地产项目立项报告模版.doc

深圳华强新城市发展有限公司项目立项报告（模版）二OO九年十一月目 录项目概况市场分析规划设计分析工程控制分析营销推广计划投资收益分析资金计划物业管理管理资源配置综合分析与建议附表产品标准工程进度计划项目指标表成本估算表建安费用单价构成表目标成本估算明细表资金计划8第一部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 地块位置沈阳老城区地块在沈北新区位置本案处于沈阳市的北部，以行政区域划分，则隶属于沈北新区，位于道义经济开发区重地，是沈阳经济区“北金廊”的重要之地。从城市环线可以看出，本案位于城市的三环之外。地块距沈阳北站大约10公里，距沈阳站太原街和中街商业圈约12公里，距沈阳桃仙机场约30公里。从区域方面来看，与城市中心的距离较远。随着沈北新区的开发，本案与市区的道路交通已较为便利。随着的地铁二号线的兴建和沈阳新北站的落成，本案将吸引更多的市区的居民。本案所处区域教育、商业、生活等配套正逐步完善，一个小范围的成熟居住环境逐渐形成。虽然随着城市化进程加快，本案将在未来可能成为市区的一部分，但目前看，本案作为大部分市区客户度假、休闲等的第二居所或投资居所较为适宜。2006年，沈北新区经国务院批准挂牌成立，这是继上海浦东、天津海滨和郑东新区之后成立的国家级新区。新区地位的卓越，预示着广阔的发展空间，市政府也大力支持新区的建设发展，路网建设、大力招商等，新区表现出迅猛的发展势头。新区的发展目标是“东北第一生态新城”，要用10年左右时间，使新区城市人口达到100万，经济总量进入东北区县第一集团，建设创新沈北、生态沈北、文化沈北、宜居沈北、和谐沈北，最终实现沈阳市委、市政府提出的“在沈阳北部再造一座生态沈阳城”目标。二、宗地现状 1、四至范围 地块位置 东至道义大街（京沈公路） 西至京沈西一街 南至正良一路 北至正良三路2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较本宗地地势平坦，自然标高范围在4951米，平均标高约50米，南部比北部稍高，东部比西部稍高，地块周边地势标高情况是南面稍高，西面和北面稍低，东面的道义大街路面高出本地块大约2米。3、地面现状 本地块地势平坦，无水渠、沟壑等自然地貌，有高压线斜跨整个南部地块，但是根据政府规划高压线将该走正良二路和京沈西一街地下市政管线，很大程度的减少了对本项目建设的影响，并且很好的改善了地块的地上条件。4、地面现有居民情况本宗地地上主要是以小型工厂，现在有32家企业以及道义管委会，企业大部分为工业企业，并且发展时间比较长，关于拆迁补偿方面，对于各家企业的房产、其他固定资产等资产的评估可能需要比较长的时间和比较大的人力，使得拆迁进度会受到一定程度的影响，但是对项目的开发进度的影响是有限的。5、土地的完整性本宗地是比较完整的，其中南北两地块之间被正良二路分割，路宽为30米；另外，用地边线和道路红线之间有市政管线及绿化带。宗地内部的绿化部分将来可以通过置换等方式分散在园区当中，所以说本宗地基本没有分割土地的因素存在。6、其他需要描述的事项在本宗地的北侧边界的道路旁边有两个变压器，短期内没有拆除和更改位置的相关规划，对本项目规划建设和部分产品推广将有一定影响。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。三、项目周边的社区配套 、周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况沈北新区全力实施南北畅通和东西贯通工程，规划建设总长390公里，四通八达的通顺街、辉山大道、北大营北街、虎石台大街、鸭绿江北街、陵园北街、梅江北街、道义大街“八纵”和沈北大道、蒲南路、蒲河大道、蒲北路、现代副城大道、城北大道、旅游大道“七横”生态景观路网体系，现已形成“五纵三横”，总长230公里，生态城市框架基本形成。新区公共交通已纳入市区公交体系，16条线路直达中心城区。以市场化运作和政府投入相结合方式建立新区内部公交体系，开通54条公交线路。积极推进轨道交通建设，规划建设中的沈阳地铁2号线、4号线直达新区。新区同母城及周边城市迅速融合。2、教育：大中小学及教育质量情况道义开发区内大学城建设已初具规模，目前已经有辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳航空工业学院等多家高等教育机构进驻大学城办学，教师及在校学生人数13万余人，除这些高等教育机构外，辉山学校、沈阳市翔宇中学、沈阳二中北校、东北育才双语学校等省重点中小学校业已进入沈北新区道义地区办学。另据了解，中国医科大学已经与沈北新区签订土地购买协议，在道义地区建设新的校区，预计教师及在校学生数量将在5万人左右。3、医院等级和医疗水平本宗地周边的医院包括：盛京医院、沈卫医院、何氏眼科医院、739医院、242医院、武警总队医院、省中医二院，其中盛京医院将于2010年底投入使用。省中医二院为三级甲等中医院，武警总队医院为三级一等医院，739和242医院为市属二级医院，沈卫医院为区属二级医院。可以说本地块周边医疗配套设施比较完善。4、大型购物中心、主要商业和菜市场本地区在以前并没有集中特别是大型的购物中心和商业中心，大多是自发的商业和农贸区域，目前本地块周边的商业配套在保留了原有的自发性商业的同时，大型的商业购物中心主要是积家购物广场和福瑞佳超市，其中积家购物广场在2010年下半年使用。5、文化、体育、娱乐设施本宗地地处大学城，文化气息浓郁，但是，周边的其他文体娱乐设施相对配套不足，目前有玉麟池自然浴场和金麟酒店、欢乐迪KTV和其他的小型文化体育以及娱乐场所。6、公园本宗地周边公园主要有蒲河生态公园、棋盘山休闲度假区。再加上蒲河流域和人杰湖景观带，本地区的自然风景自然、舒适、绿色为主。7、银行本宗地周边有工商银行、农业银行、建设银行、邮政银行、招商银行。8、其他本区域周边还有七星山、石佛寺、怪坡等旅游风景区，还有马刚乡农家乐、东北亚滑雪场、湖边垂钓和骑马等旅游项目。另外，在新城子副城、道义经济开发区和虎石台经济区等三个地区有小型的零散式个体通讯经营店，并没有大型的集中的核心电子市场。如旅游景区、水库山川等自然资源、市区政府、是否城市或区域核心电子市场（针对电子卖场）等附图：生活设施分布图，具体位置、距离。四、市政配套（需要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）2、供水状况现有管线、管径及未来规划和实施时间3、污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和实施时间4、通讯（有线电视、电话、网络）现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。五、城市规划1、城市总体规划格局2、片区城市定位，规划用地性质3、城市商业网点规划4、城市公共配套规划六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 本地块总占地面积418.3亩，净用地面积2、项目建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、分项容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 7、其他，如建筑覆盖率、车位配比、地下车位比例、商业配比、可售比例等七、土地价格 1、土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2