要。成本管理工作人员需要结合土地属性、招拍条件开展成本信息的调研工作，通过粗略性成本测算，确定该项目的投资价值，投资预估后盈利情况以及现金流等。前期成本调研存在着严重的形式化或者是不充分。在投资研究时，往往直接套用原有的项目成本数据，并没有发现土地成本背后蕴藏的信息。同时，房地产企业缺乏合理化的投资体系与评估体系，可行性测算过于简单，主要关注土地属性内容、项目盈利内容、项目市场前景等，并没有构建有效、合理的投资评估体系。 （二）房地产企业规划设计中的成本问题 房地产企业项目拿地后，需要做好市场定位工作、规划审批以及概念设计等，有效控制成本管理中存在的问题。房地产行业的工程设计中普遍重视产品的性能，忽视了工程设计的经济合理性，提升设计标准或者是安全系数，并没有考虑经济合理性，这对项目成本的有效控制造成了非常大的影响。房地产的品质要求与部件选择方面，需要结合设计与设计结果做好成本测算，确定成本指标，结合成本数据来提出合理化的成本建议。 （三）房地产企业施工阶段的成本问题 做好前期准备工作后，房地产企业正式进入房地产施工建设工作。房地产企业在施工建设时，考虑到建设过程具有复杂性以及房地产管理属于粗放型，这就使得房地产设计变更监控与工程签证控制的力度不足，无法将成本有效地控制在成本指标合理化的范围内。同时，由于无法及?r反馈施工建设的动态成本，会极大地影响房地产成本管理的及时性。只有及时掌握成本管理的动态，才能采取有效的补救措施，实现统筹控制。若是已经出现成本指标超标问题，无法有效调整建设成本，动态性成本管理就达不到理想的效果。 三、房地产成本管理的应对策略 （一）做好房地产拿地拓展阶段的成本控制工作 拿地成本对房地产项目具有非常大的影响，考虑到目前成本管理存在的问题。房地产公司的相关工作部门需要构建协同工作机制，开展实地成本的调研工作，编制出更加合理、更加全面的成本测算方案，或者可以构建联合性科研小组，进行协同性成本调研工作。在拿地过程中需要重视成本估算工作，成本管理工作人员、设计工作人员、市场工作人员等构建联合调研工作小组，更加全面、综合性掌握调研项目的成本问题，只有这样，才能为后期进行准确成本估算打下坚实基础。此外，结合公司的战略导向和企业的实际情况制定合理化投资决策体系。投资决策指标包含净利润率、投资利润率、投资的回收期等，优秀的投资决策体系能够提升房地产拿地的合理性与规划性。因此，企业可以结合实际需求组建专门化机构，制定可行性方案。成本控制机构的成员除了由工程造价师、土地开发工作人员、房地产设计工作人员等组成，还应聘请高校专家给予指导，结合该机构的研究数据能更好地掌握项目资金情况，同时银行也能够了解企业的清偿情况，考虑贷款的安全原则，确定合理化贷款数量。房地产公司可以根据数据更加合理地安排资金，这样能够规避资金的不合理使用，避免出现资金链断裂。 （二）构建合理化的招标、投标成本管理方式 房地产企业要紧抓合同签订的机会，采取有效的预防措施、解决方法等解决工程量清单中存在的不完善部分或者是不准确部分，采取专用性合同条款对现场签证进行约定。合同履行时，人工价格、材料价格、机械市场价格等方面的变化都可能造成合同价格发生变化，因此要通过调整工程量费用来制定解决方案，诸如合约中约定一般情况下措施费用不调整，工程量增减一定程度再进行调整、根据分部分项工程量清单报价乘以一定系数进行调整等，明确合同价款中蕴藏的风险范围、价款可调整范围。此外，还需要做好风险费用计算方法约定，可以采取绝对值法，根据约定风险来不断调整费用，详细调整物价波动范围与调价规则对施工合同的影响。若是由于非承包方因为工期延长产生设备、人工等市场价格变化，那么也需要在合同中解决这些问题。一般来看，合同约定市场调整方法，若是工程延后则需要做好价格波动说明，避免出现争议。 （三）构建科学的房地产施工工作方案 房地产施工建设时期，建设成本所占比例非常大，直接成本所占比例达到95%，一旦出现细微化成本调整或者是细微化成本失控，可能产生非常大的成本变动。房地产企业需要严格控制工程签证变更工作以及设计变更工作，尽可能减少成本的执行差异，做好签证与设计变更方面分类工作，结合实际情况开展针对性处理方式。在构建工程签证相关管理工作制度时，需要明确工程工作部门、造价工作部门等相关工作人员的职责分工，为签证质量提供保障，同时也能有效规避不实签证或虚假签证。重视成本管理的信息化系统建设工作，构建动态性成本管控体系。同时，还需要保证信息化系统与企业成本管理流程之间保持一致，成本管理操作界面与操作原理需要保持简单便捷，严格执行各项程序，提升成本管理的有效性。施工方案不仅影响施工质量，还对工程造价具有非常大的影响。采取差异性项目施工方案，施工机具也存在差异，工期也有所差别，工程造价也有所不同。因此，需要重视施工方案的优化工作，尽可能降低成本，做好相关准备工作，合理地控制支出，严格控制各个施工阶段，提升工程造价控制的有效性。 四、结语 房地产行业属于我国基础性行业，房地产行业的发展水平对人们的社会生产以及日常生活都具有非常大的影响，同人民群众的利益密切相关。随着房地产行业的发展速度逐渐加快，社会各界愈发关注成本问题，房地产企业也面临着成本管理挑战，对房地产行业的发展带来了非常大的影响。房地产企业在成本管理过程中，需要创新工作方式，采取有效的对策来