南昌高新开发区房地产市场调查报告(第3小组).docx

实践报告题目：南昌市高新开发区房地产市场调查报告1.高新区宏观环境分析2.高新区房地产市场分析实践目的：通过调查了解江西省（主要是南昌市）近年来房地产市场现状，培养学生关注民生、心系百姓、运用所学知识研究解决实际问题的优良习惯和品质。1.高新区宏观环境分析区域概况：高新区位于南昌东大门，面积231平方公里，拥有900余家企业及瑶湖高校园区高新区南昌东大门,是我省唯一的国家级高新区。高新区创建于是1991年3月，1992年11月被国务院批准，辖区面积231平方公里。全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、科勒、耶兹，法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际知名跨国公司和中兴通讯、深圳方大、江铜集团、TCL等一批国内知名企业进驻。区域内瑶湖高校区14.7平方公里，目前有江西师范大学、南昌工程学院、蓝天学院等7所高校进驻。 人口规模：高新区人口总数30余万，半数产业人口，大学生占比较大；区内常住人口22.85万人，未来5年将突破50万人口总量：高新区目前常住人口22.85万，主要人口由产业人口及高校人群组成，大学生师生10万余人，与产业人口平分秋色，高新区加上外来务工人员，目前高新片区内人口总数约30万人。人口结构：从人口组成来看，高新区总人口1/3人口为大学生，半数以上为产业聚集性人口，本地居民所占比例有限。未来人口预计：由于瑶湖组团的规划建设，特别是洪都集团的搬迁，航空城的开建，未来5年区域人口或将突破50万。交通路网：高新区交通路网四通八达，北京路、南京路直达市区，紫阳大道连接东外环高速，富大有路连通红谷滩及昌北，交通极为便捷，但部分区域公交欠发达轨道交通：地铁1、3、4号线经过高新区，未来出行将十分便捷，特别是地铁1号线2014年的通车运营，为沿线房地产项目的发展注入活力高新风光及配套：五星级大酒店、艾溪湖湿地公园、奥林匹克中心、高校园区等高校资源：瑶湖高校园区，规划占地面积25平方公里，可容纳15所院校，发展人口30万，是江西构筑人才高地和科研的重要基地，目前入驻师生10万余人江西师大瑶湖校区：紧靠瑶湖，可容纳学生4万人。目前已招收学生近3.5万人；留学生、研究生公寓在建江西师大瑶湖校区：紧靠瑶湖，可容纳学生4万人。目前已招收学生近3.5万人；留学生、研究生公寓在建江西外语外贸学院瑶湖校区：位于南昌工程学院北面，天祥大道东面，可容纳学生1.2万人。目前已招收学生约1.2万人江西制造学院瑶湖校区：位于紫阳大道南面，京九蓄电池厂旁，占地面积300亩，目前已招收学生约0.5万人江西现代学院瑶湖校区：位于紫阳大道南面，制造学院西侧，目前已招收学生约1 万人蓝天学院瑶湖校区：位于紫阳大道北面，尤氨道路东侧，可容纳学生2万人。目前已招收学生约2万人江西工业职业学院瑶湖校区：位于南昌工程学院西北侧，天祥大道西面，可容纳学生6000人。目前已招收学生0.4万人经济发展：经济跨越式发展，省内经济龙头，GDP向千亿迈进优势Strength片区作为南昌市东大门，紧邻南昌市老城市，随着城市的快速发展，区域将逐步发展为南昌市湖滨产业居住区；瑶湖岛新城规划的提出及滨湖商住区的定位，及大量土地的出让和品牌开发商的进入，将使区域发展将更加迅速，特别是在政府大量资金及市政配套的支持下，板块效应的凸显，区域发展将更快；地铁1号线2014年的运营，艾溪湖大桥、麻邱立交的竣工将为区域的交通带来更加的优势，片区未来交通优势将显著劣势-Weak片区未来规划定位较好，但区域基础配套建设速度存在一定的滞后，城市综合配套服务功能缺乏，商业生活配套、基础教育配套、休闲娱乐设施尚未未形成，短期内将影响区域房地产市场的发展；片区大手笔的规划，缺乏有效的、针对性强的发力点，对区域的快速发展难以形成有效的基础支撑。2.高新区房地产市场分析在售/待售项目基本概况近期土地供应及成交分析限购后区域市场分析区域商业市场运行情况分析区域住宅市场运行情况分析区域典型个案分析高新区主要房地产项目分布高新区域在售项目逐渐增多，目前主要有保利东湾国际、中兴和园、凯美怡和、绿地新都会等9各项目在售待售项目储备充足，博泰湖韵天成、阳光天香四季花园等项目即将入市另外还有大量未动工地块，也将在近两年陆续上市在售项目基本情况待售项目基本情况高新区房地产市场状况市场整体情况高新区储备丰富，资源丰富，是南昌居住转移的重点方向，区域逐渐被市场认可开发商情况早期开发商实力一般，仅万科独秀，近期保利、绿地、城泰等知名品牌开发商进入，开发实力得到较大提高产品情况区域产品以住宅为主，产品线丰富，且未来供应中洋房、高层、别墅供应量大，产品品质正逐步提高，且商业产品未来供应体量大售价情况区域内主要在售产品售价高层6000-6500元/,洋房7000-7500元/，别墅20000-30000元/，随着区域加速崛起，区域售价尚有一定升值潜力。客户情况区域客户的构成逐渐发生变化，由传统的单一区域客户，逐步向多范围发展，市中心、青山湖客户逐渐增多；供应情况高新区目前房源库存相对丰富，且后期供应量非常大，已知在售和待售体量在328万以上；近期土地供应及成交分析自2007年以来，除09年受金融危机影响，高新区商品房用地供应量不断加大，商品房用地出让地点由西向东不断推进。商品房用地出让价格受地段位置和时间影响，由于07年出让土地靠近市区，价格较高，08-10年商品房用地出让价格不断走高。 2010年高新区大规模供应商品房用地，全年商品房供应1911亩，供应量南昌市最多。2011年1-5月，高新区成交土地255亩，高新区成为南昌市土地供应主要区域，同时将成为近两年南昌楼市的热点区域限购后区域市场分析区域商业市场分析总体上高新区目前商业项目较少，区域商业氛围不强当前高新区商业产品中主要为住宅项目的配套商铺，以及鹿鼎国际家居建材城，布局分散且经营状况一般区域写字楼和公寓产品近两年有所发展，主要为群辉大厦写字楼、紫阳明珠写字楼和水榭尚都公寓，区域办公氛围尚不浓厚随瑶湖组团开发及区域市场发展，未来区域内将有达观国际（天虹）、绿地新都会入驻，瑶湖岛中央商务区以及紫阳大道特色商业街即将启动区域商业市场小结1、高新区当前商业产品相对缺乏，多为住宅配套商业，区域办公、购物、休闲娱乐等氛围相对不强2、高新区商业产品客户群主要为区域内客户，写字楼基本为高新开发区内企业所购，商铺大部分为社区居民所购，而公寓物业由于区域繁华度较低，客户接受度低，销售速度一般3、区域商业发展迅速，未来商业供应体量大，绿地新都会、赞城紫阳明珠、达观广场以及鹿鼎国际四、五期等即将启动，已知未来供应量达到71.7万，供应产品中写字楼、公寓及集中商业比重加大随着居住向东转移，未来高新区将逐渐成为南昌城市副中心，而高新区商业现状尚不能满足城市副中心功能要求，目前高新区商业正处于快速发展时期，商业功能逐步完善，以达到未来城市副中心功能要求。区域住宅市场运行情况分析区域住宅市场分析高新区幅员相对辽阔，其住宅项目也较多，目前主要入驻小区大多位于艾溪湖西岸，而新兴项目多位于东岸，居住整体向东转移以万科四季花城为代表的早期住宅小区品质一般，售价较低且项目形象不高，市场印象不深以绿地、保利为代表的当前在售项目带动区域住宅在品质和形象上全面提升，区域居住价值上升，居住前景看好即将入市住宅项目较多，供应量大，高新区将成南昌新的居住中心区域住宅市场小结1、居住向东转移：高新区占地广阔，内部居住区较多，目前主要集中于艾溪湖西岸，而随着艾溪湖西岸用地减少，东岸开发楼盘增多，居住逐渐向东转移2、项目品质不断提升：由市郊向城市副中心转变，高新区住宅产品品质不断上升，尤其近期保利地产、绿地地产以及城泰地产入驻高新区，湖景产品和别墅产品供应加大，区域产品品质不断提升。3、客户逐渐外向化：随着市中心房价逐渐走高，价格压力加大，置业高新区的市中心逐渐增多，近期随瑶湖组团规划出台、地铁施工、居住用地出让增多等一系列因素引导，置业高新区的区外客户逐渐增多，一改早期区域市场相对封闭的局面。4、住宅价格快速上涨：未来商业供应体量大，绿地新都会、赞城紫阳明珠、达观广场以及鹿鼎国际四、五期等即将启动，已知未来供应量达到71.7万，供应产品中写字楼、公寓及集中商业比重加