关于攸县望云房地产开发公司“新世纪装饰城”项目申请按揭贷款的调查报告.doc

关于株洲市望云房地产开发有限公司“新世纪装饰城”项目申请按揭贷款的调查报告市分行：株洲市望云房地产开发有限公司开发的“新世纪装饰城”工程建设项目2008年4月21日经攸县发展改革局以攸发（2008）53号文件批准立项，开发的“新世纪装饰城”工程建设项目，于 2008年4月开始动工兴建，于 2009年2月竣工封顶， “新世纪装饰城”项目于2008年9月11日取得了商品房预售许可证；为促进项目销售，特向我行申请按揭贷款2000万元，最高成数5.5成，最长期限15年，为此，我行对公司和项目进行了调查，现将调查情况汇报如下：一、 公司概况：株洲市望云房地产开发有限公司（代码：190390000213466）成立于2004年6月，注册资本1800万元，注册地：株洲市；法定代表人王跃明。企业经营范围为房地产开发及建筑材料、五金交电等批发零售。组织机构代码证为76327348-8，属于房地产开发三级别资质，资质证书编号湘建房(株)字第249号，公司依照中华人民共和国登记管理条理合法成立，具有独立民事能力的企业法人，公司性质为全民所有制；企业于2009年3月在我行开立一般结算账户 ； 公司现有员工28人，其中高级职称6人，中级职称8人，初级职称10人，设有办公室、财务部、工程部、营销部、物业管理部、质量监管部等部门。1、股本结构及主要股东简历公司于2004年6月在株洲市工商行政管理局登记注册成立，注册号为4302002002434，注册资本1800万元，法人代表兼董事长王跃明投入1220万元，占比67.78%,股东贺国英投入580万元,占比32.22%；王跃明为公司法定代表人，现年42岁，在读清华大学MBA研究班，攸县政协委员，一直从事商业经营,自2004年成立株洲市望云房地产开发有限公司以来,历任公司董事长、法人代表；先后成功开发了攸州机电城、明珠花园、望云路商业街、永利商住楼等项目近三十万平方米；其中明珠花园被评为“2006年度株洲市十佳花园社区”；在4年多的工作实践中，积累了十分丰富的房地产开发和管理经验，公司成立后，发展相当迅速，现今拥有二个处于黄金地段的项目正在正常运营中。2、该公司近二年主要财务情况如下： 单位万元： 项 目2008年12月2009年2月一、资产总流动资产1341613635其中存货1050810661应收账款234176其他应收款4351352、长期投资003、固定资产2542524、其他资产00二、负债总额900093211、流动负债90009321其中银行借款002、长期负债其中银行借款银行融资合计00三、所有者权益46694566四、主营业务收入96610五、利润总额1749-1031、12月末货币资金314万元：主要是银行存款298万元，现金15万。 2、应收账款234万元：是刘建平22万元、刘勇22万元罗珊英23万元等15户个人购房款。3、预付账款1924万元：预付攸县第六建建筑公司1713万元、联西社区95万元、贺文仔26万元、贺建勇90万元。4、其他应收款434万元：攸县房产局317万元、攸县规划局12万元、土地储备中心100万元、明珠花园业主水费5万元。5、存货10508万元，主要是开发成本10508万元6、应付款444万元，应付王跃明435万元、谢建设7万元。7、预收账款8418万元：预收新世纪装饰城购房款8418万元。8、该公司2008年末资产总额13670万元，净资产达到了4669万元，未分配利润1749万元，盈余公积1121万元，公司呈发展壮大趋势。3、信用状况评价：经我行调查了解和查询征信系统，该公司在他行和我行无贷款，信誉较好，无不良记录， 4、发展前景评价：公司目前开发的这个项目工程，地处攸县中心大道（新106国道）旁，交通十分便利，东面与南面与美丽新城小区相连.西面正对攸县新中医院,北邻联西宾馆,项目目前销售率较高;同时攸县近几年房地产消费市场前景较好，在外打工的和农村进城的都纷纷到攸城成家置业，房价也日益看涨，虽然攸县目前有房地产开发公司多家，但该公司目前是攸县房地产开发笼头企业,上有政府部门的支持,下有房地产开发多年的经验及开发攸县明珠花园、攸州机电城等项目的实践，在攸县有一定的名气和开发实力，市场竞争力较强，加上房地产开发行业利润率高，行业优势明显，公司发展前景应该看好。二、 项目情况：1、“新世纪装饰城”项目简介：（说明占地面积和总建筑面积）该公司开发的项目“新世纪装饰城”总建筑面积42388平方米，占地面积16753.4平方米；全部建筑为11栋,其中多层商住两用楼9栋，共136空,总建筑面积39988平方米；2栋套间共56户，总建筑面积2400平方米,户型全部为三室二厅，户型面积从130到137平方米，整个小区有40个车库；项目建筑密度为33，容积率为2.5，绿化率31。该项目位于攸县中心大道与吉兴路交汇处,东面和南面与美丽新城小区相连（新106国道旁），西面正对攸县新中医院，北邻联西宾馆，交通十分便利，位置优越，是较理想的居家置业之处。该项目“五证一图”齐全，整个项目于2008年4月动工， 2009年2月竣工，预计2009年5月完工交使用.项目五证齐全，详见表证件名发证号发证单位证件内容发证日期立项批文攸发改200853攸县发展改革局立 项20080421建设用地规划许可证攸规管字（2008）第036号攸县规划局用地面积2522亩20080610建筑工程施工许可证43022320080624101攸县建设局42317平方米20080624国有土地证攸国用（2008）第A026号攸县国有土地资源管理局16876.46平方米20080401建设工程规划许可证攸规字（2008）第107号攸规字(2008)第111号攸规字(2008)第114号攸县规划局14051.5平方米15018.9平方米14430.5平方米200804292008052620080526商品房预售许可证预许字（2008）第11号攸县房产管理局预售面积43500平方米20080911该项目设计、施工、建立单位情况如下表：项 目单位名称资质等级设计单位攸县建筑设计院甲级施工单位攸县第六建筑工程公司（育鑫）三级监理单位攸县工程监理建筑有限公司丙以上单位均达到项目建设的资质要求2、项目市场分析（1） 本项目地处攸县中心大道(新106国道旁),北有攸县交通便利的攸县新汽车站和长鸿学校，西正对攸县新中医院，交通、生活十分方便。（2） 整个小区经过几年的开发建设，有美丽新城、攸州机电城居住小区，周围有坤龙大酒店、东风大酒店、新中医院、联西宾馆、攸县新汽车站、长鸿中学等单位；逐步形成为一个占地上1000亩，建筑面积近20万平方米，拥有近2000户居民的成熟社区，该区域环境优雅、功能齐全，是人们运动、休闲、生活的好场所。（3） 公司根据周边房屋开发销售情况，保证该项目设计理念超前、质量优良的基础上，采取仿欧式风格建筑商住两用，方便居户居住又可经商和出租，并在价格上不高于周边小区的营销策略，以较高的性价比提高借款人的项目的知名度（4） 目标消费群明确，根据项目定位以及预订情况分析，目前56套套间预订100，价格定位1700/平方米，商住楼136空已预订100%，价格定位在3200/平方米，价格优势明显。 本项目与周边项目价格比较 本项目类似地理位置及同类型楼盘销售价格如下表：单位：元/平方米项目名称建筑规模销售价格开竣工时间销售率攸州机电城42万平方米商住两用均价30002006.6-2007.6100%云升山庄70万平方米高层均价1500商用房一层40002004.7-60%本项目43万平方米小高层均价1700商用房32002008.4 -2009.5预订率100%2008年末，攸县高层楼盘售价（均价）首次突破1800元/平方米，最高达2400元/平方米。商用房最高达4000平方米，与相临类似楼盘相比，本楼盘性价比具有一定的优势。3、项目投资和筹资分析根据本项目的规划设计，项目总投资7000万元，实际已投入6302万元，其中自有资金2235万元. 项目已投入资金构成表： 单位：万元序号项 目投资总额已投入占比%1土地费用35003500100%2工程费用28502221.578%3基础实施费用39029876%4 开发间接费用260283.33109%5合计70006302.8390%（后续资金来源与投向分析）本项目预计总投资7000万元，已投入6302万元（投入明细见上表），投入资金来源主要为自有资金2235万元（货币资金余额还有314万元），房屋预售款8418万元；该项目已于2009年2月末已全部竣工封顶，房屋预订和销售率达100%，已交预订和销售款8418万元，项目资金已全部到位；尚未投入的400万元主要用于后期房屋开发费用及销售管理费用等，经调查核实该项目后续资金确有保障。三、 项目效益评价1、 销售收入:13204万元136空商住两用房：39988平方米X320/平方米=1279656套套间：2400平方米x1700 /平方米=408万元2、销售税金：13204万元x5.5=726万元3、利润总额：13204万元-726万元-7000万元=5478万元4、所得税：5478万元x33=1808万元5、净利润：5478万元-1808万元=3670万元四、 按揭贷款可行性分评价1、 公司此次申请按揭贷款是为加快本项目的销售，该项目立项批文和“五证”齐全，符合按揭贷款条件。2、 根据预售实际情况，项目销售