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培训：房地产基本知识说明：该培训资料绝大部分参照国家统一规定，如各置业顾问发现信息与成都市场不符，请及时提出，并以成都市场相关政策和信息为准。一、基本知识1. 什么是房地产：又称不动产，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物及其它附属物的总称。2. 土地按开发程度分类：未开发土地和已开发土地。未开发土地是指农村用地，已开发土地是指城市用地。3. 已开发土地分类：生地和熟地4. 什么是生地：是指必须经过土地再开发，如：拆迁、安置、补偿、市政建设5. 什么是熟地：是指已具备房地产开发条件，立即可以开始建设。6. 房地产市场按交易性质分类：销售市场、租赁市场、抵押市场、使用权交换市场7. 房地产的土地交易市场按交易顺序分类：一级市场：土地出让市场；二级市场：受让土地后的第一次转让；三级市场：通过转让获得的房地产再转让；四级市场：与房地产相关之抵押、保险、证券市场8. 房地产的所有权包括哪些权益：占有权、使用权、收益权、处置权9. 什么是房地产开发的八个步骤和四个阶段 八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理 四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段10. 什么是建筑物：能够供人们居住、工作、娱乐、储藏、纪念或其它活动的空间场所。即“房屋”，一般由基础、墙、柱、梁、门窗、屋顶等主要构件组成11. 什么是构筑物：生产生活的附属设施。“烟囱、水塔、锅炉房、水井”。12. 国有土地使用证：是证明土地使用者想国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。13. 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。14. 建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。15. 商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。16. 房地产开发前期阶段：即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。17. 房地产项目建设施工阶段：是开发相距的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。18. 房地产项目土地成本包括：土地出让金，土地补偿及拆迁安置费，市政配套及集资费。前期费用包括：规划、勘察、设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费。19. 房地产销售中所提及的五证： 中华人民共和国国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预/销售许可证20. 什么是公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房。21. 什么是酒店式服务公寓:是指提供酒店式服务管理的公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”市场定位很高，从硬件品质及服务品质方面都要优于普通公寓，具有自用和投资两大功效。除了提供传统酒店的各项服务以外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。22. 什么是花园式住宅：一般都是带有花园草坪和车库的独院式平方或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖共给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者买。23. 什么是TOWN HOUSE：是联排住宅，上楼天下楼地，有自己的院子和车库。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。按照国外的解释，TOWNHOUSE应有如下特征：离城不太远、交通状况良好、价格合适，相当于城里的公寓价格，定位是第一局所。就建筑本身而言，原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区沿街连排而建的，受沿街面的限制，建筑体现为大进深小面宽，而对于环境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此，TOWNHOUSE真正的内涵应该体现在室内而不是室外。24. 什么是商住住房：是SOHO居家办公住宅观念的一种延伸。他属于住宅，但同时有融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。适合小型公司，创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。25. 什么是经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济实用房。26. 什么是安居房：指实施国家“安居工程“而建设的住房，（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的小说价格低于成本，由政府补贴的非赢利性住房。27. 什么是集资房：是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、剪裁供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比列确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。28. 什么是多层住宅、小高层住宅和高层住宅：多层住宅指4-6层楼房住宅。小高层住宅：指7-10层楼房住宅。高层住宅：指10层以上楼房住宅29. 什么是SOHO：它是英文SMALL OFFICE HOME OFFICE的缩写，即小型的家庭办公室。从这个意义上讲，SOHO就是在家里办公，在家里上班，最大程度的享受到工作的乐趣和生活的自由。某家刊物曾对这种工作、生活方式做出这样的总结：“SOHO是信息时代的必然产物。电子和网络把家与办公室、中国与世界、个人与社会密切联系在一起，年轻一代不必在为坐班、赶车、交通堵塞、办公条件、同事关系而烦恼。只需坐在家中，打开电脑、传真、手机，一切工作一切指令，便在须臾之间完成与股掌之中。30. 什么是会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施的场所。二、建筑类知识31. 什么是三通一平：指施工现场达到路通、上下水通、电通和场地平整。32. 什么是七通一平：“七通”包括道路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。33. 建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造图。34. 建筑物构成的主要部分有哪些：基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分。35. 建筑系数：指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地面积之比，以分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。36. 道路红线：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。37. 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。38. 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。39. 住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。40. 道路用地；居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。41. 居住区(级)道路：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。42. 公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。43. 绿地系统包括公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地和防护绿地等其他绿地。44. 住宅区的设施一般指公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、管理设施和户外活动设施六大类。45. 公共服务设施分为公益性和盈利性设施两大类。46. 公共服务设施按其服务的内容分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医护设施、社区设施五类。47. 什么是容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。48. 什么是使用率：使用面积与建筑面积之比。49. 什么是实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。50. 什么是建筑覆盖率：又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。51. 什么是绿化率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。52. 什么是绿地率：是规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。53. 规划建设用地面积：是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区的近路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积，运动场地等。54. 建筑面积：建筑物各层面积之和，每层建筑面积按建筑物棱角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。55. 套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积56. 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各局室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。57. 板式建筑。指主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度2倍以上的建筑。58. 塔式建筑。指长高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均为长边。 注：不规则平面的建筑其长度均以最突出部分计算，不包括阳台59. 什么是砖混结构（住宅）：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。60. 什么是砖木结构（住宅）：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。61. 什么是钢筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。62. 什么是钢结构（住宅）：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。63. 钢筋混凝土楼板按施工方法的分类：现浇式钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板。现浇式钢筋混凝土楼板特点是整体性好，防水性好，在房间尺寸、形状不规则、楼板孔洞较多的情况下，施工方便。预制钢筋混凝土楼板特点是施工机械化程度较高，施工进度快，楼板质量有保证，但整体性差。64. 现浇式钢筋混凝土楼板的分类：板式楼板和梁板式楼板。65. 混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料、细骨料按适当比列配合制成的拌合物，经一定时间硬化后，成为人造石材。66. 砂浆是由胶凝材料和细骨料配制的拌合物，凝结硬化后具有响应的强度，并可将块状材料胶结成整体。67. 什么是跃层：是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个标准楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。68. 什么是复式：是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅，复式住宅在结构上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部安排夹层，利用户内楼梯上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅利用率。 69. 什么是错层：错层在结构上是一层，户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。70. 什么是进深：一间房屋的深度，即两条横向轴线之间的距离。71. 什么是开间：一间房屋的面宽，即两条纵向轴线之间的距离。72. 什么是层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。73. 什么是净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。74. 地下室按使用性质分类：普通地下室和人防地下室。75. 什么是人防地下室：有人民防空要求的地下空间，人防地下室应妥善解决紧急状态下的人员隐蔽与疏散，应有保证人身安全的技术措施。76. 地下室按埋入地下深度分类：全地下室和半地下室。77. 什么是全地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高的一半者。78. 什么是半地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间高三分之一，且不超过一半者。79. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。80. 房屋完损等级分五类：完好房屋，基本完好房屋，一般损坏房屋，严重损坏房屋，危险房屋。81. 建筑材料的耐久性：指用于建筑物的材料，在环境的多种因素作用下，能经久不变质，不破坏，长久的保持其使用性能的性质。82. 建筑物的耐久等级分类：一级耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限为50-100年，适用于一般性建筑。三级耐久年限为25-50年，适用于次要的建筑。四级耐久年限为15年以下，适用于临时建筑。83. 建筑物的耐火等级取决于其主要构件的耐火极限和燃烧性能。耐火极限的单位为小时，指从受到火的作用起到失掉支持能力或发生穿透性裂缝或背火一面温度高到220度时为止的这段时间。84. 化学建材指建筑塑料、涂料及胶粘剂是以高分子化合物为主要原料，加工而成的建筑制品。85. 建筑中应用的塑料制品的种类分为A薄膜B薄板C异型板材D管材E异型管材F泡沫塑料G模制品。86. 建筑涂料按其使用部位和性能不同分为内墙涂料、外墙涂料、地面涂料、顶棚涂料、屋面防水涂料和防火涂料。87. 建筑石材可以加工成以下种类的产品：毛石、料石、石板、广场地坪、路面、庭院小路。88. 常用的建筑饰面陶瓷制品有：釉面内墙砖、墙地砖、陶瓷锦砖等。89. 建筑装饰材料按其所在建筑物的部位不同，分为A外墙装饰材料B内墙装饰材料C地面装饰材料D吊顶装饰材料E室内装饰用品及配套设备。90. 评价建筑装饰材料使用的效果可从以下几方面：装饰效果、耐久性、经济性、环保性。91. 根据外力作用形式不同，材料强度分为抗压强度、抗拉强度、抗弯强度及抗剪强度等。92. 材料的塑性：材料在外力作用下产生变形，当外力去除后，后一部分变形不能恢复这种性质称为材料的塑性。93. 材料的脆性：受外力作用，当外力达一定值时，材料发生突然破坏，且破坏时无明显的塑性变形。94. 材料的韧性：材料在冲击或振动荷载作用下能吸收较大的能量，同时产生较大的变形而不破坏的性质。如钢材。95. 什么是板式楼板：在墙体承重建筑中，当房间尺度较小，楼板上的荷载直接通过楼板传递给墙体。96. 什么是梁板式楼板：当房间的空间尺度较大，常在楼板下设梁以使结构合理。97. 墙体：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。98. 墙体按其所处位置不同，分内墙和外墙。99. 内墙：位于建筑物内部的墙。100. 外墙：位于建筑物四周的墙。101. 内墙的作用：分割房间。102. 外墙的作用：是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用。103. 墙体按结构受力情况不同的分类：承重墙和非承重墙。104. 什么是承重墙：指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。105. 什么是非承重墙：指不承受上部荷载的墙，包括膈墙、填充墙和幕墙。106. 墙体按所用材料不同的分类：砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等。107. 什么是隔墙：建筑中不承重，只起分隔室内空间作用的墙体。隔墙分为砌筑隔墙、骨架隔墙和板材隔墙。108. 什么是女儿墙：是下部墙身延伸至屋面以上的一段墙体。109. 标高分类：绝对标高和相对标高。110. 什么是绝对标高：是以黄海的平均海平面为零点而测定的高度。111. 什么是相对标高：是以室内首层地面为零点而测定的高度。112. 屋面的作用是什么：一是阻隔雨水、风雪对室内的影响，并将雨水排除，二是防止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射热进入室内。113. 设置防潮层的目的是什么：防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙体受潮。114. 什么是勒脚：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。勒脚的作用：防止地面水，雨水的浸蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。勒脚经常采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法。115. 什么是散水：是靠近勒脚下部的混凝土排水坡。散水的作用：迅速排出沿墙脚淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。116. 门窗过梁作用是什么：为承受门窗洞口上部的荷载，并把它传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过梁。117. 楼板层的作用是什么：垂直方向分割空间，承受和传递竖向和水平方向的荷载。同时具有一定程度的隔声、防火、防水等功能。118. 什么是楼板层：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。119. 什么是楼板面层：又称楼面或地面，起着保护楼板层和室内装修的作用。120. 什么是楼板结构层：是楼板层承重部分，包括板和梁，作用是承受荷载，并将荷载传递给墙或柱。121. 什么是楼板附加层：又楼板称功能层，用以设置满足隔声、防水、隔热、保温等功能要求的部分。122. 什么是顶棚层：是楼板层下面部分，用以保护楼板、安装灯具、遮掩管线设备及装修室内。123. 什么是基础埋深：由室外地平至基础底皮的高度。124. 什么是基础宽度：即基础底面的宽度。125. 什么是大放脚：基础墙加大加厚的部分。126. 什么是踢脚：是在内墙两侧的下部和室内楼地面交接处的构造。踢脚的目的防止扫地时污染墙面，一般应与楼地面材料一致。127. 变形缝包括：伸缩缝、沉降缝和防震缝。128. 变形缝的作用：保证房屋在温度变化或基础不均匀沉降或地震时能有一些自由伸缩，以防止墙体开列、结构破坏。129. 什么是伸缩缝：解决由于不均匀的温度应力使过长的建筑物产生伸缩变形。130. 什么是沉降缝：解决由于建筑物高度不同，重量不同，平面转折部位而产生的不均匀沉降变形。131. 什么是防震缝：解决由于地震时产生的相互撞击变形。132. 屋顶按排水坡度不同的分类：坡屋顶和平屋顶。133. 什么是平屋顶的柔性防水：指油毡等做防水材料。134. 什么是平屋顶的刚性防水：指防水砂浆做防水材料。135. 平屋顶的排水方式：主要采用有组织的外排水和有组织的内排水。136. 什么是有组织外排水：指多层建筑的雨水管一般安在建筑物外墙上，屋面雨水从雨水管排除。137. 什么是有组织内排水：指高层建筑的雨水管一般从建筑物的内部穿过。138. 防水层常用的材料：是油毡、氯丁橡胶卷材、水乳型橡胶沥青涂料等。139. 保温层常用的材料：是加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等。140. 设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙体受潮。防潮层设置高度为室内首层地面结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。141. 什么是窗地比：指窗洞口面积与房间净面积的比值。住宅中的居住房间窗地比为房间的八分之一左右，厨房、厕所等辅助用房为十分之一，学校中的教室为四分之一，走道为十四分之一。142. 住宅套型应具备的日照条件，每套住宅至少有一间居室，四居室以上住宅每套至少有两间居室，有效日照时间大寒日不低于3h。143. 墙体的隔声要求包括隔除室外噪声和相邻房间的噪声。144. 隔除噪声的方法为采用实体结构，增设隔声材料和加做空气层等。145. 什么是安全玻璃：中空玻璃，尤以夹层玻璃以及用夹层玻璃制成的中空玻璃的综合性能为最佳。夹层玻璃作为一种安全玻璃在受到撞击破碎后，由于其两片普通玻璃中间夹的PVB膜的粘接作用，不会像普通玻璃破碎后产生锋利的碎片伤人。同时，它的PVE中间膜所具备的隔音、控制阳光的性能有使之成为具备节能、环保功能的新型建材；使用夹层玻璃不仅可以隔绝可穿透普通玻璃的10002000赫兹的吻合噪声，而且它可以阻挡99%以上的紫外线和吸收红外光谱中的热量。作为符合新型建材性能的夹层玻璃势必将在安全玻璃的使用中发挥巨大作用。146. 消防设施包括：烟感报警器，消防水喷林器，紧急照明灯，紧急广播喇叭，机械排烟口，防烟分区垂壁。147. 楼宇设备监控系统包括供热、通风和空气调节系统，给排水及中水系统，照明设备系统，电梯监控系统。148. 材料的强度：材料在外力作用下抵抗破坏的能力。硬度：是指材料表面抵抗硬物压入或刻划的能力。149. 什么是建设监理：是建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招投标、勘察设计、施工验收、直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。三、法规类知识150. 根据国土资源部推出的规范土地登记的新政策，哪六种用地不予登记：凡出让土地没有支付全部出让金的；经营性土地没有采取招标拍卖挂牌出让的；依法可以协议出让的土地，协议地价明显低于底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；没有权属来源或者来源不合法的。151. 房地产权属登记分为哪七种：总登记、 土地使用权初始登记、 房屋所有权初始登记、 转移登记、 变更登记、 他项权利登记、 注销登记。152. 房地产开发项目施工单位的选择采用什么样的方式：采用招投标的方式。153. 不同用途的土地其使用权的出让年限是多少： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年154. 商品房预售许可证应当载明哪些内容： 房地产开发企业名称； 预售许可证编号； 预售商品房的建设工程规划许可证编号； 预售商品房的坐落位置、幢号或楼层、面积； 土地的用途和使用期限； 发证机关和发证日期。155. 商品房预售的条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证； 按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期 向市、县人民政府房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。156. 设立房地产开发企业应当具备什么条件： 有符合公司法人登记的名称和组织机构。 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； 注册资本一百万以上，且流动资金不低于一百万元。 有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员； 法律法规规定的其它条件。157. 商品房竣工后，房地产开发企业应提供哪些面积相关文件：房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共享建筑面积进行测绘，并提供商品房预售面积测绘技术报告书，以及商品房共享建筑面积分摊情况的说明文件。158. 什么是国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。159. 什么是建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。160. 什么是建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。161. 建设工程规划许可证的有效期是几年：建设工程规划许可证“注意事项”上标明：“本建设工程规划许可证及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，建设工程规划许可证及附件自行失效”。162. 什么是商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。163. 什么是商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售（预售）商品房的批准性证件。164. 预售合同未做预售登记的是否有效？ 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 房地产开发企业发布商品房预售广告，应当在广告中明示：房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。165. 房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。166. 房地产登记的作用是什么：房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。167. “70年土地使用权”等与房屋产权只有70年吗：城市房地产管理法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。168. 什么是土地使用权出让：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。169. 知识点1：土地使用权出让，也称批租或土地的一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。170. 知识点2：经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；171. 知识点3：土地使用权可以进入市场，可进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。172. 知识点4：集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让173. 知识点5：土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用单位之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、又限期的特点。174. 什么是房屋产权：指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。175. 什么是房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。176. 房屋权属证书包括：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证177. 什么是销售面积：套内建筑面积+分摊的公共面积178. 什么是套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积179. 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积：公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，包括公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。180. 购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的 ：根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。181. 公用建筑面积分摊原则： 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。 分摊的公用建筑面积为本幢的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 公用建筑面积的分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵或改变原设计的使用功能。182. 什么是分摊的公用建筑面积：套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。183. 什么是套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入。184. 阳台建筑面积如何计算： 封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； 不封闭挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 不封闭凹阳台按其净面积（含档板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； 不封闭半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算面积。185. 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的百分之多少：30。186. 根据2003年6月5日的中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，借款人申请个人商业用房贷款的比例是多少：不得超过总房款的60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。 187. 申请个人住房贷款发生那些费用？评估费、律师费、保险费、抵押登记费； 评估费：是在住房贷款过程中，将认购商品房作为抵押物时，需要住房资金管理机构认可的评估机构对所购房屋评估发生费用。房款总额在100万（含）以下时，按5收取，100万以上按累进收取。 律师费：办理贷款时，律师费按照贷款额的23一次性收取，每单最少100元。 保险费：房屋财产保险费=房屋财产保险金额*年保险费率*换算现值系数 抵押登记费：一般标准为0.3元/平方米188. 根据最高人民法院公布的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，合同无效、解除或被撤销的情形包括哪些： 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； 因房屋质量问题严重影响正常居住使用； 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出； 出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；189. 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 190. 买受人哪种情况下可以要求双倍赔偿？ 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。191. 购房合同中的不可抗力如何解释：不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于当事人一方的过失或故意，发生了当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以据此免除履行合同的责任或推迟履行合同，对方无权要求赔偿。 不可抗力通常包括两种情况：一种是自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震等；另一种是社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。但不可抗力事件目前国际上并无统一的明确的解释。哪些意外事故应视作不可抗力，可由买卖双方在合同的不可抗力条款中约定。192. 出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，按照商品房买卖合同的统一规定将如何处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。193. 实测面积与预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定按照下列原则处理： (1) 套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2) 套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。（1） 买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的壹年期贷款基准利率付给利息。（2） 买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 194. 商品房买卖合同中规定，规划、设计变更的，出卖人应当在相关部门批准同意多少之日起书面通知买受人：出卖人应当在相关部门批准同意10日起书面通知买受人195. 商品房买卖合同中规定，买受人在收到规划、设计变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更：买受人在收到变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。196. 商品房买卖合同中规定，买受人在收到建筑分摊部位变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更：买受人在收到建筑分摊部位变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。197. 商品房买卖合同中规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起多少日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案：30日198. 开发商交房时必须提供那些手续：开发商交房时必须提供商品房峻工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、实测面积报告199. 办理产权证的期限是多少：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限为：200. 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；201. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。202. 购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘：购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。203. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人是否可以请求解除合同和赔偿损失：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。204. 房屋产权证遗失后如何办理：房屋产权证一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。205. 什么是住宅质量保证书：是房地产开发企业在商品房交付使用 时向购房人提供的住房质量保证文件。206. 什么是住宅使用说明书：是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房使用的说明。207. 什么是契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比列向新的房屋产权人征收的一次性税收。208. 什么是印花税：是对经济活动和经济交往中立书、领受凭证所征收的一种税收。209. 什么是公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。210. 什么是营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。211. 什么是房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。212. 什么是营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。213. 什么是个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或