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如何抓住驻马店土地开发结构转型新契机 建业集团副总裁-康凯日益推高的地价是高房价的主要原因，十八届三中全会上可能会出台的集体土地流转的政策，能否破解地价推高房价?按照中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，目前农村集体建设用地估计约有18万平方公里，这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。在现有的制度框架内，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这意味着集体土地流转必须要经过政府征地才能真正转化为建设用地。10月15日，中信信托正式对外发布消息，全国首单集体土地经营权信托在安徽宿州落地，金融政策的破冰，让农地流转的车轮缓缓开始推动。土地流转改革方案一旦成形，势必对土地供应、土地价格等土地市场要素有所影响，不过，在短期内，新一轮土地制度改革取得的突破也将有限，其影响也将是有限的。在进一步放开经营性农村建设用地使用权的大方向下，对土地流转的具体操作将进行进一步规范和出台实施指导意见。渣打银行首席经济学家王志浩在其日前发布的研究报告中表示，新土改将打破当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位，使村集体在农地开发上拥有更大的话语权。按照王志浩的思路，如果房地产开发商能够直接与村集体协商土地价格，势必将降低这类土地的交易价格。“失去对土地资源的控制权，地方政府要安排项目就会变得很困难，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以从管理模式和利益调整都存在非常大的困难。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云。2013年6月，国土资源部完成了“关于改革完善土地管理制度的政策建议”的起草工作，并上报国务院讨论。9月3日，据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在7月22日，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。海南省在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了海南省农民集体建设用地管理办法，现已上报海南省政府审议通过。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。目前海南农村集体土地所有权确权登记颁证工作已在全省铺开，根据海南日报的报道，截至今年9月，海南共有1.7万农户拿到了土地流转证。此次土地确权工作中，三亚、东方市还尝试建立了土地管理系统，为土地建“电子档案”。土地改革的核心是农民土地的自由流转，目前作为关键步骤的农村土地确权工作已基本完成，为下一步土地改革打下基础。一旦农村集体用地可以用作非农业用途，可以想象两个结果，农地会大量减少，土地租售交易大量增加，大农场的生产方式将成为主流。海南土地改革是试验田，为中国未来土地的市场化流转打下根基，海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设，铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英对第一财经日报记者说，按照今年的“中央一号”文件要求，全国其他省份的农村集体土地所有权确权的工作一定在未来的五年内完成。他说，自2008年以来，许多地方政府一直在推行着农村集体土地确权这项工作。2013年的一号文件是未来5到10年内农村工作的一份指导性文件，包括农村经营体制的改革创新、农村土地确权登记颁证、征地制度改革、为进城农民工解决户籍和公共服务问题等议题。事实上，作为“新土改”准备工作之一的全国28个试点市县农村集体经济经营性建设用地使用权流转试点，已经于今年9月启动。其中，不少省市已经开始通过城乡建设用地增减挂钩的方式实现农村建设用地流转。驻马店市土地利用类型齐全，为农林牧副渔全面发展提供了良好的土地空间，为农业产业化和多样化提供了良好条件。全市土地利用率达90.67，高于全省的平均水平。可供开发的后备土地资源相对不足，主要分布于西部低山丘陵区和东部水库周边的滩涂，且以裸土地和裸岩石砾地为主，平均区未利用地面积较小。驻马店市城市建设近年来有了突飞猛进的发展，城区面积由2005年41.77平方公里增至80平方公里，城市化率由2004年的15%增至32.5%。面对良好的经济发展势头和国家即将转型的经济结构调整，笔者认为驻马店的土地市场开发也应积极准备，提前转型，为下一步土地储备、土地开发打下坚实基础。一、积极支持新农村建设根据土地利用总体规划和村镇体系规划，搞好新农村建设规划，重点保障中心村建设用地和农业生产、农民生活最急需的建设用地；统筹安排农村道路、饮水安全工程、沼气、生活垃圾、污水治理、公共文化卫生设施、体育设施等基础设施建设和社会事业发展用地；在乡镇土地利用总体规划中，合理安排农业规模经营和农业产业化经营用地；根据土地利用总体规划，开展农用地整理，改善农业生产的物质基础条件，提高农业综合生产能力和农民收入水平；根据土地利用总体规划和村庄建设规划，开展农村建设用地整理，改善农村生活环境和村容村貌，因地制宜地推进村庄整治，村庄建设用地指标要与农村居民点整治情况相挂钩，做到村庄建设用地自求平衡、部分节余。二、积极拓展生态旅游工程1、以驻马店市区及遂平、汝南、确山城区为核心，进一步开发嵖岈山、宿鸭湖、薄山湖、竹沟、铜山湖、棠溪源、老乐山等热点景区，构建沿107国道、京港澳高速和京广铁路的精品旅游带，把旅游风景区土地整理开发作为重点，控制水土流失，营造优美环境，挖掘旅游资源潜力。驻马店市人文景观划定的土地区域较大，面积14000公顷。主要有河南省嵖岈山风景区，宿鸭湖南海寺游览区，薄山国家森林公园，乐山森林公园，板桥水库风景区等2、把土地整理开发复垦任务纳入国民经济和社会发展计划，作为指令性计划，层层分解，逐级落实。3、制定优惠政策，坚持“谁开发，谁受益”原则，利用综合实力较强的龙头企业、农村集体、个人和入股的方式筹措资金，多种形式开发荒山、荒滩、荒地和工矿废弃地等土地后备资源，土地部门要负责好土地开发项目的立项，确定权属，做好登记发证等工作。河南省政府已决定尽快把河南省有资源大省转变为经济强省，把旅游业培育成新的支柱产业，使旅游业在全省经济社会发展中发挥更加重要的作用；驻马店市也确定了 “天下之中”的主题形象，提出了建设河南省“休闲度假基地”的目标，加强了旅游市场的促销，提高了驻马店市旅游业在全省中的地位。 从世界旅游发展的大趋势来看，随着经济水平的不断提高和消费观念的改变，单纯以游览观光为主的传统旅游方式已不能满足旅游者的需求，集观光、娱乐、休闲、度假、商务、竞技为一体的内容丰富多彩、新颖独特的旅游方式和旅游项目应运而生，受到旅游者的广泛喜爱。其中，生态旅游成为旅游业中的亮点，也是旅游向深远发展的必然选择。 随着经济水平不断提高，城乡居民收入不断增加，旅游需求日益旺盛，发展旅游业的市场条件良好。全国旅游业的发展，有利于增强驻马店市旅游区在当地经济社会发展中的战略地位，同时也为开拓旅游市场提供了机遇。例如：即将进行生态恢复性开发的宿鸭湖旅游区，每周末都有大量久居城市的人来到这里，或钓鱼，或观光，或体验渔家风情。他们都对宿鸭湖的旅游表现出极大的热情，这都为宿鸭湖的旅游业发展提供了市场和客源基础。具体开展生态旅游项目的土地利用开发建议有如下几点：（1）区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，严格禁止与主导功能不相符的建设与开发活动；（2）除法律法规规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整；（3）区内土地整理复垦开发与建设项目用地，须报规划审批机关同级国土资源管理部门组织项目选址和用地的论证，从严把关；（4）严格禁止一切污染企业建设，现有污染企业应关停或搬迁；（5）除新型农村社区、生态保护、景点建设外，禁止其他非农建设活动；（6）控制区内土地开发活动，保持湿地面积的稳定性。从短期看，如果土地改革制度出现突破，拥有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估，而从中受益：一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业；二是拥有大量城镇土