民发·大观天下2010年度工作总结.doc

莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃肀芃薆袅袃腿蚆薅聿肅蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅蚂蚂膅膁艿螄羈肇芈袆膃莆芇薆羆节芆蚈膂膈莅螀羅肄莄袃螇蒂莄蚂羃莈莃螅袆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿莅荿螁袂芁蒈袄肈膇蒈薃袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莇蒅薈膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃肅薂袄羅莄薂薄螈芀薁蚆羄膆薀衿螇膂蕿薈肂肈薈蚁袅莇薇螃 民发大观天下2010年度工作总结一、 民发大观天下2010年度各阶段销售部署、营销策略制定和销售情况：（一） 第一季度首期首推：1月1日至3月31日1. 推售货量：2期剩余货量约160套，大观天下3期首推楼栋E4栋124套单位，共284套；开发商保留24套。2. 面临的市场环境：（1）竞争环境： 春节前后期间，南宁楼市活跃度明显降低，楼盘推出货量相对减少，客户观望情绪浓重，显得较为冷清，3月底以后逐渐由春节的低谷走出回暖。 3月下旬迎来春节过后南宁楼市推货高峰，包括凤岭板块的财富国际广场、梦之岛花园，兴宁区的台湾街等14个楼盘统一在3月下旬举行开盘营销，整体房价仍平稳上升，销售情况走势良好，自住需求释放，但南宁市场的持币观望气氛和房价高企的市场僵局仍没被打破。 本区域内的直接竞争对手半岛半山，3月与本项目同时间开盘，其价格在6800起步，分流了本项目的预约客户，其推出的110至130左右的江景户型也具有很强的市场冲击力，双方竞争较为激烈。（2）市场政策环境： 南宁土地市场延续去年的火爆势头，成功出让多宗地块，土地价格在各路开发商的激烈竞拍之中大幅上扬，其中“金浦路地块”更以8650万元/亩的价格成为新地王。当前土地价格上升将推动往后房价的持续上涨。 3月10日国土部出台19条土地调控新政，新政直指土地市场，并明确后期将严格整治房地产用地，将着力打击开发商囤地炒地行为，规范土地市场，进而促使房地产市场健康发展。 南宁市对中央关于加快保障性住房建设、抵制房价过快增长以及国土部出台的19条土地调控新政等一系列文件做出反应。南宁市委、财政、国土等11部达成共识，2010年南宁市房地产要加快保障性住房建设，增加土地收购储备量，加大中低价位、中小套型住房供应，以平衡供需，稳定房价。3. 营销策略：(1)推广策略：3期云庭组团推向市场，采用预约排队抽签的形式进行认购，形成一定得市场关注度。最大化的配合园林工程、材料工艺、样板房、架空层、精装房、工程样板间硬件工程进行销售，积累业主的口碑。(2)推货策略：在市场竞争环境和项目自身状况分析下，首先推出城市和江景景观结合理想的E4栋楼层85127的房源，虽然本楼栋价值挖掘空间较小，西向产品成为销售软肋，综合素质一般，但是广阔的视野资源最大程度的吸引了购房者的眼光。(3)价格策略：配合产品低开高走，逐步实现价格提升，E4栋单价提升至8200元/左右实现产品价值最大化，抢占市场制高点，形成柳沙高端住宅价格标杆，同时促进一二期剩余货量的成交。(4)促销策略：E4栋推出预约可以享受6重的优惠折扣：前100名预约客户享受￥6888元/套优惠；预约客户成交即送￥5888元/套购房礼金；参与寻找“三期好邻居”活动预约优惠；最高98折付款折扣；开盘购房额外惊喜折扣；购房赠送天然气管道开户费。4. 营销活动：2010年2月26日：民发大观天下元宵灯2010年3月1日3月19日：E4栋预约2010年3月20日：E4栋开盘5. 重要工作节点安排：时间节点工作内容2010.1.1-1.24销售培训，构思元宵活动2010.1.29-2.25元宵宣传、销售物料准备2009.2.26举办元宵活动2009.2.1-2.28首期开盘制定价格、流程、物料规划2009.3.1-3.19预约筹备工作2010.3.20E4栋首期开盘6. 实现销售：E4栋首期开盘成交累计E4栋预约109人，预约客户成交40套。截止3月31日累计成交120套，成交金额124,428,211元，成交面积：15,806.49M2，成交均价￥7,927.23元/。第一季度剩余可售货量195套。（二） 第二季度消化阶段：4月1日至6月30日1. 推售货量：住宅未有新货推出，继续销售前期剩余货量，共195套；推出针对C1、B2、D2栋（486户）的产权车位，共308个。2. 面临的市场环境：（1）竞争环境： 直接竞争项目半岛半山于六月上旬江景楼开盘，此项目园林景观以对外开放，品质楼盘以及园林的展现得到了众多人的好评。B6栋的属江景房，景观占了非常大的优势，开盘现场排队人数约70人左右，相对现在的市场来说相当火爆。大观少数的意向客户也流向半山进行选购。 中央政府一系列调控组合政策出台后，南宁本地畅销户型以N+1灵活多变实用户型为主，大面积户型的销售速度明显放慢，对本项目影响较大。外省的投资型客户大幅减少，外地客户成交量大幅缩水。客观原因分析，投资客户对于目前在售货量投资意向不强，主要是是目前剩余货量多为市场上普遍存在的泛滥产品，没有独特的稀缺性，吸引不到客户眼球，客户认为投资价值不高。 新政下，南宁房地产出现成交量的大幅下滑、投资客的离场、价格的坚挺、各楼盘入场量的锐减、开盘项目优惠政策的明显增加等效应，市场处于微妙的观望中，只有综合性价比高、价格中端的楼盘受到众多刚丝热捧。（2）市场政策环境： 中国人民银行决定于5月10日正式上调人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调人民币存款准备金率已是今年以来第三次上调，后期仍将有上调的可能性。各商业银行放贷能力已相对减弱，开发商贷款已无法实现前期的“松动”。 二套房界定首次以文为准，认贷又认房，购房信贷更加规范严明，各银行差别化信贷政策执行细则有待进一步细化跟进。 国税总局两次发文清算土地增值税后，五年来首次要求对土地增值税严格征管，并明确税收底线，影响开发商利润收益和现金流的同时，也促使各开发商加速土地和资金周转以御寒，但地方对政策的执行力度仍是抑制高房价效果显现的关键。 6月11日，自治区地税局出台关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知，通知明确对企业所得税一律按月预征，对普通住宅预征率由0.5%调整为1%。对实行应税所得率方式核定征收企业所得税的房地产开发经营业务企业，应税所得率不得低于20%。房地产开发经营业务企业发生的成本、费用支出未取得合法票据的，均不得计入计税成本或在企业所得税税前扣除。同时，将加大土地增值税清算力度，除保障性住房外，土地增值税预征率不得低于1%。全区各地应按不同的项目类型和自治区地税局批复的预征率征收地税，对核算不清的一律从高适用预征率。3. 营销策略：(1)推广策略：由于区域产品同质化严重，传统的广告宣传必将在大量的投放力度下导致效果钝化。因此，重点宣传本项目的山境主题，项目的园林广场也具有非常好的现场营销活动的条件，通过利用项目现场举办营销活动来突破竞争、塑造鲜明市场形象，让更多的客户到项目现场来体验是项目当前的推广战略。(2)推货策略：针对连续不断的新政出台，首次贷款以及二次贷款首付比例的提高，外地客户拒贷等各项政策。在市场普遍低迷，观望情绪浓重的情况下，本阶段主要是消化剩余货量为主。为了配合资金回笼，进行相应楼栋的部分车位销售。(3)价格策略：根据非常严峻的市场形式，重新评估项目与竞争对手的价格，客观评价项目合理的销售价格，并通过拟定促销策略促进销售，成交均价平均控制在7600元/左右。(4)促销策略：按照原定折扣，一次性98折，按揭付款99折，赠送煤气管道开通费2300元，老带新赠送一年物业服务费。4. 营销活动：2010年4月10日：低碳生活第一章我们骑车吧2010年5月1日5月3日：南宁房博会展览2010年6月146月16日：大观天下端午节活动2010年6月19日：民发大观天下二期车位开盘2010年6月26日：民发大观天下水上狂欢节5. 重要工作节点安排：时间节点工作内容2010.4.1-4.10“我们骑车吧”活动筹备2010.4.10-4.30房博会展览筹备2010.5.1-5.3南宁房博会大观天下展览2010.5.4-5.31销售培训和跟进2010.6.1-6.13大观天下端午活动、车位开盘准备工作2010.6.14-6.16“端午节、动天下”活动2010.6.15-6.18车位开盘流程安排、物料规划2010.6.19民发大观天下二期车位开盘2010.6.20-6.25民发大观天下水上狂欢节活动筹备2010.6.26民发大观天下水上狂欢节6. 实现销售：截止6月30日累计成交160套，成交金额169,811,835元，成交面21,861.87M2，成交均价￥7,503.82元/。第二季度剩余可售货量155套。（三） 第三季度销售阶段：7月1日至9月30日1. 推售货量：前期剩余货量，共155套；开发商保留24套。其中，针对E5栋3套、E6栋3套、B1栋3套、D1栋8套、D2栋8套，共25套进行精装大户的销售。2. 面临的市场环境：（1）竞争环境： 本月各个楼盘为抢占金九银十市场提前预热，投入了大量的推广，同时很多新盘也在9月份这个时间段集中亮相，有很多项目在此时进行预约广告的投放，促销信息繁多，竞争压力巨大。 近期一房及N+1房因总价低或精装修附加值较高，倍受热捧，推出即基本售罄，剩余单位多为项目的三房户型，目前总价较低的小面积及增值户型仍然能快速通过市场，而性价比不高的产品或面积偏大户型处于滞销状态。各推盘项目纷纷借助中秋、国庆双节加大推盘力度，供应产品大部分为中小面积实用N+1户型，随着新政后南宁楼市精装项目的逐渐增多，精装房供应量也逐渐上升。（2）市场政策环境： 快要到传统的销售旺季“金九银十”，期间迎来了新政以来久违的旺销，全国楼市似乎均有“回暖”迹象。目前市场特点表现为：政策面没有任何的松动、自住型刚需适时地爆发，成交户型以90平米中小户为主力、购房者降价预期大幅下降、开发商开始看好后市顺势涨价等。3. 营销策略：(1)推广策略：通过全方位立体式的媒体推广，保持市场客户关注热度。在此基础之上对媒体推广方式进行筛选，选择市场效果反应较好的媒体推广方式，进行重点投放推广。全面陆续开展周末暖场活动，通过项目现有的游戏道具，及开展各式各样新颖的游园活动，将项目现场热闹的气氛维持下去。(2)推货策略：大观天下重新包装精品大户型上市，在金九银十的销售旺季，以价格烟幕弹的形式聚集人气，配合精装成本，吸引消费者的眼球。以精装产品搭配毛坯产品的方式，通过全新形象入市，互相促进销售。(3)价格策略：成交均价控制在7973元/，主要考虑目前的市场环境，客户对8000以上的单价抗性明显，通过一系列的促销优惠方式控制价格。 (4)促销策略：推出十套B1、D2、E4的一口价单位特惠房源，除一口价单位外的剩余单位，E4、B1、D1、D2、E5、E6、C2栋剩余单位。该剩余单位不享受一口价优惠让利，仅获得正常优惠折扣。E4栋一口价单位：一次性付款92折，按揭付款93折；凡老业主介绍成交，新客户获额外享受99折购房优惠，老业主获得1年物业费奖励；凡成交客户获赠2300元/户管道燃气开户费，直接在合同中体现。8-9月份的一口价单位赠送购房礼金7888元/套。B1/D2栋一口价单位：一次性付款95折，按揭付款96折；老带新优惠；赠送管道燃气费用。4. 营销活动：2010年7月-8月：持续两个月的“幸运大转盘”活动2010年2010年9月4日9月5日：大观天下周末业主抽奖活动2010年9月21日：第三届民发大观天下中秋同乐会5. 重要工作节点安排：时间节点工作内容2010.7.18.31“幸运大转盘”活动2010.7.18.31推出精装房筹备工作2010.9.19.5业主抽奖活动2010.9.69.20中秋同乐会筹备工作2010.9.21第三届民发大观天下中秋同乐会2009.9.22-9.30国庆优惠活动筹备6. 媒体安排：本月开始打出报版广告，同时每周进行销售信息短信群发和周末的暖场活动，精装房的报版宣传也正式亮相。南国早报系列报版主题：7. 实现销售：截止9月30日累计成交212套，成交金额234,208,358元，成交面30340.96M2，成交均价7,592.84元/。第三季度剩余可售货量105套。（四） 第四季度销售阶段：10月1日至12月31日1. 推售货量：新推D4、C3共182套，前期剩余货量54套，可推货量共有236套；推出针对B1、D1、E1、E2栋（486户）的产权车位，共349个。2. 面临的市场环境：（1）竞争环境： 传统的金九银十阶段，很多楼盘进行报版的推广以及各种促销信息的发放。虽然市场活跃度明显上升，但由于政策的打压，流失了很多购房意向强烈的外地客户和多次置业的客户，若经济实力较强的客户会考虑一次性付款，客户无法满足银行针对外地客户的要求，只能放弃购买。 年末涌现很多楼盘年末促销的广告，以及在2011年推向市场的新项目广告投放量大，市场对新项目的关注度非常高，特别是市场活跃度较高的有影响力的振业青山一号、广源国际社区、升和绿城世界、盛天果岭和盛天公馆等等知名项目备受期待。（2）市场政策环境： 时隔三年央行首度加息 上调存贷款基准利率2.50%。 中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率均上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 国务院11月19日公布16项具体措施稳定物价。要求各级政府及部门积极采取措施，发展生产、保障供应、强化监管，保证了市场供应和价格总水平基本稳定。 南宁多家银行首套房贷执行8.5折。从11月1日起南宁多家银行取消首套住房贷款利率7折优惠，首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。包括中国银行、中国工商银行、交通银行、广西北部湾银行、招商银行等银行。而其他目前仍按照7.5折至8折优惠利率受理的银行也表示：“只能尽量争取，如果争取不到只能按照8.5折来处理。”3. 营销策略：(1)推广策略：借新品在市场上不停的推售声音，在线下配合进行剩余尾货强销优惠，在有利的市场形象下，逐步完成尾货走量，解决滞销难题。针对入场客户和成交客户及购买特价房单位客户进行连环抽奖活动，通过每周进行的抽奖暖场活动，保持客户对项目的关注，增加现场人气。(2)推货策略：将项目目前在售产品，按户型，价格，朝向等因素，平均分配成两大部分，四大阵营，进行小面积的开盘，把握有限的客户。(3)价格策略：为了配合目前开发商的销售要求，除了C3栋之外的剩余货量全面上浮价格，涨幅在200-500元/平米，与此同时推出D4栋1单元01号户型，与2单元的价格拉差达到600-900元/平米。(4)促销策略：按照原定折扣，一次性98折，按揭付款99折，赠送煤气管道开通费2300元，老带新赠送一年物业服务费。4. 营销活动：2010年10月16日：低碳生活第三章我们运动吧2010年11月13日：第二届大观业主气排球大赛2010年12月4日：生活报大篷车2010年12月11日：民发大观天下二期二标段车位开盘5. 重要工作节点安排：时间节点工作内容2010.10.110.7国庆一口价特惠房优惠2010.10.16低碳生活第三章我们运动吧2010.10.1710.31销售培训，现场跟进2010.11.111.13第二届大观业主气排球大赛2010.12.4生活报大篷车活动2010.12.5-12.10车位开盘筹备工作2009.12.11二期二标段车位开盘6. 媒体安排：项目的推广体系比较完备并以南国早报为主流宣传媒体，新的广告公司合作以后，项目的宣传推广主要以早报这一主流媒体进行报版投放，符合受众获取楼市信息的阅读习惯，在报纸媒体的选择策略上是较为合理的；通过电视、分众传媒、户外广告、车体广告、网络、户外高杆、短信广告、外展宣传等获知本项目后，介绍亲朋好友认购项目产品的客户占到总成交客户的大比重，表明项目的宣传渠道丰富。7. 实现销售：截止12月31日累计成交329套，成交金额372,592,399元，成交面47478.48M2，成交均价8,123.59元/。第四季度剩余可售货量169套。二、 民发大观天下2010年具体销售数据统计分析：1、入场客户成交比率情况分析本年度累计入场量达到2844组，其中新客户入场1063组，老客户607组，未登记客户1174组。同比去年下降了60%。年度来电量：2378，同比去年下降了16%，客户需求存在，但是购房意向并不迫切。2、成交客户区域情况分析比较08和09年，青秀区仍是本项目的重点成交客户群体，本区域客户群对价格接受度相对其他城区承受力较强。外地客户主要以区内刚需客户居多，需求旺盛，会从居住环境、配套资源等长远的眼光来考虑是否购买，区内客户老业主介绍成交率较高。新政出台后，外地客户购房门槛提高，区外客户面临拒贷，区外客户的购房需求受到抑制，成交率大幅降低。3、年成交客户年龄比例分析20-30客户群占成交客户的40%，对于户型的舒适性和和景观上的要求不高，但是对于户型的功能性要求较高，看重户型的增值空间和实用率。30-40岁多为改善型需求型客户，占成交客户的30%，有相当的经济能力，价格的接受度偏高，倾向三至五房的大户型，对项目的内外部环境颇为挑剔。40-60岁占成交客户的30%，购房意向较强，改善性需求，单价的接受度高，对住宅的综合素质要求较高，特别是在景观和舒适性的选择。4、年付款方式统计分析：受今年国家认房、认贷的政策的限制和影响，经济实力客户选择一次性付款比例提高，占成交比例的21%。但是，具备贷款条件的客户在月供能力能接受的情况下还是选择普遍的按揭贷款方式。5、年购房客户职业分析表：公务员、企业高层、职员、高级自由职业者占了成交客户总数的43%，多以25-40岁的年轻白领和企事业员工为主，经济能力较低，需要家庭资金支持，较关注国家政策的调控，观望情绪严重。私营业主成交比例为30%，比09年提高了10%，他们多为多次置业，没有固定，但是职业购买实力强，追求奢华的生活品质，对居住环境力求完美。此类客户今年受新政影响较大。6、每周成交套数及金额统计2010年是史上最严厉的政策调控年，从4月份开始至年底，出台了一系列严而有力的调控组合政策，有效的抑制房价的过快上涨。房地产市场进入博弈期，购房者观望情绪严重。在通货膨胀预期过高的影响下，投资房产仍然是抵制通货膨胀的最佳投资途经，投资客户并没有完全退出市场，刚需客户仍然占据成交主流位置。由于市场观望情绪严重，经过4-8月份的销售低估，在9月以后，销售开始进入一定量的回升。7、销售单位均价分析：本项目经过3年销售周期，已经从保证资金回笼过渡至创造利润最大化的转换，进入了真正实现产品和品牌双重价值的阶段，尽管今年成交量不尽人意，依旧保持平稳上涨的价格走势，分别在年中和年末价格进行了2次明显的上浮，由年初的7500/平米均价涨至目前的8700/平米均价。2010年南宁市场新项目产品竞争力强，在售产品竞争力不佳的情况下，高于8000元/均价已经触底。由于项目价格再次拉升，尤其是主力产品涨幅较大，意向购房者抵触心理强烈，入场量、老带新客户、成交量都急速下滑，销售艰难，客户反馈难以承受百万以上住宅，对项目的观望情8、住宅销售报表大观天下项目（住宅）2010年成交情况表项目累计推售量（套）2267本年合计成交量（套）329开发商保留单位（套）32本年合计成交额（元）￥372,592,399累计实际推售量（套）2235本年合计成交面积（）47478.48本年实际推售量（套）306项目合计成交量（套）2066年成交量（套）329项目合计成交额（元）￥1,609,686,124年成交金额（元）￥372,592,399项目合计成交面积（）282142.47年成交面积（）47478.48项目成交均价（元/）￥5,705.22年成交均价（元/）￥7,847.61当前套数销售率（%）94%年一次性付款（套）82当前面积销售率（%）92%年按揭付款（套）243已签约量（套）311年公积金付款（套）4已签约金额（元）￥349,126,091年退房量（套）0未签约量（套）30年退房金额（元）￥0未签约金额（元）￥35,280,807年退房面积（）0剩余可售货量（套）169年实际成交量（套）329剩余货量金额（元）￥238,248,162年实际成交金额（元）￥372,592,399剩余货量面积（）26526.16年实际成交面积（）47478.48剩余货量均价（元/）￥8,982.00本月由转付款方式、额外折扣或换房引起的金额差异为（元）：￥0本月由转换单位引起的面积差异为（）：0本年度实现住宅实现住宅成交329套，成交金额372，592，399元，面积共47478.48 ，。9、车位销售报表大观天下项目（车位）2010年成交情况表项目累计推售量（套）906本年合计成交量（套）504开发商保留单位（套）0本年合计成交额（元）￥76,243,313累计实际推售量（套）906本年合计成交面积（）18263.62本年实际推售量（套）656项目合计成交量（套）727年成交量（套）504项目合计成交额（元）￥96,302,617年成交金额（元）￥76,243,313项目合计成交面积（）29323.4年成交面积（）18263.62项目成交均价（元/）￥3,284.16年成交均价（元/）￥4,174.60当前套数销售率（%）80%年一次性付款（套）352当前面积销售率（%）82%年按揭付款（套）152已签约量（套）480年公积金付款（套）0已签约金额（元）￥72,470,370年退房量（套）0未签约量（套）24年退房金额（元）￥0未签约金额（元）￥3,772,943年退房面积（）0剩余可售货量（套）179年实际成交量（套）504剩余货量金额（元）￥29,452,631年实际成交金额（元）￥76,243,313剩余货量面积（）6460.14年实际成交面积（）18263.62剩余货量均价（元/）￥4,559.13本月由转付款方式、额外折扣或换房引起的金额差异为（元）：￥0本月由转换单位引起的面积差异为（）：0本年度实现车位成交504个，成交金额76，243，313元，面积18263.62 。广西辉煌地产策划部民发大观天下项目组 黎江2011年1月10日 节蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆羃袃莆莂薀羅腿芈蕿肇莅蚇薈袇膇薃薇罿蒃葿薆肂芆莅薆膄聿蚄薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅芈蚁羀芁蚆蚀肃膃薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿莆蒅螅袁膈莁螅肃莄莇螄膆芇蚅螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆羃袃莆莂薀羅腿芈蕿肇莅蚇薈袇膇薃薇罿蒃葿薆肂芆莅薆膄聿蚄薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅芈蚁羀芁蚆蚀肃膃薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿莆蒅螅袁膈莁螅肃莄莇螄膆芇蚅螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆羃袃莆莂薀羅腿芈蕿肇莅蚇薈袇膇薃薇罿蒃葿薆肂芆莅薆膄聿蚄薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅芈蚁羀芁蚆蚀肃膃薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿莆蒅螅袁膈莁螅肃莄莇螄膆芇蚅螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆羃袃莆莂薀羅腿芈蕿肇莅蚇薈袇膇薃薇罿蒃葿薆肂芆莅薆膄聿蚄薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃肈节莂蚂螈肅芈蚁羀芁蚆蚀肃膃薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿莆蒅螅袁膈莁螅肃莄莇螄膆芇蚅螃袅聿薁螂羈芅蒇螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄节蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆羃袃莆莂薀羅腿芈蕿肇莅蚇薈袇膇薃薇罿蒃葿薆肂芆莅薆膄聿蚄薅袄芄薀蚄羆肇蒆蚃