浅谈企业国有资产租赁经营.docx

浅谈企业国有资产租赁经营 摘要:加强国有资产租赁经营的管理,是防止国有资产流失,实现保值增值的重要途径。文章对福州市榕福集团物业分公司开展国有资产租赁经营工作的实践和如何进一步完善管理进行研究和探讨。 下载 关键词:国有资产;租赁经营;工作探讨 中图分类号:F721文献标识码:A文章编号:1006-8937(2010)12-0039-02 国有资产租赁经营,是指在不改变国有资产所有制的前提下,将国有资产出租给有关承租人经营。租赁经营的核心工作,就是对国有资产进行有效的开发利用,在确保资产安全的前提下,通过资产营运,实现国有资产的保值、增值。福州市榕福集团物业分公司自成立以来,积极探索国有资产租赁经营模式,通过内部规范管理,外部积极拓展租赁经营渠道,在推进国有资产的有效开发利用方面,取得了一定的成效。为进一步完善国有资产的租赁经营,有必要对企业近几年租赁经营工作的成效和今后工作的开展,做进一步的研究和探索。 1榕福集团物业分公司背景简介 福州榕福集团公司是2002年5月经福州市人民政府批准,整合原福州蔬菜副食品公司、福州市食品公司、福州市糖酒副食品公司优质资产组建的国有独资公司。 组建后的集团公司拥有蔬菜、牲畜、蛋品、家禽、糖酒副食品、花鸟宠物、日用百货等七个大型批发市场。除七大市场之外,集团公司还拥有分布全市5.92万m2的物业资产,为了加强这部分国有资产的管理,集团公司于当年6月组建物业分公司,通过开展租赁经营方式,使国有资产保值增值。2002年6月,分公司接手管理这些资产时,闲置资产近万平方米 ,已经租赁出去的多数网点单位租金低于市场价格,欠租、逃租现象时有发生,部分资产破损,安全隐患较多。如何通过对资产租赁经营的集中管理,使国有资产得到有效开发利用,保证国有资产不流失,是集团公司赋予物业分公司的主要职责。 2资产租赁经营集中管理的必要性 实行资产租赁经营集中管理,有利于规范运作、加强监管。分公司组建前,由于没有统一的规范要求,而且缺乏监管,造成资产租赁经营的管理漏洞较多,导致国有资产流失。例如由于制度不严、监管不到位,部分租赁户对履行合同条款不重视,个别租赁户任意拆建所租赁的资产;部分资产安全隐患始终不能有效排除,或排除后经常出现反复;一些网点还存在转租,承租人获取中间差价的情况;个别网点长期由内部职工承租、租金偏低问题等。这些问题需要通过建章立制、规范运作、加强监管来解决。 实行资产租赁经营集中管理,有利于解决国有资产管理历史遗留问题。分公司组建前,由于忽视对资产价值的评估,对资产管理历史遗留问题也没有认真去解决,给资产租赁经营带来诸多问题:一是部分资产价值没有评估,而且租金定价又缺少对比性,租金定价就比较盲目,租金价格长期偏低;二是部分国有资产权属不清,造成这些资产在租赁过程中纠纷不断;三是有的房产缺失房产证和土地使用证,给租赁管理和资产处置带来隐患;四是现有网点中近70%没有经过消防验收,安全设施不齐全,使这部分网点租赁经营范围受到限制。解决此类问题牵涉面广,难度较大,需要组织力量进行认真调查,分析原因,逐步解决。 实行资产租赁经营集中管理,有利于加强对陈旧网点的维护工作。许多陈旧网点,由于年久失修,网点破损严重,使用功能下降,有的网点因此闲置。多年来,由于企业不重视对资产的维护,再加上资金不足,大量陈旧网点没有得到有效的改造和修复。分公司组建后,可以集中人力、财力并通过招投标来吸引租赁户投入资金等方式,加快对陈旧网点的修复和改造。 实行资产租赁经营集中管理,有利于提升国有资产的管理水平。由于原有企业对资产租赁经营工作不重视,忽视了员工物业管理知识的学习和培训,客观上造成员工专业知识不足,管理水平不高的状况。分公司组建后,可以通过加强对员工的教育培训工作,组织员工参加物管员资格认证培训等,逐步打造一支具备专业知识的物管员队伍。 3物业分公司资产租赁经营运作情况 企业经过几年的运作,资产租赁经营呈现良性发展的趋势,主要体现于:租金收入逐年增加,闲置资产得到全面开发利用,旧网点的改造取得成效,资产的安全隐患整改力度明显加强,企业的各项规章制度不断健全,资产租赁工作的管理程序更加规范。几年来企业对资产租赁经营的管理,主要从以下几个方面着手。 加强监管,确保国有资产安全完整。安全管理工作是关系到企业生存和发展的头等大事。分公司始终把安全工作放在第一位,企业主要领导对安全工作负总责,分公司有关部门和物管员按各自职责对租赁期间资产的安全使用负责。特别是近两年按照国家关于“安全生产年”和“责任落实年”的各项工作部署,企业下大力气抓实安全生产基础工作和物业现场的安全管理工作,通过加强对员工安全知识教育和培训,建立、健全安全管理制度,强化安全检查,加大安全生产资金投入,落实安全隐患整改等措施,将各项安全工作落实到位。 规范资产租赁经营,确保资产保值增值。通过开展租赁经营,使资产价值得到体现,对资产租赁工作的各个环节予以规范,是一项重要的工作。为此,企业在规范资产租赁工作时,重点做好三项工作:一是建章立制,保证资产租赁工作规范有序,企业按照国家有关法规和上级主管部门的规定,建立起一系列科学合理的规章制度,逐步实现了用制度管人,按制度办事,用制度去引导企业工作的正常开展。二是公开透明,主要是严格按照福州市国资委关于加强市属企业国有资产租赁管理的暂行办法的有关规定,制定招租方案,报上级审批;租金参考价是根据周边相同地段租赁价格作为参考价;遵循公开、公平、公正原则,通过公开招租方式确定承租方,所有的招租项目均在企业内部公示。三是强化监管,在租赁期间,分公司及其职能部门加强对租赁网点的检查,纠正租赁方违规转包和转租、不按合同的约定擅自改变所租赁网点的用途以及对租赁网点违规拆建等行为。 加强企业内部管理,拓展租赁经营方式。近年来分公司不断探索企业管理上的创新,用合理的激励机制调动员工的积极性和创造性、对部门和中层干部开展绩效考核等,取得了较好的成效。为提高企业经营效益,分公司积极拓展租赁经营方式,业务部门在网点到期前一个月,提前介入招、续租工作,确保到期网点租赁的连续性;为了使到期网点的租金更趋合理,分公司经常组织开展市场调查,对网点周边相同地段租赁价格进行了解,并向房产中介咨询等,为网点提租提供依据;对个别有升值潜力的地段且合同到期的网点,大胆投入资金进行网点改造,进一步提升网点使用价值;对有增值潜力到期网点的租赁合同,采取一年一签的办法,为今后网点的增租留下空间。目前企业闲置资产已全部开发完毕,资产出租率达到100%;连续几年分公司租金收入呈较大幅度增长,2007年、2008年、2009年租金增长均超过8%。 加强旧网点改造,提升旧网点使用价值。对旧网点进行改造、修建,使网点的价值得到提升,是防止国有资产损毁和流失的重要措施。几年来分公司通过调查,摸清损毁严重的旧网点基本情况,为解决自有资金不足的状况,决定采用招标的方式,吸引租户的资金对旧网点进行改造。几年来分公司已对5处旧网点进行了改造,总共投入资金超过350万元。旧网点改造工作提升了网点的安全等级和使用价值,有效促进了这部分国有资产的保值、增值。 4进一步完善经营管理的思考 进一步完善资产登记和产权管理。维护国有资产的权益,建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度,是防止国有资产流失并实现资产保值增值的基础工作。分公司组建后虽为部分缺失“两证”的资产,办理了产权登记手续,但还存在大量缺失“两证”的资产。因此,还要下大力气对权属不清和没有“两证”的资产认真登记造册,分析权属不清的原因,并通过集团公司向市国资委报告,争取由政府部门协调解决。对缺失“两证”的资产,还要争取政府房管部门对资产进行实地测绘和补证工作。 进一步加快陈旧网点的改造、修建工作,促进资产的保值、增值。针对分公司许多网点陈旧、破损严重等问题,要下决心在调查、摸底的基础上,制订改造维修方案。通过招投标,吸引承租方投入资金对陈旧网点进行改造和修建,使网点的价值得到提升,真正做到使这部分国有资产保值、增值。 进一步完善制度建设,强化监管措施。要根据国家有关法规和制度,进一步完善各项规章制度,使企业的资产租赁行为进一步得到规范;通过各项制度的贯彻实施,彻底杜绝网点转租、承租人获取中间差价的现象及个别内部职工长期租赁国有资产且租金偏低问题;防范租赁户违反合同约定的行为。总之,企业对国有资产的租赁管理,要逐步走上依法管理、科学管理、规范化管理的轨道。 加强员工素质教育,不断提高企业管理水平。面对租赁业市场激烈的竞争,要提高