浅谈物业管理纠纷的若干问题毕业论文.doc

毕业论文浅谈物业管理纠纷的若干问题学 生 姓 名 指 导 教 师 专 业 工程造价 学 院 2012年 3月16日摘 要随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，物业管理成为人们生活中至关重要的元素，各种物业纠纷也不可避免地产生着，并且随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，这类纠纷呈上升趋势。更好的解决房地产公司、物业公司、业主之间接连不断出现的矛盾和纠纷，物业管理公司更好地维护业主和自身的权利，更好地服务于地产商和业主，已成为亟待解决的事情。关键词： 物业管理； 纠纷； 法律效力；业主II目录摘 要I1绪论41.1研究物业管理纠纷的社会背景41.2研究物业管理纠纷的意义42物业管理纠纷的主要特点52.1物业管理纠纷案件逐年上升，且多是新类型的案件52.1.1 物业管理纠纷案件的发展趋势52.1.2 物业管理纠纷案件的类型52.2物业管理纠纷诉讼主体、法律关系复杂62.2.1 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂62.2.2 物业管理纠纷案的审理有一定的难度63 在审理物业管理纠纷中值得探讨的问题73.1 业主是欠费纠纷的最大输家73.1.1 业主的期望值过高73.1.2 业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识73.1.3 部分业主诚信意识差73.2 物业管理公司的管理质量有待提高83.2.1 专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展83.2.2 管理人员素质偏低，管理服务服务不到位83.2.3 规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足83.3 政府监控、管理力度不够93.3.1 物业管理立法滞后，法规体系尚未完善93.3.2 管委会不能及时发挥作用94 解决纠纷采取的有关措施104.1 业主注意审查涉及物业管理的合同的法律效力104.1.1 注意审查物业管理服务合同的效力104.1.2 注意审查物业管理承包合同的效力114.1.3 注意审查物业委托管理合同的效力114.2 物业管理公司要加强企业管理124.2.1加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质124.2.2加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风124.2.3 加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质134.3 政府加大监控和管理力度134.3.1 加速立法，完善物业管理法律体系，为物业管理保驾护航134.3.2 充分发挥管委会的作用，为物业管理健全监督机制135 结论15参考文献16161 绪论1.1 研究物业管理纠纷的社会背景随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，房地产成为人们经常提及的话语，由此而衍生的物业管理也成为人们生活中至关重要的元素。然而，随着一栋栋住宅楼的拔地而起和生活社区的日益增多，各种物业纠纷也不可避免地产生着，并且随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，这类纠纷呈上升趋势。如何解决房地产公司、物业公司、业主之间接连不断出现的矛盾和纠纷，物业管理公司如何更好地维护业主和自身的权利，更好地服务于地产商和业主，已成为人们关注的焦点。1.2 研究物业管理纠纷的意义毋庸置疑，由于物业管理公司所属行业的服务性和特殊地位，使其在一系列纠纷中始终处于“风暴眼”地位。业主与物业管理公司、地产商与物业管理公司、行政主管部门与物业管理公司、业主委员会与物业管理公司的矛盾纠纷，都或多或少地将物业管理公司牵扯进来。作为物业管理企业如何正确运用法律法规，维护业主权益，规避企业风险，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业健康发展，创建和谐社会，成为物业管理公司迫切需要解决的问题。2 物业管理纠纷的主要特点物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。 我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，目前处于幼稚期。“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。 目前，我国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，是指一定建设用地范围内有特定界限的各类建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。2.1 物业管理纠纷案件逐年上升，且多是新类型的案件2.1.1 物业管理纠纷案件的发展趋势1990年以来，全国各地的房地产业异军突起，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的商厦，各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同和法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件不断出现，业主多为案件的被告，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，且发展到了涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。2.1.2 物业管理纠纷案件的类型主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。 2.2 物业管理纠纷诉讼主体、法律关系复杂2.2.1 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，中华人民共和国民法通则等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。2.2.2 物业管理纠纷案的审理有一定的难度随着我国房地产业的迅速发展，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因此物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等的纠纷发展。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的城市新建住宅小区管理 办法（以下简称办法）和国家计委、建设部发布的城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法这两份部门规章外，我国的民法通则、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院只能根据这些法律的基本原则，并参照上述规章来处理，而这些规章的规定又不够详尽或明确，因此物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。3 在审理物业管理纠纷中值得探讨的问题 随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。3.1 业主是欠费纠纷的最大输家由于物业管理费拖欠最终导致纠纷，表面上看来物业公司是受害者，但是，实质上最大的输家是广大业主。物业管理服务具有不可分割性。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。3.1.1 业主的期望值过高客户在买房子的过程当中和签约之前，可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等，他的印象可能会是很理想，因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差，有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品，比如说房子，都是有缺陷的，不会说百分之百一点儿缺陷没有，心理落差产生是很正常的，但是千万不要放大。3.1.2 业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关政府部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。3.1.3 部分业主诚信意识差现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如，有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由，又如，某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由，拒邀物业管理费，像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差，能拖就拖，能赖就赖。3.2 物业管理公司的管理质量有待提高3.2.1 专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。3.2.2 管理人员素质偏低，管理服务服务不到位由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。3.2.3 规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这一现象已成为物业管理企业难点问题。3.3 政府监控、管理力度不够3.3.1 物业管理立法滞后，法规体系尚未完善1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、物业企业财务管理规定、住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法、关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知、物业管理企业资质试行办法、物业管理委托合同示范文本、业主公约示范文本、前期企业管理协议示范文本、物业管理条理等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。3.3.2 管委会不能及时发挥作用管委会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。4 解决纠纷采取的有关措施4.1 业主注意审查涉及物业管理的合同的法律效力审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。4.1.1 注意审查物业管理服务合同的效力在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的办法施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因办法已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效。4.1.2 注意审查物业管理承包合同的效力由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部办法中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。4.1.3 注意审查物业委托管理合同的效力在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依办法及物业管理的需要，是允许的。4.2 物业管理公司要加强企业管理 多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。4.2.1加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。4.2.2加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风 建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能办的事马上就办。4.2.3 加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质 要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训。要按照建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。五是通过组织物业管理人员到国内外考察，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补已之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。4.3 政府加大监控和管理力度4.3.1 加速立法，完善物业管理法律体系，为物业管理保驾护航市场经济是法制经济。物别是物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。4.3.2 充分发挥管委会的作用，为物业管理健全监督机制住宅小区管委会作为辖区内产权人、使用人民主推荐、选举产生的群众性自治组织，充分发挥其作用，对于维护产权人、使用人的合法权益，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作至关重要。因为，管委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管