土地流转、宅基地置换.doc

绍兴市：关于推进越城区农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的实施细则（试行） ) 0JI6 F53 .g/ p6NPWaBR 为进一步加快城镇化步伐，更好地推进城乡统筹发展，根据市委、市政府关于推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）精神，现就推进越城区农村宅基地置换、鼓励农民进城镇居住提出如下实施细则： p:4-bO o2B|rR 一、置换对象 54$IhhT n Bdrak 在越城区所辖行政村和皋埠、东湖二镇所属农村居委会中，有合法宅基地（房屋）且有置换要求的农（非农）户及符合新批宅基地条件的农户。对成片连片集中置换的农（非农）户，优先予以安排。 qLNZ,3; RhKDQGdd 二、置换方式 5Pq6X %,1TAmJfHa 置换户可自愿选择在农民集中居住区内置换多层或高层公寓房，作价领取货币补贴自行购置商品房。 7FkiT q+4dHS)x 三、置换面积确认 ?bxY; g33Y$Xdk 合法面积原则上按原有房屋所有权证上载明的房屋建筑面积或集体土地使用权证或非农户国有土地权证宅基地面积予以确权。未有上述权证，但符合下列条件之一的，可作置换面积确认依据： 0FE_e :R +BC2x （一）持有乡镇以上人民政府有效审批手续且无违法占地的，按批准文件明确的面积认定；批准文件只明确建造楼房但未明确建房层次的，按二层认定。 N %(8%; _VjaTw8iM （二）对1982年城镇建房用地管理条例实施前未经改造、扩建的世居房，可凭土改时颁发的土地房屋所有权证或乡镇政府的历史房屋认定依据，经公示无异议后进行认定。 !Ik%_:CC （四）1999年前所建房屋实际占用土地面积超过批准面积，超过面积不足一间（不超过30平方米）且至今未改、扩建，超建部分已经镇（街道）及上级机关依法处理的，可凭处罚票据并结合现状予以认定。1999年1月1日后实际占用土地面积超过批准面积的，须依法处理后方可确认合法审批部分宅基地面积。 .b8 + );M,1I （五）对于审批与建设移位的宅基地，如属1999年前建造且符合村镇规划和土地利用总体规划的，由村民委员会或村集体经济组织出具同意意见，经当地镇政府审核批准同意的，按现状认定宅基地面积；属1999年1月1日后建造的，应注销原批文，对实际占用的宅基地重新按照“一户一宅不超标”的原则进行审批后认定。 rN7JJHV bZOgp （六）持有其它依法可作宅基地或房屋产权认定凭证的。 :BQxC ooB9i No 空闲或者房屋灭失两年以上未恢复使用的农村宅基地，应由集体经济组织收回宅基地，不予认定。 kG9aH Ww M6 quPj 四、置换人口确定 6Y6t.j0vN. ollVg/z 置换人口以实际置换时本村在册常住人口为准（不含外嫁女及挂靠人口），涉及农、居混住的同一户家庭以实际居住现状为准（由所在村和公安部门提供相关依据）。 ZybfqBTD&c |;(P+Q4lB （一）有下列情形之一，可以增加一个置换人口： k fW / DzAMX 1持有准生证，已婚未育的夫妇； 3G 5xIr6 P0_Ymn=& 2已领取独生子女证的家庭（独生子女已结婚的除外）； xT* 3QwK ,6J*vo 3符合国家晚婚规定条件结婚的（男25周岁、女23周岁）。 90SrasF sK9RViqF （二）下列情形可以计入置换人口： y= +OC1k8 qW$un: 1原有正式户口的未婚现役军人、援外工作人员、留学生； qde#VB W?!rqo2SP 2原有正式户口按规定已将户口迁往大、中专学校的学生； ?dv-)S& E+e),qsbO 3原有正式户口现正在被劳动教养或服刑的； 8KkN 4 vFq.imC 4市级以上人民政府规定应予计入置换人口的其它情形。 /m V!yBHX 五、置换政策 2ve&MnWs （二）到中心村或保留村农民集中居住区置换 S5Pn6w h0+ ;Q 1置换面积。已有房屋的按其合法建筑面积11或合法宅基地面积11.5的比例置换公寓房建筑面积。对符合新批宅基地条件的农户，按人均最高45平方米标准置换公寓房建筑面积。选择高层公寓房置换的可增加10%建筑面积。 KjF8T7% MYz!zI 2置换价格。按规定置换的建筑面积部分以公寓房成本价收取，因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在5平方米（含）以内的以成本价结算，在5平方米以外的按商品价的80%结算。 EKNKnU% n+ Qd 3相关政策。货币补偿户购买商品房，在缴纳契税时参照拆迁安置房政策，原农村房屋合法面积部分予以抵扣。 yO XEP 3KkJQ5a 4置换出来的宅基地由市新农村建设公司管理。 A5 4u 8-kR 9r （四）整村（自然村）整体置换 yw7bIcs|#b bx/V9&| 1前置条件。整村置换必须百分之百的住户整体置换，自然村置换必须为住户在50户以上的连片自然村。 _pvt,pW M9dSXI 2置换地点。整村（自然村）整体置换户，到镇（街道）、村集中居住区置换。 A%&lW9z7 mT|r:Yr: 3置换价格。按规定置换的建筑面积部分以每平方米1200元的价格收取，因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在5平方米（含）以内的以每平方米1200元结算，在5平方米以外的按商品价的80%结算。 )S#?gt* AxO.adQE% 4置换出来的宅基地由市新农村建设公司管理并盘活，置换价格（1200元/平方米）与成本价差额部分在置换土地出让拍卖收益金中支付。 ggfCfn ALInJX 六、旧房处置 w=ufJR j q8R,#T* 置换户原有旧房合法建筑面积根据结构好差予以残值补偿，其补偿款由村（居）负责支付；违法建筑面积和应拆未拆建筑物不予补偿。退出的宅基地房屋由村统一收回并由置换户申请办妥宅基地土地证注销手续，地上建筑物原则上拆除。在符合村庄建设规划和“一户一宅”的前提下，允许规划保留村（区）对质量完好的房屋进行有偿调剂；鼓励规划保留村（区）对不具备复垦条件的危旧房进行改建，将不具备复垦条件的闲置宅基地用于解决新增住房用地。 s# cj3L23B 七、改造及建设政策 rV-Xsf7Z 6aWnj*dF （一）整村（自然村）改造建设 *W 04$N 7MKZ*fx; 采用封闭运作、自求平衡形式改造建设。可实行一次性报批，分期建设。允许溢余建设用地公开拍卖，拍卖所得除应缴省级及省级以上税费等规费外，全额返回到村，用于住房改造建设；允许采用公开拍卖，按一定比例或全部回购安置房的形式开发建设。其整村（自然村）改造建设中涉及国有土地使用权证、集体土地使用权证的居民房屋允许参照集体土地使用权证的农民房屋拆迁政策。 Ca/N| $0sj% （二）保留村零星成片改造 s4=EyBI H-.E1bG 鼓励保留村村内危旧房、零星宅基地及空关房连片整治、置换盘活，允许采用封闭运作、自求平衡形式改造建设小型农民集中居住区。小型农民集中居住区以国有划拨方式供地，办理国有土地使用证和房屋产权证。 p8iq yhnPS4DC （三）集中居住区建设 srKEtd ZF$64N 1皋埠、东湖、鉴湖三镇和城南街道（以下简称“三镇一街”）各建一个集中居住区，规划位置在：皋埠镇生态园一期内、东湖镇则水牌周边、鉴湖镇镇域中心内、城南街道解放南路横桥村周边等区域；在中心村、保留村规划建设若干个农民集中居住区，具体由各镇（街道）提出方案，经区政府审核，报市推进农村城镇化建设协调委员会同意，由市、区有关部门办理相关手续。市国土局要尽力保障“三镇一街”农民集中居住区用地指标，确保集中居住区建设顺利推进。 xd0GH =6633l 2 2“三镇一街”农民集中居住区建设，按照市场化原则，实行项目制形式运作，建设主体主要为绍兴市新农村建设公司、绍兴市惠农新农村建设投资公司、绍兴南闲开发建设有限公司、绍兴市越城区东湖新农村建设投资有限公司、绍兴市城南城中村改造建设有限公司，鼓励工商资本和镇（街道）、村参与建设。在确保农户居住的前提下，允许安排建设一定数量的农村集体物业项目用房和小区管理用房。 = %*:iT i0PK 3集中居住区允许规划总建筑面积的30%作为结余房源，在补办土地出让手续后公开拍卖，其拍卖收益主要用于农民集中居住区配套建设、宅基地置换补偿等，以实现项目投资自求平衡。 %w/vKBnO |2jA4C2L 4置换成本价主要由用地成本和房屋建筑、配套设施等建设成本构成。镇（街道）、村农民集中区置换成本价、层次差价、车库价格等由镇（街道）申报，经区政府审定公布。 Yy+iCus S+jwP 成立越城区推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住工作领导小组，下设办公室，办公室设在越城区农办，主要承担宅基地置换、农民进城镇居住的组织协调、政策研究、工作指导、情况综合和督查考核等职责。各镇（街道）也要成立相应组织机构和工作班子，着重抓好具体方案制定、具体组织实施和相关项目审批。 q5) K a3XdQs 本实施细则是市委、市政府关于推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）（绍市委办发201062号）文件的细化，有关农民待遇及其他未明确事项参照绍市委办发201062号文件执行。 VLbbn 60xL.Z 4)p ID 2010年8月5日 *rYPjk6g 崇明县宅基地置换试点工作实施意见 为贯彻市委、市政府提出的以农民宅基地置换为突破口，积极推进“三个集中”的要求，按照上海市关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见，结合本县实际，制定如下实施意见：一、指导思想通过统一规划，引导农村人口集中居住，美化农民居住环境和提高生态环境质量，探索农村新型社区管理模式;通过机制创新、政策聚焦，真正给农民以实惠，切实提高农民生活质量;通过盘活农村集体非农建设用地，提高土地资源利用的集约程度。二、试点范围经市郊区宅基地置换试点工作联席会议审定批准的试点村。三、基本原则(一)规划引导原则。集中建房基地选址务必做到科学规划，合理布局。基地设计方案要充分考虑农民生活方式和生活习惯，结合生态岛建设理念，优化布局、房型、环境和公建、交通等配套设施，吸引农民居住向建房基地集中。(二)农民自愿原则。做深做细农民工作，鼓励、引导农民积极参与，确保农民利益，给农民实惠。(三)机制创新原则。积极探索农民财富积累机制，努力谋求利益平衡机制，找到政府支持、农民得利的平衡点。积极探索宅基地置换中农民真正得利的各项政策。试点政策既要有力度又要兼顾面上的承受力，旨在有新突破，不留后遗症。(四)统筹推进原则。建立政府推动、集体经济组织申报、市场化运作的操作机制，形成县、乡镇、村三级联动的格局。工作的责任主体是试点村所在乡镇政府，建设主体是村级集体经济组织。县政府各相关职能部门要加强指导,协同配合,各司其职，做好各项工作。四、若干政策(一)农户以宅基地及其房屋置换集中居住小区新建住房，实行“等量置换、作价交换”的原则。(二)试点村集中建设的农民居住小区的建设主体是该村村级农村集体经济组织。建设主体与具有房产开发资质的房产开发单位组建项目公司，在建设中只收取管理费。按市有关规定，确定管理费为建设成本总价的7%。 (三)通过宅基地置换节余的土地,经市房地局核准获得用地指标后，由县政府安排使用，在符合规划的前提下，可优先投放在所在乡镇。(四)为有效降低宅基地置换集中居住小区建设的整体费用，县各相关职能管理部门和市政配套单位要认真执行沪城建2003458号文关于鼓励郊区村民参与集中统一建房的若干意见，减免所涉相关行政事业性和经营性项目收费。除规定减免之外的相关收费也要坚持“支持为主、能免则免”的原则。(五)试点建房基地规划红线外市政配套由县级统一组织实施,其建安费用列入县基础设施投资计划;试点建房基地规划红线内的市政公建配套设施费用,列入置换房建设成本。(六)县建立宅基地置换试点工作专项扶持基金,由县宅基地置换试点工作领导小组办公室统筹使用。县财政部门和县审计部门分别负责监督和审计。(七)试点区域内的土地利用、农民就业与社会保障等有关政策另行制定。五、组织机构为加强本县宅基地置换试点工作的组织领导和统筹协调，成立崇明县宅基地置换试点工作领导小组，由县长担任组长，分管副县长担任副组长。县计委、建委、农委、监委、规划局、房地局、水务局、财政局、审计局、民政局、劳动和社会保障局等部门的行政主要负责人、试点村所在乡镇的乡镇长为成员。领导小组下设办公室，办公室设在县房地局，办公室主任由县房地局局长兼任。试点村所在乡镇建立相应的领导小组。同时，建立县、乡镇两级宅基地置换联合监督指导小组，县监委一名领导为组长，成员由县监委、财政局、审计局和所在乡镇的有关人员组成。六、工作要求(一)全县各级要统一思想，求真务实，树立为人民谋利的服务意识和大局观念，认真抓好宅基地置换试点工作。要做好有关政策宣传和解释工作，使农民自觉地支持、参与和配合宅基地置换试点工作。(二)合理确定集中建房基地的选址和建设规模，科学编制集中建房基地设计方案。县规划局会同试点村所在乡镇政府根据岛域总体规划的要求、试点村村域范围人口和户数、宅基地面积总量以及宅基地节余目标，选择集中建房区域，并确定合理的用地规模。选址范围和用地规模需报经县政府批准。集中建房基地的规划设计方案，要综合兼顾居住功能、观赏功能和生态功能，充分体现农村自然和人文特点，充分尊重农民生活方式和农民意愿。设计的房型、面积、外墙立面等要在广泛听取农民意向的基础上反复比较,优化提高。设计方案经市专家组评议后,报县政府批准实施。(三)规范实施宅基地置换工作。一要规范宅基地转换程序。乡镇政府要会同试点村在经大多数村民同意并以户(以宅基地使用证或用地批复为准)为单位提出宅基地置换申请后，将试点区域内的宅基地总户数、总面积、申请宅基地置换户数、土地面积，以宅基地使用证或用地批复认定面积为依据，加上宅前宅后的场地道路等附属土地、建筑面积和拟安置的面积等情况报县房地局，由县房地局结合地籍等相关资料进行核实并测算后，拟定宅基地土地置换试点方案，报市房地资源局审批。二要合理确定置换标准。切实维护农民利益，在总结区域已有的相关住房评估经验的基础上，合理确定宅基地置换标准体系，报县宅基地置换试点工作领导小组批准后组织实施。三要做好宅基地复垦工作。在设计建筑方案同时，同步制定试点区域宅基地复垦方案，并报市房地资源局审批。已置换宅基地的村民应当遵守宅基地置换协议，由村集体经济组织协调和实施相应的拆除、复耕工作。县房地局及试点村所在乡镇政府要采取措施，确保复垦还耕计划任务的完成。村民今后申领房地产权证，必须持乡镇政府出具的拆房退地办结证明才可予以办理。(四)保证建设工程质量。为确保建设工程标准和广大群众利益，试点村可与有信誉、有实力的房产开发公司组建项目公司实施建设。项目公司应按建设程序和标准规范建设行为，同时应聘请社会监理单位进行第三方监督。施工队伍本着公开、公平、公正的原则予以选择。(五)加强监督管理，严格遵守工作纪律。对入住对象界定、置换标准和原宅基地上房屋评估、置换房建设质量、房屋建设成本控制等，要建立完善的监督机制。要切实加强规划管理、土地管理。禁止非试点区域内的土地使用和建设项目“搭车”。要严格控制试点区域内户口的非正常变迁，严禁非试点区域内任何人员享受试点政策。要规范宅基地置换试点的资金使用手续。县监察部门要把好监督关，加强监督检查。审计部门要加强审计工作，试点项目竣工后，必须进行项目审计。二五年四月二十九日浙江人解读中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定该决定中关于农村土地流转提出：按照依法自愿有偿原则，引导和鼓励农户采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。5种形式中，转包和出租简便灵活，比较多，最近一两年，股份合作的形式非常流行，也就是以土地承包经营权入股，成立专业合作社。如绍兴县王坛镇南岸村的土地股份合作社，按农户股权实行保底分配，保底分红为每股每年500元，1亩为1股，年终根据效益再次分红，外出务工有困难的劳动力还可在家门口的企业挣工钱。转让和互换只在特殊情况下才使用，因为这两种方式连所有权也一起流转了。有些地方土地不连片，因此跟同村某人某块土地换一下，叫互换;相邻两村的两块地，比如萧山人的土地在富阳地界，为方便起见，自愿转让给富阳人。土地流转市场将大规模发展原文：加强对土地承包经营权流转的管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，组建土地承包经营权流转管理服务组织，建立流转档案，规范流转行为，完善流转的中介服务机制、价格形成机制和纠纷调处机制。原文：加强对土地承包经营权流转的管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，组建土地承包经营权流转管理服务组织，建立流转档案，规范流转行为，完善流转的中介服务机制、价格形成机制和纠纷调处机制。目前浙江土地流转仍以自发为主，缺的是牵线搭桥的中介机构，很多时候也没到管理部门备案，应该说，完整的土地流转市场仍未建立。下一步，要完善土地流转市场，这个市场将提供评估、中介、仲裁、矛盾调处、登记备案等一条龙服务。中介服务机构是公共服务性质，根据法律规定，流转收益归拥有承包经营权的农民所有，所以中介机构收费会非常低廉。主要由县乡镇村的农村经营管理部门来承担职能。社会上有志于为三农服务的人也可来办中介组织，但一定是非盈利性的。价格形成机制是指在双方自愿的基础上，发挥市场在土地流转中的基础性作用。决定价格的因素，主要包括土地级差(指土地的远近)、流转期限、受让方的种植结构(例如种西瓜比种粮食受益高，可能流转价格也高)、土地流转供需情况等。最后以协商或投标(竞争者多时采取)方式合理决定。出现纠纷时，由乡镇政府或村委会来调解，由土地承包纠纷仲裁委员会来仲裁，也可到法院诉讼解决。流转土地经营农业，有优惠扶持原文：改善土地承包经营权流转的外部环境，推动农村劳动力稳定转移就业，加快建立农村养老保险制度，对长期流出全部土地承包经营权的农户给予优惠政策。童日晖解读：为让流出土地的农民后顾无忧、让接收土地者有积极性，政府有很多事要做。第一要做劳动力转移培训，让失地农民到城市能找到工作;还要建立合作医疗、完善养老保障，让他们放心把土地流转出去。原文：加快林地、林木流转制度建设，鼓励农民在不改变林地用途的前提下，流转林地承包经营权和林木所有权。童日晖解读：林地除了承包经营权，还有林木所有权。浙江已基本完成林地承包经营权和林木所有权的确权工作。这样就为林权流转奠定了基础。因为林地面积大，承包期更长(有70年，耕地只有30年)，收益明显，流转进行得比农用地成功。林地的抵押贷款业务，也已成功推进。而农用地和宅基地的抵押贷款，浙北一些地方正在谨慎试点。农业经营为主，观光农业首次列明原文：对流入土地承包经营权规模较大的各类农业经营主体，在金融服务、技术推广、用地用电用水和农业综合开发、农业基地建设、农业产业化经营、农业基础设施建设等项目安排上给予优先支持。童日晖解读：怎样使经营者愿意多种地呢?受让土地的主要是三类经营主体：种养大户、专业合作社、农业企业。政府要搞好服务，政府还有农业综合开发、农业基地建设、农业产业化经营、农业基础设施建设的专项资金，可用来支持规模经营者。原文：对不破坏耕作层的农业生产、畜禽饲养、设施农业、休闲观光农业等配套用地应视作农业用地。农业经济管理博士、浙江省农办综合调研处祝美群解读：土地流转，是否意味着城里人可以到农村去承包土地，然后办个休闲农庄，大兴土木，造房子、建设施呢?不是的，并非随心所欲。休闲观光农业所用的生产性用地，如农田，确属农业用地;农用工具房、库房等设施，如不破坏耕作层，也就是没有造上水泥路面，也属农业用地;但农场的宾馆、娱乐场所，肯定破坏耕作层，就属建设用地，必须审批。鼓励宅基地置换城镇住房原文：鼓励农民在政府主导下以宅基地置换城镇住房，使在城镇稳定就业且有社会保障的农民能够落户城镇、转变为城镇居民。有条件的地方要积极探索农村宅基地有偿使用制度。浙江省国土资源厅政策法规处副处长王援高解读：宅基地产权归集体所有，房屋产权是农民即屋主所有。农民所获得的，是宅基地的用益物权。也就是可转让，但不能拍卖，也不能买卖。农民要先把宅基地退还给政府或集体经济组织，以此来换取中心镇或城市周边地区住房。一般是政府出面，先拨一定建设用地的周转指标，在中心镇或城市周边建农民公寓，让农民整体搬迁入内，然后通过村庄整理，腾出土地，复垦为耕地，换出一部分建设用地指标，以此弥补周转指标。嘉兴正进行的两分两换试点，就是以宅基地换住房，以承包地换养老保险。集体土地也可转让遏制地方政府征地冲动原文：土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。逐步稳妥地探索集体建设用地使用权的流转。王援高解读：这一条是否意味着，集体建设性用地可以被买去用作房地产开发、开店，并非如此。农村集体建设用地包括三部分：一是社会福利用地，即一户一宅的宅基地;二是公益性用地，如农村学校、道路、村里办公楼、垃圾处理场等;三是经营性用地，如村办工厂用地。农村为何规划有工业用地呢?其实这部分用地，主要是历史遗留下来的。很可能原来是生产队用地，后来让村里人租去办厂了;或在鼓励乡镇企业发展的时期，批出一些工业用房。上述集体建设用地政策，主要指第三部分工业性用地，住宅和商用地不包括在里面。工业性用地价格较低，但是，村集体经济组织仍获得了比以前的操作方式高得多的利润。之前农村集体建设性用地必须先被征为国有，然后由地方政府出让给经营开发者。这样，赚取大部分土地差价的是地方政府。实际上，这一条规定“剑指”地方政府，目的是遏制地方政府过于强烈的征地冲动。农村建设性用地的招商引资，还必须在乡村规划的框架下进行，也就是在土地用途管制下进行。否则，农民会争先恐后地把农用地也出让出去。农村征土要同地同价原文：依法征收农村集体土地要按照同地同价原则，及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，并切实解决好被征地农民的就业、住房、社会保障。王援高解读：就是说，地方政府可征地范围缩减了。只有用于国家公益性项目，如交通、水利、能源或公共设施，如公园或湿地等，才能征用农村土地。省里正在搞一个公益性项目目录，到时就一清二楚，什么用途的土地才能被低价征用。为了保护农民利益，土地征用价格不能低于基准地价。此条主要为防止村干部一方面把价格压低，一方面收受贿赂。最后请评估机构确定价格。总之不能让农民吃亏。省级人民政府还将设立征地补偿标准裁决办公室。征地补偿标准由县级政府部门制定，并非省政府制定，因此这个裁决机构是比较公正的。如果纠纷仍解决不了，还可上法院。一突破 两自愿 四统一万寿村宅基地置换康居房实现双赢近段时间以来，胜利路街道办事处万寿村水井湾村民小组村民陈弟林脸上总是笑容常挂：“我搬进了村里集中修建的康居新村，再不住随时都可能倒塌的土墙房子了。我补了3万多元，住进了和城里人一样的花园小区，还腾出了120平方米左右的宅基地给集体搞建设，发挥更大的作用。今后集体经济发展了，又可以改善我们的生产生活环境，这样的双喜临门，我能够不高兴吗?”陈弟林仅仅是万寿村通过宅基地置换康居房实现双赢的见证者之一。以土地换住房，修建农村康居工程是万寿村建设社会主义新农村的有益尝试。胜利路街道办事处万寿村党总支书记王盛维认为，宅基地置换康居房至少有两大好处：一是可以改善村民居住环境;二是可以实现节约、集约用地，增加新耕地。农民按康居工程成本价购房，每平方米至少可以减少建设成本300元左右。拆掉原住房，腾出屋基地，每户至少新增耕地面积0.5亩，可节约集体建设用地180余亩。万寿村位于城区北部11公里处，辖有18个村民小组959户共3068人。在新农村建设中，村支两委在对村民意愿调查中了解到，居住在万寿场镇附近的村民反映居住环境较差，部分村民有意集中修建房屋。随后，村支两委班子立即对这一问题进行了研究。经多次召开村民会议协商后，决定采取以宅基地置换的方式，在万寿场附近集中修建康居房。为发挥康居工程的示范作用，进一步推动新农村建设，胜利路街道办事处将万寿村确定为土地流转建设康居工程试点村，积极申报确定为重庆市级示范工程。据悉，该村康居工程实行“一突破、两自愿、四统一”模式。“一突破”即康居工程用地突破社集体土地建设用地界限，在全村范围内统一调配用地。“两自愿”即参加康居工程的社员户必须自愿，参加康居工程的社集体必须自愿。“四统一”即康居工程实行统一规划、统一建设、统一价格、统一办证。整个康居工程预计投资3800万元，占地面积51134平方米，建筑面积4.6万平方米。工程分两期实施。一期工程建设250套，二期工程建设200套。目前，该村已经完成了康居工程一期建设。二期建设正在顺利推进中，预计明年初可以全面完成。关于农村宅基地置换工业用地的建议目前，项目建设用地已成为障碍全省经济发展的一大瓶颈，近日，武邑县政协围绕“农村宅基地置换工业用地的可行性”组成课题组，对武邑县武邑镇、县城新区的前丁庄、欢龙庄等七个村进行了调查研究，我们认为推行农村宅基地置换工业用地，是搞好新农村建设，推进城乡一体化的重要举措，是确保项目建设用地源源不断的重要途径，对于建设沿海经济强省由言变实，具有重大战略意义。一、七个村的基本情况及宅基地特点1、基本情况2、七个村宅基地的特点调查中，我们发现七个村宅基地呈现如下特点：一是户均宅基地占有2.45 亩，面积较大;二是村边闲散地利用率不高，土地资源浪费严重;三是七个村不同程度的存有“空心村”现象;四是住宅建设没有规划，随意性较大，新建宅基地面积标准不统一，一户有两套宅基地甚至多套宅基地的现象普遍存在，一些农户建了新房也不愿意交出闲置的老宅基地。针对目前我省工业用地趋紧的状况，结合当前新农村建设工作，调研组认为做好农村土地资源开发这篇大文章，实行农村宅基地置换，既能加快我省新农村建设步伐，又能为工业发展争取新的发展空间。二、宅基地置换的基本思路，可行性分析及发展重点和目标位出让，土地出让金用于弥补被拆迁村民建小区的费用和居民增加的消费部分。2、可行性分析: 七个村的宅基总面积为1934.03亩，住宅总计1433套。若按每套住宅置换一套110平方米的住宅楼算，盖楼需占地128.15亩(出楼房面积1230m2/亩)，可以置换出1805.88亩的项目用地指标。置换出的土地按每亩15万元出让，共计人民币27088.2万元。减去盖楼费用14186.7万元(900元/ m2 )，土地整理费361.18万元(0.2 万/亩)，打井费用136万元(9眼15万/眼)，闲宅基地补偿费用258万元(100亩2.58万/亩)，剩余12146.32万元。平均每个住户8.47万元。3、发展重点和目标：率先置换“城中村”，壮大城区实力;重点围绕县城置换，逐步发展乡镇置换。经过几年，几十年的发展，我省的实足优美程度可想而知。三、宅基地置换的好处1、有利于缓解我省工业化过程中的土地供需矛盾。通过逐步置换，可以腾出更多的土地，为项目建设提供有力保障。2、有利于增加公共收入。盖1433套住宅楼，可增加780万元的建筑营税收(不包括印花税和房产交易税)。如果每亩投资50万元用于项目建设，可容纳约90个亿的投资额，投资回报率按10%计算，可增加近9个亿的投资回报。如果用这七个村的数据匡算全省，那收入将是一个天文数字。3、有利于促进新农村建设。通过宅基地置换，推进农村建房集聚、基础设集聚、公共服务集聚，建成一批布局合理、设施配套、环境优美、交通便捷的居民小区，使农民感受到城市化的环境和服务，过上与城里人一样的生活，彻底改变宅基地散乱，卫生状况不良、有新房无新村的面貌。4、有利于加快城市化进程。县城人口增加，形成高容量的“小县大城”居住形态，改善各县城面貌，提升县城品位，经过几年、十几年各县城就会成为一座城市。5、有利于促进小城镇建设。每个小城镇建成四至六个小区，增加了人流、物流。按每个小区30005000人，每人每天平均消费3元算，每个小区每天消费0.91.5万，促进消费水平的提高，吸纳更多的农村剩余劳动力从事二、三产业的发展，拉动经济增长。6、有利于基础设施共享，文明资源共享，降低设施投入费用。7、有利于土地流转，集约经营。虽然农民种地远了点，但土地垦复平整后，成方成片，更便于规模化、机械化耕种，适于种田大户承包经营，促使农村剩余劳动力向非农产业转移，跳出农业抓增收。8、有利于加强综合治理和人口管理，维护社会治安，提高居民文明程度，构建和谐河北。9、有利于构筑起城乡一体化的劳动力市场，拓宽就业信息途径和农民转移渠道，提高农民的生产生活水平。10、农民在宅基地置换中拥有了自己的产权房，在财产的拥有上与城市居民享有同等的权益。四、农村宅基地置换可能遇到的问题及对策1、农民多年形成的居住习惯，难以改变，不同程度存有“恋土情结”、“怕变求安”的思想。要通过宣传、教育等方式做深做细农民思想工作，使农民认识到置换工作的重大意义，宅基地置换后农户得到的种种实惠，使农民自觉地支持、参与和配合。2、宅基地置换涉及千家万户，要保证不损害农民利益。建议采取政府组织，市场化运作的原则，科学规划、合理布局，切实做到规划编制一张图、审批一支笔、建设一盘棋、管理一个法，整个过程必须做到公开、公平、公正，而不能牺牲农民利益。3、农民住宅置换成楼房后，居民年度使用费大幅增加。据调查，农民住楼后，水、暖、煤气及物业费每户每月平均增加150元左右的开销。可以将土地出让费剩余的资金拿出一部分为每户一个年龄最小的成年人买一份 6万元的人寿险，当年开始领取保险金，以抵销统。4、农民集中居住在居民小区，农田耕作是否会受影响。调查中，了解到有些村民离自家地最远的有35里地，而一个成规摸的居民小区，可以辐射周围5里左右，农民耕种不会受到影响。并且可以在每个小区附近建一个集中存放农机具的存放场和圈养场，以解决农具存放和家庭饲养。5、农村宅基地置换工作是一项系统工程，还涉及就业、就学、养老等一系列问题。可以出台相应政策，比如把置换后的村民转非，对置换后有地的村民可以继续经营，没地的优先安置附近工厂务工，自愿放弃承包田的可由承包大户租赁经营，丧失劳动能力的，可按照国家政策享受最低生活保障金。随着医改的推进，逐步为动迁群众落实城镇医疗保险浙江将推广“宅基地置换房产”的“嘉兴模式”随着浙江省政府、省国土厅关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知的下发，农村“土地流转”这个近年来一直不曾沉寂的话题，近日再次升温。通知指出，浙江将在全省范围推广“宅基地置换房产”的“嘉兴模式”。浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国11月16日表示：浙江“最快2010年元旦起”将在全省推广农村集体土地入市，未来将逐步实现农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。“这种做法符合实际既符合城市化发展进程,也符合长三角的发展趋势。”上海市社会科学院城市化发展研究中心主任郁鸿胜告诉记者。事实上，早在2003年，广东就在全省范围内试行集体建设用地使用权流转，并于2005年首开集体建设用地流转地方立法之先河。寸土寸金 腾地“招财”对于农村集体建设用地的流转，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市早在上世纪90年代就有所尝试。原因不外乎一个：发达沿海地区可谓“寸土寸金”，在城市土地存有量有限的情况下，破解土地供需矛盾，必将越来越多地依赖集体建设用地的流转。由中国社科院农村发展研究所和国家统计局农村社会经济调查司发布的2009年农村经济绿皮书中显示,农民住房空置率高达30%左右。以浙江嘉兴为例，据统计，嘉兴农业用地保有率高达86%，但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重，非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。与之对应，嘉兴的城市化进程也相对滞后。2008年,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心，包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”;率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”;并在南湖区、平湖市等地试点，鼓励有地居民实施“两分两换”。而所谓“两分两换”，其基本运作模式就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。嘉兴市委书记陈德荣表示，宅基地置换后腾空出来的土地，将可用作工业用地和商业用地。换句话说，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。做法成熟 立法滞后郁鸿胜认为，“嘉兴模式”经过多年实践，已经是“比较成熟的做法”。从浙江政府的相关举措来看，全面推行“嘉兴模式”的决心也不容质疑。但现行土地管理法规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。一旦农村土地转为非农建设，必须是征为国有。不过，目前看来，这一法律上的模糊地带并不影响浙江省政府的积极性。浙江省高级法院最近出台的关于为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见称，要依法保护农民土地承包经营权，依法支持宅基地使用权流转，并强调“出现矛盾和问题时，不要轻易认定涉案流转合同、协议无效”。在这一方面，广东省走得更远。依据广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)，2005年10月起，广东省农村集体建设用地使用权可正式上市流转，农民手中的农村集体建设用地将与国有建设用地一样，按“同地、同价、同权”的原则，通过招标、拍卖、挂牌等方式进行土地交易。2008年10月,党的十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定也提出了“城乡统一的建设用地市场”说法。通过这一市场，农村集体经营性建设用地“在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益”，实际上是确保了农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。宅基地置换的实施可能性？宅基地置换：新增建设用地突破口?该人士透露，新一轮农村土地改革的重大突破将集中在农村非农建设用地领域。而宅基地作为非农建设用地的重要组成部分，有望获得制度性突破。其中，通过规划、引导农民集中居住宅基地“置换”将被认可。所谓宅基地置换，是指将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途，包括复耕、工业用地。当然，新建住宅用地仍在原来的宅基地上。此举“有利于节约集约利用土地资源，有利于基础设施和公共服务设施集约配套，方便农民生活。”上述人士分析，通过宅基地置换机制的建立，可以达到合理归并自然村落、盘活市郊建设用地存量的目的，也确保了土地资源的可持续利用。据本报记者多方了解，此次农地改革集中在存量农村非农建设用地制度创新领域，即盘活更多农村集体建设用地，包括改善宅基地置换方式，并使得其有和城市土地同样的权益。国研中心：当下宅基地置换陷入困境事实上，通过宅基地置换，增加用地指标在地方上已有很多探索。但从目前实施状况看，还存在诸多问题。“现在地方上普遍存在对农民房产、宅基地补偿不足的问题。”国务院发展研究中心农村经济发展研究部博士张云华称。张所在机构的“中国土地改革研究”课题中，就对目前各地进行的宅基地置换现状作了专门的调研分析，发现补偿过低成为普遍现象。如只对农民“合法确权”的房屋面积给予安置补偿，对超出的面积仅仅按成本价补偿，有的甚至不给予补偿。还有，宅基地置换的一个前提是，相比之前宅基地住房，农民新搬入的住宅地，具备了完善的公共基础配套设施，如道路、引用水管道等，而这些公共服务配套设施需要大量资金。该课题组发现，资金不足已成为引导农民集中居住的突出难题。如课题组在浙江、上海、四川等地的调研发现，资金不足已成为引导农民集中居住的突出难题。课题组在浙江余姚市调查时发现，对一个村进行综合环境整治一般需要1000万元，拆迁一个村需要3000万5000万元，这些地方政府、村级组织以及农民自己都没有足够的资金来支撑。再如，早在2004年就启动的上海市15个乡镇宅基地置换试点中，也面临资金平衡难题。课题组发现，目前上海试点中，最多的一个试点缺2.8亿元，最少的一个缺3000万元。“由于置换资金存在缺口及无法落实社会保障，出现了参与置换的农民特别是老年农民生活得不到保障等现实问题。”课题组得出了这样的结论。而这个结论，折射的正是各地风起云涌的宅基地置换，所面临的进退两难的尴尬处境。赋予农民完整物权?除上述问题外，各地的宅基地置换还面临着一个核心难题：农民宅基地安置房产权问题存在制度空白。按现行土地法规，无论是农民之前的宅基地还是被重新调整的安置房，仍是集体土地产权证，不能直接上市交易，相应权益难以保证。因此，宅基地流转面临着产权破题要求。“在给农民补偿时，只考虑房屋价值，未考虑宅基地的财产价值。宅基地征用后的级差收益增加与原住集体组织成员无关。”国务院发展研究中心农村经济研究部刘守英对记者分析。他认为，在发达地区农村进行的“以新房换旧房”试点，事实上已承认了农民的房屋具有财产的性质。因此，他建议，“农民宅基地及其房屋所有人依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利”，应加到此次土地改革创新中。即尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让限于本村的状况，赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整的物权。这一观点，已达成学界共识。经济学家厉以宁最近就表示，一座房子按照一平方米600块到1000块算，中国农民宅基地房子估值，高估有20万亿，少估一点也有15-18万亿，20万亿农民没有房产证是不合理的。对此，刘守英建议，要积极试点、探索宅基地入市的流转办法，赋予宅基地完整的使用权，发放统一的、具有法律效力的宅基地证书，进一步完善农民宅基地的统计和登记工作。“宅基地置换房产”是一石三鸟之举“最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地同地、同价、同权的健康流转模式。”11月16日，浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国透露，国土部已确定在浙江开展农村土地整理改革试点，浙江省政府、省国土厅也已下发关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知，在全省范围推广“嘉兴模式”。据报道，2008年，嘉兴被列入浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点，明确以土地使用制度改革为核心。接着，嘉兴率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”;并在南湖区、平湖市等地试点，鼓励有地居民实施“两分两换”工程，通过宅基地置换房产等形式，推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚。(据11月17日21世纪经济报道)农村集体入市，“同地、同价、同权”，推进土地承包经营权成片流转虽然这些提法并不新鲜，但真正付诸行动的却鲜有其例。尤其是嘉兴的“宅基地转换房产”等做法足以让人眼前一亮一，此举提高了农民的收入。近年来，中央采取了一系列惠农政策，比如取消农业税、发放种粮补贴及农机具补贴、实施“家电下乡”等，应该说这些措施都有效地减轻了农民负担、提高了农民收入，但农民的平均收入跟城镇居民相比仍然有着很大的差距。近年来，城乡收入不仅没有明显缩小，甚至有继续扩大的趋势。如何才能有效、快速地缩小城乡收入差距?其实，农民手里有一笔巨大的资产由于法律政策的限制而不能变为财产，那就是土地，比如宅基地以及土地承包经营权，因为土地管理法规定，农村土地为集体所有，宅基地及土地承包经营权只能在集体经济组织内流转。而嘉兴市的“宅基地置换房产”则以曲线的方式实现